【商业地产策划】重庆渝北浩博天地楼盘广告策略思考46页.ppt

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1、“浩博天地”楼盘广告策略思考,一 关于市场(Market Research),得天独厚的渝北 空气：城区空气质量达到2级以上 绿化：绿化覆盖率达59%，人均公共绿地92平方米，居全市之首 湖泊：10多平方公里的城区内，分布着大大小小的湖泊，宝圣湖、双龙湖、木鱼石湖 公园：收费的、不收费的公园多达10多个 广场：渝北文化广场、五星广场、绿梦广场等供人们休闲休憩的多个广场,竞争楼盘广告分析 银鹰山水绿城,广告诉求：左拥右抱，两大公园项目口号：开启公园居住时代,竞争楼盘广告分析翠湖柳岸,广告诉求：养生，到湖村去项目定位：新生态健康湖村小区,竞争楼盘广告分析木鱼石花园,广告诉求：亲山近水的生态社区项目

2、定位：亲山近水的生态社区,竞争楼盘广告分析木鱼石花园,广告诉求：环境无价项目定位：亲山近水的生态社区,广告诉求：湖岸生活，随兴，随心项目口号：湖岸人家，上善者水,竞争楼盘广告分析水木青华,竞争楼盘广告分析伴山名都,广告诉求：山都是我的项目口号：有靠山的生活,竞争楼盘广告分析富悦新城,广告诉求：融汇至美项目定位：渝北至美水景庭院生态社区,竞争楼盘广告分析:丽景天成,广告诉求：天生山水，丽景倾城项目定位：都市景观生态住宅小区,大家都在说,共 性 环境、生态;发展潜力;相对低廉的房价;,二 关于目标对象(Target Audience),而项目的目标消费群,目标对象最关心的依次为:,生活方便;物管便

3、宜;交通便捷;安全省心;后代教育;心理满足;成就感;,产品定位与目标对象的冲突,主要目标消费群,中小户型2100元/平米,“渝北首席高尚住宅区”,规划设计内容,25-35的青年置业者,不足以支持“首席高尚”,“才建家庭,没多少钱”,三 关于定位(Market Positioning),如何在众多的品牌中冲出重围,山水绿城,丽景天成,翠湖柳岸,巴山夜雨,青麓雅园,木鱼石花园,富悦新城,水木青华,伴山名都,本项目,消费者的选择,差异化分析规模：区域内第一个山地高品质生活社区，规模大，自身配套设施齐全;(水木青华300亩，青麓雅园160亩，木鱼石花园220亩，伴山名都 120亩，尚阳康城100亩，瑞

4、丰花苑113亩，巴山夜雨100亩)规划：景观效果好,山地建筑,周边无遮挡,配套：是规划中的空港新城，周边政府性生活配套（医院/学校/交通/商业设施）完善，生活便捷。但离规划建成还有较长时间，项目优势尚无法突现。设计：中小户型,设计优良，公摊面积少;,我们的“卖点”梳理?,“有靠山”-爬坡上坎不方便;“毗邻长安”-吵杂,有潜在污染;“新空港”-噪音大;“品质高贵”-买不起,肯定物管费高;“江二中”-没吸引力;“渝北首席”-有点过头;,针对目标消费者,我们的营销定位:,“无忧生活快乐社区”,“浩博天地”=实用化、阳光时尚、有遠見的快樂生活大本营!,建议产品定位:,建议产品定位:,支持点:1,中小户

5、型主流设计;2,山地规划,青年人的浪漫;3,360度广角视野,阳光明媚,充满臆想;4,品质物管(建议龙湖物管),放心,安全,可以尽力工作;5,优秀中小学教育,后代成长有保障;6,公摊小,可以付得起物管;,市场策略支持,突破性的品質提升;具競爭力的價格策略;“快乐大本营”概念,四 关于广告策略(Advertising Strategy),本项目,竞争对手,消费者的目光,出奇制胜的广告策略脱颖而出的推广主线,名人之势,势,借名人之势 借名人之知名度 迅速提高项目之知名度,借名人之势 借名人之公信力 迅速提高项目之认可度,借名人之势 借名人之名人标签 深入诠释项目之主张,借名人之势 借名人之代表性

