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1、策划管理中心2012年10月2日,2012年9月份潍坊市场月报,月报架构,一、房地产政策及资讯,三、潍坊房地产市场分析,二、潍坊土地信息,四、重点项目营销动作监测,索引国内市场资讯,索引国内市场资讯,全国房企销售数据前5名,万科的销售金额位列全国之首；而销售面积却仅次于恒大位居第二，恒大却以低价跑量的策略，以刚需为主，应合国家出台政策，使之销售面积位列全国第一,索引国内市场资讯,全国房企4-9月土地储备前6名,恒大土地储备12296.06万平米，位列全国储备土地之最；万科以7907.96位居第二,全国房企4-9月拿地面积前5名,索引国内市场资讯,万科近半年大举拿地，以253.95亿元，成全国之
2、首，而其规划面积也达到了高峰，此举能带动市场上扬,月报架构,一、房地产政策及资讯,三、潍坊房地产市场分析,二、潍坊土地信息,四、重点项目营销动作监测,索引国内市场资讯,一、房地产政策及资讯,2012年房地产调控政策将会继续坚持，不放松，表明政府的态度依旧坚决，但是不会再出台大的房地产政策，政策力度已接近顶点，房地产市场开始探底，大量客户需求将得以释放；基准利率下调，刺激客户置业信心，力保刚需购房；表明市场将开始出现转折，市场将回暖复苏。,目前实质性政策出台较少，价格处于市场的低潮期，刚性需求开始大量释放，“十八大”召开在即，在此之前，房地产市场将不会出现大的变化，“十八大”将成为市场转变大的转
3、折点,2012-09-06发改委批复多市轨道建设规划 投资超过8000亿昨天，国家发改委批复了全国多个城市的轨道交通建设规划，总投资规模预计超过8000亿。其中广州城市轨道交通近期建设规划调整方案投资最高，预计总投资为1241亿元。2012-09-06多部委密集表态加强楼市调控 防止房价强势反弹国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。2012-09-07我国保障房建设明显提速将有更多居民圆安居梦党的十六大以来，我国保障性安居工程建设明显提速，“十一五”期间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万
4、户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。今年，中央财政专门安排了新建廉租住房和国有工矿棚户区改造。2012-09-12推进房产税改革试点 应有法治观随着今年营业税改征增值税试点范围的扩大，房产税改革试点似乎迎来了新的契机。年初即有媒体不断传出试点城市范围将不断扩大的消息，日前国务院在关于今年以来预算执行情况的报告中又提出要稳步推进个人住房房产税改革试点，这些消息引发了社会各界针对房产税的新一轮争论。2012-09-12首套房贷八五折退市 利薄之下银行转战小微业务据浦发银行深圳分行人士介绍，在折扣前，该行一般是在基准利率上浮10%后，再按基准利率的1.1倍计算折扣。本报记者了解到，多数银行目前仍
5、然采取在基准利率基础上直接给予优惠，上浮之后再给予折扣的只有浦发银行一家。2012-09-14发改委:稳定调控政策 采取措施防止房价反弹日前，国家发改委主任张平在向全国人大常委会作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时说，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。这是2010年4月楼市调控政策出台后，国家发改委又一次强调稳定房价。2012-09-25建保障房缺钱可用公积金 潍坊成第二批试点城市24日记者获悉,国家住建部最新公布第二批64个利用公积金贷款支持保障房建设试点城市,潍坊位列其中。2012-09-28住
6、建部明确十二五开征房产税 楼市支柱地位动摇就在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知以下简称通知，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。2012-09-28国土部:完善行政复议监督机制 化解针对近年行政复议案件“执行难”问题，中国国土资源部27日在京作出表示，各级国土资源部门拒不履行行政复议决定的，申请人可向行政复议机关申请，责令被申请人履行。2012-09-2910月1日起山东取消暂住人口制度 消除地域歧视齐鲁网9月28日讯据山东广播电视台电视生活频道生活帮报道，从10月1号起，“暂住人口”这个名词将废止，取
