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1、项目本体区域分析,项目区位简介：本项目位于长沙石燕湖大道中段，处于长株潭融城的中心区域，这里将建设成为符合两型社会要求的“绿心组团”，总面积约200平方公里的T型城市生态隔离带。本项目是长株潭融城中心区域唯一独享石燕湖自然资源的综合大盘！,项目所在石燕湖片区是长株潭绿色中心公园，各类健康指标均居全市榜首；项目所在石燕湖片区是长株潭森林覆盖率最高地区，夏季平均气温比市区低3-5度；项目所在板块是长沙最成熟、最生态、景观资源最丰富、最适宜居住的纯居住区域；与其他别墅项目需要共同分享自然景观资源不同，水岸新都独享石燕湖景观资源。,项目交通情况：石燕湖大道目前为双车道城市干道，直接通往株洲，目前石燕湖
2、大道的扩建已经开工，预计今年下半年将会全线拉通。石燕湖大道将变成36米宽双向四车道两旁绿化围绕的城市快速干道。,项目通达性：项目周边道路密集，韶山路、时代阳光大道、万家丽路、环保路等城市若干交通路网，石燕湖大道、京珠高速、南环线快速道路，围绕项目周边形成快速干道；机场高速、武广客运站近在咫尺，区域交通发达。,环保科技园为区域带来的利好：环保园的崛起迅速带动了区域的发展，大量高科技环保型企业入驻的同时，也带来了大量的资金与人流、完善的路网，快速的交通，让区域配套全面完善。省府南迁带来的利好：省府南迁带来的利好：省府南迁，随之而来的是各大相关政府部门的南迁。长沙市乃至湖南省的中央政务区将在长沙南城
3、得以形成。南城将成为整个湖南的政治中心，周边势必经济文化中心将会逐步崛起。,规划原则和项目动态,项目总占地1030亩，为融城核心千亩超级大盘，整体分为四期开发，目前正在开发的是二期；,目前正在推出的主要是华宅产品以及少量的别墅产品别墅以220-227的联排以及366平米的双拼别墅为主（做为2010-2011年长沙市场最畅销的别墅项目，目前仅剩10余套最后珍藏单位）华宅以77-104平米2+1百变户型和130-140平米舒适三房产品为主洋房以106-150平米为主，赠送率超高近1:1，产品稀缺即将售磬,B区,C区,二期华宅,二期别墅,项目鸟瞰图,小学,幼儿园,138,周边竞品优劣势分析,龙湾国际
4、社区,格兰小镇,恒大城,碧水龙庭,竞争对手筛选的三大原则：同区域，同总价存在竞争产品类似，存在竞争剔除片区内产品总价差异明显，竞争性不强的项目以客户重叠程度确定核心竞争项目,格兰小镇 龙湾国际社区 碧水龙庭 青山里恒大城 欧莱雅郡 富基世纪公园,佳兆业水岸新都,欧莱雅郡,青山里,青山里推售分析：青山里总共806套房源现在售的49号栋现在蓄卡1万抵5万均价：9000元/平米（精装）,首推49号栋户型配比：,推售户型以45平米一房和62、80平米二房，107的三 房，郡原青山里以公寓为主，价格9000元平米，调性比较高。,华文细黑,青山里户型分析,与本案89平米户型比较分析：青山里80平米户型相对
5、较时尚，弧形窗、照壁玄关本案89平米二+1户型赠送面积大，相对更实用,本项目88.62房2+1户型,对比分析总结,同为品牌开发商；青山里户型都是以小户型为主赠送面积不大，本项目2+1户型有很大的优势价格方面青山里9000元/平米的，本案具有性价比高的优势在郡原青山里买45一房，可以到本项目买90二房变三房,五矿格兰小镇项目基本指标,格兰小镇推售节点,一期,二期,129栋,130栋,128栋,在售133号栋只剩10余套房源 一口价：4980元/,格兰小镇户型分析,格兰小镇93平米二+1户型,户型对比分析：与本项目89平米二+1户型房为竞争户型 1、格兰小镇户型入户门正对卫生间，风水不好 2、格兰
6、小镇户型过道较长，浪费面积较多，相比本项目，本项目户型紧凑实用,而且赠送面积比较多,本项目88.62房2+1户型,只有主卧朝南其他2房朝北阳光不充足，主卧无卫生间,格兰小镇项目分析总结,同为别墅项目的高层品，与本案在售华宅存在直面竞争；户型方面本案89平米二+1户型与格兰小镇93平米二+1户型相比较，具有较好的优势；格兰小镇同为别墅项目的高层，但高层和别墅是分开管理，高层不能享受别墅物业，而本项目并没有分开，高层和别墅多能同时享受别墅物业，且本项目有性价比优势我们是自己金牌物业公司，而格兰小镇世邦魏理仕物业公司顾问,碧水龙庭项目基本指标,碧水龙庭推售节点,均价：5600元/,8#,碧水龙庭主力
7、户型分析,户型分析：与本项目89平米二+1为竞争户型项目89为二+1户 型，可改三房。碧水龙庭项目除双飘窗、阳台外无赠送面积，本项目赠送面积较大为14%,可以改成一间房,本项目88.62房2+1,客厅不实用，浪费面积比较大，2个卧室多当西晒，整体户型不实用,碧水龙庭项目分析总结,碧水龙庭本地小开发商工程进度比较慢社区内无一配套无可比性,户型方面本案89平米二+1户型与碧水龙庭87平米户型相比较，本项目户型具有赠送比方面的优势,龙湾国际项目基本指标,龙湾项目推售节点,11月5日26号栋开盘，推出186套紧售38套,均价：5300元/,情人节拿出10套房源做特价房，均价4988-5699元/平米，