6、说服项目之目标消费群,楼盘代言人“昌龙城市花园”潘美辰,开盘借势“帝景名苑”蒋大为、陈红“华庭嘉园”吴若莆,销售借势“阳光华庭”熊倪“旭日凤凰城”陈琳“海客瀛洲”刘嘉玲,谁能承载项目的全部内涵?,腾格尔？,濮存晰？,陈红？,李佳明？,他们都是青年俊才!,李佳明-阳光,成功,上进,人缘好!,在重庆具有较高的知名度和亲和力是重庆本土青年市民的代表费用可以接受,更重要的是:可以使产品与形象实现有效的链接!,请他回到重庆来主持“开心浩博天地”,五 关于传播与推广(Communication&Promotion),常规推广手段,无忧无虑 生活惬意!,促销,广告,活动,终端包装,户外,电台,报纸,搜房网,

7、硬广告,软广告,夹报,1、广告投放核心要求,精准 把80%的广告费用投放在核心目标消费群的广告宣传上。品质 在广告媒体的选择上，注意媒体品质对项目品质的影响。高效 选择对目标消费者影响力最大的媒体。低成本 综合考虑各类媒体成本和传播效果，在可接受的效果范围内，最大程度降低广告投入成本。,2、二期物业广告投放周期,1.各种媒介资源平台的沟通及建立。2.广告画面设计及制作。3.各类宣传资料及物料的制作。4.销售现场及主城区接待中心的建立。,1.全面发布户外看牌广告及车身广告。2.采用报纸软文及小规格硬性广告进行项目造势，对活动进行新闻配合。3.在房地产专业网站：搜房网上发布项目广告。4.采用电台新

8、闻广告形式进行区域、项目前期炒作，建议投放成本较低的经济台。5.建议投放3期房地产专业杂志：蓝筹地产项目广告，提高项目在业界的声誉。,1.全面启动广告宣传攻势。2.在入市、开盘、房交会等特殊时期发布较大版面的硬性广告，其他时间选择在房地产专刊发布软文广告和中等规格硬性广告。3.两路片区发布夹报广告。4.加强终端包装和其他渠道的宣传。,1.维持户外大牌广告投放。2.维持搜房网广告投放。3.发布少量房地产专栏的小规格广告。,（06年6-8月）,（06年9月-07年3月）,（07年4-6月）,（06年2-5月）,销售周期,广告投放周期,2006年,2007年,6月,7月,8月,9月,10月,11月,

9、12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月,3月,4月,5月,各类资源及物料筹备,户外大牌广告投放,车身广告投放,报纸广告投放,网络（搜房网）广告投放,电台（经济台）广告投放,杂志(蓝筹地产)广告投放,两路地区夹报广告投放,3、户外广告媒体投放,三大点位：碧津公园、一碗水、空港广场1.一碗水、空港广场均有空置媒体，分别为“一碗水转盘旁路边看牌”和“空港广场对面居民楼楼顶看牌”；2.碧津公园门口暂时没有可发布看牌，但可以为该项目新建一块看牌。新建看牌由开发商负责政府审批，我司负责建设、制作、安装、维护等所有施工工作，并以优惠价格提供给“浩博天地”项目进行广告发布，发布时间不少于3年。引导性

10、户外媒体：人和立交桥、机场高速路收费、机场路单立柱1.灯箱广告对项目档次有一定的负面影响，因此建议选择看牌或单立柱形式；2.所有通往两路、回兴、机场及周边地区的车辆都会经过人和立交桥、机场高速路，因此选择这些地区的户外广告一方面能起到引导性的作用，另一方面能提升项目档次（目前发布项目为：红鼎国际、保利高尔夫等高端地产项目）。3.可选择3-6个月短期发布，节约成本，强化广告宣传效果。,4、车身广告投放,两条线路选择其一：609路、786路,我司建议投放786路，有以下三点理由：1.786路所经过的路线与609路雷同；2.从路线来看，786路更针对两路、回兴等目标消费区域；3.786路价格比609

