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1、安徽滁州定远县恒瑞房地产项目市场研究报告,易铺中国北京赛睿 2012年2月,一.定远县宏观经济环境分析二.定远县商业发展规划三.定远县重点商圈典型性商业调研分析四.未来商业地产供应量分析 四.定远县公寓、写字楼项目分析五.定远县酒店项目分析十.定远县住宅项目调研分析六.项目立地条件SWOT及定性定量分析七.项目初步判断,目 录 Contents,一.定远县宏观经济环境分析,定远县概况,定远县概况安徽第一大县。定远县地处安徽省东部，是皖东地区人口最多和面积最大的县。东西长83 公里，南北宽56 公里，总面积2998 平方公里。位于中国经济最发达的长江三角洲地区西部，与苏、浙、沪地区紧密相连。国土
2、面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。所辖22个乡镇分别为：定城镇、炉桥镇、张桥镇、池河镇、蒋集镇、朱湾镇、七里塘乡、能仁乡、二龙乡、连江镇、仓镇、界牌集镇、拂晓乡、西卅店镇、范岗乡、严桥乡、永康镇、桑涧镇、三和集镇、藕塘镇、大桥镇、吴圩镇。“境连八邑，衢通九省”全国南北要冲。定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。古有“境连八邑，衢通九省”之誉。地理位置优越，交通十分方便，淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，合徐高速公路横跨境内，即将开工的扬淮高速横跨东西。京沪高速铁路在定远
3、穿行，并有设站。县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程。淮南铁路、合蚌公路、合徐高速公路及其淮南连接线穿境而过，距南京、合肥等周边大中城市仅1小时左右车程，到上海6小时车程。,安徽省最佳投资县级城市。2011年12月16日，“首届时代徽商高峰论坛”暨“首届全球徽商之夜文艺晚会”在杭州黄龙饭店隆重举行。徽商高峰论坛以“凝聚力量，成就未来”为主题，论坛特别通过网络票选以及专家团审定，评选设立3个奖项的评选，分别是安徽省最佳投资城市，安徽省最佳经济开发区，安徽省最佳投资县级城市。其中定远县获得了安徽省最佳投资县级城市。物产丰富农业大县。定远物产富饶，资源丰富。农产品主要有粮食、油料、水产品
4、和肉类等，还盛产棉花、烤烟、大蒜、薄荷等经济作物。尤其是“定远猪”、“定远麻鸭”深受全国各地欢迎。油料总产进入全国前6名，居安徽第一位，粮食成为全国百强县之一，居全国第27位。总理故乡。定远县是现任中共中央政治局常委，国务院副总理、党组副书记李克强的家乡！定远高铁站：京沪高铁从定远穿境而过并设有客运站是京沪高铁全线4个县级站中的一个 定远站站房主体1层，两侧局部2层，总建筑面积达4000平方米。,定远县概况,定远县城市发展规划,1）“南京都市圈”战略伙伴城市之一。“皖江城市带承接产业转移示范区”的一员。两大发展战略让定远县找到了利用国家战略开启发展引擎的“金钥匙”，进一步完善城市化进程。2）“
5、一核（四区）、两副、三轴、四星、多点，开放式网络结构”总体发展战略（十二五政府发展战略）3）“依托老城，东扩南进，紧凑发展”城市总体规划，形成了“以戚继光大道、鲁肃大道和金山路为城市发展轴，以老城区、新区和工业园区为城市组团，以城北水库至解放水库、泉坞山至桑涧水库为生态片区”的总体布局结构。4）城东新区建立“三轴、一带、一园、两核心、多节点”的空间发展布局。,定远县人口特点分析,全县常住人口中共有家庭户4224318户，家庭户人口为753710人，平均每个家庭户的人口为3.36人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少0.37人。县城常住人口约12万人。全县常住人口中，男性人口为405
