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1、,公司秉承共赢的原则,专注于全国楼宇媒体的整合传播效应,努力打造电梯门、电梯广告行业中最专业的媒体运营商.公司除电梯广告外又在国内率先开发电梯门贴广告，主要覆盖北京，上海，广州，深圳等主要城市，位置重点在高级商业楼宇及高尚社区。公司致力于开发楼宇媒体，捷众广告理念是成为楼宇媒体解决方案的供应商，以全新的方式为客户提供具有冲击力的宣传渠道,打造更好的平台成为中高端商品传播不可缺的重要组成部分。,公司简介,公司优势,核心竞争力,零距离接触，具有强制阅读性震撼视觉冲击力，关注度更高明确的目标群体，针对性更强实效性强，有效到达率高达90迅速提升客户品牌知名度更长效的发布周期重复的阅读频率（次天）,电梯
2、媒体7大优势,围绕企业主、经理人、时尚白领生活圈的电梯广告,承诺在广告发布后的个工作日内全部上画完毕承诺上刊日后，广告主可随时抽查广告的发布承诺严格监控体系，保证发布质量,大承诺,专业的承诺投放,密切的关注度从心理学角度来说，在乘坐电梯这一段“真空”时段，彼此陌生的人群被突然地拉近距离，或多或少都会有“不知所措”、“尴尬”的心理，同时在电梯里也不适合进行陌生交谈。狭小的空间，沉默的环境，使消费者视觉不自主地停留在广告画面上。相较于其他户外媒体，设计高雅的广告、近似零距离的视觉，无疑使它具有极大画面冲击力，给人留下深刻的印象。无干扰的传播效果杂志、电视、户外广告等免不了受环境和其他众多广告相干扰
3、，而在电梯内环境单一，最多同时只能有二至三个不同品牌的广告宣传，使其品牌间相互干扰小，而且深入人们的家居生活，较传统媒介品牌宣传针对性更强。明确的目标群体 在电梯内做广告，目标群非常明确，可以根据产品的使用对象不同而选择不同居民小区。高层楼宇的人口集中度高，电梯媒体的这一分众特点和作用更加凸现，它可以帮助企业打“阵地战”，促进产品销售，迅速提高产品的知名度。广告环境好 中高档商务楼及住宅楼电梯内的整洁环境，有利于提升品牌的良好形象。,电 梯 媒 体的特性,电梯媒体目标受众分析,年龄比例,受教育程度比例,年收入比例,阅读效果调查,职业比例,购房比例,电梯媒体目标受众分析,万至万,房价比例,电梯媒
4、体与传统媒体电梯广告这一分众式媒体与传统媒体业并不是直接的竞争关系，而是互补的关系，共同为广告主服务。传统媒体实现普及知名度提升，而分众式媒体则协助实现对核心目标消费者的重度覆盖，在分众行销时代，令整个媒体投资更趋于科学化与经济化。,媒体到达率住宅楼:3人次(含流动人口)x3.5人/户x4户/层x20层/幢x30天2部=1.55万人次/月 500部电梯广告每月受众总人次：1.55万人次x500部=775万人次/每月商务楼:3人次(含流动人口)x50人/户x6户/层x20层/幢x22天2部=19.8万人次/月 500部电梯广告每月受众总人次：19.8万人次x500部=9900万人次/每月衍生传播
5、效应从关系学角度出发，信息的传播具有衍生效应，即直接受众可影响身边至少3人以上。住宅楼500个信息点传播范围远远超过2325万人次。商务楼500个信息点传播范围远远超过29700万人次。低预算、低成本从节约预算来说，电梯广告目标对象更集中，它排除涉及不相关受重所造成的浪费，相比之下，广告的成本较低。广告刊例价的千人成本(500个广告位/月为例)1560元/幅/月X500部=78万元/月住宅楼:平均广告投入/千人=78万元/2325万人次/30天x1000=1.1元/千人/天 商务楼:平均广告投入/千人=78万元/29700万人次/30天x1000=0.08元/千人/天 与适合改变品牌印象的户外
6、媒体广告形式比较在比较各类媒体广告形式是否适用于改变品牌印象的调查中，有80人次选择了电梯广告，高于其他户外媒体广告形式（车站广告47人次，路牌广告53人次，灯箱广告70人次，霓虹灯广告41人次）,电梯媒体良好的媒体信价比,消费者看电梯广告,有98%的消费者对电梯广告的反应是新奇、有趣的；有80%的消费者认为电梯广告的内容是可靠、值得信赖的；有82%的消费者对电梯广告是好奇的、喜爱的甚至渴望的；在一个月的时间内，有超过98%以上的消费者曾认真阅读过电梯广告，其中有82%的消费者每月累积阅读10次以上，另有87.4%的消费表示每天只要乘坐电梯，均会主动阅读；经过1月的消费者调查监测表明，有近96
7、%的消费者能够答出或经提醒后能回忆起电梯广告宣传品牌。,社区经济圈,小区DM、赠品派发可实现DM、赠品的区域投递，确保投递的针对性和有效性，充分实现细分市场的精确投递，并通过物业得到及时的效果反馈。,广告画尺寸、设计制作、投放注意事项,纸张570mm,540mm,390mm,纸张420mm,电梯广告尺寸(mm)(h*w)木质框架镜框规格：610 x455 广告纸张：570 x420 彩色画面：540 x390,广告镜框、纸张及彩色画面尺寸示意图,镜框610mm,镜框455mm,为解决广告画安装期间的损耗问题，印刷量须多于发布数量的10%,如果需要中途换楼盘的，广告画须多印一倍。为了便于检测广告
8、效果，建议在画面中加入咨询电话。为了顺利通过审批，请将确认的广告稿件提前完成并提交我司审核，未经审核确定的广告稿件，不予发布。如遇电梯维修等不可抗拒因素影响广告发布的特殊情况，在投放量 的20%以内的在第一时间给客户调整。,投放注意事项,广告发布周期电梯媒体广告订购时间以天为一个基本发布周期(广告入镜2天，出境天，有效发布天数为天/期)每月1日和15日为广告上画日.广告创意设计、制作要求创意设计费:元/幅 印刷要求:157克、200克铜版纸，四色印刷覆光膜制作费元张电梯广告位更换收费情况免费更换(发布两周后)第三至N次:收费更换(20元/次/每广告位，发布期内),广告发布周期、设计制作,合作伙
9、伴,合同签订后安装部进行上画工作（安装部有16人）上框后由我公司监测部进行监测（有二辆车、4个人）。上框10个工作日内提供监测报告光盘(每个社区一张远景、一张电梯远景、一张电梯近景）。客服人员陪同客户监测发布楼盘(抽查),跟踪服务,电梯媒体的全国发布网络,全国电梯广告制作尺寸及刊例价（1）,全国电梯广告制作尺寸及刊例价（2）,全国电梯广告制作尺寸及刊例价（3）,我们的案例,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建
10、筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简
11、单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环
12、境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析
13、的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经
14、济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物
15、支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周
16、围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教
17、育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的
18、要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
