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1、开盘前整体营销策略,3号楼,市场,。,PART 1,租金走势近期服务式公寓市场近期出现租金价格持续上扬现象，主要原因是受到强劲的需求支撑。截止到2007年第一季度，酒店式服务式公寓租金已升至每月每平方米28美元，创下自1999 年二季度至今的新高点。浦东和浦西的平均租金分别为每月每平方米30美元和26美元，浦东的租金水平与上季度相比上升了12，浦西则上升了14。豪华的服务式公寓达到了每月每平方米35.5美元。,入住率 截止到2007年第一季度，上海市服务式公寓各区域出租率基本在85100%之间，平均出租率为92%比去年同期提高了2.1个百分点。,2007 上半年上海服务式公寓市场特征,3万元以
2、下楼盘大量入市，成交比重明显增加,3万以上稳中有升,2007 上半年一手高档房成交走势分析,伴随市场整体回暖，高级服务式公寓和市区高级公寓价格一路稳步上升，而且由于供应量很少，客户稳定，这部分产品市场受政策影响较小。而二手房交易量也随之出现大幅增长。,2007 上半年一手高档房成交特征分析,90平方米两房为主力楼盘存在明显空白。目前在徐家汇周边，2.5万-3万价格段，平均单套成交面积165m2左右。3万-3.5万价格段，平均单套成交面积180-250m2左右。在售楼盘面积均超过100平方米，且多以三房为主。,2007 上半年一手高档房成交特征分析,成交热点集中在徐家汇周边，永新城、阳光名苑、电
3、影华苑成交排在前三位。,2007上半年内徐汇板块供求价格走势,内徐汇板块供求比三年来首度逆转，高端住宅供应量不足，拉动价格稳步上扬。,周边高档公寓部分二手成交案例,二手房价格平均上涨8%-10%,二手房市场结论,存量房市场公寓房以新华路淮海路沿线较多，本案周边较少，以鸿发苑、名仕苑、嘉里华庭代表。目前售价都在25000-33000元之间，个别楼盘由于区位和环境特殊，价格接近38000元/平方米。租价多年来保持平稳，两房8000元/月，三房10000-15000元/月，投资回报率在4.5%-5.5%之间；虽然出租型物业投资回报率不高，但二手成交价格涨幅惊人，受此影响投资热情依然高涨。收藏华山路、
4、淮海路的公寓成为投资者共识。,市中心下半年上市量,下半年内徐汇内长宁供应缺口较大，新盘集中在静安区，黄浦区的公馆也有后续。市中心区高档公寓供应不足，价格有望继续走高。,市场,市场特征-本年一季度服务式公寓出租率高，价格持续攀升；一手房-区域价高量少，90两房出现空白；二手房-区域存量少，回报不高，但成交价涨幅在8%-10%，热点区域仍受投资客追捧；上市量-市中心区高档公寓供应不足，价格有望继续走高.,表现,从地段和产品面积区间角度看.本案产品的核心点,稀缺,结论,供应不足是本轮高级公寓价格持续走高的直接原因本案产品属典型地段型豪宅，我司认为在改进部分细节的 前提下，销售价格仍有上升空间受具体户
5、型影响，3号楼推广必须照顾投资客与自住客的双 重需求，利用易居臣信二手门店覆盖区域市场为避免因提高价格造成的销售阻力，必须进行适度推广,结合本案的启示,客户,。,PART 2,位于淮海路，具有百年人文积淀九龙仓品牌实力，为众多境内外人士所熟房型面积整体偏小，客户面较窄自住需求占主导的市场背景下，中小户型投资比例偏大,本案产品特点分析,地段,品牌,产品,客群,3#号楼户型总计211套 8F以下景观不佳 除31-32F外，80-95m2两房占主导 2-30F层144m2，三房仅占14%,3号楼户型说明,SWOT分析,结论：充分把握地段优势和供应稀缺的机会,前期开发成交客户分析,国内客户以30-40
