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1、2013济南欧洲商业街前期策划报告,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,第二部分 项目市场分析,第三部分 项目定位,第四部分 项目基础规划,第五部分 项目营销策划,第六部分 招商及运营,导 言,第一部分 项目综合分析,导 言 商业街发源于中国。唐代时期长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，“清明上河图”中所描绘的更是典型的商业街。到了近现代，我国商业街发展为何落后于西方国家呢？在经济飞速发展的今天，人们已不在满足于初级阶段的物质享受，“吃饱穿暖”已不在是人们生活的向往，改革开放后的今天，电子、科技飞速发展，“精神文明享受”已
2、如雨后春笋般渗入中国老百姓的脑海中，并不断充斥着人们的思想向高标准前进。在此情况下，中国的商业街应该如何改进以达到新时代“目标受众”高标准的要求呢？,在不断寻求答案的过程中，我们发现“特色”二字在不经意中无形的蔓延，例如：周杰伦的“R&B”音乐融入“京韵”后，得以在中国各大小城市蔓延；陈逸飞画的西洋油画，展现的却是中国江南女子的风韵，以此打开了美国人的眼界。因此，“特色”就成为了本案规划的关键因素，要使“仲宫国际风情街”以怎样的“特色”亮妆登场将是本案立意的诉求点。,第一部分 项目综合分析,项目概况 地理位置：国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济微路南出南外环，沿103国道南行10公里即可到
3、达。商业街南临仲宫镇，西接103国道。距济南市绕城高速仅5公里。项目规模：整条商业街长约1200米，沿街两边各一排3层商业楼（部分单体1、2层/阁楼/地下室），总建筑面积约为42000平米。建筑单体：欧式建筑风格，共计31座，每个单体建筑面积从4002000平米不等，有5000平米左右街心广场。内部交通：商业街向东没有重要场所，因此商业街内部交通压力很小。外部交通：从商业街到济南市有3路公交车，紧邻103国道及绕城高速，道路情况良好，搭乘公交车及自驾车均较为便利。外部交通比较方便。建筑结构：低层砖混结构，坡层顶。,整体规划：定位不够清晰、明确，不贴切；宣传不到位，和投资者、经营者的沟通没有深入
4、；没有整体的、长期的发展规划；细节规划不明晰，缺乏特色,具体表现为：国际风情商业街的市场品牌没有树立起来，气氛没有营造起来；投资者的引导和沟通没有深入；缺乏系统运作，没有专业的商业经营理念、管理方式、运作方法；没有长期战略规划，项目启动草率，后期运作缺乏力度；国际风情商业街具有的市场和自身的种种优势，未能充分发挥；宣传工作有待提升，本地投资者对商业街或者商铺投资未能充分了解，宣传在前期策划不深入的情况下，既没有深入引导投资者和顾客，也没有突出市场优势；对目标投资者、经营者、消费者的定位不清晰，导致缺乏有效的市场沟通；缺乏强而有力、效果好的传播途径；对异地投资经营者的引导宣传不深入。,项目开发战
5、略性思考 一、项目SWOT分析 项目优势(Strength)：规模优势明显，利于价值提升 项目占地面积大，预建总面积42000平米位居本案区域现有商业物业前 例，规模效应可有效引导和促进消费者对投资经商的欲望和能动性，同 时也有利于品牌价值提升；咨询公司介入，利于经营管理 销售服务公司与管理公司的输入管理，确保项目运作全程的专业化、规 范化，而最终形成在市场竞争中的有利态势。,劣势(Weakness)：项目搁置，改造存在难度 对于商业地产项目而言，改造搁置的项目难度要大于“平地起”的项目，先入为主的“项目搁置”印象及项目前期运作过程中的不利因素会在一定 程度上影响目标投资者的投资决策。远离市区
6、，商业环境缺乏 本案离市区10公里，距二环东路5公里，虽发展潜力巨大，投资优势明 显，但周边目前商业环境缺乏，物流、仓储等条件均存在劣势；,机会(Opportunity)：宏观政策利好，潜见发展际遇济南市政府规划“南控”，本案在济南重点发展济南南部生态旅游的宏观背景政策利好，随着本案周边各类机关、企业、服务体系的逐步落实和完善，必将带动本案的地块价值和产品价值；居民生活富裕，昭示产业朝阳济南市人均GDP超过3000美元，恩格尔系数31%（2004年统计结果），此数据昭示济南市休闲产业迎来黄金际遇；威胁(Threats)：缺乏规划，地产操作倒置商业地产项目的运作应该是先规划再建设，无规划的建设会