6、278人，占52.01%；女性人口为373896人，占47.99%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109下降为108.39。,宏观环境人口调查,（以2010年11月1日零时为标准时点进行了第六次全国人口普查）,定远县消费力分析,2011年城乡居民收入稳定增长:城乡居民收入持续增长，城镇在岗职工年均平均工资达到31977元，农民人均纯收入达6414元，年均增幅分别为21.6%、18.8%。【备注参考2011年城镇居民人均总收入为23979元。北京32903元】全年实现社会消费品零售总额为29.8亿元，年均增长18.4%；三次产业结构由原来41.8
7、：22.6：35.6调整为38.8:31:30.2。城镇失业率控制在4%以内。定远县乡镇人口较多，伴随着定远县城市化的进程，房地产刚性居住需求高，投资性比例低、定远县住房空置率较低。,定远县经济运行情况,2011年定远县经济快速增长情况,【城市印象】政策优势明显：两大发展战略的刺激，将直接推进城市化进程、刺激第三产业崛起。区位优势明显：安徽第一大县，全国南北要冲，城市交通便捷，路网发达。发展潜力明显：定远县面临城市化进程，乡镇居民来县城买房的刚性需求刺激定远县的房地产的发展，部分住宅项目价格飙升4800元/平米，县城未来的发展潜力显而易见。主要劣势：县城人均收入较低，第三产业发展缓慢，传统商业
8、项目面临过于集中、产品更新换代等问题，并且定远县当地缺少大型商业项目来刺激和带动第三产业的发展。,二、定远县商业发展规划,定远县商业现状及问题,新型流通业态发展水平较低，组织化程度低。中心城区传统业态仍占主流，大而全、小而全、千店一面、业态重复，现代物流尚处于起步阶段，主要以传统百货、临街铺面为主，SHOPPING MALL、大型购物中心、城市综合体、特色街区等新兴业态比较少。定远县主要消费者均为县区内与附近乡镇居民，整体商业经营档次主要多以中低端为主，整体品牌度不高。定远是一个农业大县，离地级城市及省会城市距离不足100公里，本土第三产业的弱化，使得市场高端消费人群外流。流通产业“散、小、弱
9、”的问题突出。缺乏辐射带动力强、品牌影响大、具有较强竞争力的大型支柱型龙头企业。整体趋于饱和，租金普遍较低。定远老城区商业总量已趋于饱和。商业整体租金水平较低，老城商圈大型商业网点（苏果，百大，阳光商业广场）商铺租金水平在3.5-8.0元/平米/天。核心商圈临街商铺（曲阳路中段，人民路，东大街）租金水平在2.0-4.5元/平米/天，其他街区商铺（迎宾路，东城路等）租金水平基本在0.5-1.6元/平米/天。商业网点布局不合理、低水平竞争加剧。西城老城区核心商业网点集中在曲阳路与迎宾路路，交通拥堵、建筑设施差、低水平竞争加剧，秩序比较混乱，效益下降，金鑫百货等多处经营设施面临关门歇业或难以启动。政
10、务新区既有商业尚未形成核心商业带。城东新区和城南工业园区多数为待开发发商业项目，未来商业供应量较为凸现。,中心城区商业布局特点,以苏果超市为中心，以曲阳路沿线两侧分布，形成的商业集中区域。区域内分大型超市、专业市场、街铺等多种商业形态，云集了苏宁电器、苏果超市、阳光商业广场、百货大楼等多个商业网点。经营档次高中低档皆有，沿街门市房主要分为通讯、饰品百货、服务业餐饮业、眼镜、童装、电器、鞋、服装等组成。档次为从中高档品牌，一直到低档杂货齐全。租金为从2.0/平米/天8.0元/平米/天不等，圈竞争激烈，交通拥堵，已趋于饱和。,商业发展空间预测,空间发展预测。“一头独大”的商业现状已无法满足城市一体
11、化的发展需求，伴随城市化进程的快速发展和定远“依托老城、南进东扩、紧凑发展”的战略规划，未来的新城区将会形成新的商业中心。作为城东新区和城南工业园区交汇的大型项目，依托主干道定滁路及政策优势，项目发展潜力巨大！形态发展预测。目前定远传统的商业形式必将无法跟进城市建设的步伐，未来的大型商业项目将会集中供应，现代商业及产业商业将会呈现更多。,城东新区,老城区商业带,本案位置,三、定远县重点商圈典型性商业调研分析,定远县典型商业项目,定远县典型商业项目,定远县典型商业项目,定远县典型商业项目,定远县典型商业项目,定远县典型商业项目,四、未来商业供应量分析,定远县近几年商业地块出让少，多数为社区附带商
