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1、2014年广德华仑置业,营销计划,为改变广德而来,什么样的生活方式 才够国际化？,一定在城市最精华的地方绽放,香港中环,台北信义计划区,这些地区最大的特点都是城市的新城区，随着城市的发展重心的偏移，这里成为这座城市国际化程度最高的区域在广德，城南无疑下一个“浦东”,上海浦东,每一次购物聚会，一定是快乐的旅行,吃喝玩乐一站式体念,他人眼中的奢侈品，一定是您生活的必需品,空间与大小无关，但一定与地位密切相关,广德城市的社交场、名利场、财富场,生活品质的提升生活方式的进步生活模式的改变,仅仅是繁华还是不够的，繁华中要有格调！要有个性！要有值得炫耀的地方！真正的国际化生活，更多的是一种：,“华仑城市文
2、化综合体”开启广德办公新理念,什么是文化综合体？,文化综合体是以文化导向的区域综合开发，是指基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。,政务区、老城区，新城区三区交汇核心中轴,广德政务区、老城区，新城区三区交汇，未来周边商业汇集，为广德城市发展方向。本案临桐汭路、爱民路城市交通主
3、干道，为目前城南片区唯一启动的商业项目，交通便捷，未来将会发展成一个集购物、娱乐、餐饮、居住、休闲为一体的综合性区域商业中心。,国际化区域优势,抢占G50沪渝高速桥头堡,开启广德办公新理念,广德的新华书店及私人书店位于位于老城区。,拥挤的交通，是每一位前去购书的顾客来说，是一种痛苦的经历。,新城区便利的交通，1200平方的集新华书店，高档餐饮，精品办公、儿童教育为一体的“华仑城市文化综合体”即将为您服务,项目分析,一、本案位于广德县桐汭路与爱民路交叉口处，与广德县桃州四小仅一墙之隔。项目周边均为已成熟高档小区。入住率基本在70-75%。项目北侧为待开发用地。预计辐射人口在1-2万人。本案定位为
4、城市文化综合体。何谓城市文化综合体。“城市文化综合体”是以文化消费为核心衍生出来的文化建筑群体，核心内容是文化消费。而这种文化建筑群体又构成了一个“人人皆可创意，创意需要自由，自由需要市场。”的城市创意文化生态。城市文化综合体构成要素包括：1、特定的文化资源或城市固有的文化基因；2、具有城市文化消费的公共性、指向性、聚集性、融合性、关联性、辐射性、衍生性；3、建筑本身具有很强的艺术观赏性；4、消费内容大多具有文化创意元素；5、分布在城市的中心区、副中心区、边缘区，形成不同的创意生态圈。,项目概括,“广德华仑城市文化综合体”位于安徽省广德县，西临爱民路，南临桐汭路，东侧为桃州四小，北侧为待开发用
5、地，交通便捷，地理位置优越，总用地面积4790平方米（约7.185亩）。地上总建筑面积为27901.5平方米。地下建筑面积3754平方米。其中人防建筑面积1689平方米。是集办公，购物，新华书店等功能于一体的文化综合性建筑。本案结合广德县的消费特征以及借鉴国内外的成功案例，致力营造一个个性鲜明，总体和谐，布局合理，环境优美，反映时代特征的新建筑群体，为城市建设增添一道靓丽的城市风景线。本案主要群体建筑为一栋20层办公，一栋15层办公楼以及相连的四层商业裙楼结合商业内街、屋顶花园、室内外广场等设计为高品质的文化购物中心。商业业态包括新华书店，精品商城为文化主题的精品商业中心城。,广德房地产市场2
6、014年概括,一类地段（城区中心地段）。多层住宅均价为5400元/平方米、小高层销售均价5900元/平方米、高层销售均价6100元/平方米。商业销售均价为22500元/平方米。二类地段（城区一般地段）。多层住宅销售均价为5200元/平方米、小高层销售均价5700元/平方米、高层销售均价为5700元/平方米。商业销售均价为12600元/平方米。三类地段（城区郊区地段）。多层住宅销售均价为4100元/平方米，小高层销售均价为4600元/平方米，高层销售均价为4600元/平方米。商业销售均价为7600元/平方米。,节点安排,一、销售节点,客户积累期：2014.4月-2014.6月,一、阶段任务：人员