7、为定位、销售及招商带来困难，没有预期的租售率，项目经营及收益难以保证；本案全长1200米，其间的单体建筑物硬件规划及建筑内部构造为未来的经营已形成一定不利影响。,二、项目基础分析结论：1、有利有弊，政策局限定位济南市政府“南控”规划中，一方面控制城市向南部发展，另一方面对南部自身的发展实行控制，本案所处区位因为地处济南水脉所在，故其定位受宏观政策影响，存在一定程度限制。2、产业集中，区位优势明显在本案周边云集了众多南部旅游景区，本案所处地段为济南去往南部景区必经之地，且从统计数据看，来往于景区与市区间旅游人口逐年增加；因本案所处良好的旅游环境的立地条件，可同时为商务性活动提供全方位的服务人无我
8、有，服务旅游人口据资料显示，南部景区的居住、食宿等配套设施等远不能够满足游客需求，景区的旅游功能不完善，吃、住、行、购物不配套，本案于交通必经之地进行休闲产业开发有市场空间；,项目开发战略与城市规划发展 从济南市整体规划来看，济南市一直忙于“东扩、西拓、北跨”工程，而疏于对于南部山区的整体规划。济南市新一轮城市规划明确了“南控”战略，一是控制城市向南部发展；二是对南部自身的发展实行控制。但控制不是不发展，而是充分利用南部山区的资源优势，实施可持续发展。南部山区丰富的旅游资源决定了对其要以低强度保护性开发为主，在保障生态平衡的基础上进行合理开发。济南南部旅游资源丰富，从城市规划的角度来讲不适宜大
9、规模城市建设，将来旅游方面的规划设计会是重头戏。从调研得到的信息看，济南市城市规划设计院和中国城乡规划设计院已联合向济南市规划局提交了对南部山区进行整体规划的建议。而对南部的规划建设以在保持生态平衡的基础上充分开发、挖掘旅游资源，发展旅游产业为主基本已成定局。,从项目的长远发展来看，本案的定位应趋从于政府的宏观调控是务须质疑的；从本案所处的济南南部现有发展来看，在“南控”战略的影响下，本案要以面向仲宫及附近居民为主要目标消费者的话，显然存在着消费者群体不足，购买力低下等不足；南部旅游景区的游客多以济南市民或周边县市居民为主，而较少有外地游客，南部旅游景区需要大规划，初级、简单的开发不利于济南南
10、部发展，而这一点，从政府城市规划中可以看到正在实施的迹象；本案的长期经营和发展应一方面依赖于过往南部旅游景区的消费群体及仲宫本地消费客群，另一方面，通过定位和规划吸引济南市民直接至本项目进行消费。综上，本案并不是普通的商业地产项目，究其特点，应按照旅游地产的定位原则和开发战略来进行规划设计。,资源有效整合与项目价值提升 有效利用政府资源，优化投资环境，增强市民对本案的认同。政府有关部门需要肯定本案的发展规划方向并适时加大宣传力度。对于本案的规划，应力求取得仲宫镇、历下区等各级别政府职能部门的支持并出台相应的优惠政策和具体措施，来吸引商客的投资；坚持规划先行，不断强化规范的调控引导作用。通对对本
11、项目进行科学的功能划分和风格设计，增强了本项目的客流吸纳功能和商业承载能力。同时，引导广大市民积极参与城市规划，通过媒体公示、规划展览等方式，使市民广泛关注本项目，提升受众的关注度。,本案改造成功的关键因素 由于目前项目地块周边的市场氛围不浓，市场价值不明显，地块的不成熟性造成项目发展不确定性。目前在此基础上，开发居住区和商业物业存在着一定的市场风险，同时也应看出，项目地块的市场潜力仍有着较大的培育空间。因此，如何有效聚积人气与合理定位，将是本案改造成功的关键。,第二部分 项目市场分析,项目定位调研分析 1.济南市社会经济发展情况分析,从04年统计公报看，济南市各产业地区整体社会生产总值都有大
12、幅提升，其中第三产业增加值为757.8亿元，增幅达到了13%，人均生产总值已达到3300美元，已基本达到小康社会标准。市民物质生活有大幅提升，第三产业的不断发展也说明，社会经济的发展趋势正朝向更高层次迈进。,2.济南市的整体消费环境分析,城市居民人均可支配收入及人均消费性支出较上年度分别增长9%和2%，职工年均工资增幅更达到13%。社会物质水平、居民收入的提高，相应带动社会消费水平的提高，从而为社会经济的进一步发展及消费模式的丰富多样提供了有力的支持。,04年济南市行业人均消费统计数字表明，在社会整体消费趋势中，服务性消费支出所占比重最大，达到人均2323元。其次是用于交通费用支出。而在整体消
13、费构成中，外出就餐的人均消费排在第三位，人均消费达到了623元，远远高于其他品类的消费水平。从而反映了济南市在餐饮行业近年来的发展情况，即市民消费性需求的发展趋势。,从04年济南市居民消费构成看，本市居民消费构成中食品所占比重仍很大，恩格尔系数相对较高。此外除衣着、交通及居住、医疗等几项生活必需消费项目外，在外用餐所占比重在其他消费性支出中列第一位。综合同年度行业消费分析看，本地餐饮行业具有较大的发展空间及市场需求。,3.餐饮旅游行业的消费分析,济南市旅游业发展04年营业额达到94.1亿元。比去年增长达30%。其中接待境外游客为10.1万人次，旅游创汇3688万美元；国内游客为940万人次，增