7、而代之的是“流动人口”。“暂住人口”和“流动人口”不光是名字上的不同，更重要的是“流动人口”所享受的权利的增加。,月报架构,一、房地产政策及资讯,三、潍坊房地产市场分析,二、潍坊土地信息,四、重点项目营销动作监测,索引国内市场资讯,二、潍坊土地信息,本月土地的供需情况,潍坊市本月土地供应为35宗，383.38万平米，但住宅用地成交量较差，随着城市土地供应的增加，潍坊城市化进程快速增加，市场竞争压力随之增大,奎文区：本月出让土地5宗，供应面积26.78万平米；无工业用地供应；无任何土地成交。潍城区：本月出让土地7宗，供应面积29.75万平米；本月成交土地1宗，成交面积3.32万平米。坊子区:本月
8、出让土地11宗，供应面积52.43万平米。其中无工业用地供应；无任何土地成交。高新区：本月出让土地5宗，供应面积24.13万平米，本月无任何土地成交。滨海开发区：本月土地出让7宗，供应面积242.76万平米；其中全部为工业用地宗；本月出让土地成交6宗，成交面积179.45万平米。,潍坊市本月土地供应为35宗，383.38万平米，其中工业用地7宗，242.76 万平米；本月土地成交7宗，182.77万平米，其中工业用地6宗，179.45万平米。本月工业等其他用地较多，占总供需土地的近98%以上。,住宅供地供应量增加，但由于市场原因，住宅用地成交状况较差，造成土地的大量积压，市场进入正式上扬期后将
9、进行集中释放，未来房地产市场竞争压力巨大,土地市场,本月潍坊市土地供应为35宗，383.38万平米，其中工业用地7宗，279.33万平米；未来房地产市场竞争将较为激烈；本月潍坊市土地成交7宗182.77万平米，其中工业用地6宗，179.45万平米。,小结：,月报架构,一、房地产政策及资讯,三、潍坊房地产市场分析,二、潍坊土地信息,四、重点项目营销动作监测,索引国内市场资讯,2011年10月2012年9月，全市新增预售量与签约量。,住宅市场-供需比,当前的市场环境下，一味的大幅的促销手段不但不能带来成交，更加增强客户的观望情绪！,2012年9月份潍坊市住宅市场签约量略有下降，环比下降23.7%，
10、供应量的快速增加导致市场竞争强度增加，9月份市场全面进入“另类”促销的恶性竞争，导致市场观望情绪较之前更为严重，市场成交量出现大幅下滑,数据来源：房管局,住宅市场-成交量,2012年1-9月潍坊全市住宅成交情况：,9月份潍坊市成交量环比下降，签约套数2496套，签约面积26.06万平米。环比下降23.7%，主要原因是大量项目新推或加推房源和部分项目开盘，房源充足，促销活动力度大。购房客户选择性大。促使传统的“金九银十”黄金时期，成交不尽人意，成交下降。,2012年9月份潍坊市住宅市场在售项目较8月份比环比下降，成交量环比下降23.7%,数据来源：房管局,成交套数创自五月来新低,住宅市场 成交量
11、分析,数据来源：房管局,本月潍坊市场每周的成交量均较低，全部为750套以下,本月签约量2496套，成交面积26.06万平米，较上个月环比下滑23.7%.本月成交量略有下降，总体呈现波动状态。,住宅市场 成交区域分析,数据来源：房管局,本月住宅签约销售中，高新区成交量最高，签约套数为787套，环比下降24.85%，签约面积为8.66万平方米，在七区之中，占比例达到33%,本月潍坊七区较上个月相比均环比下降，其中，经济开发区环比下跌较大；下跌35.87%。高新区7、8月已连续两个月上涨。,从上图看出，本月均价上涨，环比上涨1.7%，均价已连续5个月上涨，且本月上涨力度较大，总体呈上涨趋势；其次，由
12、趋势线可以看出；市场均价将会呈波动状态，且波动区间在（34004500）之间。震荡区间逐渐减小。房价处于震荡上扬的阶段，将会保持平稳的上涨趋势。,住宅市场价格,数据来源：房管局,本月潍坊市住宅市场价格为3892元/平米，环比上涨1.7%；9月市场供应量增加，同时促销无实质性的手段，导致市场成交量下滑,住宅市场区域价格分析,数据来源：房管局,本月潍坊市住宅市场价格最高的区域为奎文区，均价4689元/平米，其次为潍城区和高新区，区位价值是影响价格的主要因素,奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价4689元/平米，较上个月环比下跌0.82%，其次为潍城区，均价4363元/平米，
13、高新区较上月同比上涨0.2%，寒亭区上涨最快5.88%，说明市场需求大或市场开始发展。,商业市场区域成交量,数据来源：房管局,本月潍坊市商业市场总成交量为2.33万平米，其中奎文区成交量面积较高，为0.99万平米；其中潍城区成交套数168套，其他区域因城市发展和市场影响的原因，本月商业市场略显落后和萧条,在9月份商业签约销售中，奎文区和潍城区成交量较高，分别为0.99和0.95万平米，在七区之中，占比例达到83%。其中，潍城区成交168套，占成交套数之最。,2012年9月份潍坊七区商业签约均价情况,奎文区签约均价最高为13724元/平米；环比上涨46.11%。其次为潍城区，为11727元/平米