11、路便宜一半。,5、报纸广告投放,两大报媒：晨报、商报1.预热期，选择新闻类、经济类版面，配合各类主题活动，进行新闻炒作；2.入市、开盘、房交会等特殊时期投放非专刊版面的较大规格版面硬性广告；3.强销期采用中等版面规格硬性广告和软文广告交叉投放；4.其他时期以软文广告为主。,6、网络广告投放,房地产专业网站：搜房网1.该网站的访问人群主要为：年轻的中端阶层、白领一族，购房需求强烈，因此该媒体能精准地针对目标消费群进行广告宣传。2.从预热期即开始搜房网广告投放，并将项目网站或相关资料网页链接在网络上，提升广告内容的深度和广度。,7、电台广告投放,低成本电台资源：重庆经济台1.可覆盖整个重庆市区及部

12、分周边地区，且价格低，可作为主城区及周边地区广告宣传的低成本辅助媒体。2.该媒体以经济新闻及生活为内容定位，收听人群中中端阶层所占的比例较高，媒体具有“准确性高、成本低”的优势。,8、杂志广告投放,专业杂志：蓝筹地产1.在预热期投放该专业杂志广告，能在业界建立良好的品牌形象，为企业在房地产界发展打下良好的基础。2.通过对项目本身进行宣传，在业界形成“高档优质楼盘”的口碑，有利于后期物业销售。3.该媒体受众集中在中高收入消费者、专业人士、决策人士等阶层，都是有实力的消费者，媒体准确性较高。,9、夹报广告投放,夹报地区：两路地区1.在两路城区各大报摊发行夹报广告。2.夹报广告主要投放在入市及强销期

13、前期，配合物业销售进行。3.每次投放量不一定大，但覆盖面应尽可能广，且投放频率较强。,六 总结(Conclusion),销售主张：无忧生活,快乐天天!楼盘文化：品质阳光休闲文化楼盘定位：无忧生活快乐社区推广策略：借“李佳明”之势（地方名人，能代表阳光休闲文化）推广口号：无忧无虑 生活惬(得)意!,七 我们的服务(Services),服务内容：品牌整体基调的奠定；策略的提出和确定VI系统的建立；广告调性的确立；平面广告设计；创意文案的撰写;,NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意 本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本,目 次 概念包装部分 为NEWTOWN

14、加温 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场 闪亮的案名，NEWTOWN的高潮 三期“美丽时光”给NEWTOWN新生活最完美的诠释 三期“美丽时光”树立“生活的高地”三期“美丽时光”产品建设策略.三期“美丽时光”映像建设策略 三期“美丽时光”推广主语 三期“美丽时光”视觉系统方案,推广传播部分“统一脸谱”多元化产品的一致性推广价值统合“深度征服”“美丽时光”诉求力量组合“美丽攻略”三期“美丽时光”情感渗透“热度100%”三期“美丽时光”市场推进主线“三点两线”三期“美丽时光”卖场组织“新生活开幕”三期“美丽时光”概念市场导入策略“为新生活排号”三期

15、“美丽时光”上市策略“心动NEWTOWN，情定美丽时光”三期“美丽时光”首次开盘策略“新生活连锁专卖”三期“美丽时光”二次开盘造势策略“人气是真正的媒体”三期“美丽时光”媒体方案,城市推进NEWTOWN：城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低”逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可

16、以体验的潮流。商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。,一、为NEWTOWN加温,概念包装部分,万科推进NEWTOWN：NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式：“城花”一期：从环境优势阐释大盘概念“坡地新城 假日风情”“城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康”展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同“城

17、市”三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力,二、为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势，销售上受花园洋房的拉动性明显 二房始终是市场的基础选择 小户型低总价、低首付，易于市场消化,小 结 商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 小户型比例不高 因

18、此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓）将是我们整个推广工作的重点,客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求。消费观念智慧化 该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的优游自在，享受

