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1、,地产|证券研究报告 板块最新信息中立中银国际重点推荐股票池,房地产周刊成交平稳，大企业拿地积极,2012 年 11 月 27 日,公司名称万科 A保利地产招商地产华侨城首开股份中南建设荣盛发展金融街滨江集团,代码000002.CH600048.CH000024.CH000069.CH600376.CH000961.CH002146.CH000402.CH002244.CH,评级 收盘价 12 年预 溢(折)测 NAV 价比例(人民币)(人民币)(%)买入 8.42 13.96(39.7)买入 11.43 13.94(18.0)买入 23.22 29.46(21.2)买入 5.90 9.31(
2、36.7)买入 10.37 21.63(52.0)买入 11.25 16.18(30.5)买入 10.89 14.30(23.9)买入 5.72 10.59(46.0)买入 8.56 11.78(27.3),销售方面，上周(11 月 19 日-11 月 25 日)我们观察的 17 个主要城市成交量达 378.8 万平米，环比下跌 0.6%，供应所有回落，但量价平稳，11 月迄今日均成交环比增长 20%；政策方面，官方有关房产税的吹风渐多，扩围时点日近。我们维持之前认为房产税初期影响主要在心理层面的判断，近期板块走势较强，估值位于合理区间的中上部,我们预计板块中业绩成长性明确的公司仍有上升空间。
3、支撑评级的要点 政策宏观动态：财政部部长谢旭人撰文指出，总结房产税试点经验研究逐步在全国推开，住建部王珏林同时积极表态期望尽快扩大试点，房产税改革方案渐趋明朗，实际推出时点可期；财政部贾康提出突出公租房、,资料来源：彭博及中银国际硏究预测以 2012 年 11 月 26 日当地货币收市价为标准本报告所有数字均四舍五入中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格地产,淡化经适房，以非产权房建设解决住房需求；地方上，上海拟实行居住证管理积分制，广州对部分住宅用地进行限价。公司信息：上周，荣盛发展和鲁商置业公告拿地，招商地产公告董事会决议，拟通过关联交易购买蛇口工业区五幅地块；融资担保方面，亿城
4、股份、中华企业公告借款融资，阳光股份合作发行信托融资，滨江集团、招商地产为子公司提供担保；此外，滨江集团公告出资合作设立项目公司，鲁商置业股东增持。市场概况：上周我们观察的 17 个主要城市成交量 378.8 万平米，环比下跌0.06%，同比上涨 51.2%；其中，一线城市环比减少 14.8%，广州环比增长，其他均环比减少，二三线城市环比增长 5.6%；价格指数与上一周持平，仍为 167.1，分城市看，宁波和东莞涨幅居前，分别为 6.7%和 5.9%；广州和重庆跌幅居前，为 10.0%和 3.5%。十五大城市新增可售面积为 276.9 万平方米，较上周下降 32.0%。12 周移动平均消化月数
5、继续小幅升至 11.42 个月，库存消化月数从 8、9 月份的低点缓缓回升。投资评级和建议：上周，市场方面，供应继续呈回落态势，但成交量价平稳，11 月至今日均成交环比 10 月增长 20%；政策方面主要动向仍然在房产税方面，官方吹风加强了近期扩围的预期，但并未对板块走势产生太大影响。近期媒体报道上海房产税 2 年应税房屋仅为 5 万套，简单计算每年增加税收不过几亿元，我们维持之前认为房产税初期影响主要在心理层面的判断。我们认为，至明年 2 季度前，刚需持续，供应充足，房价平稳为主，目前板块估值处于合理范围内，后续成长性确定的地产公司仍存在投资机会。个股方面仍然维持行业龙头保利地产、万科、招商
6、地产的推荐，以及高周转并将受益深度城镇化的三四线开发商荣盛发展和中南建设，此外，新增推荐全年销售金额有望冲百亿，同比翻番，业绩锁定率高的滨江集团。,田世欣(8621)2032 证券投资咨询业务证书编号：S1300512080002_*袁豪、乐无穹为本报告重要贡献者中银国际研究可在中银国际研究网站(.)上获取,6,房地产市场成交概况一线城市成交量跌多涨少、二三线城市涨多跌少上周四个一线城市合计成交 98.9 万平方米，环比减少 14.8%。分城市来看，四个一线城市中除广州成交量环比增加 9.2%之外，北京、上海和深圳成交量分别环比下降 41.9%、2.9%和 0.7%。从当月日均成交量来看，四个
7、一线城市同比上涨 100.7%，环比上升 25.6%。上周 13 个二三线城市合计成交 279.9 万平方米，环比增加 5.6%，涨多跌少。分城市来看，福州和苏州分别以 48.0%和 36.6%的周涨幅居前，青岛和宁波以50.7%和 25.8%的周跌幅居前。从当月日均成交量来看，13 个二三线城市同比上涨 72.4%，环比上涨 18.3%。上周四个一线城市成交量较年内均值上涨 27.7%，较年内高点降低 14.8%；13个二三线城市成交量较年内均值上涨 21.7%，较年内高点降低 22.4%。一线城市价格涨跌各半、二三线城市涨多跌少上周中银国际主要城市销售价格指数与前一周持平，仍为 167.1
8、。其中，一线城市分类指数环比下跌 0.4%至 165.9，二三线城市分类指数环比上涨 0.6%至169.0。分城市来看，宁波和东莞涨幅居前，分别为 6.7%和 5.9%；广州和重庆跌幅居前，为 10.0%和 3.5%。库存指数小幅上升，十五大城市新增供应大幅减少上周，中银国际主要城市可售存量指数环比上升 0.3%至 113.3。其中，一线城市分类指数上升 1.4%至 99.8，二三线城市分类指数环比降低 0.5%至 126.2。分城市来看，深圳和广州的可售面积周涨幅居前，分别为 6.5%和 4.4%；而武汉和南京周跌幅居前，分别为 1.8%和 1.4%。此外，十五大城市新增可售面积为 276.
