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1、第一部分 必要性论证一、调整背景在本世纪初，湾里区为发展区域经济，在大力发展外向型经济的国家宏观政策背景下，积极开展招商引资，先后在梅岭山上按当时的政策出让了大小52宗土地，其中位于梅岭休闲接待中心范围内的共计37宗。随着2004年“梅岭滕王阁”被批准为国家级风景名胜区，政策环境发生重大变化，原出让的52宗土地规划用途与国家级风景名胜区严格的管理规定和梅岭风景名胜区总体规划发生明显冲突，致使52宗土地不能按原来的规划性质进行开发建设，除了少数9个项目可续建外，其余地块一律禁止建设，并一直持续到现在。随着梅岭滕王阁风景名胜区总体规划和梅岭休闲接待中心控制性详细规划的相继批复，梅岭休闲旅游市场渐趋
2、火热，52宗土地权属人按规划要求对所购土地进行开发建设的愿望非常强烈，南昌市政府也出台了相关政策，明确了52宗地续建、转项、退地、收回的具体条件及实施办法，为规范和指导后续建设提供了政策依据，确保“南昌的后花园”梅岭的建设更加科学、合理。根据太平镇政府对旅游设施项目推进的时序安排，优先考虑易协调、急需实施的项目，按照小规模动态维护的原则，逐步推进规划调整工作。二、调整对象本次调整对象为2010年3月由住房和城乡建设部批复的梅岭休闲接待中心控制性详细规划（以下简称原规划）太平镇区内的局部地块，包括E4-01、E4-12、E4-13、F2-01、F2-02地块。三、原规划地块基本情况（一）用地性质
3、及规模原规划地块用地性质包括二类居住用地、管理机构用地、景区服务用地和停车场用地，各类用地的规模分别为：二类居住用地：81458平方米；管理机构用地：14511平方米；景区服务用地：3192平方米；停车场用地：4284平方米；合计用地面积：103445平方米。（二）主要控制指标原规划地块主要控制指标表地块编号用地性质用地名称用地面积(m2）容积率建筑密度（%）建筑限高(m）绿地率(%）停车位（个）备注E4-01丁22停车场用地4284 /3029 旅游巴士换乘站E4-12乙51景区服务用地3192 0.10 5740/景区服务点E4-13丙12二类居住用地48982 0.80 25124086
4、 /F2-01丙2管理机构用地14511 /已按规划报建不作考虑F2-02丙12二类居住用地32476 0.80 25123560 /四、原规划地块实施情况与评估（一）地块实施情况与评估原规划地块除E4-12、F2-01以外，其余均未建设。相关地块实施前现状规划要求规划实施情况地块编号用地性质用地面积(平方米)容积率建筑密度(%)建筑限高(米)绿地率(%)功能E4-12地块改变性质，已建成停车场，面积3153平方米。游客中心在地块东侧已另址建设。F2-01地块规划前已建成，分两块，北部为居民住宅楼，南部为政府办公楼。E4-12景区服务用地景区服务用地（乙51）31920.15740景区服务点F
5、2-01管理机构用地二类居住用地管理机构用地（乙11）14511/太平镇政府规划设施评估：E4-12地块现已建成停车场，游客中心在地块东侧已另址建设，用地性质与规划不相符，但景区服务功能并未受影响。项目建设突出了景区入口形象，满足了旅游服务需求，综合考虑维持现状。F2-01地块规划前已建成办公楼和住宅楼，部分用地性质与规划不相符，但地块的功能并未发生改变，均为太平镇政府办公所在地，承担行政管理职能，先期已建成的住宅楼也不可能拆迁，综合考虑维持现状。（二）未建地块现状用地情况E4-01地块规划为停车场，现状为老政府办公旧址，临时作为电信设备房。E4-13地块规划为二类居住用地，现状为工程施工用地
6、，早期局部进行过场地平整，已停工多年。F2-02地块规划为二类居住用地，现状为工程施工用地和竹林地，南溪港整治过程中沿岸有少量挖填土方。五、调整必要性为更好地贯彻落实风景区总体规划要求，有效保护风景资源，加快推进旅游设施建设，结合相关政策和现状建设情况，对本次涉及的地块需要进行调整。（一）相关政策及环境的变化梅岭风景区工程建设项目整治领导小组第一次会议纪要（2011年3月）针对规划区内52宗土地历史遗留问题提出了“续建、转项、退地、收回四种处置方式”，并提出坡度达25度以上用地不适宜建设，禁止建设住宅开发项目。原规划地块E4-13、F2-02均属52宗地，且均存在文件中列举的部分问题，因此有必
