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1、,广州从不缺少超甲级写字楼环市东/天河北/珠江新城/琶洲,天河北广州第一大商圈，最成熟商圈,太成熟是个弊端没有新鲜感，没有想象力,天河北需要天河北需要,新的商务能量更多未来可能,以及一个与众不同的写字楼,在商务的世界里，谁能永远抢占先机？由此，开始本案策略思考,直达世界保利中汇广场推广策略广州金燕达观2010.5.19,中汇广场以写字楼为第一形象面世就推广节奏来说先释放商务能量，后推动公寓销售,、项目价值,国际十大金融中心之一：纽约（New York City），座落在世界上最大的都会区,大纽约都会区的心脏地带，是国际级的经济、金融、交通、艺术及传媒中心。,国际十大金融中心之一：东京(Toky
2、o，)，铁路和公路以此为中心呈放射,状射向各地，地铁线如蛛网一般通往东京的各个区和邻近的县市，并与通往市外的,各条私铁线路相衔接。,国际十大金融中心之一：首尔（Seoul,)韩半岛上以及韩国最大的城市，是世界第七大都市.首尔是韩国政治、经济、文化教育中心也是全国海、陆、空交通枢纽。,交通让商业和商务变得无限便利，带来城市经济的高速发展交通枢纽+金融枢纽这正是本项目所拥有的最有利条件,基本属性体量：总建面9.19万，写字楼5.5万，公寓2.6万环境：天河北U字型商圈中线上交通：广州东站，港九直通车、珠港深快线、天河北公交总站、客运站配套：各大银行、中泰广场购物中心、宜家、天河城24小时便利店硬件
3、：超甲级写字楼标配写字楼：90-1800弹性商务空间、4.2米层高公寓：标准层3.6米，复式5.8米品牌：保利地产，成功打造中环、中宇、V座等高品质超甲级写字楼产权：只售不租物业，利于投资,一个问题-如何与众不同？,首先，一个事实项目所在地：广州金融中心-天河北核心项目因而成为金融枢纽型商务中心天河北，同样拥有这个条件的，只有中信广场在中汇出现之前，中信是天河北写字楼中的翘楚,北以中信为准在天河北 划一条线中信以北，只有中汇，是在售写字楼,中信以北 唯一在售超甲级写字楼,其次与区域内写字楼相比，正佳、万菱汇、天河城它们确实处在中心区，但天河北的交通状况让这些位于中心区的写字楼有着一个大尴尬：严
4、重堵车，让走路可能15-20分钟就可以到的地方开车需要一个小时甚至更多,中汇广场-无缝接驳交通枢纽中汇广场附近一百米范围内，有两个候机楼：一个在中信广场、一个在巴士中心在候机楼，乘机旅客可以得到一条龙乘机服务办理登机手续、行李托运一切无需操心,瞬间直达 国内/国际 任意城市保利中汇广场：下楼直达港珠澳咫尺之遥的一站式服务候机楼，甚至可说：下楼直达欧美 中汇港九直通车边上的写字楼 中汇与白云机场VIP候机室无缝对接的写字楼,广州 唯一真正意义上的交通枢纽物业,第三国际超甲级写字楼4M标准,一次性成本最小化（地产成本、搬迁成本）,持续运营成本最小化（劳动力、交通优化、公用设施）,风险因素最小化（安
5、全管理、政府管制等）,机会因素最大化（硬件条件：电梯、电力、网络等）,保利品牌打造的国际化4M标准超甲级写字楼4.2米层高、高达76%的使用率901800的弹性商务空间为企业提供了多种空间选择高端产品形态与深度服务体系强调与其它写字楼的功能区隔,唯一4M标准国际化超甲级写字楼,三个唯一将中汇广场与天河北甚至珠江新城其它产品彻底区分它以黄金交通、成熟商圈、优质产品和深度服务成为广州交通枢纽型商务中心也是为顶尖商务人士和企业所准备的生意场,项目定位天河北东站旁超甲级在售写字楼,、客群分析,比尔盖茨曾说，即使有一百美元落在他脚边，他也不会去捡，因为他弯腰捡钱的时间足以创造更多财富。对生意人来说，时间
6、就是金钱,项目的交通优势如同加速器将广东、中国，乃至全世界一下拉近到触手可及的地方,中汇广场，特别适合有境外业务的公司（广州境外/中国境外）中国的外贸型企业（中型/成长型企业）&跨国公司在华业务代办处或分公司（大企业）,大型企业需要在广州这个金融中心，占据优势地位，打造高端形象同时享受最优化商务配套服务及最便捷迅速的交通路网中型企业将和行业巨头处在同一区位、档次的办公地点如同站在巨人的肩膀上，直接实现形象升级的需求另外，优秀的交通条件成为企业发展的强力跳板,对于这些企业来说中国版图+世界版图=保利中汇广场另外，保利品牌提供的专业物业服务让企业专注于生意，而全无后顾之忧,中汇广场，以候机楼+东站