14、；环比下跌4.68%。,商业市场-价格,2012年9月潍坊市商业市场均价最高的区域为奎文区，13724元/平米，其次为潍城区，其他区域因城市发展和市场影响的原因，本周商业市场略显落后和萧条,数据来源：房管局,写字楼市场区域成交量,本月潍坊市写字楼市场成交量为0.59万平米，其中奎文区成交面积最高，为0.45万平米，占总成交的76%，成交套数最高49套；其他区域因城市的发展或市场的影响，本月写字楼市场明显落后或萧条,数据来源：房管局,奎文区签约量最高为0.45万平米；其次为高新区，为0.1万平米。坊子区、寒亭区等地四区均0成交，说明这四区缺乏写字楼市场的需求；写字楼市场明显落后。,2012年9月
15、份潍坊七区写字楼签约均价情况,写字楼市场-价格,从上图可以看出，写字楼价格最高为奎文区，达到5589元/平米；其次为潍城区，价格为4532元/平米，本月写字楼价格均下跌，其中潍城区最低；说明市场相对比较低迷，投资客仍在观望。,数据来源：房管局,2012年9月潍坊市写字楼市场均价最高的区域为奎文区，5589元/平米,小结：,目前处于“买方市场”的阶段，客户敏感度较强，市场供应量增加的同时，采用单一的促销手段将导致客户观望情绪严重，影响市场成交。,物业供需分析,当前的市场规律大幅降价/小幅上涨是刺激客户成交的核心！,月报架构,一、房地产政策及资讯,三、潍坊房地产市场分析,二、潍坊土地信息,四、重点
16、项目营销动作监测,索引国内市场资讯,潍坊在售楼盘TOP20跟踪,潍坊9月在售楼盘top20成交情况明细,明星项目跟踪,各区重点在售项目本月成交情况明细,数据来源：现场调研,明星项目个案,（1）项目：恒大名都 上月加推一栋198套，本月销售43套。一期清盘，每周末比赛活动不断。最低价4790元起，送1500元/平米精装修，两年无息分期付款。,恒大名都销售率75%，平均去化速度50套/月（本月销售53套）。开盘价格及优惠政策：开盘4480元/起价，销售均价5500元/，加推湖景楼王观澜阁，房源价格4718元/起，含1500元/精装，首付6万。,（2）项目：阳光100即5月12号SOHO创意空间开盘
17、推出后，7月28号加推2号楼，均价5300-6000元。阳光100城市广场将于9月7日举行3号楼185-225CBD行政官邸产品发布会。推售房源：推出套数289套。共17层，每层17套。,阳光100销售率75%，平均去化速度8套/月（本月销售9套）。开盘价格及优惠政策：均价5300元/平米。首付两成，6万元起。市场对写字楼影响较大，说明市场还是以刚需住宅为导向。,明星项目个案,（3）项目：中央生活城中央公寓开始交房，超市、酒店入驻推售房源：本月无推售房源，,中央生活城一直没有新动态，销售率80%，平均去化速度18套/月，本月销售25套。推广策略：超市、酒店入驻，借势传播小区配套已经成熟，现房销
18、售。,10,15,3月份推出1栋18层，共2个单元，两梯三户，102户。,户型：中间户88，西边户125平米。东边户131平米。,明星项目个案,4月份推出1栋28层，共1个单元，两梯四户，112户。,（4）项目：中建大观天下继7月12号，加推两栋月500余套。5号楼瞰景楼王，4200起火爆认筹。大二期别墅近期上市推售房源：本月推售2栋，共172套,中建大观天下销售率85%，月去化速度31套/月（本月网签29套）。开盘价格及优惠政策：一口价3888元之后，推出5号楼4200元起；瞰景楼王火爆销售中，购房一次性付款98折，按揭99折。,推出1栋18层，共2个单元，两梯三户，108户。,4月份推出1
19、栋32层，共1个单元但是只推了一般，两梯四户，64户。,4,1,明星项目个案,5,2,3,大二期别墅认筹中,（5）项目：万达广场,活动内容：4月25日，潍坊万达广场举行开工奠基仪式，此次开工标志着中国商业地产第一品牌万达广场正式登陆潍坊。6月9日，位于东风街与鸢飞路路口北100米的潍坊万达广场营销中心开放！著名歌手杨坤、知名主持人吴大维将亲临现场，激情助阵。到场两千多人。8月4号，万达举行样板间开放盛大活动，周慧敏、柳岩等明星参加。,意义：万达广场以成熟的商业综合体模式实现全国化复制，其与全球著名商家定制化的合作方式，以及先进的规划理念，必将塑造潍坊市场新标杆，质变潍坊市场格局。,明星项目个案,坊万达广场8月25日推出首批住宅房源，均价6000元/；面积在90-160。现购房按揭99折，一次性付款97折。8月7号推出商铺价格，现一期商铺仅剩4套在售，26000元/起价，最高价36000元/，面积140左右。,观点：,当前市场环境下，大幅降价/小幅上涨是刺激客户成交的核心！,
