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1、,金华华源印象城项目商业部分经济测算及租售建议,当前本案预计租金以及售价,金华商业布局及案例研究,未来运营阶段租金增长以及价格,不同租售比下的经济测算,本案租售建议以及销售模式,附件：开元地中海案例研究,本案业态定位建议,报告结构,金华商业布局以及案例研究,商业布局,周边可比较租售案例研究,项目区域发展状况区域商业分布,金华市江南作为经济开发区，发展潜力巨大，未来的金华市区将形成“一个核心区（一环以内的内城区）六大功能区（城南、城北、城东、城西、城东北、城西南）”的城市总体布局。,金华的商业分布主要为：第一商圈的江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其特点是规模较大，消费档次高。第二商圈的江南百
2、货业态最有档次的位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货。,银泰百货,恒大百货,沃尔玛,华源印象城,世贸中心,第一百货,金华商业布局以及案例研究,商业布局,周边可比较租售案例研究,项目周边租金情况,上海兴吉投资管理有限公司,世贸中心租金分析,世贸中心,上海兴吉投资管理有限公司,公元大厦租金分析,公元大厦,公元大厦,上海兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,来伊份宾虹路店,上海兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,来伊份兰溪店,上海兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,来伊份八一南街店,上海兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,八一南街乐天玛特,上海兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,八一南街丹溪路路口,上海
3、兴吉投资管理有限公司,沿街商铺分析,八一南街沿街商铺,本案业态定位建议,金华未来城市副中心，一站式的，休闲娱乐购物中心,产品属性,地下一层：大润发超市经营面积，本商场核心主力店，人气保证。,超市经营面积17000平,一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸,超市经营面积3000平,服装、饰品、精品百货、小型餐饮（超市一层业态延伸）7000平,品牌首饰、手机卖场、服饰主力店,品牌连锁快餐（KFC、味千拉面）,品牌首饰、手机卖场、服饰主力店,品牌连锁快餐（大娘水饺、四海游龙）,美容美发、足浴主力店,*南面沿内街铺安排休闲业态，双向开门,二层统一业态经营餐饮旗舰
4、店以及特色餐饮店铺，定位中高端，面积需求较大,大型主力品牌餐饮（海底捞、丰收日）3000平一家,品牌首饰、手机卖场、服饰主力店,美容美发、足浴主力店,中型特色餐饮（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）500-800平一家,*单层统一业态有利形成目的性消费,中型特色餐饮（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）500-800平一家,三层定位娱乐主力店，目的性消费商家，人流有效引导。,电影院4000平,KTV2000平,四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心一类，作为商场整体定位补充,小型餐饮美食广场（大食代一类）、茶室、游艺中心经营面积2000平,当前本案预计租金及售价,当前租金预计,本案销售价格推算,以市场
5、比较为基础，根据金华项目区位及产品特点综合分析，我们认为本项目可以作为部分长期持有型部分短期出售项目，而且应在前期建立一定的综合性价比来吸引高品质客户，为长期发展奠定基础。,市场比较,区位特点,产品特点,综合分析,另外依据商业经营的特点，本项目初步招商定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考，待商业影响力形成以后可逐步上调。,整体租赁定价,商场初步业态规划租金预判,注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8%。,当前本案预计租金及售价,当前租金预计,本案销售价格推算,商业的三种定价模式,第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍,第三模式：投资空间定价根
6、据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别,第一模式：市场参照定价区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,第一模式：市场参照定价区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平,从市场目前的商业经营租金来看，2.0-2.2元/平米.天已达到商家经营租金的底线；从租金换算价格和当年实际商业价格来看，20000元/平米已经达到商业单价底线；而很多项目的当年实际销售价格要高于换算价格；,金华南部市场商业经营租金,金华南部市场租金换算价格与当年实际实现商业价格,20000元/平米是本项目最保守的市场销售价格,2.0-2.2元/平米.天是本区位商
7、家经营的最低租金,项目基本商业价值试算商业的三种定价模式,第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍,第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别,第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,第二模式：住宅价格定价分环线,分区域住宅物业与商业物业比价,根据多城市经验，通常商业物业都能实现住宅物业两倍以上的价格；由图可见，金华市江北、江南板块商业住宅物业价格均在住宅的两倍以上；环线外板块价差在1.5倍左右；而本项目所在金华南部开发区商圈价值已有初步显现，随着北部人口逐步南迁，商业价值将更加明显；,2011年项目周边分