8、活动截止日期未确定。龙湾目前在售26#栋，88-125的两房及三房，现已去化一半左右。,高层与别墅之间围墙,龙湾住宅户型分析,龙湾国际社区2室2厅1卫87,浪费面积比较大 厨房离餐厅比较远 主卧无卫生间、同样的面积龙湾是2房我们是3房,本项目88.6,户型对比分析：与本项目89平米二房为竞争户型,龙湾国际项目分析总结,龙湾国际和本项目同为别墅中的高层项目，但龙湾国际高层和别墅是分开管理，高层不能享受别墅园林和物业，而本项目可以同时享受。龙湾国际二期高层全是30层，整体无层次感，分布比较密集。,价格方面龙湾国际5500元/平米，本案具有性价比方面的优势；户型方面本案89平米二+1户型与龙湾国际8
9、7平米二房存在重叠，本项目户型具有赠送比方面的优势,欧莱雅郡,均价6000元/,两室两厅一卫87.90-赠送面积约29.79 赠送面积比较大，与本项目89平米的二房N+1直接竞争,87.9二房二厅,主卧正对卫生间，风水很不好，主卧比较小，主卧里面无卫生间,欧莱雅郡项目分析：与本项目相比，本项目在园林有一定的优势整体色调比较单一给人空洞感位于长株潭融城，来往车辆增多，噪音比较大，生活环境不好项目周边人多杂乱存在治安隐患,恒大城,912房2厅一卫与本案89平米有直接竞争户型浪费面积比较大而且餐厅采光效果不好厨房和餐厅是实体墙不好改造,912房2厅一卫,本项目88.62房2厅,91平米才2房，本项目
10、89平米3房,销售情况：剩余尾货10余套，面积都在100平米以上的三房，现在推出特价房价一口价6500元（精装),恒大城项目分析总结：恒大城精装修，风格单一，大众口味 本项目有性价比和户型有定的优势,近期市场及政府新政解读,2011年土地市场2011年土地市场以低迷收场。2012年在房产调控政策环境不变和保障房建设持续推进形势下，短期内住宅土地市场严峻形势将持续，商业办公或将面临供销放量的局面。,土地市场形势严峻,上海、北京迈入“千亿俱乐部”,流标率涨幅较大,一线城市中，上海、北京迈入“千亿俱乐部”，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%。广州、深圳
11、依然无缘前十。深圳为192.4亿元，广州土地出让金302.6亿元，同比减少16%。苏州、天津、重庆、杭州等城市的土地收入也超过700亿元。,2011年，全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨了223%。,量价齐跌,2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交额12391.3亿元，占据67%的比例，但同比下滑了24%。商办类用地和工业用地的成交额均比去年有大幅提高，增幅分别为21%和34%。在全国130
12、个城市中，住宅用地成交面积同比减少18%，楼面价下跌12%，降至1473元/平方米。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。,土地政策稳增长、调结构，从土地供应抓起。2012年，为促进经济发展方式转变，政府将从紧年度建设用地计划指标提上日程，其中保障房用地单独申报。,计划指标严把控,1,完善政策,2,确保保障房用地供应,3,国土部部长：从严从紧投放建设用地指标,加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标，落实计划差别化保重点；深化耕地保护新机制建设，做到严而又严，大力推进节约集约用地，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降30%的目标任务，
13、修订实施闲置土地处置办法。,要总结完善城乡建设用地增减挂钩政策，探索完善土地整治中建设用地指标配置、土地增值收益分配、农民土地权益保障等方面政策，强化全覆盖、全过程监管。,要做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。,房价全国房价延续2011年9月以来的价格调整之势。百城价格连续5月环比下降，同比涨幅连续五个月环比收窄。未来未见松动的楼市调控和高位库存量，整体房价仍有走低可能性。,百城价格指数,百城整体价格情况,全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌
14、0.18%。住宅平均价格连续第五个月环比下跌。在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月持平，其中15个城市跌幅在1%以上，比上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011年8月以来持续缩小，2012年1月同比上涨1.71%，较上月缩小1.16个百分点。,十大城市价格情况,十大城市住宅均价为15565元/平方米，环比上月下跌0.15%。具体来看，仅深圳、重庆(主城区)两个城市略有上涨；其余8个城市均环比下跌，其中，武汉、广州跌幅较大，分别下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%