6、岁企业家或者企业中高层管理者为主；外籍客户以港台人士居多，工作地点对购房影响不大；另外拥有私家车的客户数量较多，自住需求为主；,1、购买目的 投资为主，少量自用2、选择本项目原因 认同地段和产品品质，看好上海经济发展带来的高租金回报和物业增值；有些客户工作或者经常来往于上海3、产品意向 投资者为了减小风险，面积选择主要集中在中小面积精装修房，以便于出租长线投资和出手4、购买过程分析 比较理性，对国家政策、外汇情况比较敏感,第一类 港台人士和外籍华人,3号楼目标客户分析,1、购买目的：动机复杂，自住兼投资，获得“尊荣感”2、选择本项目原因：上海大都市吸引力、淮海路、新华路传统人文地段；3、产品意
7、向：从目的分析，主要倾向于大面积单位4、购买过程分析：比较感性，对细节不太关注；大多对上海房产市场并不熟悉，黄金地段是首要条件。,第二类 上海及周边区域富人群体,3号楼目标客户分析,1、购买目的：投资2、选择本项目原因：看好地段和上海经济发展；3、产品意向：资金实力不一，但主要倾向于100平米以下小面积单位4、购买过程分析：购买住宅类比较谨慎；对宏观政策等比较敏感。,第三类 投资者,3号楼目标客户分析,上海及周边富豪购买力强，数量众多，是本项目重点挖掘的客户。3号楼小面积房型较多，投资比例会相应上升。从1#和2#号楼成交统计分析，本案客户工作或原有居住地以徐家汇、淮海路和新华路为主，区域性较强
8、。针对投资客和上海及周边客户的推广，是下阶段营销传播中要重点解决的问题。,3号楼目标客户分析小结,财富新贵各类高管，港台、外籍及本土工作快速上升发展期以事业为重，难以兼顾零星琐事，需要周边成熟的生活配套以“空中飞人”居多，经常出差，衡量一切以时间和速度转化商机为基准追求便利的交通环境，苛求尊贵的地段环境注重居住形象，讲究居住品质，同时也不忘周全考虑成本的投入关注主流大众媒体，同时亦相对关注财经类专业媒体,寻找这样一群人,定位,PART 3,。,核心价值提炼,景观较市中心核心区域的豪宅有较大差距“稀缺性、尊荣感”弱于新天地、华府天地等土地年限较短导致整体品质受到影响价格已经逐渐攀升至高位,需要规
9、避和弱化的不利因素,核心价值提炼,“淮海路蕴含的身份和品味”是本案核心价值 产品稀缺性是本案的第二价值 几个不利因素要在营销推广和案场销售中予以弱化和规避,核心价值提炼,推广核心形象：突显高尚、和谐、尊贵的特质,前期推案定位,下阶段形象定位,释义：典雅收藏，百年名宅,藏品,在短期内区域豪华公寓市场供求无法改变的背景下，3号楼200余套的数量价值会迅速放大，传播主题由隐性稀缺转向显性稀缺；,两层涵义：作为最后推出的珍藏精品作为投资者的品鉴收藏品,定价,PART 3,。,基于供求关系短期内不可改变，市场心态追涨不追跌；参考了近期二手房和竞争楼盘的成交价格;根据景观资源分配的不同；考虑了房型面积差异
10、的因素；由于市场的不确定性，目前的定价只能是一个范围。具体价格要根据开盘时的市场环境来确定；,定价原则,基准价格,销售均价,产品因素,市场因素,定价系统,客户因素(价格标尺),市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。,基价生成,运用市场比较法，不考虑供求及可改进因素对本案基础定价进行测算，从而得出本项目销售基价.,参照楼盘嘉里华庭,开盘日期：2001年交房日期2002年二手市场成交均价：38000元/平方米楼盘地址：徐汇区华山路1038弄物业管理费：5元/平米.月物业管理：嘉里物业开发商：嘉里房地产有限公司建筑类型
