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1、,曹安国际商城 招商方案,商城A区局部图片,商城B区局部图片,一、曹安商贸圈专业市场现状分析,二、曹安国际商城业态布局规划,三、曹安国际商城目标客户定位,四、曹安国际商城招商政策与措施,区域位置,政府导向,曹安商圈是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一 位于三区交界处，也是全市住宅最密集的区域之一。根据市政府对嘉定的总体规划，该区域将发展现代物流商贸和生产性服务业。因此，曹安商圈既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储等产业支撑，形成完全与传统商业结构不同的运营模式。,独占黄金交界点 辐射范围最广,曹安商贸区坐拥纵横发达的交通网络：沪宁高速、中环线、沪嘉高速、环西大道
2、、204、312国道、真北路立交等交通网环伺左右，这种在上海其他商圈绝无仅有的交通优势，被专家形象地比喻成“车轮上的枢纽商圈”。此外,曹安商圈地处上海市西北物流园区的服务半径范围，周边接壤江桥物流园区和普陀区未来岛开发区，是整个大区域开发和物流园区的中心地带，能充分利用其优势区位，与物流园区进行功能互补。,专业市场集群 影响力逐年增长,从1995年至今，经过政府十年精心规划与重点开发，曹安路沿线云集了如曹安国际商城、上海轻纺城、东方汽配城、上工文具批发城、上海国际鞋城、好乐厚生商业广场、易初莲花、好美家、百安居、江桥蔬菜批发市场等各种业态的数十家大型专业市场，形成了一个庞大的市场集群。每天，来
3、自苏浙或长三角腹地的商人有约5万人次，使其初步成为华东地区重要商贸物流走廊的核心地带和申城重要的商品集散地。,专业市场集群 影响力逐年增长,上海市轻纺市场 于1995年开始营业,主要经营：装饰布、服饰、面料、床上用品、箱包等。总建筑面积约10万多平方米；商铺3000多间，平均租金：均价5元/平方米/天,物业管理费：12元/平方米/月，停车位380个。,上海国际鞋城 2007年4月28日开业，经营业态：鞋类、箱包；总建筑面积约10万平方米，商业面积约3.5万平方米，商铺2200个。平均租金：1.5元/平方米/天；物业管理费：12元/m/月；停车位：600多个。,专业市场集群 影响力逐年增长,上工
4、批 2006年10月26日开业，建筑面积达8万余平方米。主要业态；文化用品、音响、电话机、礼品等四大类商品。租金范围：4元/平方米/天。车位：地上地下各100个。,好乐厚生商业广场 建筑面积达3万平方米。主要业态；服装辅料，服装等；租金：3元/平/天。停车位100个。,东方汽配城 1997年4月开业，建筑面达11万余平方米。主要业态：汽车配件、汽车用品、汽保工具。租金范围：5元/平方米/天。车位：300个。,一、曹安商贸圈专业市场现状分析,二、曹安国际商城业态布局规划,三、曹安国际商城目标客户定位,四、曹安国际商城招商政策与措施,业态定位说明,国际皮革城：,应当成为上海地区皮草、箱包行业中，规
5、模最大、品种最全、具有显著特色的零售专卖场。,海派服饰城：,应当成为上海地区服饰行业中，规模大、规格全、具有显著特色的零售专卖场。,A期国际皮革城楼层及商铺分布：,A区楼层布局,3F：经营皮装、皮草、皮饰业态，3F空铺补充满将向4F进行发展,2F：经营箱包、皮具业态，2F空铺补充满将向1F进行发展,1F：经营鞋业，对于1 F鞋类商户将执行只出不进，不再进行鞋类业态招商，使鞋类渐渐退出商城,1、皮革城业态：1F：鞋类 2F：箱包 3F：皮衣 4F：皮草2、至2007年9月28日开业以来，商城出租率一直保持在75%左右。,A区国际皮革城现状描述：,商城目前1F、2F只有少量次通道的内铺;3F目前次
6、通道还有较多铺位没有出租,4F还未招商.,空铺情况：,B区海派服饰城楼层及商铺分布：,B区楼层布局,4F:经营国际品牌的折扣产品,3F:经营海派风格的中老年婴幼儿等特色服饰,2F:经营海派休闲时装,1F:经营男女流行时装,一、曹安商贸圈专业市场现状分析,二、曹安国际商城业态布局规划,三、曹安国际商城目标客户定位,四、曹安国际商城招商政策与措施,目标客户的描述,五个优先,生产商优先,名优品牌优先,外贸出口企业优先,品牌独家代理优先,特色产品优先,一个补充,自营户和一般经营户作为补充,招行目标,国内外名优品牌生产厂家。国内外有较强经营实力、大规模经营的商业机构。有丰富营销经验的地区级品牌代理商。有