7、要对地块进行相应调整，使其建设合法合规。（二）太平特色小镇建设的推进2013年9月编制了太平特色小镇建设规划，太平镇作为南昌市“特色镇”，正在积极推进中。为了适应大休闲、慢生活时代的发展趋势，打响“宜居太平”旅游品牌，需着重提升景区配套服务设施及接待档次。目前太平镇区仅有一条旅游商贸街-“心街”，离狮子峰景区南入口距离较远，游客使用不便，原规划对两者之间的联系也未作深入研究，因此需完善景区入口的商业服务设施，有必要对周边的用地进行调整。（三）部分用地功能发生了变化原规划F2-01地块为管理机构用地，实际在原规划前就已建成，用地分南北两块，北部临水为居民住宅楼，南部邻路为政府办公大楼；原规划E4
8、-12地块为景区服务用地，实际已建成停车场。基于此，有必要对用地结合现状情况进行调整。（四）部分地段水系岸线发生了改变南溪港位于政府办公大楼至狮子峰景区东入口的水岸线经整治后，与原规划稍有偏差，沿岸F2-01、F2-02、 E4-12地块用地边界发生了改变，因此，有必要对相应地块进行调整。（五）进一步加强生态环境的保护为加强南溪港水系资源的保护，有必要在水系沿岸留出或增加生态绿地。第二部分 可行性论证一、论证依据（一）法律与法规1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国环境保护法3、中华人民共和国土地管理法4、中华人民共和国水法5、中华人民共和国水土保持法6、中华人民共和国防洪法7、风景名
9、胜区条例8、江西省城市和镇控制性详细规划管理条例（二）技术性文件1、风景名胜区规划规范（GB50298-1999）2、城市规划编制办法（建设部令第146号）3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）4、江西省城市规划管理技术导则5、江西省控制性详细规划技术准则（试行本）6、梅岭滕王阁风景名胜区总体规划（2007-2025年）7、梅岭休闲接待中心控制性详细规划（2010年3月）（三）政策性文件1、梅岭风景区工程建设项目整治领导小组第一次会议纪要（2011年3月）2、关于印发2012年第一次市规划土地运作领导小组会议纪要的通知（2012年3月）二、调整原则（一）功能定位不改变；（二）用地
10、规模不增加；（三）建筑总量不增加。三、调整目标结合建设现状及用地条件，优化各调整地块的用地布局，增强规划实施的操作性，推动太平山水旅游特色小镇的建设。四、规划调整可行性分析本次地块调整遵循2011年3月28日梅岭风景区工程建设项目整治领导小组梅岭风景区工程建设项目整治领导小组第一次会议纪要和2012年3月19日南昌市人民政府办公厅关于印发2012年第一次市规划土地运作领导小组会议纪要的通知，保护优先，合理布局，科学分析各个地块建设的可行性。（一）从建设现状分析经现场勘察，本次调整的部分地块原规划用地性质与现状不一致，针对这一情况，有必要尊重事实，在规划图中真实反映。所涉地块调整对整个梅岭休闲接
11、待中心的空间结构、功能布局及环境未造成不利影响，尊重现状更有利于规划的顺利实施。F2-01地块：原规划前已建成，分南北两块，北部F2-01-2地块为二类居住用地，南部F2-01-1地块为管理机构用地。规划将整个地块作为管理机构用地，与事实不符，调整维持现状用地。E4-12地块：原规划为景区服务用地，现状已经建成公共停车场。（二）从用地条件分析深入现场勘察，对本次调整地块从生态保护角度进行用地适宜性分析，取消不适宜建设的用地，优化用地布局。E4-13地块：西部方向山体坡度大于25度，且植被茂盛，此部分用地调整为林地，其它坡度小于25度的用地调整为接待设施用地。F2-02地块：东北方向山体坡度大于
12、25度，此部分用地调整为林地，其它坡度小于25度的用地调整为商业集贸用地。（三）从用地功能分析遵循原规划功能布局结构和相关政策文件要求，完善景区配套服务设施，提升接待功能，对部分地块的用地性质进行调整。E4-13地块：根据南昌市政府文件精神，将住宅用地调整为接待设施用地。F2-02地块：为增强狮子峰景区入口服务配套功能，打造亲水品茶廊街，根据南昌市政府文件精神，将住宅用地调整为商业集贸用地。（四）从水系岸线分析南溪港位于政府办公大楼至狮子峰景区南入口的水岸线经裁弯取直后，与原规划稍有偏差。改造后的水岸线更顺畅，周边地块更好用。（五）从保护控制分析严格保护镇区自然山水环境，建设用地退让自然水溪，
13、临水地块均需留出绿地空间。根据建设管理要求，沿路地块规划道路绿化带，提升镇区特色风貌。（六）从用地规模控制分析按照建设用地规模不增加的调整原则，根据用地布局调整，结合现状用地情况，控制用地建设规模，控制开发强度。从用地条件分析可以看出，相当部分用地坡度超过25%，甚至超过46%（25度），此部分用地调整为林地，多出的用地规模指标安排在适宜建设地带。E4-01-2地块：原为太平镇老政府所在地，搬迁后已闲置多年，房屋破旧，杂草丛生，严重影响了镇区景观风貌。作为不可多得的存量土地资源，规划考虑将其调整为接待设施用地，改善沿街景观，增强镇区旅游接待服务功能。E4-14地块：现状为工程施工遗留下来的小块