11、：高层占地面积3246平方米,建筑面积121760平方米,分两期,一期基本是住宅,二期是酒店式公寓.一栋,分1.2.3.5号楼.2号楼以服务酒店式公寓形式经营 主力产品形态：两房145平方米，三房175平方米特点：看丁香花园等洋房，视野开阔，镇宁路绝佳地段。有地下两层会所，温水游泳池。物业管理品质好。,基价生成,开盘日期：2003年8月 交房日期：2004年12月二手市场均价：31000元/平米楼盘地址：徐汇区广元西路88弄物业管理费：10元/平米.月物业管理公司：启胜物业（新鸿基）两幢豪华公寓高层，其中一幢为酒店服务式公寓，以及住客专用会所，设备齐全，包括两个室外网球场及室内全天候恒温游泳池
12、、健身房、蒸汽及桑拿浴室等。主要产品形态：一房74平方米，两房128-129平方米，三房130-135平方米,参照楼盘名仕苑,基价生成,我们选取板块内具有代表性的楼盘，按照环境、产品、物业管理水平，装修标准等综合分析，比较得出：另通过我司在明天万豪酒店等地组织的意向客户恳谈会，根据对17组意向客户的价格测试，客户能够接受的起价在31000-32000之间。,基价生成,基准价格：30756/m2,本案第一批住宅上市销售均价范围为：RMB31000-33000/m2,均价生成,依据：近期市场供求失衡，板块内年内无相似面积段新盘供应；市场平均涨幅近接10%，单价3-4万元内高端客户价格敏感度较低；因
13、此本案均价格同比上调 8%左右；,营销,PART 4,。,成功的开盘时机目前最主要的影响因素是市场环境：从目前的形势来看，市场自5月份整体回暖以来，高级公寓销售持续火爆；同时预计半年内供应量依然不足，因此我司对下半年市场持乐观态度.从营销节点来看，需要8、9月份为市场蓄势炒作和客户积累期，并结合样板间装修的实施，整体施工进度等，因此开盘时间暂定为10月中旬。,推案策略/开盘时机,建议3#楼分3次推售，各面积段搭配销售，避免优质房源销售过快，剩余房源难以去化。,理由如下：考虑不同客户的各种需求；控制总量，制造“供不应求”的局面；从位置较差的开始推，有利于后期的价格提升；,推案策略/推盘次序,样板
14、间策略开盘时以有装修标准的楼层作为样板间，以此作为之后主力销售部分的参照和形象，并将其留在最后阶段销售，前期该楼层的样板房只接受客户预定.开盘后各单元的推广销售策略自低层区向高层区跨越，逐步递增品质与价格.,基于本案当次推出体量相对较小，同时销售时间较断，所以为充分把握有效的市场客户，整个销售节点内不做明显的阶段性销控,产品销控策略首先以低开高走的方式作为销售总纲，表现为先推单价及总价较低的产品，一般为楼层偏低、面积偏小的单元，以相对较低的价格来拉动市场，以此带动人气，当达到一定销售量后，逐步推出价格较高、面积较大的产品.,推案策略/销控方式,整体价格入市采用高开稳走的策略，该策略从以下各因素
15、考量，与本案有较高的匹配性。,价格策略,入市策略-高开稳走,调价策略 稳中求涨,价格策略,配合销售节奏，根据实际销售反馈信息采用即时调价方式。,实际操作需要关注的价格调整因素建议一：将本案价格段分为几个区段关注因素 房源综合因素的差异性 为价格调整提供空间建议二：各区段均价相对拉开关注因素 尽量避免日后调价造成低区价格高于高区价格 利于了解在调价前，客户对可能上升的价格出现过激反应,客户蓄水,客户蓄水积累必须结合后期的推广策略组合一起完成，渠道：-易居资源类 易居置业会、易居臣信门店-前期客户类 老业主短信发送-现场类 现场包装吸引、样板间及售楼处资料派发,开盘方案,先内部认购,再正式开盘 开
