《官塘新城开发策略0315汇报版.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《官塘新城开发策略0315汇报版.ppt（64页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中国镇江官塘新城开发策略报告,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,交投职能、资源与能力,土地一级开发,项目二级开发,区域运营,交投应承担的关键职能,所需具备的资源和能力,公共管理和服务产业相关配套服务官塘新城资产运营,对市区政府的规划策划进行细化完善和实施统筹土地管理,协调征地拆迁组织官塘新城的基础建设工作对现有土地进行项目招商组织落实并争取促进本区域产业发展的政策与决策,监督本区在建项目的规划、建设及招商工作，确保其符合本区的发展要求规划、建设、招商交投自有项目,快速高效的日常管理及运作能力资产经营能力高级生产者服务能力产业资源整合能力,对以土
2、地或房产为核心的资源体系的价值发现和价值实现的能力 产业规划与招商能力 土地/物业调整的补偿能力 公共资源建设的资金投入与管理能力,与各个利益主体充分对话与协调沟通的能力强大的商业布局与招商能力公共项目建设的资金投入与管理能力,各阶段重点职能,土地一级开发,项目二级开发,区域运营,启动阶段,成长阶段,成熟阶段,提供官塘新城的公共管理和服务为产业提供相关配套服务统筹官塘新城资产运营,调整促进本区域产业发展的政策与决策,协调监督本区在建项目的规划、建设及招商工作，确保其符合本区的发展要求根据要求进行公共项目建设,统筹土地管理,协调征地拆迁,组织官塘新城的基础建设工作对现有土地进行项目招商,对市政府
3、规划进行细化完善和实施组织落实并争取促进本区域产业发展的政策与决策,关注各产业的发展，确保其符合本区的发展要求规划、建设、招商交投自有项目,根据产业调整的要求对区域内产业进行升级指导、招商改造公共资产项目的升级改造,组建机构，确定职权进行区域产业规划,协调制定产业相关配套政策及服务统筹整个区域公共管理服务,为提供企业服务平台促进产业相关配套服务优化官塘新城资产运营加强营销，推广片区品牌,职能重心逐渐向上向右转移,交投的职能体系，围绕各大核心职能展开，追求资源配置社会化，向管理对象提供专业化服务,开发建设指挥部,产业研究管理,公共资产经营管理,招商管理,开发建设管理,公共管理与服务,资源配置社会
4、化,官塘新城开发建设指挥部（交投）,办公室,综合计划处,规划建设处,财务处,征地拆迁处,参照南京河西组织模式并结合杭州钱江新城模式，官塘新城开发建设组织模式设计既考虑大规模建设期效率要求，又兼顾运营期职能需要。,交投与指挥部实行“一套班子，两块牌子”工作，代表政府统一行使市官塘新城的开发建设和管理职能。市规划、国土、发改等职能部门派出干部入驻官塘新城，负责官塘新城项目的审批与协调。（可删除）,产业发展处,指挥部下设开发总公司，以开发总公司为中枢，上接指挥部的指令，在外部与专业机构建立科学的外包体系，对内则通过自建或合作的方式建立相应的专业运作平台,指挥部（交投）,镇江官塘项目开发总公司,投资公
5、司,招商公司,管理公司,其它专业平台,工程建设机构,项目咨询机构,策划与广告,商业（项目）公司,孵化机构,规划目标决策控制体制资源,总体咨询机构,通过产权关系，或非产权关系形成管理和服务体系,通过契约关系，建立外包体系,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,完善形态优化功能强化动力,人居魅力,文化活力,产业动力,官塘新城,开发目标,镇江,完善形态：是对镇江主城区物理空间形态的完善。官塘新城的建设将使镇江主城体量增加，形态更加完善，并获得与苏南、苏中更好的通道和界面；优化功能：官塘新城的城市功能配套将系统分析镇江主城现有的配套情况，有针对性地予以 优