9、9 万平方米，环比减少 32.0%，同期成交量环比下降 3.9%，新增供应去化率为 136.8%。分城市看，厦门和广州涨幅居前；武汉和青岛跌幅居前。图表 1.主要一二线城市区域成交概述,北京,上海,深圳,广州,重庆,成都,武汉,杭州,周度成交量(万平方米)环比(%)周度成交均价(人民币/平方米)环比(%)12 年年初至今周平均成交量(万平方米)12 年较 11 年同比(%)12 周移动平均成交量(万平方米)近 4 周平均成交量(万平方米)环比(%)可售面积(万平方米)(截至最新日期)存量消化月数(12 年平均)存量消化月数(12 周移动平均)存量消化月数(近 4 周平均),25.0(42)21
10、,194(1.14)24.83528.333.2431,0281087,38.7(3)14,8982.8626.5432.541.4461,039976,10.2(1)18,8650.316.8307.49.84131311107,25.0911,168(9.96)19.42024.525.40674866,52.8156,809(3.47)40.44143.949.4271,334876,21.7(10)7,123(0.13)16.82619.326.01152,745383324,40.7147,3490.1531.41235.437.052,260171514,8.6720,691N.A
11、.9.5669.79.731523131212,资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,2008/22,2008/29,2008/36,2008/43,2008/50,2009/5,2009/12,2009/19,2009/26,2009/33,2009/40,2009/47,2010/2,2010/9,2010/16,2010/23,2010/30,2010/37,2010/44,2010/51,2011/6,2011/13,2011/20,2011/27,2011/34,2011/41,2011/48,2012/3,2012/10,2012/1
12、7,2012/24,2012/31,2012/38,2012/45,08/5/18,08/7/27,08/10/5,08/12/14,09/2/22,09/5/3,09/7/12,09/9/20,09/11/29,10/2/7,10/4/18,10/6/27,10/9/5,10/11/14,11/1/23,11/4/3,11/6/12,11/8/21,11/10/30,12/1/8,12/3/18,12/5/27,12/8/5,12/10/14,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/1
13、2,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/7,2009/14,2009/21,2009/28,2009/35,2009/42,2009/49,2010/4,2010/11,2010/18,2010/25,2010/32,2010/39,2010/46,2011/1,2011/8,2011/15,2011/22,2
14、011/29,2011/36,2011/43,2011/50,2012/5,2012/12,2012/19,2012/26,2012/33,2012/40,2012/47,7,图表 2.部分二三线城市区域成交概述,南京,苏州,厦门,福州,宁波,东莞,青岛,周度成交量(万平方米)环比(%)周度成交均价(人民币/平方米)环比(%)12 年年初至今周平均成交量(万平方米)12 年较 11 年同比(%)12 周移动平均成交量(万平方米)近 4 周平均成交量(万平方米)环比(%)可售面积(万平方米)(截至最新日期)存量消化月数(12 年平均)存量消化月数(12 周移动平均)存量消化月数(近 4 周平均)
15、,16.6(0)12,870(0.89)14.58216.316.812556988,16.63711,3640.1723.711316.214.015570689,10.62712,783(0.34)8.9799.78.0(17)299879,7.64812,9740.204.628.065.86.192061088,9.5(26)13,6286.707.5228.510.478993302722,13.7(2)8,6355.9110.8114.115.719960211614,10.6(51)10,4520.6715.3(6)22.122.1191,263191313,资料来源：中国指数研
16、究院及中银国际研究,图表 3.中银国际主要城市销售价格指数22020018016014012010080,图表 4.中银国际主要城市可售存量指数1301201101009080706050,一线城市指数合计加权指数,二三线城市指数,一线城市指数合计加权指数,二三线城市指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 5.中银国际主要城市成交面积指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表 6.十五大城市新增供应及消化率,30027024021018015012090603