12、业和裙房，纯商业未来将开业入市的较少。大润发。项目位于合蚌路与定滁路交汇口向南300米定远裕安水上花园的社区配套商业，裕安水上花园大润发大卖场的总建筑面积约32000平米。据悉已经达成进驻意向，正式签署了进驻合同。【项目目前并未启动】金山丽景。项目位于定远县金山路与东兴路交汇处，其规划约为14000平米的大型主题商业街区，包含大型超市卖场，特色商业街，以精品商业配套，满足业主对高端生活的需要；项目商业属性主要为社区配套商业。【商业目前还处于规划中】吉家旺角。项目位于定远县东城路与幸福路交汇处，处于老城区综合商圈与城东新行政区紧密相联，利享双重辐射，商业总规划为18000平米，其中有6000平米
13、超市，数码一条街等业态规划。【商业目前还处于规划中】,未来商业供应量分析,众舜时代广场。项目位置处于定远县鲁肃大道与幸福中路交汇处，其规划有30000平米商业综合体，也将有大型超市入驻。【商业目前还处于规划中】安盐曲阳国际。项目位置处于城东政务区幸福路与金山路交叉口，除了配套的沿街商业外，更规划有一个面积达4万平方米的商业综合体，毗邻人民广场，政务文化中心。【商业目前还处于规划中】东园御府。项目位于永康路与鲁肃大道交汇处，目前规划有35000平米风情商业街，30000平米五星级酒店，不过目前项目商业部分仍处于规划阶段。,未来商业供应量分析,五、定远县公寓、写字楼项目分析,定远县公寓、写字楼市场
14、分析,1，在定远县，公寓、写字楼属于新兴房地产产品，现阶段内市场的关注度相对较低，其市场表现明显低于住宅市场与商业地产市场。2，目前定远县的公寓市场发展属于起步阶段，市场上已有的公寓项目“阳光商业广场”于2008年销售，“阳光商业广场”位于城市中心，是定远县经济、文化中心。旺盛的商业人气受到了商用公寓需求人士的青睐；促使本案所有公寓销售一空，但是项目整体到目前为止出租率却不高。3，伴随着定远县城市化的进程，工业园区和城东新区的进一步的发展，本地及外来企业办公场所、会议洽谈的商务需求都将会逐渐提升，写字楼会在未来不断增长的市场需求中逐渐的凸显其发展潜力。4，目前在开发的写字楼项目只有“京东国际大
15、厦”项目，未来写字楼、公寓项目开发将逐渐加速，当然写字楼、公寓项目的开发过程中需要注意很多问题，市场定位、投资群体的考量都需要作出明确的判断，明确真实的市场需求才能在定远做好公寓、写字楼项目。5，定远县公寓项目主要分布在曲阳路中段。6，定远乡写字楼项目主要分布在城东新区政府办公区附近。,定远县公寓、写字楼项目分布图,阳光商业广场,京东国际大厦,定远县现有的唯一公寓项目“阳光商业广场”，位于曲阳路中段，销售情况非常好。定远县的写字楼项目现阶段没有，规划中的“京东国际大厦”是未来定远县城首个写字楼项目。,定远县公寓、写字楼市场项目分析,定远县公寓、写字楼市场项目分析,定远县公寓消费者问卷分析,【公
16、寓调研总论】：受访者购买公寓主要是满足自住功能，内部配套设施主要体现满足安保、游泳健身休闲功能。受访者对公寓的承受售价产生“两极分化”状态，1）公寓项目在定远尚属新生事物，当前市场供应量较少，只有仅存的个别项目，问卷中60%以上的受访者表示未来两年有投资购买公寓的打算，未来市场需求强劲。2）随着定远城市化进程的加快，经济的快速发展，人民对居住品质和功能配套的需求将会加强，公寓项目作为商业地产投资最为广泛一种形式，将越来越受到青睐。,六、定远县酒店项目分析,定远县酒店市场分析,1，定远酒店主要分布在老城区主要商业带上，多数酒店以餐饮为主，配套少许客房，以满足中产人群及地方客源的消费需求。新开发区
17、域（政务新区、城东新区、城南工业园区）以县政府左右两侧“龙星大酒店”和“岸香国际酒店”为独大，呈现高端消费垄断之势。2，从项目调研分析来讲，定远酒店业的整体竞争力较弱，档次不够，项目消费市场千篇一律，给地方消费者一种惯性思维。价值趋向较低，无从挖掘深层次消费行为，缺少吸引力，已经无法满足市场需求。主要表现在以下几点：空间利用不够合理，使得诸多空间浪费，增加运营成本。硬件设施不足、陈旧，缺少维护。软环境不突出，缺乏特质。服务水平及服务意识不够。品质及功能配套明显不足。3，高端消费市场被个别酒店垄断。众多企业及政务高端客户皆锁定“龙星大酒店”和“岸香国际酒店”，这两家酒店也是定远仅有的较为高端的酒