8、物业类型商品房售价情况,12800元/平米是金华城南板块住宅均价，25000-30000元/平米是本项目区位商业的合理销售均价,2011年1月至9月金华市商品房均价走势图,项目基本商业价值试算商业的三种定价模式,第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍,第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别,第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距,由右表所示，新进商业的租金一般可达到同商圈内成熟商业租金的50%左右；对比金华商城：金华商城目前的租金在2-7
9、元/平米.天不等，平均租金在4.5元，则本项目入市时商家经营的平均租金水平应达到2.8-3元/平米.天，折算成租金为20440-21900元/平米；此外，本项目由于属于综合类商场，具备一定规模，而沿街面相对较长，除主力店外未来铺位临路比例较大；,20440-21900元/平米是本项目具备投资空间的市场销售价格,本项目商业的整体均价25000元/平米,考虑本项目主力店经营面积占比较大，沿街面较长，区域地段成熟度的基础上，本项目入市价格可适当高于市场标准，但需兼顾客户未来一定的投资收益；根据三种模式计算出的结果，三项取中间值按25000元/平米，是本项目较易实现的销售价格。,第二模式：住宅价格定价
10、根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍,第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别4100-5000元/平米,第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价,根据模式一，本项目取区域商业价格低限最保守的市场销售价格是20000元/平米,根据模式二，本项目区位商业的合理销售均价是城南环内住宅均价2倍，即25000-30000元/平米,根据模式三，本项目具备良好投资空间的市场销售价格是20440-21900元/平米,未来运营期租金及价格增长预期,未来5年、10年本案租金价格以及反算售价标准,本案地处区域成熟度较高，租金短期随商场开业，形成
11、一定商业辐射能力的进程，初期租金增长可按年8%的标准递增，后期增幅下降，按年5%的比例进行测算；商业物业后期带租约销售情况下，售价很大程度上受租金标准影响，相比而言，目前市场上在售商业项目售价明显能够做到一定程度上的透支未来预期。由此本案运营后较易形成阶段性价格贬损。,不同租售比下的经济测算,主力店持有状况下10年后本案的收益情况测算,主力店由于经营周期以及合同期限较长，由此10年间租金基本保持恒定状态；主力店由于租金增长恒定，从而进入经营期后严重影响自身价格实现。非主力店销售，采取5年返租形势，租金出自售价，因此本次测算基本不考虑短期返祖影响；非主力店期末资产持有依照10年期期末租金标准反算
12、价格得出。,非主力店持有状况下10年后本案的收益情况测算,非主力店期末资产持有依照10年期期末租金标准反算价格得出；主力店由于经营周期以及合同期限较长，由此10年间租金基本保持恒定状态。,当前状态下所有产品全部销售相关测算,本次测算未加入主力店和其他商业部分经营风险，且经营成本暂时不加入估算内；,本案租售建议以及销售模式,租售建议,主力店经营后带来严重价格贬损，不建议,资金回笼有一定保障，利润最大化，但同时对发展商运营能力有较高要求，且承担较大运营风险,资金回笼快，风险较小，短期利润最大化选择，建议采用,销售模式建议,主力店,非主力店,小面积低总价快销产品。实行售后返租，“五统一”模式运营，要
13、求客户加签委托经营协议，年租金回报率6%，返租年限按主力店合约年限10-20年,中小面积现金流以及大面积价格标杆。实行售后返祖，统一回报率6%每年，返租5年，后续自由经营或委托管理（收取经营管理费用）1/9分成。,功能定位：创新产品，首期推出，轰动市场，作为融资平台，通过快速回款筹集项目后续滚动开发以及持续经营所需资金,功能定位：利润重点，分期推出，同时具有现金流与价格标杆作用，提升客户心理预期，实现价格与速度双赢。,THE END,梦想有多大，舞台就有多大,开元上海松江地中海购物中心案例,项目概况2007年1月开业商业部分建筑面积8.6万平米，其中主力店乐购2万平米，其它商业6.6万平米，地
14、下一层停车位，地上4层，1层业态百货，品牌餐饮，2层业态，品牌餐饮部分百货，3层餐饮，服务，4层影院KTV等。,地中海目前运营租售模式分享,租金标准：一层得房率60%，当前租金标准5-8元/平方/天 二层得房率50%，当前租金标准2-5元/平方/天 三层得房率50%，当前租金标准1.5-3元/平方/天 四层得房率70%，当前租金标准1.5-2元/平方/天运营模式“五统一”：统一规划 统一招商 统一运营 统一管理 统一宣传推广 招商模式 蒋浩补充销售模式 蒋浩补充,项目目前存在的问题在于主力店：乐购的去化,乐购主力店2万平米1-3层（如果需要我会复印给你开元和乐购的合同）签约20年，租金大概0.
15、8元左右，每3年递增一次。2005年8月开业，现在还剩下14年，业主打算最低3亿出售，报价3.5亿，无人接盘。目前正在做分割包租方案。,如何卖主力店：利用小业主与商业经营公司委托经营合作方式为开发商提高售价、合理避税,合约方：开发商 运营公司 客户背景：由开发商注册一家运营公司参与项目运营 客户意向购买开发商开发的某商业物业，开发商要价150万，但要求客户在签约购铺的同时与运营公司签订年限为20年的委托经营协议，并约定年租金回报6%，相当于年租金回报9万，同时，客户须支付50万的保证金给予经营公司作为20年内的履约保证，保证金分20年每年返还，并约定在协议期内如有一方违约，将依照保证金的数额数倍赔偿对方经营损失。由开发商作为第三方进行履约担保。,情景设定,技巧分享,开发商：200万房款（其中50万现金不开票，仅由经营管理公司开具收据），年返租金额11.5万，相当于总价的5.75%。客户：150万房款，年返租金额9万，20年后共收益总计：返还租金180万+50万保证金全额退还+一套租金待涨的商铺。,双赢经济账,