14、台地，紧邻狮子峰景区入口和南溪港，规划与F2-02地块共同打造亲水品茶廊街，增强景区入口服务配套功能，拓展游览空间，增加为商业集贸用地。F2-12地块：风景名胜区总体规划和国土局土地利用规划均为建设用地，原规划为耕地。现状用地平坦，且多为灌草地，环境朝向较好，空间位置独立，为完善红岭组团旅游接待服务功能，增加为接待设施用地。（七）从建筑总量控制分析按照规划调整原则，根据用地布局调整，遵照原规划地块建筑总量不变，控制开发强度，控制用地建筑总量。各地块调整前后建设规模对比表地块编号原规划用地性质规划调整用地性质原规划用地面积(m2）规划调整用地面积(m2）用地面积调整(m2）原规划建筑面积(m2）
15、规划调整建筑面积(m2）建筑面积调整(m2）备注E4-01-1停车场用地(丁22)停车场用地(丁22)42842701 -1583/100100位置调整，面积增减E4-01-2/接待设施用地(乙11)/1088910889/98009800新增地块 E4-12景区服务用地(乙51)停车场用地(丁22)3192321220319/-319保留现状用地，用地性质变更E4-13二类居住用地(丙12)接待设施用地(乙11)4898229070 -199123918623256 -15930用地性质变更，面积减少E4-14/商业集贸用地(丙34)/6562 6562/4593 4593新增地块F2-01
16、-1管理机构用地(丙2)管理机构用地(丙2)145114909-2423/已按规划报建，不作考虑F2-01-2二类居住用地(丙12)7179/已按规划报建，不作考虑F2-02二类居住用地(丙12)商业集贸用地(丙34)3247618675 -138012598114940-11041用地性质变更，面积增减F2-13/接待设施用地(乙11)/1827018270/1278912789新增地块五、建设控制（一）控制指标本次调整地块控制指标基本按照原规划控制，局部根据需要可适当调整。新增地块控制指标参照原规划相似地块确定。原规划确定的部分建筑限高，难于满足实际建设需要，规划根据用地性质的不同作了相应
17、调整。建筑限高是指地块内允许的建筑最大高度，高度按建筑入口室外地面至檐口垂直距离计算。以接待设施用地内建筑高度进行分析计算。原规划确定接待建筑以2-3层为宜，建筑按照三层层高计算：一层：4.2米，二层：3.6米，三层：3.6米，建筑入口室外地面与室内高差0.5米。建筑高度为：4.2+23.6+0.5=11.9（米）。原规划接待建筑限高多为10米，明显偏低。综合以上分析，接待设施用地建筑限高调整为12米较为合理。原规划商业集贸用地建筑限高为10米，结合实施过程中的实际情况，参照接待设施用地，建筑限高调整为12米。地块编号用地性质用地名称用地面积(m2）容积率建筑密度（%）建筑限高(m）海拔控高(
18、m）绿地率(%）地表改变率（%）停车位（个）配套设施床位规模（床）居民容量（人）郁闭度（%）建筑形式建筑色彩水体驳岸备注E4-01-1丁22停车场用地2701 /30/29（2）（9）（10）/位置调整，面积增减E4-01-2乙11接待设施用地10889 0.903512/30/25/125/米黄、红/新增地块E4-12丁22停车场用地3212/30/54（9）/保留现状用地E4-13乙11接待设施用地29070 0.80 3012/40/60/300/台地式米黄、红/用地性质变更，面积减少E4-14丙34商业集贸用地6562 0.70 3512/30/23/65/白、灰整形式新增地块F2-0
19、1-1丙2管理机构用地4909/已按规划报建，不作考虑F2-01-2丙12二类居住用地7179/已按规划报建，不作考虑F2-02丙34商业集贸用地18675 0.80 3512/30/75/210/白、灰整形式用地性质变更，面积增减F2-13乙11接待设施用地182700.70 3012/40/33/165/米黄、红/新增地块地块控制指标表（二）“四线”控制1、绿线控制（1）沿水溪岸线后退5-10米用地作为绿地控制；（2）主干路两侧绿地控制在5米以上；（3）次干路两侧绿地控制在3米以上.保护要求按照原规划执行。2、紫线控制本次调整地块中没有文物保护单位、历史文化街区(名镇)和历史建筑(含优秀近