14、长27%。作为济南市重要风景区之一的南山景区距离本项目不足5公里，本案所处地理位置正是省内外游客毕经路段，周边餐饮、宾馆业严重不足的现状与旅游事业日益发展的情况也为本案的定位提供了依据。,从01年至04年，本市餐饮行业的发展成逐年递增趋势，其中04年餐饮行业消费总额涨幅达到18%，高于社会消费总额涨幅2个百分点。同时，行业消费情况在社会消费总额中的比重也处于逐年递增，04年度占比突破14%。05年上半年，山东省餐饮业社会零售收入首次突破200亿大关，达到260.8亿元，较去年同期增长16.7，居全国第二位；其中济南市上半年餐饮业社会零售收入完成39.62亿元，同比增长14.8；餐饮行业发展规模
15、不断扩大，在拉动济南内需，促进国民经济发展，扩大就业，以及满足人民生活和繁荣市场等方面的贡献率不断提高，成为济南市服务业中一支重要的生力军，成为不可忽视的经济增长点，显示出巨大的发展潜力。,4.济南市私有轿车发展情况,济南市私有汽车拥有量到2005年已达到165645辆，较上年增长33%。目前本市私家车拥有量每百户3.7辆。,本案立地环境（1）仲宫经济环境概述仲宫位于济南近郊，距市区12公里，是省城济南的南大门，境内有著名的卧虎山水库，具有承接辐射能力较强的区位优势和环境资源优势，是南部生态保护区的经济、文化、交通、商贸中心。1990年被国家建设部定为全国小城镇建设试点镇，1999年又被山东省
16、确定为济南市13个中心城镇之一，是一个生态型的卫星城镇，被称为济南的后花园。仲宫镇位于济南南部山区，辖8个办事处，74个行政村，总面积达148平方公里，现有人口7万人，全镇森林覆盖率近40。素有“一城山色，两湖荡漾，三川锦绣，四季长青”之美誉。仲宫镇2004年国内生产总值完成5.23亿元，比上年增长13，其中一、二、三产业分别为1.1亿元、2.2亿元、1.93亿元，同比分别增长2.3%、2.2%、12.5%。农民人均纯收入达3195元，同比增加175元。仲宫以其优越的地理位置，秀美的自然景色，丰富的旅游资源，形成了一个集旅游、休闲、商贸、开发和特色农业于一体的现代化、生态型小城镇。,（2）交通
17、S103线、S327线、S518线和绕城高速公路穿境而过，搭乘公车及自驾车极为便利。（3）旅游资源仲宫依托良好的山水资源，建成开放了卧虎山水库风景区、门牙自然风景区、朱家垂钓休闲园、波罗峪休闲度假区、卧虎山国际滑雪场、红山生态园等一批生态旅游景区、景点。辖区太甲山遗像、黄花山石刻、普门寺遗址等多处名胜古迹又增添无数探幽揽胜情趣，历来都是济南市重要的风景观光及休闲度假的区域之一。（4）周边人文环境 本案所处位置周边村镇投资及市内企业投资开发的地产项目已出具规模，既有小高层公寓式住宅，还有一定规模的别墅群。项目周边有济南著名的趵突泉酒厂附属企业及镇政府、银行分支机构等政府、企事业单位。,第三部分
18、项目定位,本案规划定位（一）商业街概述商业街的概念普遍意义上的商业街是指商业功能突出，具有一定长度（长度100米），以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集（商业网点的密度50）的街道。现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型。是城市活动的主要公共场所。,商业街的分类（1）按经营商品的种类划分综合性商业街：简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常 由大型百货店为骨干，集中多样化专业店、专卖店组成。专业性商业街：简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。如电器街、饰物精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩
19、街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。,（2）按主导功能的种类划分 零售主导型商业街 主导功能是零售购物。批发主导型商业街 主导功能是批发采购。服务主导型商业街 主导功能是餐饮或其他类型服务。（3）按交通限制划分1.普通商业街：普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。2.步行商业街：简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的 形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社 交商务活动。,（4）商业街的等级划分 地位等级 都会级商业街：位于都会级商业功能区，商店密度一般不低于90。商圈影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至国内外更大的范围。区域级商业街：
20、一般位于区域级商业功能区，商店密度一般不低于70%。商圈影响面主要在市内某个较大范围的区域。社区级商业街：一般位于社区内或社区附近，商店密度一般不低于50%，商圈影响面主要为社区居民。,规模等级大型商业街：商业街长度在1000米以上，甚至可以是若干条商业街相互连接构成复合形态的商业街。中型商业街：商业街长度在500米1000米之间。小型商业街：商业街长度在100米500米之间。层次等级高级商业街：商业街主要由名牌专卖店、专业店和定位高档商品的百货店组成，商业街功能先进，配套设施完善，购物环境优雅,体现时尚特色。中级商业街：商业街主要定位中档商品，功能较为齐全，主要设施完备，购物环境一般。初级商
21、业街：商业街定位低档商品，功能单一，配套设施较为简陋。,（二）商业街的规划理念1.明确规划对象运作项目的区位特性及自身优势、不足，方能 在定位中充分发挥优势，弥补不足，减少劣势，增强市场竞争力。2.明确市场需求，通过市场的分析、研究，特别是消费需求的发展趋势及现 有市场状况的综合因素，准确把握市场需求的空白点，以创造最佳的市场 切入点，从基础上提升项目运作的成功率与市场的吸引力。3.对所在地区历史、风俗、人文的研究，这有助于我们确定商业街的主题，找到 一个好的方向。商业街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或地 区的招 牌。建设有风俗文化作铺垫的，有城市自身独特风格的商业街，便 可以作为该地区
22、的旅游资源推向更大的市场。,明确这个因素，不仅可以在规划时更好地突出商业街的经营特色，同时对 商业街的招商也是将有着推动作用，明确的经营目的将可以增强商家的投资信 心。5.为定位量身打造合理、科学的空间结构。充分配合商业街的功能及经营需求，以经营者、消费者立场，合理规划物流、人流及配套环境设施。6.明确商业街的功能特色。其一是搭建一个新的商业平台，让人们在消费中有一 种新的惊喜；其二是让特色化的服务出现新的聚集效应，从而产生人流，凝聚 人气，形成城市新的亮点；其三是用一种新的消费理念填补原有消费经验；其四是走专业化的路，把市场进一步细分；其五是填补市场空白，在竞争中 争取先机。,4.明确目标消
23、费群体，根据消费群的结构规划商业街的行业 成分构成，也就是哪 些产品应该是主流，那些是次要但又 应该有的，哪些是可以舍弃的。,（三）济南市目前商业街状况商业街缺乏特色，济南商业网点规划不完善济南市以泉闻名，是国内外知名的旅游城市，然而作为一个省会级的大都市，济南的商业发展相对于其他同级别城市仍存在差距。在济南除了泉城路外，很难再找出一条有特色的商业街。然而即便是被全市人民寄予厚望的“金街”也在风光开街后陷入了发展中的尴尬局面。原有的泉城路几乎汇集了济南所有的老字号店铺，是一个远近闻名的商业街，商家云集，人头攒动，有良好的商业信誉和旺盛人气，代表了泉城济南的文化特色。但改造后的泉城路，路面拓宽了
24、，建筑更现代化了，经营却陷入了低谷。究其原因，其一是风格和定位不明确，商品经营出现雷同，模式单一；其二经营管理缺乏系统性，商业街整体管理较为混乱，摆摊设点没有统一规划，环境遭到破坏。整体空间设置整体感差，功能性不强。,政府加大商业街规划力度为促进济南商业发展，从政府角度已将发展商业街列入城市发展规划日程。根据市政府关于商业网点规划的精神，济南将在未来几年内在各区大力兴建10条特色商业街。这也为本案的规划及未来发展提供了强有力的政策支持。,（四）济南的特色消费市场分析商业街的特色功能定位决定了其多元化的市场适应力及消费需求性，商业街的经营重点之一就是突破单一的消费取向，为城市搭建新型的商业平台，
25、满足人们消费本身以外的更多需求。随着扩大开放、发展经济和建设小康社会的不断深入，夜生活进一步成为现代城市生活的重要组成部分，繁荣“夜生活”已成为城市丰富魅力、增强活力、促进发展、提高人民生活水平、提升吸引力的重要手段。尤其作为商业街，其功能的丰富性决定，夜间消费势必将成为本案的另一定位目标。济南市目前夜生活情况,1、优势：目前本市历下、市中、天桥、槐荫、历城等五区夜晚开展经营服务的相关企业有一万多家。据对500家企业调查，年接待客人2000万人次，营业收入达23亿元，从业人员28500人，呈现良好的发展态势。夜晚消费餐饮火爆。近年来由于经济快速发展，经商、旅游的人流增多，本市夜晚餐饮市场繁荣火