17、00,(万平方米)350300250200150100500,(%)5004003002001000,一线城市指数合计加权指数,二三线城市指数,新增可售面积(左轴),新增供应消化率(右轴),注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究,注：十五大城市为北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、武汉、杭州、南京、苏州、厦门、宁波、福州、东莞和青岛。资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,8,宏观政策动态上周，中央政策相对静淡，但关于房产税的讨论仍在继续，改革方向与模式都正在逐步明确，整体扩围时间点渐近。
18、11 月 20 日，财政部长谢旭人在经济日报撰文指出，要“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。”此前住建部已明确表态限购政策短期内不会退出，但房产税的扩大将使税收调控逐渐成为调控的主导方向，其影响范围将可能覆盖到所有非自住房产。目前房产交易的税费主要集中在交易环节，如提高持有环节征税则能有效挤出存量空置房源，有利于市场流通。这对购房者购房预期与决策都将有重要影响，有助于刚需释放，但投资性需求将受到一定打击。但由于房产税扩围初期征收税率不会太高、征收范围也不会太广，政策方面的影响可能较小，反倒是心理方面的影响可能较大。另一方面，结合城镇化的话
19、题，保障房建设是保证住房供应的另一重要方面。财政部财政科学研究所所长贾康 11 月 20 日表示，我国保障房建设方面还存在问题，应该突出公租房，淡化经适房概念，主要以非产权房建设满足居住需求。经适房仍然属于商品住宅的范畴，尽管有优惠政策但购房者仍然需要有足够的购买力，而弱化了产权概念的公租房则能提供更大的灵活性，对流动人口更有吸引力。有消息显示，住建部正在统筹研究 2013 年保障房的建设规模，扩大以公租房为主的租赁性保障房的建设规模。未来房企利润空间或因此受到挤压。地方政策方面，上海市就居住证管理办法公开征求意见，根据公布的征求意见稿，来沪人员可根据自身情况和需求，申请办理不同种类的居住证，
20、并制定了积分管理制度；广州房管局发文要求部分住宅用地最高限价 145%，以控制土地出让溢价过高的情况。,2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,开,化,9,图表 7.中央及地方政策和动态,类别,概要,事件,财政部长：总结房产税试官方言论 点经验研究逐步在全国推贾康：保障房建设仍存在问题，应突出公租房建设、淡化经适房概念住建部官员：房产税试点希望尽快全国推广秦虹：未来楼市调控方向将是控制投资性需求增加供给工信部长：加快推进城镇,11 月 20 日，财政部部长谢旭人在经济日报撰文表示，认真总结房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。文章还指出，要深化房地产税
21、制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。财政部财政科学研究所所长贾康 11 月 20 日表示，我国保障房建设方面还存在着资金筹集方式单一、在不同区域之间存在着资源不足和实际上过度配置并存以及居住隔离的现象。他表示应该继续把保障房建设的公租房加以突出，主要通过非产权房的建设解决住房需求，经济适用房的概念应该逐渐淡化。11 月 20 日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广。他认为，这两年国家对房地产的调控政策已取得很好的效果，但当前房价快速上涨的风险依然存在。11 月 20 日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来十年
22、，房地产业关键是要解决目前面临的不平衡问题，未来楼市的调控方向将是控制投资性需求，满足合理的购房需求，增加供给。11 月 21 日，工业和信息化部部长苗圩撰文表示，大力推进工业化和城镇化良性互动，充分发挥城镇化为工业化创造需求、工业化为城镇化提供供给的作用，加快推进城镇化，促进产业集聚、城市布局、人口分布等相互衔接，以工业化引领提升城镇化水平、以城镇化支撑工业转型升级。,地方政策媒体消息,上海：居住证管理将实行积分制广州：土地拍卖新政部分住宅用地最高限价145%广州：史上最大规模共5050 套经适房开始统一认购业内称房产税推广或先从经营性物业开始，改革模式很可能最终借鉴湖北鄂州模式住建部拟调整
23、保障房结构重点发展公租房多地保障房集中入市，带火楼市成交量今年上海已认定需缴房产税住房数量较去年增 50%,11 月 22 日，上海市人民政府法制办公室公布，从即日起到 12 月 2 日，上海将就上海市居住证管理办法(草案)公开征求意见。据人民网报道，根据公布的征求意见稿，在上海居住、工作的境内来沪人员可以根据自身情况和需求，申请办理不同种类的居住证。广州市国土房管局发文要求，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的 145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”。11 月 19 日，广州史上最大规模共 5,050 套经济适用房开始进行统一认购，一