18、店项目。显然，不完全意味酒店很有特色，只能说目前定远酒店在环境、规模、品服务方面尚无其他酒店超越。使得其垄断了大部分高端客户。4，依托定远城市化的发展、工业园区诸多企业的入驻、新城商业的集聚以及“高铁经济”的强势带动，高端政务、商务需求会愈加凸现，功能完善，服务到位，优质运营管理的高端酒店势必成为市场新宠。,定远县酒店项目布局,龙星国际大酒店,岸香国际酒店,皇嘉大酒店,米兰假日酒店,定远县酒店项目分析,定远县酒店项目分析,定远县酒店项目分析,定远县酒店项目分析,七、定远县住宅项目调研分析,定远县住宅市场概况,1,2011年全县实现城市建设总投入35.8亿元，拆迁约30.6万平米。2,全年完成开
19、发商品房110万平米，其中新开工建设商品房43万平米、销售商品房35万平米。3,瑞特家居广场建成开业、万汇龙商贸城基本建成，大润发超市、汽配城商业综合体、东园大市场开工建设。4,投资10亿元的青岛伟业北极星购物中心成功签约，肯德基、米兰假日酒店、永和豆浆等品牌商家入驻。5,裕安水上花园、中源上东城、金源广场等一批商住小区加快建设。,定远县房地产价格行情,1，2011年全县房地产价格涨幅较大，房屋均价普遍在4000以上，最高房价超过5000元，如“吉家家园”项目。2，定远县房地产市场的消费力需求总体上以解决居住的刚性需求为主，投资市场所占的比例较少。3，定远县当地项目其发展方向逐渐呈现住宅品质化
20、追求的发展，如多层带电梯，花园洋房的建设。4，定远县当地住宅项目的发展更注重户型的人性化设计，如“金山丽景”的户型两房变三房，显著提升住宅的实用性。5，另一显著特点是，部分项目为了促进销售，采用首付款分期支付的方式来带动。如“金源广场”项目“最低首付8万起”，还有“众舜时代广场”的“花5万买40万的房子”等推广方式来促进住宅销售。,定远县主要的住宅项目分布图,定远县主要的住宅项目有山东城、东园御府、吉家家园、众舜时代广场、华邦汇富广场、曲阳国际大厦、金源广场、水上花园、学府花园、东郡华府、金山丽景,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各
21、住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县各住宅项目分析,定远县住宅消费者调研分析,【住宅消费者问卷调研总论】从住宅消费者问卷调研分析来看，可以得出如下几个信息：受访消费者年龄主要集中在20-40岁，分布较为平均。其受访者的家庭收入主要集中在2-5千元以及5千-1万元这两个区间范围内。定远县住宅市场刚性市场需求大于住宅投资性需求；在选择新居住地位置上，四成消费者希望在城东新区置业；购买能力上4成消费者接受总价在20-30万；所能承受的月供7成消费者能够接受的范围是1000-2000元。定远县高层住宅的接受程
22、度低于多层和高层住宅；住宅室内结构一般选择平面的；半成消费者选择面积在100-130平米的住宅，选择三房户型的占到总量的55%。对于主卧室和客厅的朝向上，选择方向朝南的都超过了50%；餐厅的理想选择是与厨房、客厅相连；消费者对于住宅最关注的问题是采光、楼间距、与通风；是否购买住宅的决定因素是工程质量、价格和升值潜力。对于项目周边环境的调研中，55%的消费者认为位置偏远；53%的消费者认为配套不完善，缺少学校、医院、银行、大型商场、公交路线等。当地住宅消费者了解房地产信息的渠道有电视、报纸、单页、车体、广告牌等。,八、项目定性定量分析,项目概况,项目简介：项目位于安徽定远县城东新区定滁路与泉坞山
23、路交汇处，总占地面积500亩，作为区域地标综合体，项目汇集住宅、公寓、高端酒店、购物中心、专业市场等多种业态，打造县域商业经济的典范。目前的案名：“五金汽配城”。项目投资开发商：安徽定远恒瑞房地产开发有限公司。,项目建筑属性分析,项目规模：项目由两层临街商业和内部集中商业组成。其中：商业项目占地100亩；住宅项目200亩；汽配城200亩。目前开发的是项目的商业部分，其占地面积100亩。目前的商业组成：总占地约69791平米集中商业34245平米酒店17486平米办公21024平米商业街38866平米。,项目交通,本项目北边紧靠戚继光大道，东西两边分别是考山路和戚继光大道，南边是正在修建中的一条