26、爆，2004年实现零售额87.9亿元，年增幅达18%，其中一半以上属晚间消费，成为本市夜间消费的重要组成因素。夜晚购物逐渐升温。大型商业企业的不断兴建，为夜间购物提供了便利。夜晚休闲娱乐需求多样。迎合青年、经商人员、高薪族和游客的消费兴趣。全市有出租车11000辆，为夜间出行提供了极大方便。社会秩序安定，“夜生活”秩序文明有序。据有关部门抽样调查，市民对夜晚安全的认可度达90%以上，外地游客也普遍反映良好。,2、不足：“夜生活”缺乏特色，硬件设施滞后。大多数能提供夜间服务的项目规模较小，内容平淡，缺乏有特色、大规模、新颖创意的产品，对广大游客和市民吸引力不大。很多场所卫生条件差，照明不足。大部
27、分公交车晚10时以后停运，缺乏必要的交通保证。“夜生活”缺少亮点，形不成品牌。对本地市民没有新鲜感，对外地游客缺乏吸引力。全市饭店、宾馆旅客年均入住率只有6070，平均过夜天数比青岛低70。夜间留不住客人，流失了夜晚收入。目前夜间消费场所，档次较高的，普通消费者没有能力经常光顾，而档次低的，又多属于路边摊，大排挡，缺乏特色，环境较差，无法满足消费的全方位需求，也在很大程度上限制的夜间消费的进一步发展。,3、前景：为拉动内需，扩大本市夜间消费市场，政府从多个方面做出政策性支持。缩短午休时间，提早下班时间，为上班族夜间消费创造更为充裕的时间条件。合理增调交通线路及运营时间，为消费者乘车提供便利。进
28、一步降低“夜生活”经营项目准入门槛，简化夜间消费经营场所的审批流程，把“夜生活”服务项目做为政府扶持发展的重点，在招商引资、土地使用、项目规划以及税费、用电、用水等方面给予优惠扶持，吸引更多的客商进入夜晚服务行业。市政设施的建设上着力加强硬件配套功能，增加夜间观光、消费的空间条件。,本案的定位规划原则 1、定位指导思想 适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为导向，以济南城市旅游格局为依托，与现代服务业的发展相结合，将泉城、古镇的历史和文化资源转化为商业资源，全面提升本案的品牌形象和营销水平，使本案成为反映城市历史风貌特色、适宜消费者休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，
29、形成有较高起点、较高档次，在济南乃至国内较高知名度的重点商业街，进一步提升仲宫整体形象.,2、系统综合原则 商业街是城市系统的重要组成部分，商业街的规划建设、改造整治，应从区位、规模、经营、形式、型态、特色、功能等各方面与城市社会经济系统、规划布局、交通体系紧密协调和配合，成为城市系统的有机组成部分。本案的规划设计应按照现代社会的消费需求和生活方式特点，以餐饮为主导业态，将饮食、娱乐、游憩、文化、交谊等多种功能有机结合起来，以满足多样化、特色化的消费需求，提高本案的吸引力。,3、突出特色原则 商业街是城市文化的重要体现，通过商业街的规划建设，保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为
30、城市整体建设的一个组成部分。本案即要以文化脉络为规划设计的出发点，注意古镇历史文化的利用，使传统与现代相结合。延续历史文脉，塑造独具特色的商业景观。,4、适度均衡原则 本案的业态组合应遵循适度均衡的原则，要考虑到业态与业态之间、业态与消费力之间的关系，保证本案有序运营。5、以人为本原则 商业街作为城市中最具活力的公共空间之一，要满足顾客安全、方便、舒畅、亲切的基本要求。因此，本案的规划、定位要坚持以人为本的原则，合理设置业态组合等，充分考虑到服务设施对周边居民的影响，创造一个人性化、舒适化的环境。要着力完善、改造本案的环境设施，建筑小品、环境小品、市政小品等，创造出和谐、生动的环境空间，起到提
31、高文化品位、丰富街道景观的作用。,经 营 主 题,本案定位 本案属于哪种商业街？,本案建筑不适宜、周边消费力不适宜承载大型百货店。,综合性商业街,有利资源的合理利用，交通优势的合理利用，规划优势的与时俱进，靠主题特色的规模经营吸引客群。,主题性商业街,YES,NO,主 导 功 能,总体量、建筑特点与主导功能定位不符,零售主导型商业街 主导功能是零售购物。批发主导型商业街 主导功能是批发采购。服务主导型商业街 主导功能是餐饮或其他类型服务商品或服务的店铺。,总体量、建筑特点与主导功能定位不符,NO,NO,YES,总体量、建筑特点与主导功能定位不符,交 通 限 制,普通商业街 普通商业街一般不限制
