易居中国：万科地产嘉兴项目市场调研报告74页.ppt

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3、步增长.102、人均收入：稳超万五 购买力强.103、城市人口：总量稳定 增长缓慢.114、产业结构：二产为主 三产平涨.115、支柱产业：工业主导 寻求升级.12附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析.13三、房地产市场环境.151、投资分析：总量不大 结构合理.152、供需分析：供求平衡 配套保障.163、价格分析：调控影响 有所回落.174、供地分析：价格飙升 逐步放量.185、客户分析:本地为主 差异不大.21四、城市政策金融环境.23五、宏观投资环境分析结论.26第二部分 嘉兴板块市场分析.27一、秀洲新区.271、区位.272、市场供求.283、市场特征.284、个案分析.325

4、、未来市场供应.33二、南湖新区.361、区位.362、市场供求.363、市场特征.374、个案分析.405、未来市场供应.42三、北部工业园区.441、区位.440,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,2、市场供求.443、市场特征.454、个案分析.485、未来市场供应.50四、市中心.511、区位.512、市场供求.513、市场特征.524、个案分析.55五、板块市场小结.57附一：嘉兴市全装修房市场特征.58附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响.60第三部分 竞争市场分析.62一、竞争对手分析.621、嘉兴房地产开发企业概况.622、竞争企业分析.63二、市场

5、亮点分析.65第四部分 城市进入分析结论.67一、区位选择.671、南湖新区.672、中心城区.673、秀洲新区.684、北部工业园区.68二、物业类型选择.691、住宅产品.692、投资型产品.69三、建筑形态选择.69四、项目细部建议.711、外部环境.712、内部产品.72,1,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,图表目录,图 1-1-1：嘉兴市地理区位图.4图 1-1-2：嘉兴交通基础设施图.5图 1-1-3：嘉兴对外交通图.6图 1-1-4：嘉兴配套设施图.7图 1-1-5：主城区总体规划图.8图 1-1-6：主城区规划结构图.8图 1-2-1：2000-2005

6、 年嘉兴市GDP总量情况.10图 1-2-2：2000-2005 年嘉兴市人均GDP情况.10图 1-2-3：2000-2005 年嘉兴市人均可支配收入情况.11图 1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图.12图 1-2-5：嘉兴市开发区分布图.12图 1-3-1：2000-2005 年嘉兴房地产开发投资图.15图 1-3-2：2005 年嘉兴市房地产开发投资所占比重.16图 1-3-3：2005 年嘉兴市动拆迁安置房情况.17图 1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图.17图 1-3-5：2000 年-2005 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势.18图 1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域

7、情况.20图 1-3-7：2005-2006 嘉兴市各区土地出让分布.20图 1-3-8：2005-2006 嘉兴市各区出让土地可建规模分布.20图 1-3-9：2005-2006 嘉兴市各区出让土地平均容积率分布.21图 1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重.22图 1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布.22图 2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图.27图 2-1-2：秀洲新区区位图.27图 2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况.28图 2-1-4：秀洲新区产品类型分布.28图 2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布.29图 2-1-6：秀洲新区普通住宅价格.30图 2-1-7：秀洲新区客户构成

8、图.31图 2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况.31图 2-2-1：南湖新区区位图.36图 2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况.36图 2-2-3：南湖新区产品类型分布.37图 2-2-4：南湖新区楼盘规模分布.37图 2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布.38图 2-2-6：南湖新区客户构成图.39图 2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况.39图 2-3-1：北部工业园区区位图.44图 2-3-2：北部 经济开发区住宅总体供求状况.44,2,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,图 2-3-3：北部经济开发区产品类型分布.45图 2-3-4：南湖新区楼盘规模分布.4