16、盘首先针对前期积累客户（老客户）进行内部认购，其他客户一律按照 公开价格，实价销售,内部认购预告阶段（3天）售楼处公示或电话告知老业主领号须知（内部认购）老业主登记领号阶段（7天）老业主登记选房（1天）正式开盘已经完成选房老业主办理签约手续,开盘时间节点,内部认购,在售楼处内公示领号前的客户须知及领号的前提资格1）必须为汇宁花园前期老业主2）必须携带全部购房贷款资料（一次性付款无需提供）资料祥列：具体见银行贷款细则3）在指定银行办理借记卡，并交付预存首付款（所有房源统一20万）在领号时提供存款证明原件。（注：借记卡需带至售楼处复印备案）4）提供合同产权人员的身份证件号码必须是真实有效的。（所有
17、产权人员的姓名与实际签约时必须保持一致，不能更改）5）本次开盘活动采用实名制，即以预约购房人名义参加本次活动，所有 产生的权利受益不得转让于 第二人，如最终购房成功，预约购房人必须是实际购房人（或实际购房人之一）。另外，客户所提 供的银行存款证明必须是实际购房人的，两者姓名须保持一致。6）业主或者业主的朋友可以参加内部认购，但仅限于业主将自己的内部 认购权转让于其朋友。7）每套已购房屋仅限一个认购权限8）老业主认购房屋可以享有老业主的折扣价格，但如为老业主朋友认购则无相应的折扣，仅能享有 参加内部认购的资格9）如本次开盘未能认购到合适房源，则下次开盘继续享有优先购买权注：以上要求是客户领号的必
18、要性原则，如在 月 日起未达到以上要求的客户则无法领取选房号，特别在售楼处公示栏重点提出。,开盘流程示意图,将整个销售计划分为蓄水期、开盘期、强销期和续销期。同时，以推广实施为基础，以价格策略为杠杆，以实现销售目标为主方向，快速启动，快速去化，结合产品形象和品牌形象的深化，顺利实现成功开盘.,销售计划,推量原则：高区高开，低区优惠入市，逐步均衡推量调价原则：配合销售节奏，稳中求涨推案原则：增加推案次数，稳步提价，形成热销趋势,蓄势期,参照目前市场平均销售速度预计3号楼08年初可完成80%销售,开盘,第一次推售,07.8、9、10月,10月下旬,第二次推售,均价31000元/；开盘优惠，聚集人气
19、推量：低区位置较差的房源及部分高区位置较好房源，部分中区,均价33000-35000元/；通过前期的造势及客户积累，提高销售均价推量：推出位置较佳房源,07年底,08年初,11月上旬,强销期,续销期,清盘期,蓄水期 2007.8月10月中旬销售道具完备（市调/现场/工地/物料/培训）样板房就位媒体组合攻势（详见后推广策略）,阶段重点工作,开盘期 2007.10月中下旬 开盘预知广告SP开盘活动客户跟进与回访,强销期 2007.10月下旬11月中旬加速客户成交媒体组合攻势（详见后推广策略）,续销期 2007.11月下旬2008.1月客户回馈促进回款媒体推广,推广,PART 5,。,推广思路,媒体
20、攻略 全能组合拳以大众主流媒体打开局面，迅速提升知名度为主，分众媒体直击区域客户，有效直达目标客源为补强，结合品牌资源为保障，形成推广组合拳，整合推出。项目要在短期内达到快速积累和启动的目的，最直接有效的渠道首选大众媒体媒体策略-不走寻常路即传统媒体的不传统运用，借助大众主流媒体的知名度和推广优势，以品牌活动+深度软文的结合炒作来完成开盘前的媒体引爆，迅速提升人气，同时展开区域直邮/夹报+SP/PR活动推广的方式内外兼顾，联合电视品牌形象组成强势推广网络。,媒体选择,大众,分众,NP 新民晚报/新闻晨报（两者结合可覆盖更大客群层面）MG 理财类，如理财周刊、大众类，上海楼市、东方航空网络 搜房
21、网 电视 第一财经,楼宇投放 针对淮海路及周边区域移动短信 可分别针对片区/话费/汽车主等不同分类投放 DM或电话账单 针对区域楼盘及前期积累客户,阶段主诉求点节点事件/热销营造,延续风格,综合形象,产品价值,阶段主诉求点珍藏精品/价值尊荣,阶段主诉求点 地段情结/品牌实力,整体推广思路前期推广以延续汇宁花园地段情结和前期品牌形象为主开盘期以即将推出珍藏精品区为主线，软文主线以活动为爆破点分阶段从项目核心卖点到项目分卖点层层递进，完成项目品牌形象和产品形象的双线共赢,推广主线,开盘,强销,蓄水,阶段推广策略,蓄水期 2007.8-9,推广目的 告知项目，唤起认知，形成老客户口碑效应，吸纳新客户