7、进入接待中心，熟悉产品、完成所有培训，制定营销推广计划，并完成商业客户的积累及意向落位。二、主要时间节点：1、在入场后一周内完成项目的标准接待说辞；2、在4月底前完成销售、推广方案的确认；3、在4月底确定商业产品的业态布局及销售方式（直销，返租，自持）；4、在4月底前完成项目的销售讲解、答客问及所有销售表确认；5、在5月中旬前完成所有业务人员的培训工作；6、在6月初开始针对商业进行意向落位工作；7、在6月初确认预售合同，并完成网上录入工作；8、在6月底完成所有意向客源的积累及筛选工作；9、在6月底前确认第一批公开商业的销售均价，并在开盘前一周确认销售价格表。,客户积累期：2014.4月-201
8、4.6月,三、意向客户筛选及积累针对首次公开的商业客源进行“三步”客源筛选工作。第一步：在5月初，在售楼部确立的前提下，以告知大概公开日期的形式，电话拓展，初步确立意向客户。包括需求意向度、需求物业类型、需求面积、预算总价、需求用途、业态经营六大方面。将客户信息整理成表，根据以上信息将客户进行意向分级，获得第一步的客户意向筛选。第二步：在6月初，在销售资料到位、销售方案确认的条件下，邀约所有商业客户至现场，与客户进行深入洽谈，取得客户的意向度、意向房源、预算总价的进一步信息。通过本次邀约及回访，进一步筛选出意向客户的数量以及客户的意向房源，以便于后期确认最终的第一批开盘量以及开盘价格。,客户积
9、累期：2014.4月-2014.6月,三、意向客户筛选第三步：“意向落位”，时间6月初，结合现场SP活动邀约所有客户至现场，并开始针对商业客源的第一批开盘房源进行“意向落位”。意向落位方式：1、意向落位金额为20000元/套（暂定），可以退；每20000元意向金客户可以意向落位三套房源，之后三选一。2、意向落位每套位置可以重复落位，不计先后次序；之后开盘根据意向落位单的序号的先后次序进行选房。（便于现场对于要大面积客户的优先选房的操作）3、意向落位只针对第一批开盘的商业房源。4、意向落位顺序首先为抵工程款客户、其次为关系客源、最后为市场客源（配合SP活动），另空出一定序号靠前的意向单号以便现场
10、灵活操作。5、意向落位只报各楼层的价格范围，不公布具体价格，具体价格视情况可以在开盘前2-3天向意向客户公布。6、意向落位并在之后成功购买的客户，可以给于一定幅度的优惠。目的：根据落位的客户情况及数量来预估第一次开盘的销售情况及确认第一次开盘的销售价格，并且控制让需求大面积客源优先选房。,客户积累期：2014.4月-2014.6月,四、业务动作的执行1、老带新活动：目的：以老客户带新客户成交有奖励的方式，来刺激现场的老业主积极带新客户过来成交，提高现场的来人量、回访量及成交量。执行：凡老客户带新客户至现场看房，新客户今后成功购买本项目的物业的，可以给于老客户一定的奖励（现金或购物卡），新客户可
11、以获得原价的一定幅度优惠。老客户界定：1）在开盘前来看房并做过登记的客户；（来人表）2）在开盘后购买过本项目的客户。（定单或合同）,客户积累期：2014.4月-2014.6月,四、业务动作的执行2、对外拓展：1）与广德所有高端饭店、娱乐场所等进行联谊，将介绍本项目的资料展架放入其场所，达到扩大广告面的效果；2）与广德所有加油站进行沟通，将项目资料放入其中，甚至在里面做一定量的广告；3）对外联谊，参加一些推广活动，如房展会、推介会等等；4）与银行、广告公司，各个售楼处等进行合作联谊，取得广德高端客户名单进行后期追踪；5）6月开始在广德县中心、长途汽车站、火车站进行资料派发工作，现场登记及带客户至
12、现场看房，增加现场来人量。,第一阶段商业销售期：2014.6月-2014.8月底,一、阶段任务：1、成功公开首批商业房源，达到预期销售目标2、对公寓客户的意向积累工作二、主要时间节点：1、7月首批商业公开，现场开始大定；2、7月前现场开始组织客户进行签约；3、8月中旬前确认公寓的开盘量4、8月中旬前公寓样板房完成，达到参观标准；6、8月中旬前完成业务员的样板房说辞及看房培训；7、8月中旬样板房正式对外公开；8、8月下旬开始对外进行公寓的客户意向积累工作；9、9月前确认公寓的开盘均价；10、9月前确认开盘公寓及办公的销售价格表、销售合同。11、9月前最终确认开盘量及开盘日期。,第一阶段商业销售期