9、5图 2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布.46图 2-3-6：北部工业园区客户构成分布.47图 2-4-1：市中心区区位图.51图 2-4-2：市中心区住宅总体供求状况.52图 2-4-3：市中心区产品类型分布.52图 2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布.53图 2-4-5：市中心区客户构成分布.54图 2-4-6：市中心在售楼盘一览.54,表 1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况.11表 1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征.13附表 1-2-1：2005 年长三角各城市基础指标排名表.13表 1-3-1：2005 年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）.15表

10、1-3-2：1997 年-2005 年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）,.16,表 1-3-3：嘉兴土地出让案例.18表 1-3-4：2005 年-2006 年嘉兴公开出让土地列表.19表 1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析.21表 1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表.23附表 1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米）.25附表 1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表.25表 1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表.26表 2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况.30表 2-1-2：2006 年秀洲新区可供出让地块汇总.34表 2-1-3：

11、秀洲板块在售楼盘汇总.34表 2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况.38表 2-2-2：2006 年南湖新区可供出让地块汇总.42表 2-2-3：南湖新区在售楼盘汇总.43表 2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况.46表 2-3-2：北区工业园区在售楼盘汇总.47表 2-3-3：2006 年北部工业区可供出让地块汇总.50表 2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况.53表 2-4-2：市中心区工业园区在售楼盘汇总.55表 2-5-1：板块市场综合打分表.57附表 2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表.59附表 2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表.61表 3

12、-1-1：嘉兴房地产开发企业概况.62表 4-3-1：低密度产品价格比较表.70,3,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场,第一部分,城市宏观投资环境分析,一、城市地理环境1、地理区位：三圈环抱 得天独厚嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等 7 个县（市、区）。全市总面积 3915 平方公里,其中市区面积 968 平方公里。图 1-1-1：嘉兴市地理区位图上海市杭州市4,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,2、交通发展：城际利好 联动发

13、展,嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。（1）沪杭磁悬浮作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心 12 公里，2010 年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；（2）城际列车连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006 年 10 月通车后将很

14、大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；,（3）杭州湾大桥2003 年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008 年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。（4）客运枢纽站设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，,这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；,图 1-1-2：嘉兴交通基础设施图,城际高铁,磁悬浮,交通枢纽站,杭州湾大桥,嘉绍大桥,5,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-1-3：嘉兴对外交通图苏州,方向,嘉兴长途汽车站,沪杭铁路嘉兴站上海方向磁悬浮城际高铁客运枢纽站高速公路这些重大基础设施主要

15、分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。6,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场3、配套设施：基本齐全 区位各异图 1-1-4：嘉兴配套设施图,大润发,易初莲花沃尔玛,农工商,口腔医院城市大学,图书馆,国际中港城商业,嘉兴学院,市政府,博物馆,市第一医院体育中心会展中心,嘉兴一中曙光医院,大剧院市中心区：是嘉兴市政府所在地，老城区内商业、医院、学校比较集中；南湖新区：是嘉兴的科教及文体中心，会展中心、博物馆设施较为齐全；秀洲新区：以居住为主，配套设施比较齐全；经济开发区：以工业为主，拥有部份大型商业设施。7,。,上 海 易 居 房 地 产 研 究

16、院,嘉 兴 市 场,4、城市规划：北控南移 东进西拓,市区的规划空间结构为：“一心、一片、两翼、三楔、三廊”图 1-1-5：主城区总体规划图,320 国道,城市发展方向,202 省道,用地发展方向：北控南移，东进西拓图 1-1-6：主城区规划结构图,北控东进,西拓南移,8,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大,片居住、公共设施、绿化用地。,东进：东部

17、以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭,高速公路附近。,西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外,延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。,除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。,9,1,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场二、城市经济环境1、经济总量：规模较大 稳步增长嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。200

18、5 年，全市实现地区生产总值（GDP）1156 亿元，自 2000 年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均GDP超过4000 美元，接近中等收入国家水平 1。图 1-2-1：2000-2005 年嘉兴市 GDP 总量情况,14001200,GDP比上年增长幅度,21.2%,22.8%,25.0%20.0%,1000,1156,800600400200,14.6%541,12.6%609,15.9%706,856,1051,15.0%10.0%0.0%5.0%,0,0.0%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,数据来源：嘉兴统计公报 2000-2005图