32、车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。步行商业街 简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社交商务活动。,NO,YES,规 模 等 级,大型商业街 商业街长度在1000米以上，甚至可以是若干条商业街相互连接构成复合形态的商业街。中型商业街 长度在500米-1000米之间。小型商业街 长度在100米-500米之间。,NO,NO,YES,本案概念定位,本案应建设成为一条以餐饮为主导产业，辅以其他类型服务商品的大型、普通商业街,本案商业定位 大型特色美食商业街 集餐饮、休闲、娱乐 于一体,定位于：荟萃国际风情的商业街，国际水准的空间
33、营造，异域风情，网具齐鲁大地传统文化与泉城旅游特色；与众不同，独具特色的商铺汇集，演绎出别样的浪漫与独特的气质，诠释现代与传统、风俗与时尚的完美融合；打造全新概念的商业街区，迎合现代都市人群紧张压抑之后追求身心的完全放松，将餐饮消费与饮食文化自然融和的身心体验。修饰语：特立独行 韵味独到 匠心独具 别样风情,商业街定位于餐饮美食街，即符合其地理、人文、环境特色，不仅为本地消费者填补了特色餐饮、休闲的专业化服务场所，配合济南十一五“国际旅游城”的发展规划，打造济南旅游、休闲首选的特色商业街，更具备了其长期发展的战略意义。,打造济南簋街,此次策划将更注重于项目的宣传包装导入鲜明的主题特色运作理念；
34、突出项目品牌形象重视市场营销策略!,本案经营定位经营主题：特色餐饮美食经营定位：填补本地餐饮消费空白，以外来饮食为经营主体会聚各式精品饮食，突出特色性、新奇性利用本案独特的区位特性，打造本地餐饮市场独树一帜的风格经营宗旨：真正的美食饕餮享受独特的休闲放松体验,全新打造济南簋街,全新打造男子健康会馆,男子健康会馆针对都市男性高度紧张的生活压力以及因此而造成的身心和皮肤的亚健康状态，以香薰SPA、面部深层护理、拯救男士啤酒肚、肾部护养、前列腺保养，前列腺保养等独具特色的男士美容项目和国际上享负胜名的专业男士护肤产品、高新美容美体设备在京城男士美容界独树一帜。目前已在全国展开加盟业务，尽力为男士服务
35、，力求营造一个全方位、多元化的纯自然私人空间。,经营特色：特色化的经营定位，精品化的产品定位打破固有市场经营缺失，强化服务的个性化、品质化协调的空间格局配合细致化环境小品贴合休闲消费新体验合理配套服务品项，突出功能性，凸显便利性将特色餐饮消费与现代休闲文化相结合充分发挥区位优势，开创本地夜生活全新体验营造新鲜的饮食文化，建立独特的人文消费氛围个性化市场品牌运做与形象规划商业资深的管理团队，专业运营模式，精致管理服务,20世纪80年代以来，随着社会的开放和经济的发展，人民群众的生活质量显著提高，古玩市场和艺术品拍卖行蓬勃兴起，全国收藏队伍迅猛增长，中国的民间收藏活动进入了发展的黄金时代，这是建国
36、以来，甚至是近百年以来从未有过的巨大变化。古玩市场的兴起是顺应时代发展的产物，它的意义不仅在于活跃民间收藏活动，还在于挖掘、壮大民族文化宝藏。文物古玩的收藏、传承与交易是有规律可循的。,全新打造济南收藏品交易中心 济南的“潘家园”,全新打造济南收藏品交易中心 济南的“潘家园”,国际风情街品牌核心,文 化,特 色,精 致,餐 饮美 食,个性化、标准化特色服务,贴心化、功能化配套设施,人性化、合理化整体空间,随意化、精致化细节环境,突破本地餐饮市场中“百店一味、百店一面”的瓶颈，将单纯的满足基本消费功能引领至更丰富意义上的“休闲空间的享受”。,仲宫国际风情街，将不仅仅是普通意义上的餐饮食肆，它将成
37、为泉城济南饮食文化及夜生活消费的新风尚基地。,本案市场定位 特色餐饮美食街 行业定位：特色餐饮服务功能定位：饮食服务、休闲文化、品牌塑造主题定位：餐饮美食产品定位：各式中式特色餐饮 别具风情及独特性的异域餐饮形象定位：特色、新鲜、文化、体验目标客户定位：本地及外埠的商铺投资者或餐饮业经营者 看好本区域餐饮业发展前景的投资者或经营者 经营知名美食品牌的加盟者或连锁店 特色招牌小吃的经营者目标消费者定位：喜好特色饮食的消费群体 渴望体验别样休闲的现代都市人群 偏好夜生活的新新一族 假日休闲、旅游人群招商价格定位：优势价格进入市场，最快取得有效市场份额 借助市场逐步提升品牌社会效应，增高价格水平 综