24、直持续到 12 月 15日结束，此次认购家庭按照分数高低次序选房，轮到家庭选房时全市剩余房源均可选择。11 月 23 日媒体消息，业内人士表示，房产税试点推广可能先从经营性物业开始，之后逐步扩展到住宅。目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税进行准备。一旦在全国范围内推广，最可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，即将按照房产原值征税的标准，改为按照市场评估值征收。11 月 22 日媒体消息，一位接近住建部的人士透露，住建部正在统筹研究 2013 年保障房的建设规模，从产品类型和区域差异上，为保障房做结构调整。以公租房为主的租赁性保障房的建设规模将不断加大，并将不断完善政策
25、和管理机制以清除保障房的牟利空间。中国指数研究院 11 月 19 日数据显示，截至 11 月 12 日18 日的这一周，重点监测的 40 个城市中，36 个城市当月周均成交同比增长，其中哈尔滨增幅最大，为 971.67%。据链家地产市场研究部统计，2011 年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在 30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。11 月 23 日，上海市税务局公布，截至目前，上海全市共认定约 5 万套住房需要缴纳房产税，其中今年认定约 3 万套，去年认定约 2 万套。税务局还透露，在完成认定的住房中，应税住房比例约占 20%，其中 80%以上的购房家庭是本地户
26、籍。90%的应缴税住房适用 0.4%的税率，主,要集中在非中心城区。资料来源：观点地产网及中银国际研究上市公司动态上周，荣盛发展和鲁商置业公告拿地，招商地产公告董事会决议，拟通过关联交易购买蛇口工业区五幅地块；融资担保方面，亿城股份、中华企业公告借款融资，阳光股份合作发行信托融资，滨江集团、招商地产为子公司提供担保；此外，滨江集团公告出资合作设立项目公司，鲁商置业股东增持。,2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,其他,，,10,图表 9.中银国际关注地产上市公司近期公告拿地情况,上市公司,公告日期,地块名称,占地面积(平米),容积率,建筑面积(平米),土地用途,成交总价(万元),楼面价
27、 权益(元/平方米)(%),荣盛发展鲁商置业,11 月 21 日11 月 24 日,临沂市 2012-137 号地块临沂市 2012-136 号地块,60,054170,078,4.03.1,240,216527,242,商住商服,11,71124,237,488460,100100,招商地产招商地产,11 月 24 日11 月 24 日,蛇口海上世界片区 K304-0003 12,172蛇口海上世界片区 K302-0009 15,406,1.00.8,12,41512,000,广场广场,13,16012,720,10,60010,600,100100,招商地产,11 月 24 日,蛇口海上世
28、界片区,42,788,2.8,120,000,住宅,270,000,22,500,100,2011-003-0007,招商地产 11 月 24 日,蛇口海上世界片区 K302-0010 23,655,1.8,42,939,酒店,6,441,1,500,100,招商地产 11 月 24 日,蛇口海上世界片区,18,677,3.8,71,163,金融中心,95,358,13,400,100,2011-003-0008资料来源：万得资讯及中银国际研究图表 11.中银国际关注地产上市公司上周其他重大事项,类型,上市公司 公告日期 事件,融资担保 亿城股份 11 月 20 日 为推进燕西华府项目的开发建
29、设，公司全资子公司北京西海龙湖置业有限公司向中诚信托有限责任公司申请借款，总额不超过 4.2 亿元、不低于 4 亿元，期限 18 个月，年利率 14%，本次借款以北京西海龙湖拥有的燕西华府 B 地块的国有土地使用权及未来在建工程作为抵押。董事会审议通过相关议案。滨江集团 11 月 22 日 公司同意控股子公司杭州滨绿房地产开发有限公司以持有的面积为 21,557 平方米的土地使用权为绿城装饰公司将在 2012 年获得中国银行股份有限公司浙江省分行 4.9 亿元贷款提供抵押担保。杭州余杭绿城房地产开发有限公司以连带责任保证的方式提供反担保。招商地产 11 月 24 日 本公司之全资子公司深圳招商
30、房地产有限公司拟按持股比例为其控股子公司广州市万尚房地产有限公司银行借款提供担保。广州万尚拟向中国建设银行广州白云支行借款人民币 4 亿元，借款有效期限为 3 年，深圳招商地产拟为该项借款按持股比例提供连带责任保证。阳光股份 11 月 24 日 公司拟与信托机构合作发行信托计划，可选方案如下：（1）持有型物业收益权类信托方案，或（2）房地产项目开发类信托方案，两者均：规模不超过 6 亿元，成本不超过年化 13%，信托期限不超过 24 个月。本公司控股子公司北京阳光苑商业投资有限公司将以其持有的北京阳光大厦项目为信托计划提供第二顺位抵押担保；本公司将为信托计划提供连带责任保证担保。中华企业 11