19、1-2-2：2000-2005 年嘉兴市人均 GDP 情况单位：元,40000,25.0%,350003000025000,人 均 GDP比上年增长幅度14.5%,15.8%,20.9%,22.6%34588,20.0%15.0%,2000015000,12.3%,25700,31506,9.8%10.0%,10000,16352,18365,21258,5.0%,5000,0,0.0%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,数据来源：嘉兴统计公报 2000-20052、人均收入：稳超万五 购买力强2005 年，嘉兴市城镇人均可支配收入达到 16189 元，同

20、比上年增长 10.18。从后面按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达 5000 美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水10,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场的长三角城市基础数据排名表可以看出，嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游。图 1-2-3：2000-2005 年嘉兴市人均可支配收入情况,1800016000,单位：元,14693,16189,140001200010000,9338,10920,11500,12954,80006000400020000,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,数据来源：嘉兴统计公报 2000-

21、20053、城市人口：总量稳定 增长缓慢2005 年末，嘉兴市人口 334.33 万人，其中嘉兴市区人口 88 万人，户籍人口的增长率基本上维持在低位，城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变。就这一点而言，与长三角的二线城市（杭州、南京基本如此）在城市化进程中表现类似，相信在未来一段时间内随着嘉兴城市化的加快，外来人才导入以及农转非提速，城市人口总量及结构将会发生较大的变化。表 1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况,年份户籍人口（万人）比上年增长幅度（%）,2000 年331.260.30,2001 年331.930.20,2002 年332.380.14,2003 年332.960.1

22、7,2004 年333.940.29,2005 年334.330.12,数据来源：嘉兴统计公报 2000-20054、产业结构：二产为主 三产平涨总体上来看，第二产业一直是嘉兴的支柱产业，占国民生产总值 60%左右；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。从嘉兴产业发展规划来看，短期内嘉兴市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着嘉兴在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。平。11,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-2-4：嘉兴市历年

23、产业结构分布图70.0%,60.0%,58.8%,58.7%,57.2%,59.3%,57.0%,58.9%,50.0%,40.0%30.0%,30.2%,31.1%,31.9%,33.0%,37.3%,34.0%,20.0%,10.0%,11.1%,10.3%,8.7%,7.7%,5.7%,7.1%,0.0%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,第一产业,第二产业,第三产业,数据来源：嘉兴统计公报 2000-20055、支柱产业：工业主导 寻求升级嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业

24、、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。图 1-2-5：嘉兴市开发区分布图,嘉,兴,市,12,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场表 1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征,培育的产业集群,发展的重点产品,引导布局的重点地区,临港型工业,化工新材料、新型建材、能源、主要集中在滨海新区，重点在嘉兴港区、平造纸、船舶修造及配件业 湖滨海区、海

25、盐大桥新区以嘉兴出口加工区和国家（嘉兴）机电元件产业园下设的六大产业区为重点，嘉兴经济,以 电 子 元 器 件为 主 的 电 子 信息,开发区、嘉善经济开发区、平湖经济开发区、,高技术产业装备制造业特色优势产业,业，以 玻 纤 及其 下 游 产 品 为主的复合新材料，生物医药产业以汽车零部件为主的汽配产业，机 械 标 准件、专 用 设 备、电气机械等为主的设备制造业纺 织 服 装、皮革 制 品、化 纤、经 编、家 纺、家 用 电 器、木业家具,海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区、嘉兴工业区、秀洲工业区、海宁尖山新区的电子信息、新材料和生物医药产业区为主要载体以嘉兴经济开发区、秀洲工

26、业区、嘉善经济开发区、海宁尖山新区、海盐标准件城为主要载体以嘉善经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区和全市主要工业功能区为主要载体,附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析附表 1-2-1：2005 年长三角各城市基础指标排名表,序号123456789101112131415161718,城市上海苏州杭州无锡宁波南京温州南通绍兴常州台州嘉兴扬州合肥镇江泰州湖州舟山,GDP(亿元)91444026.522918.6128052446.424131600.171472.081440.481302.211247.431156.13922853.57833.39819.6640.