38、合有效营销手段，最终达成最大效益产出诉求,项目定位分析 市场前景：消费者对于消费行为的追求已不再是单纯的消费目的本身，而是伴随着消费行为而衍生出来的更高层次的需求，更丰富的精神层面的“消费”。例如北京的三里屯酒吧一条街、东直门簋街以及上海的新世界，凭借着别具特色的经营风格已成为其所在城市另类消费的标志性场所。餐饮消费者的需求形态1.追求便利型消费者；2.追求价廉型消费者；3.追求享受型消费者；4.追求新鲜型消费者；5.追求健康型消费者；6.追求信誉型消费者。,要赢得市场，必须赢得消费者，仔细研究和揣摩消费者的消费欲望、消费心理和消费情绪，将人们消费动机加以条理化，模式化的细分才会有的放矢。对所
39、提供的产品和服务进行细分，从而满足不同层次消费者的需求，只有这样，本案的运作才会真正得到广大消费者的认同。优势分析：（一）优势点：本案当前交通较为便利，紧邻济南市环城高速及国道，有多条公交线路直通市区；本案近邻济南市南山风景区，旅游资源丰富，客源丰富；本案由济南市拆迁服务公司主导，有政府支持背景，对项目的推广具有一定的优势；本案规模宏大，为丰满配套功能性服务的设置提供了良好的条件；建筑风格具有异域风情，配合整体定位创意，可产生更加别具一格的经营效果；本案周边企业、机关、居民社区发展日趋成熟。,发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目的运作过程中，强调该区
40、域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，充分利用背景优势及管理公司的品牌优势，增加置业者与投资者的信心。,（二）机会点目前济南市的商业街发展不成规模，缺乏特色，经营管理上存在明显缺失；目前济南市的餐饮服务缺乏系统性，尚未形成有特色的规模经营，本案具有很大的发展空间；对消费环境与气氛营造的追求及夜间消费趋势的不断增长也为本案的定位及未来发展提供了良好的支持；随着周边社区以及南山旅游的不断发展，对特色餐饮的需求将日益扩大；本案的经营定位特色为市场的推广提供了较好的诉求点。,劣势分析：本案所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动招商的先期条件；前期定位的不明确及推广的不成功给本案造成了市场
41、形象的负面影响；本案所处区域距繁华市区有一定距离，商业气氛缺乏；餐饮业对硬件条件需求较多，本案部分建筑单体内部各局针对符合本案定位的经营具有不足之处。解决方法：确定明确的推广主题及推广途径，扩大项目市场知名度；通过明确的经营主题，从而以有特色的经营方向带动招商；以塑造文化氛围为核心，通过各类活动逐渐凝聚人气；通过科学的空间规划，塑造符合本案定位的整体商业街环境特色，从硬体上提升本案的人气及独特的餐饮文化消费氛围。,投资分析 投资优势分析1.有需求就会有市场，有市场就会有销售，结合本地基础经济发展与消费模式的综合分析，对于更高 层次、更丰富层面地的饮食文化的消费需求将日益成为本地消费者的追求。2
42、.对于投资者而言，不论是买铺投资，自行经营，或是通过租赁后收取租金，个性饮食文化的良好发 展前景决定了投资者的投资保障，特残餐饮的市场需求性决定了市场经营者的投资收益。3.本案特殊的区位特性与量身打造的市场定位为投资者提供了基础的收益保证。4.本案所处地区虽不属商业黄金地段，距离市中心繁华街区也有一定空间上的距离，然而济南市的未来整体城市发展规划与本地区良好的地理资源为本案的长远发展及地段升值空间提供了有利的保障。5.从调研的结果来看，本地的餐饮行业具有很大的市场需求量，而特色的饮食文化的形成尚属于餐饮市场中的空白点，本案的定位为客户规避市场风险，可以坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定 位
43、，可以减少与直接竞争对手的接触面。,6.结合假日旅游与夜生活消费的发展趋势，充分发挥本案优势所在，达成效益最大化诉求。7.经营商户的入驻可以有买铺自营和租赁经营两种模式，无论对于哪一种投资行为，本案良好的市场发展前景以及前期租金、市场管理费用、税金所给予的政策扶持，可以有效保证投资者初期的低成本运营，从而获得较高的回报，并顺利完成市场培育阶段的经营需求而获得更大的升值空间。8.通过整街的造街规划，形成独具特色的空间风格，营造整体氛围，增加本案的消费热点。9.商户入市采用严格的审批、考察制度和相应措施，提高市场整体商户形象，确保本案整体经营水准。采取规范化管理，确保商业街中长期的发展需求与市场信