6、化，大大提升镇江城市的整体品位；强化动力：官塘新城的建设不单纯追求形式的唯美，和功能上的科学，在营造城市魅力的同 时，将着力于城市发展动力的构造，亦即通过科学的产业定位，赋予官塘新城持 续的产业动力。,开发原则,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,1.生态优先策略,优先建立生态安全格局；强调生态技术运用，突出生态特色；集约开发，发展绿色产业；崇尚自然及地域特色文化；,建筑生态,布局生态,交通生态,产业生态,公共交通成为重要的对外交通方式，满足60以上的出行需求；低速的小区内车行交通（30km/h）；步行可达范围内提供基本服务设施，多条步行路径或公
7、共低速交通提供居住区各个部分彼此间与中心的联系。,医疗服务及康复机构休闲健身场所CDC(疾病控制中心)（心理、中老年、特殊病群ex:高端人群的慢性病）美容塑身中心营养保健养生园健康管理（营养健康保健咨询服务，量身定制健康计划，高级家庭医生服务）健康产业教育、培训及咨询服务健康传媒健康保险&金融,采取被动式能源的原则，通过生态建筑设计，提高居住物理性能；充分利用太阳能、风能、地热、垃圾焚化等新型能源，建立一个再生循环系统；中水的再循环使用、生物垃圾的再循环利用等生态措施法；生态宣传与生态教育，倡导社区居民绿色、健康、文明的生活方式。,保护重要的生态环境区，将高密度建设用地位于生态状况相对属于弱势
8、不敏感的地区；商业服务尽可能使用功能混合的方式，配合公园绿地在各个居住单元内形成活跃的城市生活；适当比例的低收入住宅（10），以确保本地服务业的发展；根据居住类型的不同，设计相应的生态绿地环境；结合公共开放空间设置体育、休闲设施，促进居民健身康体及交流活动；,2.品牌发展策略,打造环境特色，发挥名片效应。高标准的公共设施、高质量的居住环境、高品位的生活方式。将公共空间拓展为一种休闲度假品牌。,3.交通引导策略,加强片区交通与主城板块联系；,预留未来交通发展的可能性；,预留未来轨道交通引入的可能性；,预留未来快速公交系统（BRT）改造的可能性；,目前国内已经建设运营BRT的城市有北京、杭州、大连
9、、常州、济南、合肥、昆明和厦门，另郑州、武汉、长沙、重庆等城市也计划筹建中。常州BRT1号线08年初已通车，筹建2号线。,1、缓解城市的交通拥挤。2、可以提供舒适的乘车环境，并节约市民的出行时间。3、相比轨道交通可以节省巨额的投资建设费用。4、可以平衡城市交通方式的发展。5、可以提升城市的生活环境质量。,加强片区交通与周边板块联系；,4.复合开发策略,5.协同发展策略,与周边板块的协同发展，实现共赢；,南拓先锋增强谷阳与老城粘合力；要素提升：城市门户绿核住区。,6.弹性控制策略,在政府负责土地一级开发，市场进行具体项目运作的开发过程中，对于机会性项目，必须预见市场的不确定性，制定弹性的发展策略
10、。,项目类型,弹性的发展策略,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,成长期,成熟期,开发规模,2010,2012,2018,2022,起步期,基础设施及首发区域的建设,重点项目依次启动，产业快速发展、人口迅速集聚，开始向外围区域拓展,外围建设完毕，产业、功能饱和，需要内部产业、功能升级,3年,7年,5年,根据区域开发的一般经验，官塘新城的发展可以分为三个主要阶段，开发周期约15年,根据官塘新城的发展路径以及产业定位，初步确定官塘新城的产业发展时序,起步期,成长期,成熟期,影响开发时序的土地空间特征主要包括交通区位、自然属性、土地利用状况、土地权属状