27、05272,城市苏州上海无锡宁波杭州南京常州嘉兴绍兴镇江湖州舟山温州台州扬州南通泰州合肥,人均 GDP（元）579925509052825390453859333067316653146030223292342296521880213272111417362158061401813915,城市温州上海台州宁波绍兴杭州苏州嘉兴无锡舟山湖州南京常州镇江南通扬州泰州合肥,城镇居民人均可支配收入(元)19805186451831317408173191660116276161891600515524153751499714589123941238411379111229684,备注：温州人均GDP不高

28、，但温州人均可支配收入很高，是因为温州对外投资很大。13,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院,嘉 兴 市 场,GDP：自 2004 年以来，第二次超过千亿元，仅次于台州，在长三角 17 个城市中，,嘉兴处于中等水平；,人均 GDP：2005 年已经达到长三角各城市的中上水平，与常州和绍兴基本处于同,一水平；,人均可支配收入：嘉兴 2005 年人均可支配收入超过南京、合肥两个省会城市，浙江省内仅次于杭州和苏州，购买力和消费力高于长三角各城市的平均水平。,14,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场三、房地产市场环境1、投资分析：总量不大 结构合理总量：稳超 100 亿元嘉兴市区

29、这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，2005 年的投资额约占上海的 10%，杭州的三分之一，宁波的一半，略高于绍兴。图 1-3-1：2000-2005 年嘉兴房地产开发投资图,140,18.03%,16.50%,20%,12010080604020,8.84%23.32,13.04%39.83,12.65%47.97,13.78%72.42,114.24,120.95,18%16%14%12%10%8%6%4%2%,0,0%,2000,2001,2002,2003,2004,2005,投资额（亿元）,占固定资产投资的比重,数据来源：嘉兴统计局表 1-3-1：2005 年长三角部分城市

30、房地产投资开发对比（单位：亿元）,城市2005 年,上海1246.86,杭州407.96,宁波258.2,嘉兴120.95,绍兴103.33,数据来源：嘉兴统计局结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一嘉兴房地产市场以住宅投资为主，近 10 年所占市场比重来基本都保持在 70-75%左右。参考上海及周边城市，嘉兴市场住宅投资比重比较合理。15,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-3-2：2005 年嘉兴市房地产开发投资所占比重2005年嘉兴市房地产开发各项投资所占比重,商业16%办公,其他6%,4%住宅74%2、供需分析：供求平衡 配套保障商品住宅市场供求2005 年嘉

31、兴市区商品住宅竣工量 152 万平方米，住宅成交面积 138.9 万平方米，占全市的成交比重为 46.6。相比全市住宅明显的供大于求的状况，市区的供求结构保持平衡。表 1-3-2：1997 年-2005 年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005全市,市区,住宅竣工面积住宅销售面积竣工销售比,62.9145.271.39:1,77.6163.961.21:1,107.6775.531.43:1,120.46104.361.15:1,139.6297.981.42:1,193.38145.04

32、1.33:1,196.77214.620.92:1,226.72203.941.11:1,442.30298.001.48:1,152138.91.09:1,数据来源：嘉兴统计局安置房成交情况2005 年，嘉兴市的动迁安置房成交量为 45 万平方米，大约占整个住宅市场成交量的15，其中，市区的动迁安置房约为 21 万平方米左右。16,0,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-3-3：2005 年嘉兴市动拆迁安置房情况2005年嘉兴全市及市区住宅成交情况,万平方米300200,298,138.9,100,住宅成交量全市,45动迁安置房市区,21,今后 5 年内，嘉兴每年推出