13、：2014.6月-2014.8月底,主要事件：1、商业首次开盘1）商业首次公开时间（暂定）；2）开盘量暂定商业1-4层；3）开盘大定金为50000元/套（暂定），之前10000元意向金可以冲抵；4）开盘方式根据之前的“意向落位”顺序依次选房，意向落位1#先选，选择范围为其落位房源中的一套，不可以选未落位房源，如客户一定要其他房源需在需在所有意向客户选完后再选；5）开盘可以配合一些暖场活动，以烘托现场的热销气氛；6）如开盘客户未选房，10000元意向金可以在开盘后一个月内免息退还已申请退款的客户。,第一阶段商业销售期：2014.6月-2014.8月底,主要事件：1、酒店式公寓样板房2）制作建议方
14、案一、现场样板房方案二、在售楼处旁边合适的空地搭一套样板房。（与工程部协商）优势：便于看房，利于吸引客户眼球，且形象较好，能提升品质感。劣势：不能真实反映产品实质，且造价较高且施工有难度。,第一阶段商业销售期：2014.6月-2014.8月底,主要事件：2、意向客户积累I、时间：2012.II、配合道具：销售资料、样板房III、意向积累方案 以售VIP卡的方式进行意向客户积累，VIP卡金额为10000元/套，可以抵扣18888元购房款；VIP卡卡号为今后开盘选房的顺序号，VIP卡可以退。IV、公开楼层：建议先公开1-4层4个楼层，积卡对象首先针对这4个楼层。如到时通过客户反馈情况可以调整公开楼
15、层。V、如在此阶段有客户需要办公的推介5-20层办公，同样进行VIP卡积累。VIP卡不定房号及价格，只定选房次序。但需进行意向楼层及面积的摸底工作。VI、公寓及办公价格以积卡及落位情况在8月底之前确认。,第一阶段公寓销售期：2014.9月-2014.10月中旬,四、主要事件：1、公寓开盘1）公开时间暂定；2）开盘量暂定；3）开盘大定金为20000元/套（暂定）；之前意向金可以冲抵；4）开盘方式根据VIP卡先后次序选房；5）开盘可以配合一些暖场活动，以烘托现场的热销气氛；6）如开盘客户未选房，意向金可以在开盘后一个月内免息退还已申请退款的客户。2、在9月底之前根据之前商业、酒店式公寓及办公销售情
16、况及资金要求，确认调整方案，包括定位、10月销售及推广节奏、加推数量、价格、业态布局、销售方案等等，以确保10月的销售成功。,第一阶段酒店式公寓销售期：2014.9月-2014.12月中旬,一、阶段任务：1、成功公开首批公寓，达到预期销售目标2、确认后期加推的公寓、商业、办公的销售推广方案二、主要时间节点：1、9月中旬公寓开盘同时办公开始大定；2、9月底前确认后期销售推广方案；,二、推广节点,第一阶段 形象建立期：2014年4月-5月底推广主题：华仑钜献 城市文化精英街区华仑城市文化综合体，惊艳登陆。,第二阶段 商业引爆期：2014年5月底-7月底推广主题：国际化商业旗舰，打造广德商业新地标。
17、,第三阶段 公寓销售期：2014年8月-10月中旬推广主题：愈珍稀，愈臻藏广德首席文化产业惊艳启幕,第四阶段 持续销售期：2014年10月中旬-12月底推广主题：抢占价值高地共享财富盛宴,2014年营销推广总控图,商铺开盘（暂定),公寓办公开盘（暂定）,品牌推广期,商业销售期,公寓销售期,持续销售期,时间,阶段,电视字幕,电视字幕,报纸硬广,报纸硬广,报纸软文,短信/DM,短信/DM,短信/DM,乡镇巡展,车身广告,开盘,大型活动,线上媒体,线下渠道,活动,老 带 新 持 续,派单,围墙、户外大牌,户外,道旗,道旗,电视字幕,电视字幕,电视字幕,电视字幕,报纸硬广,报纸软文,报纸软文,报纸硬广,短信/DM,派单,派单,派单,派单,派单,乡镇巡展,乡镇巡展,乡镇巡展,乡镇巡展,车身广告,主力店签约,主力店签约,节日赠礼,节日赠礼,暖成活动,暖场活动,暖场活动,暖场活动,网络,网络,网络,电视广告片,报纸硬广,报纸软文,教师节团购,报纸硬广,报纸软文,报纸硬广,报纸软文,道旗,谢谢观赏！,Thanks!,
