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1、|融丰水鏡閣|营销策划构想,二OO七年 一月,致沈阳融丰置业发展有限公司,戴德梁行沈阳团队,2002年进沈阳市场2004年分公司建立调研/策划/代理/物业 在职员工90余人累计服务项目近200万平高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售2007年期待新的突破,1,市场如是说,成功是怎样炼成的,市场分析/目标客群锁定,2,梦，愿望的达成,市场定位,3,产品价值论,产品策略,4,好酒勤吆喝,营销推广策略,1,市场如是说,市场分析/目标客群锁定,市场竞争与消费心理,本项目,市场供给,1
2、,市场如是说,周边供给114万平，已消化约40万平,面积分析,1,市场如是说,面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层,户型分析,1,市场如是说,二室配比占据绝对主力,开间设计,1,市场如是说,二室主卧3.3-3.4米 三室主卧3.6米二室客厅3.9-4米 三室客厅4.2-4.5米,窗设计,1,市场如是说,卧室多为飘窗，客厅多为落地窗,销售价格,1,市场如是说,随工程进展，整体均价接近4500元,临街商业,1,市场如是说,临云峰街为2层商业,1,市场如是说,市场表现,客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多,最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群,面积范围跨度大，面积配比多而全,产品设计雷同，主
3、打景观或地铁，个性特征不突出,区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大,2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅,人群锁定,（客户群年龄段分析）,1,市场如是说,前提：有支付能力有购买欲望,40-50岁构成了高端购买的主力人群,生活圈,1,市场如是说,生活圈失衡，期望和谐,1,市场如是说,李先生：年龄：40-50岁职业：律师/公务员/私企老板/职业经理人/教授收入：年薪12万,生意场 高峰期/应酬/迷失家 庭 信任危机/代沟朋友圈 淡出/孤独 生 理 亚健康 ED 力不从心心 理 生不逢时/焦虑/贪念/怀旧,40-50群关键词,角色转换过程中的尴尬，是否能涅磐重生？,心理健康投资与生理健康
4、投资同样重要！,1,市场如是说,市场机会,高端产品缺乏,特色产品缺乏,小而精,客群集中-高端,独特附加值-配套,人性化管理-物业,大而全,心理健康-理念,|长尾法则|告诉我们成功只因为先走了一步,|2-8定律|是不败的法则,找准了20%的人群，就能消化我们80%的产品,先行一步，就能创造出属于我们自己的USP,1,市场如是说,把握时机,市场接受度,时间,2,梦，愿望的达成,市场定位,是你收藏了她，还是她收藏了你！,双向选择的博弈,马斯洛的礼物,2,市场定位,2,市场定位,孕旅美画家李自健作品,|水鏡閣|是一个艺术品，不是流水作业的产品,|水鏡閣|凝聚的是开发商的心血和心愿,|水鏡閣|只为懂得欣
5、赏她的人而准备,|水鏡閣|给你的不是房子，不是家，也不是 简单的生活品质，而是一种心境,梦，愿望的达成,核心价值观,2,市场定位,人本位思想,心愿的达成,市场定位,“人文 和谐 新生态”,|融丰水鏡閣|,2,市场定位,案名释义,2,市场定位,|融丰水鏡閣|,融丰 品牌树立与品牌延续,水，道家思想中“上善若水，水利万物而不争.又无坚不摧”，正符合本项目人群低调、重视情操陶冶的特征，所谓“大隐隐于市”,镜，水也是一面镜子，是对人内心深处渴望的折射,水镜，水镜先生是三国孔明的老师司马徽的号，也是尊称，“知人”也,阁 陛下、殿下、阁下，只有达官贵人方称阁下，阁较苑/庭/轩 更能体现尊贵,3,产品价值论
6、,产品策略,告别性价比，因为她是艺术品，她有了生命,3,产品策略,水鏡閣 生命的价值,不是始点、不是终点，而是看风景的心情,规划风格,户型配比,园林景观,智能配套,专属会所,物业服务,产品附加,3,产品策略,水鏡閣 生命的构成,3,产品策略,水鏡閣 生命的布局,不可不谈的40度,40度夹角,不可不用的深度,穹顶空间,下沉广场,B1,B2,现代风格 简约板式 双围合*,立面 面砖 局部玻璃幕采光 短进深 10.5-11米全一梯2户 客厅大露台底层 全跃带私家花园顶层 全跃带屋顶平台,建筑设计,3,产品策略,平层全一卫设计,3,产品策略,户型比例,（平方米）,总户数约750套,面积瘦身,飘窗,3,
7、产品策略,先露台 后封闭,3,产品策略,电梯设计,专署性,尊贵感,双门电梯,立体园林少量水景高株植物私家花园健身器材*,3,产品策略,园林景观,智能设施,智能IC卡,楼宇对讲,闭路监控,巡更系统,专属会所,3,产品策略,插花训练室,厨艺培训室,中医按摩室,茶艺棋牌室,技能培训,健康保健,太极拳培训,网络培训,网络平台,陶冶情操,专属会所,3,产品策略,DV视听室,读报室,推杆室,交谊舞中心,针对性,实用性,持续性,*,摒弃：健身中心 游泳馆 麻将室 幼儿园 干洗扩印 社区超市,氧吧,物业管理,社区活动的组织者,3,产品策略,网络平台的维护者,社区管理的执行者,港式管理,人性化服务,专业化队伍,
8、社区基金的运营者,职能：,产品附加,3,产品策略,3,产品策略,其他,车位配比：规划停车位 配比1：0.6,装修标准：清水房 提供菜单式装修方案,物业费标准：高档物业进驻 物业费1.5元/,网点规划：云峰街、北四路2层商业 爱工街1层商业 面积分割为80平、150-300平左右,健康基金：提供100万健康基金,地铁商业：地下连接 便民并挖掘商业价值,4,好酒勤吆喝,营销推广策略,合理运用营销手段，达到事半功倍的效果！,4,好酒勤吆喝,事件营销+行业引导+老客户口碑,营销推广策略,价格策略,阶段增幅200元/,4,好酒勤吆喝,销售计划,保证物业前期介入保证形象包装及时到位,4,好酒勤吆喝,若有幸
9、合作，必全力以赴！,戴德梁行愿与发展商共享成果！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYV
10、Qt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzop
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