19、和自己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。,（二）对800套三房以上产品市场的基本判断,三、为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花园一、二期销售表现观察，3045岁年龄的人群是城花三期三房以上户型的主力购买群体。他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“60一代”。,他们的年代特征走过青春与理想的“60一代”该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道，在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 时光飞

20、逝，他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀念 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的鹿港 小镇都是充满回忆的“美丽时光”个人的家庭，自己的公司，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光,他们的主线条理想主义基因与现实主义生活态度,理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春，自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心 告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后，以自己的知识、理想

21、、热忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运动。在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想 在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调,四、“美丽时光”闪亮的名字，NEWTOWN的高潮,高度概括NEWTOWN新生活意境 对三期多元化产品具有最全面概括性 可以获得最大面积人群的认同性 耳目一新的新鲜性,五、三期“美丽时光”给NEWTOWN新生活最完美的诠释,“美丽时光”与城花三期目标人群的共鸣“美丽时光”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与NEWTO

22、WN 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致“美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的珍 视，对未来理想生活的憧憬 有效延伸“NEWTOWN新生活”的闲适、轻松的生活理念和特有文 化，并对NEWTOWN新生活作出更为具象化的词义解释 NEWTOWN目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光”,六、三期“美丽时光”引领优雅成熟的“生活高地”,城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国Pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为

23、强大的场所支持 城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围 谷底公园等一系列一期、二期生活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的条件享受丰沛的“美丽时光”,三期“美丽时光”客户聚合与文化识别 以“美丽时光”为定义的TOWNCENTER商业街建设，以其时尚、潮流的感觉传递，将热切吸引社区各域居民，及城市追求新 生活情调的人群，从而产生积极的接触意愿和自发的归属感。以“美丽时光”为感受标准的各环境场所建设，将赋予与普通居 家生活中不同的崭新意义 以“美丽时光”为感受标准的塑造、人文建设，将表现出极具时 尚的NEWTOWN个性文化

24、，为城市花园带来极大的市场识别，为 市场的快速认知认同起到四两拨千斤的意义。,标 识 释 意 标准字明艳夺目，内蕴丰厚 标准字以极富想象力的动感星光带造型，将案名巧妙艺术 化，流露出无限梦想遐思 状如银河的内旋弧线，直观展示以深邃永恒的浩瀚时空感 赋予“美丽时光”哲学性的丰厚内涵丰富的色彩变化，则寓 意了“美丽时光”无限缤纷的生活色彩,三期“美丽时光”英译方式“Wonderful Hours”“Wonderful Moment”“Grace Year”“Beautiful Time”,七、三期“美丽时光”产品建设（一）依照newtown四大魅力标准建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的TOWN

25、CENTER中心生活空间,复合性 开放性 场所性 标志性,寻 找 兼 备 构 筑 塑 造,群体性 可读性 内容性 象征性,具文化识别性的环境意象,丰 富 强 化 贴 近 NEWTOWN中心就业街 三期主题 三期客户目标群,类似美国加州PASADENA的商业街区模式，即将在万科NEWTOWN三期全景展现,（二）TOD生活港（中心商业街区）业态规划TOD生活港商业功能分区提高中心商业街区优势，激发NEWTOWN社区活力形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段,特色餐饮区 火锅、川菜、西餐、烧烤、料理等金融商务区 SOHO办公、银行、邮政、电讯及快

26、餐（包括麦当劳或肯德基）、小吃名店等休闲娱乐区 露天茶座、咖啡屋、酒吧、茶坊、影院、网吧、电玩中心、保龄 球馆、浴足房等精品商业区 运动名店、名牌专卖、精品内衣店、中高档鞋店、皮件皮具、饰 品店等综合服务区 纯净水、花店、诊所、音像自选、美容美发、摄影室、书屋、糕 点店等,TOD生活港全景示意图,（三）TOD生活港景观规划关系示意,味觉旅行（美食广场）中悦世纪（中心广场）,港口大门 芙瑞德（FRIENDS）中央大街 时光画廊,鹿港故事,NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意 本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本,目 次 概念包装部分 为NEWTOWN加温