33、安置房土地规模大约为 200 亩左右，按 1.5 的容积率计算，每年的安置房上市量预计在 20 万平方米左右。3、价格分析：调控影响 有所回落受宏观调控的影响，2005 年嘉兴市区的商品住宅平均价格（已剔出动迁安置房）高位回落，最高回落幅度接近 20%，政策变化对嘉兴市场的影响还是比较明显。图 1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图0 5 年1 季度-0 6 年1 季度嘉兴市区商品住宅成交价格走势,50004500,4347,元/平方米,400035003000,4035,3471,3483,3742,2005年1季度,2005年2季度,2005年3季度,2005年4季度,2006年1季度

34、,数据来源：嘉兴房地局17,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场4、供地分析：价格飙升 逐步放量价格分析图 1-3-5：2000 年-2005 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势2 0 0 0 年-2 0 0 5 年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势,100806040200,万元/亩27.14,43.9,30.34,38.2,58.3,90,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,表 1-3-3：嘉兴土地出让案例,项目/地块巴黎都市中环东路东侧，南溪路北侧,区域南湖新区南湖新区,土地出让价格180 万元/亩120 万/亩,出让年份2004 年20

35、06 年,以上数据来源于嘉兴市统计局，该土地价格为各类土地的综合平均价格，考虑到结构和总量上的差异，与实际的市场出让价格会有一定的差异，因此，以下参考两个具体项目的出让价格来进行对比就上述两个项目而言，地块的楼板价格大约在 1200 元左右，如果按照普通公寓约 2500元（建安 2000 元，其他 500 元）的单位成本简单核算，其总成本接近 4000 元，对于目前嘉兴市场平均 4000 元的售价而言，应该有一定的压力。18,6,7,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场供求结构分析2005 年-2006 年嘉兴公开出让的土地中，住宅和商住的地块共计 26 幅，土地出让总面积 9

36、5.23 万平方米，可建总规模为 184.5 万平方米。其中，2005 年共出让 16 幅，出让面积57.9 万平方米，2006 年共出让 10 幅，出让面积 37.28 万平方米。表 1-3-4：2005 年-2006 年嘉兴公开出让土地列表,序号12345891011121314151617181920212223242526,地块位置秀洲区王店镇梅嘉路东侧、汇丰路南侧秀洲区王店镇汇丰路南侧、人民医院对面秀洲工业区洪贤路南侧、信达路西侧秀洲区新塍镇虹桥路西侧秀洲区油车港镇横二路北侧、经二路西侧王江泾镇 07 省道东侧，闻川路西，虹桥路北中山路南侧，汽车西站西侧嘉兴市秀洲新区新洲路与蓬莱路西

37、南侧秀洲区王江泾镇中学南侧，闻川路东侧秀洲区王江泾镇闻川路西侧，虹桥路北侧塘汇 07 省道西侧，章园路北侧，小河南侧南溪路南侧，泾水路东侧,五星路西侧南湖区新丰镇万丰路南中环南路南侧，东栅富润路东侧嘉兴市城南路东侧,开明中学南侧,河流西侧中环东路西，万家花园东侧南溪路北侧，东栅中学预留地西侧南湖区大桥镇规划天全路东侧,天平路南侧南湖区大桥镇夏霖路与天全路交叉口东北侧南湖新区南溪路南侧,双溪路西侧,八号路东侧同德路北侧，常秀街西侧,昌盛路东侧经济开发区同德路北侧，昌盛路东侧嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口西北侧嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口东北侧东方路西侧，秋泾桥路北侧常秀街与洪波路口,区域秀洲区秀洲

38、区秀洲区秀洲区秀洲区秀洲区秀洲区秀洲区秀洲区秀洲区其他南湖区南湖区南湖区南湖区南湖区南湖区南湖区南湖区南湖区经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区,地块面积（M2）32388561488497067333659493208112560755765949262279885027322679168164408094916415634594743360445394453967047535892538192825,地块用途住宅商住商住商住商住商办住商办住商住住宅商办住商办住商住商住商办住商办住商住商办住商住商住商住商住住宅商办住商办住住宅商办住,容积率1.41.62.61.51.