31、 月 24 日 公司拟以委托贷款形式通过兴业银行天山支行向上海地产资产管理有限公司借款 0.9 亿元，年利率 10%，期限 12 个月，借款资金用于罗店新镇 D1-2 地块商品住宅项目的开发建设。公司与上海地产资产管理有限公司同为上海地产（集团）有限公司的控股子公司，故此次交易构成关联交易。对外投资 滨江集团 11 月 22 日 公司与杭州普特元腾股权投资合伙企业于 2012 年 10 月 26 日签订合作意向书就余政储出（2012）48 号、余政储出（2012）49 号地块开发达成合作意向。公司与普特元腾投资共同出资设立项目公司，项目公司注册资本为人民币 1,000 万元，其中公司出资人民币
32、 500 万元，占注册资本的 50，普特元腾投资出资人民币 500 万元，占注册资本的 50%。鲁商置业 11 月 21 日 本公司控股股东山东省商业集团有限公司的控股子公司山东富源投资有限公司于 2012 年 11 月 20日通过上海证券交易所证券交易系统增持本公司股份 20 万股，约占本公司已发行总股本的 0.02%。资料来源：万得资讯及中银国际研究,2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/
33、33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2
34、011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012
35、/48,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,
36、2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/
37、23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,40,15,000,60,13,000,9,000,25,20,15,10,5,0,45,40,35,30,25,20,15,10,5,0,c,60,50,40,30,20,25,20,15,10,5,0,11,图表 12.北京量价齐跌,图表 13.上海交易量减少，价格上涨,(万 平方米)706050 09年周均成交面积 38.53万平3020100,10年周均成交面积23.68万平方米,(元/平方米)35,0003
38、0,00025,00020,00011年周均成交面积19.40万平方12年周均成交面 10,000积24.83万平方米5,000,(万 平方米)807009年周均成交面积 50.25万平方米50403020100,10年周均成交面积 29.94万平方米,(元/平方米)20,00019,00018,00017,00016,00015,00011年周均成交面 14,000积 25.33万平方米12,00011,00012年周均成交面 10,000积26.47平方米8,000,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,成交面积（左轴）2011,20092012,2010成交
39、价格（右轴）,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 14.深圳交易量减少，价格上涨,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 15.广州交易量增加，价格下跌,(万 平方米)30,(元/平方米)30,000,(万 平方米)50,(元/平方米)14,000,09年周均成交面积12.41万平方米,10年周均成交面积 6.12万平方,11年周均成交面积 5.26万平方米12年周均成交面积 6.77万平方米,28,00026,00024,00022,00020,00018,00016,00014,00012,00010,0008,000,09年周均成交面积 21.32万平方米,10年周均成交面积
40、 17.37万平方米,11年周均成交面积 15.89万平方米12年周均成交面积 19.40万平方米,13,00012,00011,00010,0009,0008,0007,000,成交面积（左轴）20102011资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 16.天津量价齐涨(万 平方米)70,20092012成交价格（右轴）(元/平方米)11,000,成交面积（左轴）20102012资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 17.杭州交易量增加(万 平方米)30,20092011成交价格（右轴）(元/平方30,000,09年周均成交面积 25.17万平方米,10年周均成交面积 19.71万平
41、方米,11年周均成交面积 16.94万平方,10,0009,0008,0007,0006,0005,000,09年周均成交面积 13.78万平方米,10年周均成交面积 7.65万平方米,11年周均成交面积 5.62万平方米,28,00026,00024,00022,00020,00018,00016,00014,000,100,12年周均成交面积 16.45万平方米,4,0003,000,12年周均成交面积 9.48万平方米,12,00010,0008,000,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）