11、况等几个方面,官塘新城土地价值分析,A,A1区域紧邻南山风景区与规划中的官塘新城中心，景观与配套俱佳，土地价值最高A2是官塘新城的核心区，北接四平山，价值会随着开发进度逐渐凸显,B,B1区域位于官塘新城中轴线偏北，距离老城区相对较近，且能分享区域内外景观资源B2区域位于官塘新城东侧，在整个片区内具备一定的景观与配套资源,C,该区域距离镇江老城区距离最近，土地价值在近期最易被市场认可，但远离官塘新城核心区，未来升值空间有限,D,该区域位于官塘新城最南端，距离老城区最远，相对价值较低，但随着官塘新城的逐渐成熟，会带来一定的价值提升,在资金条件允许的情况下，应尽可能在前期完成主要拆迁工作,待拆迁状况
12、土地的待征迁状况在一定程度上会影响土地获得的时间和成本。官塘新城范围内征地总面积为17198.7亩(1146.58公顷)；拆迁总面积为1070231平方米。考虑到新拆迁条例的即将出炉，未来的拆迁成本和拆迁难度可能会大大增加，因此因结合基础设施建设的需要，尽可能在前期完成主要拆迁工作。,上市土地532亩,已征土地1882亩,即将征地941亩,至2010年3月，共注入土地3355亩。,通过对产业发展要求、土地空间特征、征拆难度及成本等因素进行综合分析，官塘新城的空间开发时序初步确定如下,政府实施项目计划表,道路建设,起步期,景观建设,商住开发,产业开发,市政配套,说明：道路含沿路敷设的综合管线及绿
13、化亮化工程。,2010,成长期,道路建设,景观建设,商住开发,产业开发,市政配套,2011,成熟期,道路建设,景观建设,商住开发,产业开发,市政配套,2012,起步期,景观建设,道路建设,商住开发,产业开发,市政配套,2010,四平河现有河道整治。,成长期,景观建设,道路建设,商住开发,产业开发,市政配套,2011,东西向滨河景观带、湿地公园,成熟期,景观建设,道路建设,商住开发,产业开发,市政配套,2012,马湾路南北向绿化带、宝平路绿化带,成熟期,景观建设,道路建设,商住开发,产业开发,市政配套,2013,京沪高铁绿化带,起步期,说明：市政公用设施包含学校、医院、变电所、邮电所、燃气调压站
14、、消防站。,市政配套,道路建设,商住开发,产业开发,景观建设,2011,体育中心、公交枢纽站,成长期,市政配套,道路建设,商住开发,产业开发,景观建设,2012,文化展示中心、滨河公园、公交首末站,成熟期,市政配套,道路建设,商住开发,产业开发,景观建设,2013,医院、四平河学校、GT0101、GT0102地块学校、公交首末站、南部变电站、天然气调压站,成熟期,市政配套,道路建设,商住开发,产业开发,景观建设,201420152016,镇江官塘中学、莱山路小学、三里变电站镇江市丁卯高中、官塘桥中心学校高家楼小学、中学,起步期,产业开发,道路建设,商住开发,市政配套,景观建设,20102011
15、,主题公园、健康产业园、交投大厦,成长期,产业开发,道路建设,商住开发,市政配套,景观建设,20122013,健康产业园、服务外包产业园、物流产业园,成熟期,产业开发,道路建设,商住开发,市政配套,景观建设,20142015,度假酒店、核心商业区、商贸中心、商贸配套,成熟期,产业开发,道路建设,商住开发,市政配套,景观建设,20162017,核心商业区、商贸中心、商贸配套、秀山路沿线商业、邻里中心,起步期,商住开发,道路建设,产业开发,市政配套,景观建设,201020112012,成长期,商住开发,道路建设,产业开发,市政配套,景观建设,2013201420152016,成熟期,商住开发,道路
16、建设,产业开发,市政配套,景观建设,20172018,起步期,商住开发,道路建设,产业开发,市政配套,景观建设,20102011201220132014,成长期,商住开发,道路建设,产业开发,市政配套,景观建设,20152016201720182019,成熟期,商住开发,道路建设,产业开发,市政配套,景观建设,20202021202220232024,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,投资估算说明,投资估算包括征地费用、拆迁费用、基础设施及市政公用设施费用以及相应的前期费用、间接费用和期间费用。投资费用主要为土地一级开发费用，不包括为实现土地增