27、 为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场 闪亮的案名，NEWTOWN的高潮 三期“美丽时光”给NEWTOWN新生活最完美的诠释 三期“美丽时光”树立“生活的高地”三期“美丽时光”产品建设策略.三期“美丽时光”映像建设策略 三期“美丽时光”推广主语 三期“美丽时光”视觉系统方案,推广传播部分“统一脸谱”多元化产品的一致性推广价值统合“深度征服”“美丽时光”诉求力量组合“美丽攻略”三期“美丽时光”情感渗透“热度100%”三期“美丽时光”市场推进主线“三点两线”三期“美丽时光”卖场组织“新生活开幕”三期“美丽时光”概念市场导入策略“为新生活排号”三期“美

28、丽时光”上市策略“心动NEWTOWN，情定美丽时光”三期“美丽时光”首次开盘策略“新生活连锁专卖”三期“美丽时光”二次开盘造势策略“人气是真正的媒体”三期“美丽时光”媒体方案,城市推进NEWTOWN：城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低”逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体

29、验的潮流。商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。,一、为NEWTOWN加温,概念包装部分,万科推进NEWTOWN：NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式：“城花”一期：从环境优势阐释大盘概念“坡地新城 假日风情”“城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康”展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同“城市”

30、三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力,二、为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点（一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明：大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势，销售上受花园洋房的拉动性明显 二房始终是市场的基础选择 小户型低总价、低首付，易于市场消化,小 结 商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 小户型比例不高 因此以

31、花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓）将是我们整个推广工作的重点,客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻求在紧张的事业生活之外，拥有纯粹、宁静、优美的个人家庭生活，彻底地放松工作压力和悠闲的享受生活，因此对居住空间有着纯粹、精致的品质要求。消费观念智慧化 该消费能力人群追求完整的品质生活结构，喜欢城市也亲近自然；更愿意用在市郊购房的价差，来置办自己的私家车，享受有车有房的优游自在，享受和自

32、己的爱驾一同往返城市、家园之间的意趣。,（二）对800套三房以上产品市场的基本判断,三、为“60一代”打造NEWTOWN新生活磁场“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”，谁是三期三房以上户型的主力目标群体？他们的特征？无论是从整个城市地产市场，还是从城市花园一、二期销售表现观察，3045岁年龄的人群是城花三期三房以上户型的主力购买群体。他们是社会的中坚力量，也是备受社会关注的“60一代”。,他们的年代特征走过青春与理想的“60一代”该群体大多从一开始就享受了国家恢复正常的教育轨道，在台湾校园歌曲声中进入青春期，对新颖思潮、对政治 理想饱含空前热情，并富有个人的人生设计愿望与个人 理想 时光飞逝，

33、他们成长、成熟、收获，在积极的财富运动 和个人成功的历程中，也对刻画下自己心路历程的八十 年代充满怀念 一条红领巾、一部老式珠江相机、一首罗大佑的鹿港 小镇都是充满回忆的“美丽时光”个人的家庭，自己的公司，与自己同奋斗的爱车，日益 丰硕的事业成果，都是他们正在体验的美丽时光,他们的主线条理想主义基因与现实主义生活态度,理想、激情卷入加速的年代中，激荡生活里。爱的歌，舒展的青春，自由的精神，都是他们生命中最热烈的符号，给予他们直面未来的 一切激情与信心 告别“理想主义的青春班车”，走进现实的生活，投入与个人理想略 有偏差的工作，投入与爱情设想略有偏离的婚姻，在暴富时代之后，以自己的知识、理想、热

34、忱，投入以智慧、秩序、渐进为特征的新 一轮财富运动。在获得爱，获得家，获得成就过程中，以现实重塑 生活的理想 在理想主义基因与现实主义生活态度的相互作用下，他们需要丰沛 的物质生活，也怀念并寻找理想中的精神生活，并不矛盾地看待理 想与现实，物质与精神，寻求一种完整，渴望一种格调,四、“美丽时光”闪亮的名字，NEWTOWN的高潮,高度概括NEWTOWN新生活意境 对三期多元化产品具有最全面概括性 可以获得最大面积人群的认同性 耳目一新的新鲜性,五、三期“美丽时光”给NEWTOWN新生活最完美的诠释,“美丽时光”与城花三期目标人群的共鸣“美丽时光”本身是一种对美好生活的描述与祝愿，与NEWTOWN