7、一定实力的研发机构或生产厂家。外贸出口生产厂商。,目标客户选择区域：,皮革类：海宁、余姚、崇福、辛集箱包类：广州、惠州、深圳、泉州、晋 江、平湖、白沟服装类：上海、宁波、常熟、常州、杭州、湖州、石狮、武汉、株洲、东莞、深圳,一、曹安商贸圈专业市场现状分析,二、曹安国际商城业态布局规划,三、曹安国际商城目标客户定位,四、曹安国际商城招商政策与措施,1F:鞋业第1年10个月零租金享受2个月8折优惠每铺签约支付履约保证金7000元第2年6个月零租金享受6个月9折优惠第3年4个月零租金享受8个月9折优惠物业管理费:10元/月/平方米，经营管理费:2.5元/月/平方米（物业管理费及经营管理费均预缴半年）
8、36个月回收14.2个月说明：按照协议应收取的租金折算建筑面积租金为3.8元/天/平方米，1387元/年/平方米。如扣除免租期，租金为9.8元/天/平方米，3577元/年/平方米。根据商铺位置租金价格不同设定，其中最高14元/天/平方米，最低6元/天/平方米。物业管理费和经营管理费不免除。,A区原招商政策：以3年合同期为计算基础,2F:箱包 第1年7个月零租金享受5个月8折优惠每铺签约支付履约保证金4000元第2年5个月零租金享受7个月8.5折优惠第3年3个月零租金享受9个月9折优惠物业管理费:10元/月/平方米，经营管理费:2.5元/月/平方米（物业管理费及经营管理费均预缴半年）说明：按照协
9、议应收取的租金折算建筑面积租金为2.21元/天/平方米，807元/年/平方米。如扣除免租期，租金为4.3元/天/平方米，1570元/年/平方米。根据商铺位置租金价格不同设定，其中最高10元/天/平方米，最低3元/天/平方米。物业管理费和经营管理费不免除。,3F:皮革第1年7个月零租金享受5个月8折优惠每铺签约支付履约保证金3000元第2年5个月零租金享受7个月8.5折优惠第3年3个月零租金享受9个月9折优惠物业管理费:10元/月/平方米，经营管理费:2.5元/月/平方米（物业管理费及经营管理费均预缴半年）36个月回收18.5个月说明：按照协议应收取的租金折算建筑面积租金为1.23元/天/平方米
10、，449元/年/平方米。如扣除免租期，租金为2.4元/天/平方米，876元/年/平方米。根据商铺位置租金价格不同设定，其中最高5元/天/平方米，最低2元/天/平方米。物业管理费和经营管理费不免除。,一、A区租金按销售总价的8%回报率进行测算:1、A区平均销售单价为23450元(1-3F)2、A区平均租金设计模型如下:销售单价8%365=标准租金 234508%365=5.14元/平方米/天3、一至三楼标准租金为：5.14元/平方米/天,A区租金收益分析,二、按协议租金收益测算如下:出租面积：21358平方米 三年协议租金收取总额：5990万元 A区平均租金计算模型：三年实际应收总租金已签约的商
11、铺总面积3653=每天租金2.56元/平方米（包括放弃的免租部分收益）,三、周边租金行情分析轻纺市场租赁均价约5元/天/平方米东方汽配城租赁均价约5元/天/平方米国际鞋城租赁均价约1.5元/天/平方米好乐厚生租赁均价约3元/天/平方米上工批租赁均价约4元/天/平方米好美家租赁均价约6元/天/平方米（可以签订十年以上租赁合同）中环百联租赁均价约6元/天/平方米按上述行情分析得出周边成熟市场行情价在4.35元/平方米/天,四、目前A区扣除免租期，实际履行价格区间:1F：6-14元/平方米/天2F：3-10元/平方米/天3F：2-5元/平方米/天,一 品牌优惠品牌厂家展示直销可享受租金0.8折优惠国
12、际品牌经销商可享受租金0.8折优惠国内品牌区域代理可享受租金0.85折优惠外贸产品厂家可享受租金0.85折优惠国内品牌批量经销商可享受租金0.9折优惠,B区招商建议政策（不包括特殊优惠）：,二 大面积客户优惠 一楼面积大于等于100平米小于等于120平米4-6铺可享受租金0.9折优惠;面积大于等于120平米小于等于160平米6-8铺可享受租金0.85折优惠;面积大于160平米8铺以上可享受租金0.8折优惠。二楼面积大于等于100平米小于等于120平米4-6铺可享受租金0.95折优惠面积大于等于120平米小于等于160平米6-8铺可享受租金0.9折优惠面积大于160平米8铺以上可享受租金0.85