20、现代建筑)，无需提出相应的保护措施。3、黄线控制本次调整地块中公共停车场用地范围为黄线控制范围。保护要求按照原规划执行。4、蓝线控制本次调整地块涉及的水系岸线，作为蓝线控制范围。保护要求按照原规划执行。（三）红线控制各地块建筑红线按照原规划控制：1、建筑后退主干路道路红线距离控制在7米以上；2、建筑后退次干路道路红线距离控制在5米以上；3、建筑后退支路道路红线距离控制在3米以上；3、建筑后退非水系绿线控制线距离控制在2米以上；4、建筑后退蓝线控制线距离控制在8米以上。第三部分 合理性论证一、调整原则的执行（一）功能定位本次地块调整遵循原规划定性，将太平镇区建成风景区休闲接待中心、山水风情小镇，
21、规划结构和功能分区没有改变，符合调整原则要求。（二）用地规模本次调整地块原规划建设用地103445平方米，调整后建设用地103319平方米，比原规划减少126平方米，其中开发建设用地（不含停车场与集镇公共绿地）比原规划减少3607平方米，符合调整原则要求。（三）建筑总量本次调整地块原规划建筑总量为65486平方米，调整后建筑总量为65478平方米，比原规划减少8平方米，符合调整原则要求。二、主要建设规模的对比调整前后建设规模对比表类别代号用地名称用地规模（平方米）建筑面积（平方米）调整前调整后增减调整前调整后增减甲风景游赏用地/34723472/甲4野外游憩用地/34723472/乙游览设施用
22、地319258229550373194584545526乙11接待设施用地/5822958229/4584545845乙51景区服务用地3192/-3192319/-319丙居民社会用地9596939177-567926516719533-45634丙12二类居住用地814587179-7427965167/-65167丙2管理机构用地145114909-9602/丙34商业集贸用地/2523725237/1953319533丙6集镇公共绿地/18521852/丁交通与工程用地428459131629/100100丁22停车场用地428459131629/100100小计建设用地1034451
23、03319-1266548665478-8三、用地布局的优化（一）风景游赏用地布局改造现有水溪岸线，增加滨水景观绿地，打造成水系景观带，不仅优化了空间环境，提升了景观品质，而且为游客提供了游赏空间。（二）旅游设施用地布局贯彻执行相关政策文件要求，将原规划为居住用地且未建设的地块调整为接待设施用地。取消了原规划地块中地形坡度大、不适宜建设的用地，有效保护了自然环境。同时，在适宜地段增加接待设施用地，增强镇区休闲度假功能，突出大休闲、慢生活时代的发展趋势。（三）居民社会用地布局保护地块内原有的生活居住空间，保留其住宅用地，减少人为的拆迁。结合景区入口配建了商业用地，为游客提供了配套服务。增加了道路
24、两侧绿地，改善了镇区环境景观。（四）交通与工程用地布局对狮子峰景区入口的交通组织进行了优化，配建了广场停车场用地，满足了游客集散需求。结合现状情况，调整了老政府处停车场的位置，有利于周边项目的实施。四、环境影响分析（一）环境影响分析1、风景环境影响调整地块紧邻狮子峰景区东入口，增加了服务设施，拓展了游览内容。地块调整对原规划所涉用地重新作了适宜性分析，减少山体用地34463平方米，强化了对自然风景环境的保护。2、景观环境影响地块调整增加了道路沿线绿地，提出了对沿路建筑的立面按照民居风格进行改造，丰富了镇区景观风貌。地块调整增加了水溪两侧绿地，保护了水资源环境，充分展现了镇区的山水环境。沿道路和
25、水溪增加了5324平方米绿地。3、动植物环境影响地块调整后减少了山体用地的开发建设，有效保护了山体植被，保护了林地环境的延续性，减少了对动物栖息地的干扰。4、生态环境影响地块调整没有增加建设用地规模，没有增加建筑总量，没有增加生活污水、生活垃圾及建筑垃圾，原规划镇区环境容量没有改变。由于增加了水溪岸边绿地，更好地保护了水体环境。（二）生态恢复措施1、将地块周边的森林与植被、水源与水土以及水域生物作为生态恢复对象。2、恢复自然状态，培育景观植被，抚育风景林地，涵养水源。3、采取必要技术措施加强山体地形的保护和植被的抚育，限制游人和居民活动，不得安排与其无关的项目与设施，严禁对其不利的活动。五、论证结论本次地块调整没有改变原规划的功能定位，建设用地和建筑总量没有增加，控制指标科学合理，完全符合原规划要求。保护了风景资源、自然山水环境，增强了水系景观。根据用地条件适宜性分析，对用地布局进行了合理调整。本次地块调整与太平特色小镇建设规划相协调，具有很强的操作性。本次地块调整符合国家规范与地方管理条例要求，对原规划进行了优化，规划调整不仅有必要，而且合理可行。