39、51.21.83.82.01.31.22.02.01.61.82.461.81.81.81.41.41.81.81.82.03.01.81.8,挂牌起始价(元/M2)5801050150080033082840001800520780930127560021281950225019508509901800170017001950187518002070,可建规模4533137038697455911000118708121906251199824131898524541581604918659051226967345688494218888326780488017080170134094160

40、76745686167085,合计,952314特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区 98%以上的土地出让份额,19,1845103,37%,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况经济开发南 湖秀 洲特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区图 1-3-7：2005-2006 嘉兴市各区土地出让分布2005-2006 年嘉兴各区出让土地分布,单位：万方，%32.79,34%秀洲区,2.6,3%南湖区,24.67,26%35.14,经济开发区 其他,特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区,南湖区和秀洲区图 1-3-8

41、：2005-2006 嘉兴市各区出让土地可建规模分布2005-2006 年嘉兴各区出让土地可建规模分布单位：万方，%,66.79,5.24,3%,50.27,27%,36%62.18,34%,秀洲区,南湖区,经济开发区 其他,20,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场特征四：地块平均容积率 1.7-2.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主；图 1-3-9：2005-2006 嘉兴市各区出让土地平均容积率分布2005-2006年嘉兴各区出让土地平均容积率分布,2.12.0,2.04,2.04,2.02,1.91.8,1.71.6,1.77,秀洲区,南湖区,经济开发

42、区,其他,5、客户分析:本地为主 差异不大（1）客户研究：按照购买力划分：表 1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析,客户类别中低端中高端,购买价格段4000 元4000-6000元,区域分布北部秀州秀州南湖,客户群体嘉兴本地居民本地居民、周边区县居民，如海盐、平湖,职业特征市区动迁户、开发区工作人员政府工作人员、白领，私营业主、医生，教师,客户类型对价格的敏感度最高，要求交通相对完善，要求离工作地点较近离工作地点较近，对价格敏感度较高，部分有自己的代步工具,购买目的自住自住,对价格敏感度最低，是,高端,6000 元,南湖市中心,本地居民、少量浙江投资客,政府官员、私营业主、高级白领,城市的高收入

43、群体，有自己的代步工具，偏向,自住投资,于体现自己的尊贵21,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场图 1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重嘉兴市购房客户分类比重,高端18%,中低端27%,中高端55%中高端客户是嘉兴市场的主力，所占份额达到 55%，这类客户主要来自于嘉兴市的白领阶层，如教师、医生和公务员等，收入稳定，购买力强。中低端客户的比例是 27%，这些客户来自于市区的动迁户以及在北区开发区部分工作人员，对价格的敏感度较高，并且要求距离工作地点不远，如北部开发区工作人员主要是在北区置业，有一定的地域性。高端客户的比例为 18%，主要来自于嘉兴市高收入人群，如政府官员、私营

44、业主等，这类人需要被人尊重，偏爱嘉兴市的标杆型建筑。按照家庭生命周期划分：图 1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布嘉兴购房家庭类型分布健康养老型25%,单身的青年20%,三口之家55%从购买客户的家庭生命周期来看，三口之家是市场的主力，比例达到 55%22,/,/,意见”,23,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场左右，这些客户比较偏爱面积在 140 平方米左右的三房，其中一个房间用于书房。单身的青年购房比例相对较低，占 20%左右，这些客户主要偏向于购买靠近市中心的单身公寓和面积在 100 平方米左右的二房，他们购房的资金来源大部分来自于父母的支持。健康养老型客户的比例在 2