17、值而进行的项目投资。根据镇江市征地安置补偿相关规定，征地费用以预存的30万/亩计。拆迁费用参照官塘桥路以西已评估部分，对官塘桥路以东部分做出预估。基础设施及市政公用设施费用在目前暂无工程量的情况，参照扬州广陵新城及吉山软件园可行性研究报告做出预估。,投资估算,征地费用,土地利用现状面积表：,需征地范围,根据土地利用现状面积表，需征地总面积为17198.7亩(1146.58公顷)。以30万/亩计，征地费用总额为515961万元。,拆迁费用,说明：官塘桥路左侧已做过拆迁摸底，左侧数据采用摸底数据，右侧及谷阳路以北部分暂无准确数据，数据来自采取地形图量取估算。,拆迁总面积为1070231平方米，拆迁
18、费用总额为431578.15万元。,基础设施及市政公用设施费用,由于暂无准确的工程量数据，故参照扬州广陵新城及吉山软件园可行性研究报告取值，基础设施及市政公用设施费用标准约为项目总面积的平均18万/亩。该费用包含土石方、道路、路灯、交通信号、综合管线、道路绿化以及环卫、消防。本项目总面积20883.3亩(1392.22公顷)，扣除山体面积为19662.75亩(1310.85公顷)，基础设施及市政公用设施总费用为353930万元。,景观建设费用,由于暂无更详细数据，景观建设费用暂按15亿元预估。,其他费用,投资估算总额：169.36亿元,土地价格评估,备注:估价基准为2009年12月，项目南侧商
19、贸展示产业用地价格参照商业用地。,土地收益,新区地价增长大致可分为三个阶段，符合边际递减规律,梯度增长期：起步阶段受重大增值举措影响，区域地块会由完全陌生进入开发商视野，因为基数很小，地价增长较快；反映到图表上，表现为上扬的曲线。区域土地在此阶段将摆脱原有价值平台，向更高层级跃进。,稳定增长期：新区基建及配套进一步完善，区域知名度大幅提升，受到土地增值惯性作用及区域营销带来的众多利好，地价持续上升；因为基数较大，上升幅度开始逐步回落。,缓慢增长期：区域配套及知名度成熟，核心增值举措力量的释放已基本完成，地价上升到一定高度后涨幅开始趋于平稳。,土地出让计划,1 2 3 4,土地出让计划,项目周期
20、内，商住用地出让2010-2013设为以平均年15%增长，2014-2019设以10%增长，2020-2024设为2%年均增长，产业用地保护地价出让。全周期内土地出让均价为373.5万/亩，土地出让总额为394.28 亿元。,总规划用地：20883亩(1392.20公顷/13.92平方公里）总建筑面积：1036.85万平方米城市建设用地：19382.8亩(1292.19公顷)可上市土地面积：11870.4亩(791.36公顷)，占比56.8%，其中，居住用地：8301.6亩(553.44公顷)商业用地：1186.5 亩(79.1公顷)产业用地：2382.3 亩(158.82公顷),财务分析（未
21、来得及调整）,项目投资内部收益率40%，投资回收期6.3年，利润总额为129.67亿元，净利润总额为87亿元。最大资金缺口出现在2014年，最大缺口为15.8亿元。,目 录开发组织架构开发目标与原则总体开发策略开发时序与年度计划投入产出测算政策支撑,政府配套政策支持,争取按照国家级开发区权限配置，市级职能部门专人协调，做到办事不出城市级公共市政设施布局于官塘新城，争取区级政府、市级医院、学校等迁入官塘新城内土地出让金除国家、省级刚性计提外，全额返还官塘新城，用于区内建设市府设立产业扶持基金，对区内企业税费实施优惠，对入驻企业进行租金补贴。优先保障官塘新城土地指标供应，将官塘新城建设项目纳入市级重点项目。,1机制保障2资源倾斜3封闭运作4产业支持5计划优先,谢谢！,
