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1、西安辛家庙周边市场调研报告,西安智尚行2011年9月7日,在售项目分布,恒基碧翠锦华,兰卡威小镇,东方罗马花园,红星美凯城,浐灞壹号,中新浐灞半岛,振业泊墅,科达东御兰汀,安诚御花苑,豪顿国际,纳帕溪谷金源,星河澜岸,荣德棕榈阳光,海璟印象城,华远海蓝城,太 元 路,北 二 环,东二 环,矿 山 路,含 元 路,广 安 路,太华路,华远君城,汇林华城,唐樾六和坊,中建开元壹号,东安叁城,龙记帝景湾,铂廷,中建项目,桂圆,山东鲁能项目,西岸国际花园,香颂国际城,广夏水岸东方,龙湖香醍国际社区,恒大绿洲,绿地国际生态城,沁水新城,浐灞新天地,西安财富中心,浐灞天睦城,高科绿水晶城,东城新一家,暖山
2、西安,咸 宁 路,御锦城,唐韵三坊,长乐 路,东岸阳光,华 清 东 路,掌上纯独栋,东安叁城,龙记帝景湾,铂廷,1#,3#,2#,5#,4#,东岸阳光,科达东御兰汀,恒基碧翠锦华,唐韵三坊,和润坊三期,禧汇坊二期,福泽坊一期,华旗东郡,东区,东区,西区,中建开元一号,华远君诚,汇林华城,唐樾六和坊,海璟印象城,安诚御花苑,一期,三期,四期,红星美凯城,浐灞壹号,荣德棕榈阳光,东方罗马花园,翠屏湾,Loft,锦城四季,华远海蓝城,香颂国际城,浐灞半岛,四期,浐灞新天地,西安财富中心,一期,御锦城,别墅,二期住宅,振业泊墅,普华浅水湾,主力在售,二期,高科绿水晶城,东城新一家,龙湖香醍国际社区,恒
3、大绿洲,健身中心,幼儿园,会所,暖山西安,一期,二期,浐灞天睦城,绿地国际生态城,二期,广夏水岸东方,沁水新城,8月销售7套房源；来客量：4-5组/天，来电量：5个/天；均价6800-7200元/，优惠政策：按揭1%，一次性2%；共三期，在售三期剩余1栋在售，2梯6户，24层高层；户型：1室：36，2室：103，3室：143；推广：单立柱，老带新；别墅共开发50多套，剩余十几套待售，面积350-360，联排，地上3层，地下一层；整个项目住宅预计2011年底前后将售罄；商业剩余2套待售，售价2万元/，一层底商，商铺面积大多是300/套；无样板间，1栋6层酒店（内含会所及泳池）。,桂园 项目位于北
4、二环东段延伸线2000米处，距离浐河较近，占地500亩，预计2011年8-10月开始面市，浐灞生态区上又一个大型社区；,山东鲁能项目 项目位于辛家庙转盘东北角，预计占地1000多亩，目前暂未开始宣传销售。,中建项目 项目位于辛家庙地区，预计占地1000余亩，目前暂时无任何宣传消息。,掌上纯独栋（就掌灯）,位置：项目位于金花北路6号，长乐公园北临（原动物园）；规划：剩余20-30亩地将开发为别墅区，全是纯独栋，大概十几栋，面积未定，预计4000万元/套；推广：目前未作推广，暂无产品可推；售楼部拒绝接待客户，营销中心内部装修极其奢华，以黑色调为主，东欧风格；,纳帕溪谷金源（原地中海岸）项目位于酒十
5、路与矿山路十字东200米，城中村改造项目，土地已经平整，占地319亩，建面预计90万，东边紧邻860亩桃花潭水景资源；2010年11月计划推出毛坯高层，并进行地基处理，2010年底改变产品及推广路线，计划全做成精装修；2011年10-11月以后，计划对外宣传销售，部分精装，部分毛坯，暂不接受外界咨询，原售楼处临时改为员工食堂，只设一间项目办公室；项目临街部分楼层已盖至地上3层；,星河澜岸 项目位于矿山路西段路北，属于刘北堡村城中村改造项目，占地约115亩，建面43万，目前处于前期准备阶段，具体推出时间待定。,西岸国际花园 项目位于北二环东段延伸线1500米路南；项目占地200亩，分三期开发；1
6、期售罄，并已经入住；2期基本售罄，建面16万，容积率3.49,1800户，3栋高层，10栋18层小高层，剩余155顶层复式，均价6000元/，五证齐全；1-2期 二室：88；三室：90-126；四室：125-130；主力户型：2-3室；3期占地45亩，待售，具体推售时间未定，土地已经平整；配套：商业内街、会所、北京大学外国语学院西安实验幼儿园。,豪顿国际 项目位于矿山路西段，属于城中村改造项目，占地9亩，总建面12万，容积率3.4，绿化率35%，计划建设2栋高层，目前处于前期咨询阶段，项目已出地平线。二室：73-98；三室：132-146；主力户型：2-3室；8月份销售50余套，主要搞行销，区