13、折优惠三楼面积大于等于100平米小于等于120平米4-6铺可享受租金0.95折优惠面积大于等于120平米小于等于160平米6-8铺可享受租金0.9折优惠面积大于160平米8铺以上可享受租金0.85折优惠,三 付款优惠租金一年一次性支付可享受租金0.9折优惠租金二年一次性支付可享受租金0.85折优惠租金三年一次性支付可享受租金0.8折优惠,四 统一免租政策以正式开业时间为计算节点，入驻的商家统一免租3个月。符合以上要求的商家可依次享受折上折,一至四层建筑面积36234平方米，如以销售房价回报率8计算，平均租金单价为5.8元/天/平方米。B区租赁价格考虑到周边的实际行情，拟调整为第一年均价3元/天
14、/平方米，第二年4元/天/平方米，第三年5元/天/平方米。每层楼面根据区域位置价格设三档，以平均单价向上上浮50%和下浮30%。一至三层的价格设定以二层执行平均价格为例，一层上浮50%，三至四层各下浮30%。,B区（包括A区的4F）的租金定价依据如下:,招商费用发生范围：,招商人员,第三方合作,客户介绍,公司配合部门,招商准备工作,细分楼层业态布局,选定招商重点区域,制定招商推广计划,制定区域执行计划,制定招商流程和内部培训计划,招商重点区域：根据商城业态的基本特性，服装类在江浙沪苏杭一带，是中国纺织服装的一大基地，是典型的产业型市场，所以我们应该把上海、浙江、江苏作为招商的重点区域，上海客户
15、对我们市场比较了解，在商城里开新店相对投资成本也比较低，江苏是华东服装生产基地，也是我们主要招商的地区。浙江地区服装市场规模也是很大，距离上海较近，来上海发展也是比较容易，这也是商城优势。,招商的各种手段：,通过广告媒体宣传：这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访。通过他们对项目的了解又间接影响其他客户，它是招商工作中的一个重要环节，在做好前期准备和市场定位后选择适当的媒体进行宣传将会起到快速填充的作用。在选择传统媒介传播的同时也可以考虑一些新型的媒介传播方式，例如：专业性杂志、公交车载电视、网络平台、互联网软文广告等等。通过选择这些媒介传播的目的就是扩大受众范围，补充传统媒体宣
16、传的不足。而且还有值得我们选择的原因就是新型的媒介可以大大降低广告传播投入的成本。,人员推广：包括向外派发海报，海报的内容广泛、详细更能吸引人。,通过前期联系直接上门拜访品牌商家：通过这种方式告诉他们商城的地理位置、经营模式、业态等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，上门拜访克服了电话营销的缺陷,对商家提出的问题可以图文并貌的介绍。所以无论是采取何种方式一定要把客户请到现场来，依据项目实体再详细地介绍，更加生动的让商家接受我们的整体规划。,挖掘意向商家的自身网络资源：客户来访以后，我们热情接待介绍，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系，像浙江、温州、福建一带都是这
17、样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，我们要告诉他单单一个人做是做不旺一个市场的，只有大家一起做才能做旺，他会发展自己的网络关系，我们要善于多渠道地去挖掘客户。,举办各类招商推广活动：这里的招商推广活动是指在市场内的场地或者外租场地举办相应的市场招商活动如：酒会、新闻发布会、商业演出、促销、商户座谈会、开业庆典。举办这样的活动内容始终要围绕招商，也就是招商工作是所有这些活动的轴心。通过活动邀请相关的一些商会和代表起到宣传推广的作用，进而发散到招商层面，目的是希望有一个推动作用。对于新市场可以起到促进知名度和展开招商前期工作，为招商做铺垫;对于老
18、市场可以起到为后续招商工作服务，提高出租率。,电话拜访：就是开始招商前期来电、来人收集的客户资料，进行电话逐一回访，告知市场招商情况和回答他们提出的问题，邀请他们来现场，并对收集的厂家数据进行逐一的电话回访，告知商城的招商基本情况，预约拜访时间。引进第三方的合作招商方式 1、各地的相关专业协会和组织合作招商。2、可以有选择的挑选有资源的第三家咨询公司合作招商。3、可以通过招商区域本地化兼职人员协助招商。,招商流程图,谢 谢,上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK
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