22、积累,推广策略 以软文为主，结合部分硬广，同时以分众及活动辅助,推广主题 地段情结和前期品牌综合形象,媒体组合,主流NP+MG（楼市/理财）+PR活动+区域分众楼宇以“淮海人文风情今回顾”为系列主题软文，切入本案引入地段及前期项目回顾话题以活动主题报道为核心引爆点吸引客户关注,开盘期 2007.10,阶段推广策略,推广目的 开盘引爆热销，迅速去化推广主题 诚意推出珍藏精品推广策略 以硬广亮相为主，结合开盘活动炒作和区域传播,媒体组合,主流NP+MG（楼市）+开盘活动+区域DM+短信投递+电视硬广推出开盘告知开盘活动创造盛大开盘庆典，软文报道热销区域投递迅速传递开盘讯息,强销期 2007.10-
23、12,阶段推广策略,推广目的 热销高潮营造推广主题 投资价值和尊荣梦想的实现推广策略 软硬结合，结合项目节点事件活动,媒体组合,主流NP+节点活动+MG（航空）半软半硬的NP广告，以项目核心理念+图片实景的方式渲染销售以节点活动主题报道为核心完成客户的跟踪,活动配合,活动四：活动主题：年终客户答谢酒会活动目的：回馈客户，促进回款,活动二：活动主题：月夜月美丽 中秋时节红酒品鉴会活动目的：以准客户联谊为目的，提升口碑和品牌深度宣传,活动三：活动主题：汇宁花园联名信用卡活动目的：吸纳有效客户,活动一：活动主题，百年淮海，人文风情展览活动目的：地产区域政府强强联手，推动淮海路居住品质提升,活动演绎一
24、,活动主题，百年淮海，人文风情 淮海路人文历史回顾展,淮海路，一条与南京路齐名的旅游、购物街，过去曾叫霞飞路，全长约6公里，一条繁华而又高雅的大街，一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街,活动目的：强强联手，炒热地段板块，促进销售。活动说明：联合区域政府及相关部门，将淮海路人文历史风情形成展览，形成板块内展示效应，以此推动板块的热势，同时推动本案的推广与知名度，吸引客户的高度关注。,活动主题：汇宁联名信用卡活动目的：吸纳有效客户活动说明：持卡享受多种优惠服务及物业缴费服务，同时作为进入区域的停车凭证等。,活动演绎二,活动演绎三,活动主题：月夜月美丽 中秋时
25、节红酒品鉴会活动目的：以联谊为切入，提升客户信心和项目尊荣感活动说明：邀请前期业主和新积累的准客户参加，前期业主将甄选有带客可能的种子型客户.,电视广告投放建议,媒体运用,推广周期：2007年8月-9月大众媒体小众聚焦第一财经作为上海知名财经类新闻和访谈节目，对财富人事和企业高级管理人员传播力极强，建议投放晚间8-10点新闻时段5秒标板；,建议平面报广至少保持每周一次的见报率，持续刺激，发布频率集中在2个月内，更深一层提升项目知名度，最大限度地告知客户。,报纸广告投放建议,推广周期：2007年8月-9月推广期内保持每周见报，吸引新买家，维持知名度；新民晚报受众多为35-50岁传统阅读习惯群体，
26、高端物业推广效果较好，建议作为后续报媒主力；新闻晨报受众较为年轻，与本案小户型客户有适度匹配，建议作为补充媒体,媒体运用,小众媒体已成交客户群集中于淮海路沿线区域，对此区的目标客户群的挖掘，可考虑选择在区域短时间内密集投放，加强销售信息到达率。,楼宇广告投放建议,本案,淮海路沿线,徐家汇,媒体运用,特别的推广形式,时间：推售前版式：1/5竖版竖通栏具有整体性、主题性，强大的视觉冲击力吸引65万晨报读者目光。1/5版的广告投入，整版的广告效果回报.创新版面：5个组稿出现，形式独特，超越整版广告的效果回报,主流媒体的特殊运用,报样示例,新闻晨报,时间：新房源推售当日创新：小贴士随报发行,开创了报纸