15、-0.3%之间，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。同比来看，十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。本月，同比下跌的城市有6个，较上月增加1个。其中，上海跌幅最小为0.18%，重庆(主城区)跌幅最大，为4.06%。其余4个城市同比上涨，北京同比上涨0.71%；武汉、深圳、广州涨幅介于1%-3%之间。,Part B,商品房成交分析,Part B,长沙内六区整体成交走势：政策叠加效果对市场成交量影响较大，随着调控继续深入，预计短期内成交量依旧维持低位运行态势。,1、2012年1月长沙内六区新建商品房、住宅累计成交量依次为58.74万方、46.47万方，与10年同期相比下
16、跌73.85%、77.32%，跌幅继续扩大。2、2010年内六区整体成交较好。2011年整体下行趋势较明显，减少300万方。市场受政策叠加影响明显，2012年，调控依旧，预计短期内成交量依旧维持低位态势。,10年1月-12年1月新建商品房及住宅成交情况(单位：万方),商品房成交价格分析,Part C,本月新建商品房住宅成交价5617元/平米，回归2011年6月水平。寒冷的市场迫使部分开发商采取一系列优惠措施变相降价，整体均价走低。,1、2012年1月，长沙市内六区住宅价格为5617元/平米，与10年同期相比上涨11.25%；环比下跌4.93%，跌幅略有扩大。2、中原观点：12月和1月以来，进行
17、团购、一口价、降价的项目逐渐增多，新开项目根据市场及时采取低开策略，一定程度拉低整体均价。,2010年1月-2012年1月内六区新建商品房住宅成交均价走势,1月新开盘或加推项目成交总结,最艰难的日子已经过去，黎明逐渐靠近！,市场快讯：宏观数据受春节和季节性因素影响，1月CPI略有上浮。PMI数据显示，目前国内消费需求上升，生产增速回稳，经济增速回落过程趋缓，但进出口贸易低迷、就业人员下降等问题渐显，将成为未来关注焦点。政策动态“满足首次购房家庭的贷款需求”、继续实施“差别化信贷政策”，央行房产调控有保有压。房企动态1月，大型房企销售情况不容乐观。一方面受季节因素影响，另一方面调控政策效果明显，
18、市场整体冷清。房企动态大型房企2012年年度销售目标出炉，在市场大环境影响下，求稳成为目标制定主基调。,土地市场：本周成交土地1宗，成交占地面积为5.07万平米，总价为2.5亿元，建筑面积25.41万平米，整体溢价率为0。住宅篇：本周成交套数799套，增加365套，环比上涨84.10%；成交面积8.14万方，增加3.57万方，环比上涨78.12%。成交均价5500元/平米，环比上涨0.18%。,上周市场导读,市场快讯：行业动态芜湖购房补贴升级，扩大购房群体，鼓励居民购房，提振地方楼市。作为三线城市，其救市行为难以产生大范围影响，但不排除响应规模城市的跟风行为。地方动态各地陆续微调楼市调控 保刚
19、需购房成主调。,政策动态“满足首次购房家庭的贷款需求”、继续实施“差别化信贷政策”，央行房产调控有保有压。,中原观点：1、住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号，增强市场对于首套房利率放开的预期。2、继续实行“差别化房贷政策”，表明房贷政策的松紧应因地制宜，房产调控应做到有保有压。但2012年从紧调控的大方向将不会有改变。,地方动态各地陆续微调楼市调控 保刚需购房成主调。,天津市普通住房交易指导价变动情况表,行业动态芜湖购房补贴升级，扩大购房群体，鼓励居民购房，提振地方楼市。作为三线城市，其“救市”行为难以产生大范围影响，但不排除响应规模城市的跟风行为。,中原观点：在2011年4月芜湖“
20、市五条”中，首次提出购房补贴概念，本次政策在原有基础上略有放松。1、取消“家庭唯一住房”限制条件，对人才购房补贴的范围从本科以上降到中专以上，进一步扩大购房群体，鼓励居民购房，提振地方楼市；2、免契税范围扩大；3、按面积段的财政补贴升级。,内六区一手商品房住宅周成交套数、面积走势分析,数据来源：中原数据平台,本周成交套数799套，增加365套，环比上涨84.10%(上周成交434套)；成交面积8.14万方，增加3.57万方，环比上涨78.12%(上周成交4.57万方)。春节后两周，周网签套数呈上涨势头。从各区来看，本周四区上涨，一区下跌，芙蓉区未变。开福区、雨花区、望城区涨幅超过1倍，雨花区涨幅最大，达到1.5倍。天心区下跌16%。,内六区一手商品房住宅周成交价格走势分析,数据来源：中原数据平台,本周住宅成交均价5500元/平米，增加10元/平米，上涨0.18%(上周成交均价5490元/平米)。从各区来看，仅岳麓区上涨，其余五区均有不同幅度下跌。芙蓉区下跌幅度最大，达到14%，其余四区跌幅均低于6%。,THE END&THANKS,