45、5%左右，这些客户购买的面积一般在 100-120平方米左右，小区的规模相对较大，这些客户有一个明显的特点是他们购房的房子一般与自己的子女处于同一个小区，这样便于生活上的相互照应。（2）客户分析结论：中高端客户是目前嘉兴房产市场的购房主体，这类客户具有稳定的收入，自主性较强，对小区周边和内部生活配套要求较高，偶尔会有朋友聚会往来，对小区会所也有一定的需求。嘉兴市现阶段的主力客户以三口之家为主，需求面积在 120-140 平方米之间，海盐、平湖等区县的购房者也陆续在嘉兴市置业。随着城市化的进程的不断加快，为嘉兴市的房地产发展提供了稳定的客户支持。四、城市政策金融环境表 1-4-1：嘉兴市主要房地

46、产政策、金融环境列表,类型,名称,发布时间,主要内容,应符合条件：,房产政策,预售制度按揭制度,1)已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书；2)持有建设工程规划许可证；3)投入资金占工程总投资的 25%以上，确定施工进度和竣工交付日期。1)普通商品住宅首付比例 30%，贷款 70%；2)贷款最高年限 25 年；3)户型面积小于 90 平方米可以首付 20%。,重大事件,“市人民政府关于切实稳定住房价格推进住房保障体系建设的,2005-6-5,严格控制低密度、高档注住房的建设的用地供应；要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；继续扩大住房公积金覆盖面；,严格监控项目开发力度，收回无力开发

47、或限制超过法律规定年限的土,/,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场地；禁止办理期房转让、转按揭手续，严查违规办理变更购房人姓名企业。申请条件：,“市区廉租住房保障,1)无房户：无自有住房，以市场租金租住私有住房或单位自管房屋、或,办法（试行）”（详见附件二）“2006 年嘉兴市区经济使用住房管理实施细则”（详见附件三）“市政府关于加强建设用地管理的若干意,2006-3-292006-4-132005-10-19,寄住他人住房的家庭；2)拥挤户：按市区常住户口计算，人均拥有私有住房和承租公有住房的面积低于市区最低住房面积保障标准的家庭。符合条件：1)具有市区城镇（含三个区建制镇

48、）常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口 3 年（含）以上；2)居民必须是已婚（含离异带小孩或丧偶带小孩）、年龄在 33 周岁以上（含）的单身居民（含离异或丧偶人员）；3)属于低收入家庭，即申购对象家庭年度收入（家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后）在市区 2005 年度户均收入的 80以下。严格执行经营性出让土地使用权“招拍挂”制度；已出让的土地不得调整建筑容积率，如有调整，补缴相关土地出让金；对限制一年的土地，开发商如有开发能力，限半年内开工，并征收 10%,土地政策重大事件,见”（详见附件四）“市人民政府办公室,的土地闲置费，如无力开发，政

49、府给予有偿收回；若闲置两年，政府将无偿收回。基准地价内涵：基准地价评估基准日为 2005 年 1 月 1 日。,关于公布市区基准地价更新结果的通知”（详见附件五）,2005-6-15,土地开发程度按熟地界定：“五通一平”地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、征地费用和开发配套费。土地使用期：商业用地 40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年与浙江省其他城市基本一致，要求住房公积金已连续正常缴存一年以上，,金融政策,公积金政策（详见附件六）,贷款人所购住房为自住住房；如夫妻双方连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷 25 万元；夫妻单方或单身职工已连续正常缴存住房公积金满一年的，

50、住房公积金可贷 15 万元。,“国六条”后续细则,依照九部委出台的“国六条”细则，目前嘉兴市尚未出台具体细则。,嘉兴市在房产政策方面与浙江省其他城市基本保持一致性，在重大事件方面主要针对中低价房体系和廉租房保障出台一些政策；如：要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；继续扩大住房公积金覆盖面。土地政策方面主要是出台了关于土地出让政策，明确了经营性土地出让统一采取“招拍挂”制度；另外更新了市区基准地价（见附表）金融政策方面与浙江省其他城市基本一致；目前，嘉兴市关于“国六条”政策尚未出台，政府明确表示要严格执行中央出台的政策。24,上 海 易 居 房 地 产 研 究 院嘉 兴 市 场附表 1