7、+客运站为广东范围、全国范围乃至世界范围拥有业务和到处扩张的企业打造的国际写字楼,这是一个可以瞬间直达全国甚至全世界的移动办公室这一站，广州；下一站，世界。这一站，商业；下一站，财富。这一站，中汇；下一站，全球。这一站，做生意；下一站；创财富。,推广语直达世界的移动officeNEXT TO THE WORLD,至此，写字楼价值体系初步建立保利中汇广场定位天河北东站旁超甲级在售写字楼推广语直达世界的移动office休息一下，进入公寓部分,、酒店式公寓推广,写字楼由交通枢纽启动由它建立的高端形象，同样延续到酒店式公寓上来,酒店式公寓用地性质：一般为商业用地产权类型：公寓或商务公寓产权年限：根据用
8、地性质而定，一般为50年特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务以上出自百度百科,本项目公寓特点1、产权式物业，更适合投资保利品牌，天河北唯一可售公寓，地段+产品优势，让财富无限升值2、枢纽型物业，更便捷生活地铁，东站、客运站、候机楼，立体交通网络，适合商务人士居住3、超尺度层高，更舒适空间标准层3.6米，复式5.8米可达200%实用率,公寓：介于家和公司之间的点apa
9、rtment house;block of flats它是block+soho+loft的三者联合体，又像club功能定义上来说，它是混合型住宅是集时尚、娱乐、休息、商务等功能为一体的小单位它不同于家的温馨，它是便捷的、时尚的，功能上是：暂时落脚点但这个落脚点又必须是舒适的、适合生活的、方便工作的它所处的位置，以及它旁边的超甲级商务写字楼所针对的人群决定了它的定位,中汇广场公寓在天河北这个繁华商圈里，保利的公寓应是活色生香、声色犬马如同香港的嘉亨湾，璀璨、时尚，丰富多姿结合写字楼的定位，以及它所针对的客群：外贸型企业、跨国企业驻华处我们将其定位为涉 外 公 寓Maxhome,对这里的居住者来说
10、maxhome是一个商务平台，通过它随时去到公司maxhome是一个休憩之地，在这里放松、娱乐、解除疲劳对投资者来说maxhome是最佳投资品它拥有超强产品力和保利的金字招牌且总价不高、回报迅速,保利中汇广场 投资分析4月14日，国务院出台新政：“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”这样的政策下，投资商业地产成为住宅地产遭遇寒流时的最佳选择,写字楼投资Tips 1：投资回报率在天河北一带，目前租金回报的整体水平在8%10%之间，珠江新城则只有6%8%。“目前珠江新城写字楼的整体租金回报水平确实还比不上天河北。”数据来自中原地产写字楼部
11、营业总监朱辉天河北商圈写字楼租金回报最高，一般在7%左右；珠江新城只有6%左右。数据来自满堂红写字楼租金回报的高低，除了看作为分子的租金本身外，还要看作为分母的售价水平。珠江新城写字楼售价比天河北写字楼要高，导致其租金回报反而不如天河北。中立地产董事总经理文志坚,写字楼投资Tips 2：好地段、好物业业内专家认为，写字间投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要，专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字间会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时
12、，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。关于物业：作为投资型物业，写字间的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。,本项目价值=物业自身价值（枢纽型物业）+投资回报价值（产权式物业）产品的高端特性以及占尽优势的交通条件将让中汇广场成为天河北新的商务和财富能量场,、推广节奏及表现,第一阶段,主形象入市期（2010.7-8）手段：户外、围墙、报广、电台、短信、单张,手段：户外、围墙、报广、电台、短信、软文、媒体活动,产品价值深入期（2010.8-9）,保利中汇广场-天河北第二阶段,东站旁 超甲级在售写字楼直达世界的移动OFFICE第三阶段开盘营销（2010.10.1）手段：户外、报广、短信、手册、单张、媒体活动,户 外,报 广-第一阶段,悬念稿,报 广-第二阶段,报 广-开盘阶段,报 广-公寓阶段,围 墙,本次提案到此结束谢谢,