27、广告形式的先例。意义：新型的报纸广告形式更容易引发读者的注意。,报样示例,版式：整版软文时间：配合营销事件和销售节点,频率和周期预估每周见报一次两个月（8-10月）总费用约120万（7.5折）,8、9月预热，10月公开销售,报纸广告排期及预算,注：上述为预排价格和时间，实际操作将以具体阶段媒体计划表执行.,推广费用预估,周期：2007.82007.9总预算：200万元人民币,综合性补强建议,PART 6,样板房风格的选择理由1.由于13#楼的样板间1号和7号房房型面积均在80平米左右,因此在设计风格上纯欧式或者纯中式的营造都会使空间显得狭小。并且不能达到预期的效果。另外在朝向上，1号和7号房的
28、朝向不是很理想，因此在样板房设计中尽可能突出休闲+居住的功能。2.楼层选择尽量选择低楼层采光略差的单位3.本项目客户购买以投资客为主，而直接使用者以港台及外籍人士为主，因此在风格选择上建议两种房型分别营造现代中式风格和现代简约或现代欧式,样板房风格选择,样板间风格一 现代中式,现代中式即：部分东方元素+现代生活方式项目样板房为酒店式公寓，因此装修设计时尽量突出休闲+居住的功能。营造偏酒店感觉的居住空间。现代中式风格主要体现在家具等软装饰的点缀上。部分家具如几案，花缸，靠垫，雕花的木饰品等中式元素都能营造现在中式的气氛。在厨房处理上，建议处理成敞开式厨房，和MINI吧台。部分区域采用装饰镜面增加
29、空间感。,现代中式家具：中式家具在样板间中建议选择少量代表性的做为中式主题的点缀，部分家具还选择较匹配的现代家具。不建议所有家具都选择中式。配饰：个别配饰可选择风格比较浓郁的中式，作为整体样板间的点睛之笔。,软装及配饰（现代中式）,软装及配饰（现代中式）,现代中式灯具：个别装饰性灯具可选择现代中式风格。配饰：中式的茶道器具，几案，靠垫等都能烘托现代中式的气氛。,样板间风格二 现代简约,现代简约风格:现代简约风格在此样板间运用体现在视觉上更显得宽敞。简洁大方而不失高雅。居住与休闲的功能更易营造。,现代简约风格软装家具：造型简洁颜色：原木色或者混水油漆，但颜色相对单一，不复杂。灯具：造型简洁，独特
30、材质均以玻璃和现代材料为主,软装及配饰（现代简约）,软装及配饰（现代简约）,现代简约风格软装灯具及配饰,样板间风格三 现代欧式,现代欧式：装饰造型上去除了原欧式繁杂的元素。结构简练大方，整体配套自然和谐，色彩淡雅，与其它色彩搭配有很大的相容性。这种立体感和艺术感给人品味超群的印象。,现代欧式风格软装家具：造型简洁但局部细节处理仍保留欧式的元素颜色：原木色为主，局部有亚金色漆面。整体感觉高贵,软装及配饰（现代欧式）,现代欧式风格软装软装布艺：布艺的纹理相对纯欧式还是简洁很多，颜色可选择亚金色，和银色点缀。突出尊贵感。灯具：造型复杂，精致而高贵。,软装及配饰（现代欧式）,样板间装修预算估测,中环凯
31、旋宫装修标准,装修共性及对本项目的建议,聘请室内装修设计师，硬装修采用高档建筑材料，保证项目的装修高品质。软装饰选用高档品牌家具。硬装修标准建议为：2500元/平方米3000元/平方米。软装及配饰准建议为：3500元/平方米4500元/平方米（仅样板间）。厨卫设施均采用国际高档品牌，配套知名品牌家电。,泊车及其他细节改进建议,建议物业开展待客泊车服务，与周边学校商场等沟通好，尽力为客户解决。建议内天井窗台做盆花景色点缀，车库出入口两边也可以做些绿化点缀，内外环境避免强烈反差。,停车问题 小区共有197个车位：4个机械车位，严重不足 3号楼：约200套 1-2号楼96户豪宅 车位户数比：1：1.