42、,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,注：杭州房管局自 2011 年第 19 周以后不公布价格资料来源：中国指数研究院，中银国际研究,2009/1,2009/7,2009/13,2009/19,2009/25,2009/31,2009/37,2009/43,2009/49,2010/3,2010/9,2010/15,2010/21,2010/27,2010/33,2010/39,2010/45,2010/51,2011/5,2011/11,2011/17,2011/23,2011/29,2011/35,2011/41,2011/47,2012/1
43、,2012/7,2012/13,2012/19,2012/25,2012/31,2012/37,2012/43,YY,2009/01,2009/08,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/
44、01,2009/08,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,
45、2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2012/48,25,5,10,000,7,000,6,000,12,9,16,000,10,000,9,000,50,5,200,4,900,4,600,4,300,4,000,3,700,3,400,7,000,12,图表 18.苏州量价齐涨,图表 19.厦门交易量增加，价格下跌,
46、(万 平方米)40353009年周均成交面20 积 17.67万平方米151010年周均成交面积 10.21万平方米0,(元/平方米)13,00012,00011,00012年周均成交面积23.71万平方米 9,0008,00011年周均成交面积 17.38万平方米5,0004,000,(万 平方米)181509年周均成交面积 7.83万平方米630,10年周均成交面积 4.24万平方米,(元/平方米)20,00019,00018,00012年周均成交面 17,000积 8.92万平方米 15,00014,00013,00012,00011,00011年周均成交面积 4.76万平方米 8,00
47、07,0006,0005,000,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,注：苏州房管局自 2011 年第 30 周以后不公布价格资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 20.长沙量价齐涨,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 21.宁波交易量减少，价格上涨,(万 平方米)80706009年周均成交面40 积 34.08万平方米3020100,(元/平方米)7,0006,7006,4006,1005,8005,50012年周均成交面积 30.45万平方米10年周均成交面积 29.20万平方
48、米 11年周均成交面积 16.07万平方米3,100,(万 平方米)252009年周均成交面15 积 13.64万平方米1050,10年周均成交面积 7.23万平方米,11年周均成交面积 5.85万平方米,(元/平方米)21,00019,00017,00015,00013,00011,00012年周均成交 9,000面积 7.53万平方米5,000,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,成交面积（左轴）20102012,20092011成交价格（右轴）,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究2012 年 11 月 27 日,房地产周刊,资料来源：中国指数研究院，中
49、银国际研究,89,披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，其本人或其关联人士都没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向其本人或其关联人士提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券有限责任公司声明，其员工均没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；在本报告发布前的十二个月内，与本报告评论的上市公司不存在投资银行业务关系；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向中银国际证券有限责任公司提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券有限
50、责任公司同时声明，未授权任何公众媒体或机构刊载或转发本研究报告。如有投资者于公众媒体看到或从其它机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券有限责任公司不对其报告理解和使用承担任何责任。评级体系说明公司投资评级：买入：预计该公司股价在未来 12 个月内上涨 10%以上；持有：预计该公司股价在未来 12 个月内在上下 10%区间内波动；卖出：预计该公司股价在未来 12 个月内下降 10%以上；未有评级（NR）。行业投资评级：增持：预计该行业指数在未来 12 个月内表现强于有关基准指数；中立：预计该行业指数在未来 12 个月内表现基本与有关基准指数持平；减持：预计该