7、域面向城东、城北区域；,市场信息总结,1、暂无房源推售，销量萎靡代表项目有中新浐灞半岛，浐灞一号，唐樾六和坊，中建开元壹号，恒基碧翠锦华，红星美凯城；特点：8月份销量3-10套，都是清一色大盘，以商品房居多，对市场持观望态度，希望在沉默中等待政策的好转和时机的来临；推广：几乎停止了大规模推广，大部分广告计划被取消，他们在等待市场的好转，借机行动；销售政策：一般对尾房进行清盘处理；整体体量：这些项目一般处于前期销售阶段，浐灞半岛处于中后期销售阶段。2、房源充足，销量较好一些代表项目有汇林华城（销量较好一些），华远君城（销量排前几位），安城御花苑（销量较好）、荣德棕榈阳光（销量平平），海璟印象城（
8、销量一般）、豪顿国际（行销，效果不错）等；特点：项目处于中前期开发阶段，为了满足市场刚需，在激烈的角逐当中取得一席之地，站稳脚跟，他们全力去做必要的推广，8月份销量17-70套不等。,3、2011年后半年加大推广力度的项目代表项目有翠屏湾（报广、短信）、安诚御花苑（西安电视台广告和地段优势）、海璟印象城（大秦网团购等）、御锦城（报广、单立柱，水岸住宅V青年有价格和环境双重优势）、普华浅水湾等（兰州、新疆油田外展），高科绿水晶城等（邀约高科老客户），恒大绿洲（每周3次报广），龙湖香醍国际社区（客户对产品和价格具有较高的认可度），华远海蓝城（短信、报广、户外单立柱、邀约老客户）它们将在激烈的市场竞
9、争中保持主动权。4、推广力度较弱，销量表现一般唐樾六和坊（打算近期做推广）、东方罗马花园（行销）、唐韵三坊（短信、加大派单）、红星美凯城（很少推广，一般截留过往临时售楼处的行人）、广夏水岸东方（形象宣传力度小）、沁水新城（未作推广，清盘）、暖山西安（置业顾问邀约老客户）。5、部分大盘处于前期形象宣传阶段，近期对市场没有实质性影响浐灞新天地、桂圆、香颂国际城等，处于形象预热，在2012年后半年后将开始影响市场。6、辛家庙片区销售价格基本维持在6200-6700元/，基本没变辛家庙片区市场销售价格基本没有上浮，而浐灞生态区大盘售价依然保持在6500-7200元/的均价，个别高性价比户型售价5500
10、-6000元/（御锦城V青年，最近中青年客户非常多）。,客户信息总结,1、来客量一般在6-15组/天，来电量平均5-13个/天周内来客量较少，周末客户较多时能达到10-18组/天；做报广或短信时，客户来电能增加1-3倍达到15-40个/天；外展、户外、口碑相传对客户也能起到一定的带动作用；2、客户主要来自项目周边50-70%的客户来自城东、城北，而轻工市场、康复路、胡家庙、太华路、北大明宫建材城、辛家庙周边4公里内的辐射圈均为有效客户群体；3、客户心理分析中低端消费群体更看重价格，项目形象对其影响不是很大，看重未来公交或轨道交通的便利性，自然环境对他们的影响力小一些；中高端消费群体更注重社区的
11、综合配套、自然环境、住宅通风和舒适度，是不是属于这一片区升值潜力比较大的项目，对公交车等交通的便利性不是非常在意，他们更相信项目整体形象给他们的印象；客户对特价房不是很敏感（东安叁城、龙记帝景湾、铂廷都推过特价房，但效果不明显）。,总结,1、西安限购令在2011年不会被取消，已逐渐被公认，所以大多数项目渐渐调整状态，开始一系列宣传推 广及推盘活动，希望在这个房地产寒冷的季节能够有所收获，至少不要落伍；2、相当一部分项目认为2012年上半年限购令不会被取消，所以开始逐渐转变观念，逆势而上，一方面开始推盘计划，另一方面推盘量有所减小，希望稳扎稳打，逐步推进；3、企业练好内功是党务之急，从销售服务的质量，到各个细节的把握，全面提升对客户的服务标准，从软实力上下功夫；4、良好的项目形象的塑造，对吸引客户具有潜移默化的作用，应从细节着手；5、部分项目的形象外展宣传、派单将会在今后几个月逐步加强；6、咸宁路、轻工、康复路、多彩商城、太华路、北大明宫建材城等，是未来一段时间辛家庙片区各个项目争夺意向客户的一个重要阵地。,THANKS,