32、5产品细节问题 地下车库，货梯间，内 天井，都十分脏乱。货梯间没有空调,为提高售价参考沪上其他高端物业管理内容,物业管理改进建议,1、建议贵公司与高力协商增加收费板块内容，并划分不同收费标准，激励其提升服务品质 对比沪上其他高端物业服务内容，各价格段免费内容并无多大区别，均用收费内容提升服务质量。本案物管高力国际属非欧美公司外的一线公司，服务水准应当值得信赖。现阶段出现问题有可能是因缺乏收费服务内容，物管公司利润较薄引起。2、尽快解决已发生问题 目前小区车库内脏乱，卫生和安保死角很多。建议物业管理各项标准向爱郦轩、丽晶苑、盛捷等老牌酒店公寓看齐。,会所建议,项目地下1-2层是会所，目前的装修和
33、设施齐全，功能分区也比较多。但感觉上划分过细，各功能区密集，空间狭小，且风格一致。有些房间如多功能厅并不实用，缺少商务会客的空间。实际使用时会出现互相干扰现象。建议把部分空间打通，用半个层面做成小酒吧，色调以恬淡的蓝色为主，方便会客。目前的会所采光不足，被划分为10余个，20平方米左右的小间，虽然用了很多镜子，但显得非常拥挤，消防隐患也比较大，色调上过分凸现豪华，材料厚重，缺乏休憩心灵的雅致空间。这一点和小区的竹林文化雅致反差巨大。,社区会所相关案例会所设施,配置比例最高的：游泳池和健身房在这些高档楼盘之中，配置游泳池、健身房的比例无疑是最高的，在高档楼盘中，游泳池、健身房的配置已经成为不可或
34、缺的一项重头戏。配置比例较少的：高尔夫练习场、篮球场、阅读室等高尔夫练习场由于与真正的高尔夫有较大差距，只有极少数几个楼盘会采用；篮球场则由于需求较大的场地，一般只有体量非常大的社区才有可能配备，例如达安花园、世茂湖滨花园等；阅读室是较不能赚钱的项目，并且若要正常营运，就必须定购较多的报刊以及定期购买大量书籍，维护成本亦较高，故一般不被采用。,建立导视系统,目前现场销售氛围不足，建议3号楼推售前建立导视系统，建议尽快实施，具体顺序如图。其中三号楼内，大堂、接待处、样板房、电梯间、洗手间等内部导视同时建立。,资源,PART 7,易居臣信渠道代理,门店100家员工逾1000人,二级市场楼盘资源,三
35、级市场客户资源,发展商成交佣金奖励,带看,选房,下定,签约,交房,门店客户带看,客户有效性确认,案场销售接待,样板房参观,实地参观,合同签订,按揭办理,房款支付,易居臣信渠道代理运作模式,联动部、门店业务员，区域经理、项目案场四级保障系统；逾100家臣信门店免费广告宣传，易居会渠道优势；,易居臣信渠道代理的执行,易居臣信渠道代理的执行,门面店选取：于臣信遍布全市的门面店，进行全面推广，并重点 选择与本案目标客群相近的区域门面重点推广。每周带看客户：不低于50组（月带看不低于250组）推广物料：海报、户型单张，折页等,易居臣信渠道代理的执行,易居臣信渠道代理的执行,易居臣信渠道代理的执行,汇宁花园可以辐射的中心区域门店分布地图,thanks,