24、道路,（项目周边交通组织图）,项目交通,项目交通,（项目公交路线路）,项目交通,（道路交通情况）,商圈界定,项目周边1-2公里,商圈界定,项目周边2-3公里,核心商圈人口,赛睿顾问统计得出项目周围1公里内小区总户数为2751，入住户数为884户。目1公里到2公里范围内共19666户，实际入住户数为12814户。2公里共计22417户，实际居住户数为13698户。按照平均每户3.36人计算得出，2公里商圈内总人口为46025人。统计周边2-3公里内，总户数为11251户，实际入驻户数为11146户，2-3公里商圈人口为37450人。3公里商圈人口总计83476人。,人口修正及预测,人口修正：项目
25、周边从事汽修、汽配商家约60家，平均每户3人，共计约180人。项目周边村镇居住人口约3000人。项目城南工业园区包括东兴酿酒、力大金属、海丰塑料、鹭翔科技、雨润食品加工厂等约有工人2000人。定远县县政府区公务人员约500人。定远县总医院医务人员约150人。定远县县医院医务人员约100人。定远县协和医院医务人员约100人。百货大楼工作人员约50人。苏果超市工作人员约80人。东大街经营商户约400家，计算人口约500人人民路经营商户约400家，计算人口约500人。人口预测：项目周边三公里半径居住人口为83476人，修正补充人口7160人。三公里总计90636人。根据定远县2010人口普查数据，定
26、远县的户籍人口平均增长率为1.02%，到2013年，项目三公里范围内，人口为91560人。2014年，项目3公里范围内，人口为92494人。,九、项目定位初步建议,100亩商业中心初步建议,1、100亩商业中心初步建议针对本项目100亩用地现代商业部分，我司初步提出两个规划方向：1)购物中心（含超市）+商业街+酒店+公寓结合前面的发展机会和挑战分析来看，建议：对商业进行优化组合，构成有机的商业群落、高阔鲜明的时尚生活广场，通过引入品牌超市、休闲品牌主力店、量贩式KTV、餐饮、儿童休闲娱乐等设施，形成城市崭新的标志性城东商业中心，为定远人民提供时尚、便捷、一站式都市生活。（1）本项目集中商业组合
27、模式为：专卖店【一层】+品牌大超市【二层，三层】+餐饮+娱乐品牌大型超市目标锁定：永辉、华润万佳、大润发、上联华、华联、人人乐等（2）本项目临近水库外围规划为【沿河景观商业街（侧重餐饮）】，里侧围合部分规划为【主题商业街】街区相邻部分以连廊衔接，形成有效联动（3）本项目东北角规划为【高端酒店】+【公寓】,100亩商业中心初步建议,100亩商业中心初步建议,2)地下大卖场+家居MALL+商业街+酒店+公寓 该定位属于适度折中方案，考虑到项目本身特定的区位、商业及人口环境，大体量购物中心的开发，当前来讲存在风险较大。项目本身处于定远城东新区唯一的即开发项目，市场培植期亦须经历一个长期的过程。而家居
28、MALL对区位要求相对要低，一般选择在城乡结合部为，市场的专有性，可有效扩大辐射消费范围。但需结合市场需求，做出精准的产品定位。因此，以地下大卖场来带动项目人气，整体租售家居商业，可较好规避运营管理环节和风险值。本定位主要业态将以家居MALL、超市、主题娱乐、（沿河景观）餐饮街、步行街等为一体的大型购物广场。,汽配城的初步建议,（1）汽车4S店：沿泉坞山路规划为占地50亩的汽车4S店，可起到较好的形象及品质展示。（2）汽配五金城：项目南侧汽配五金城规划为2-3层，一层为商铺，二层为仓储，三层为住宿。总建面3-4万平米。（3）汽车大厦/公寓：西侧规划为汽配城的配套“大厦/公寓”。,200亩住宅项
29、目初步建议,（1）花园洋房：花园洋房规划为5-6层有电梯的高品质住宅，可作为第一阶段开发。花园洋房可以很好的展示本案的景观特点和整体形象，从而可以更好的带动住宅项目整体的品质，获得市场的有效认同。（2）小高层：小高层规划为10-11层为主，可作为第二阶段开发。（3）高层：高层住宅在定远县市场认同度不高，有一个市场接受的过程，但因高层出量，有利于项目回款，可作为第三阶段开发。,提报完毕，谢谢聆听！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpM
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