35、 新生活倡导的积极、喜悦的人生态度一致“美丽时光”包含对过去珍贵时刻的眷恋，对现今幸福时光的珍 视，对未来理想生活的憧憬 有效延伸“NEWTOWN新生活”的闲适、轻松的生活理念和特有文 化，并对NEWTOWN新生活作出更为具象化的词义解释 NEWTOWN目标群普遍对八十年代、九十年代的经典性事物怀有 强烈的爱恋，亲近和寻觅生命中的所有经典片段，以自己的感 受、审美剪辑出个人的“美丽时光”,六、三期“美丽时光”引领优雅成熟的“生活高地”,城花三期独具特色的中心商业街区，采用美国Pasadena中心生 活街的多点渗透式休闲布局，集金融、通讯、餐饮娱乐、文体 教育等商业业态于一体，为三期提供最为强大

36、的场所支持 城花三期的景观体系强调愉悦的参与性，与推广主题和游乐项 目紧密结合，形成活泼有色的健康社区氛围 谷底公园等一系列一期、二期生活设施将作为社区大配套与三 期共享，业主可以有更多的优越的条件享受丰沛的“美丽时光”,三期“美丽时光”客户聚合与文化识别 以“美丽时光”为定义的TOWNCENTER商业街建设，以其时尚、潮流的感觉传递，将热切吸引社区各域居民，及城市追求新 生活情调的人群，从而产生积极的接触意愿和自发的归属感。以“美丽时光”为感受标准的各环境场所建设，将赋予与普通居 家生活中不同的崭新意义 以“美丽时光”为感受标准的塑造、人文建设，将表现出极具时 尚的NEWTOWN个性文化，为

37、城市花园带来极大的市场识别，为 市场的快速认知认同起到四两拨千斤的意义。,标 识 释 意 标准字明艳夺目，内蕴丰厚 标准字以极富想象力的动感星光带造型，将案名巧妙艺术 化，流露出无限梦想遐思 状如银河的内旋弧线，直观展示以深邃永恒的浩瀚时空感 赋予“美丽时光”哲学性的丰厚内涵丰富的色彩变化，则寓 意了“美丽时光”无限缤纷的生活色彩,三期“美丽时光”英译方式“Wonderful Hours”“Wonderful Moment”“Grace Year”“Beautiful Time”,七、三期“美丽时光”产品建设（一）依照newtown四大魅力标准建设有趣的，有特征的，独具文化识别性的TOWNCE

38、NTER中心生活空间,复合性 开放性 场所性 标志性,寻 找 兼 备 构 筑 塑 造,群体性 可读性 内容性 象征性,具文化识别性的环境意象,丰 富 强 化 贴 近 NEWTOWN中心就业街 三期主题 三期客户目标群,类似美国加州PASADENA的商业街区模式，即将在万科NEWTOWN三期全景展现,（二）TOD生活港（中心商业街区）业态规划TOD生活港商业功能分区提高中心商业街区优势，激发NEWTOWN社区活力形成立体商业空间网络型结构，体现综合性、多层次的特点由外向内、由闹至静形成五个不同特色的区段,特色餐饮区 火锅、川菜、西餐、烧烤、料理等金融商务区 SOHO办公、银行、邮政、电讯及快餐（包括麦当劳或肯德基）、小吃名店等休闲娱乐区 露天茶座、咖啡屋、酒吧、茶坊、影院、网吧、电玩中心、保龄 球馆、浴足房等精品商业区 运动名店、名牌专卖、精品内衣店、中高档鞋店、皮件皮具、饰 品店等综合服务区 纯净水、花店、诊所、音像自选、美容美发、摄影室、书屋、糕 点店等,TOD生活港全景示意图,（三）TOD生活港景观规划关系示意,味觉旅行（美食广场）中悦世纪（中心广场）,港口大门 芙瑞德（FRIENDS）中央大街 时光画廊,鹿港故事,