44、誉的确立。合理配置功能性服务机能，为商户及消费者解决后顾之忧。专业的商业运营公司全程策划、管理，提供丰富的业务资源、规范的管理模式、全面的服务功能，确保经营的成功、投资的有效回报。,投资群体分析1.一类目标客户：实力型投资企业或个人 注重本案的规模所带来的巨大人气，消费量大且比较集中；物业的地段的发展潜力，具有较高的升值空间和投资回报率，此类投资者 多为本地或少量外地的投资客商，经营具有品牌趋向和档次标准；这部分客户群经济实力较强，收入相对丰盈，资金周转比较灵活，根据自身状况自己经营或是以高价租赁的方式进行运作。2.二类目标客户：连锁业主 济南市现有的涉及到特色餐饮的品牌连锁店不多，对于一个省
45、会城市来说显然 是不匹配的，本项目的确立，势必吸引省内外品牌连锁店投资者，这部分消费 群体更注重物业所带来的商业氛围，目光长远，选择正确定位和正规的店面，面积一般在500平米以上的商业铺面。3.三类目标客户：零散性投资业主 看好餐饮行业及本案前景的零散投资者，偏好有聚合效应的商业街区。,第四部分 项目基础规划,硬件设施规划.保持本案现有风情特色，树立独特景观效应 1.充分展示单体的建筑特色，在整体景观风格中突出个性 2.配合经营产品特点在建筑单体外观、门头及内部装修风格上加以凸显 3.商铺内部软环境的修饰性与产品定位的匹配性相协调通过造街规划，塑造国际风情街的整体氛围街道：本案现有街道宽阔，对
46、两侧商铺具有良好的经营延展性，充分发挥现有优势，并通过适当的建筑改造，使商业街更具整体性与连贯性。环境小品：本案规模较大，全长超过1200米，属大型商业街。从消费行为惯例着眼，应在街道空间格局上适当点缀辅助性服务设施，以环境小品形成对整街功能的完善。,广场：对商业街小广场进行重新修饰，使其符合商业街整体定位风格，充分利用小广场营造气氛。灯光：加强灯光处理，包含店铺照明、街道照明、招牌霓虹、广场灯光、各类效果灯光等，通过灯光效果加强气氛烘托，增加夜间人气凝聚。色彩：配合商业街经营定位，确定色彩主调，形成主题色彩形象。标志性建筑：通过灯光、色彩、材料、表现主题等元素着重突出商业街形象，浓缩体现商业
47、街的文化特色，形成消费者心理上的地标性意识。车位：考虑到本案地理位置，车位预留在商业街整体规划中是不可或缺的。动线：考虑商业街经营性质，将人流、车流、物流进行有效整合，合理规划，做到动线流畅，进出无障碍。区隔：在整体造街与内部建筑单体的规划上既要连贯一体，一气呵成，形成完整的街区环境，同时通过各种装饰手段，使商业街各个阶段之间形成自然区隔，突出各自特色，又可避免消费者的消费心理疲劳。,经营运作规划 产品特色：目前本地餐饮市场上别具特色、人气较旺的产品目前在本地市场中份额虽然不高，但具有经营独特性的产品具有异地特色的新型餐饮产品层次需求：根据餐饮消费者的不同需求，结合风情街目前经营情况，可以从不
48、同层面进行经营定位。高档商务型：利用现有酒店优势，发展高档商务型餐饮服务 大众特色型：中等规模的品牌性餐饮服务 个性美食型：小规模个性化的美食小吃服务一道菜的诱惑：能引导本地餐饮消费流行的时尚性美食 各经营者独具特色、吸引人气的代表性美食名称魅力：富有创意同时贴合产品定位的店铺名称，创造企业市场形象的潜在优势经营时段：24小时全时段营业，为消费者提供充裕的消费时间选择 最大限度的抢占夜间消费市场份额 利用本案区位与定位特色，缔造本地新型夜生活的标志,服务特色规划 打破以往商业街，特别是餐饮行业大众消费场所忽视服务的局限，渲染服务特色，加深品牌形象。人员：外形较好 着装统一、符合各点经营特色 干
49、净整洁服务：疏通交通 待客泊车 领位服务 有条不紊的服务程序标准：礼貌规范 配合经营产品的特色语言 适度适当配套功能规划 本案虽定位于特色餐饮美食街，为便于为经营者及消费者更好的提供服务，更辅以适当的功能性配套设施。娱乐：以洗浴、休闲为主，为住宿客人及多元化消费需求客户服务住宿：配合旅游消费及夜间消费需求其他：工商、税务、卫生检疫等市场管理服务机构医药、银行、汽修等小规模辅助性服务机构,我们要塑造的不仅仅是一条普通的美食街，这里不仅要有食品的美味，更要有亲朋的浓情，有隔一段时间不来就想念的情绪。那种痛快淋漓的吃法、人声鼎沸的环境、自由自在、高谈阔论消磨夜晚的经历，将统统具有了一种文化意味，也将
50、让风情街成为人们心中一份不可替代的情绪。,经营布局规划 目标商家商铺定位以餐饮为主导行业，辅以适当的服务性行业，以满足商业街形态消费群体的多重消费需求特性，增强本案整体服务功能，突出服务特色。单体规划（1）郁金香酒店,郁金香酒店已营业高档次商务餐饮定位,罗马假日酒店满足假日休闲、旅游住宿需求,（2）罗马假日酒店,（3）配套服务功能,层高6层，F1、F2单层面积115.73平米，F3-F6单层面积87.7平米；该楼体有窄、高的特点，单层面积小，不适宜进行商业项目经营，可作为市场管理服务机构。,（4）经营主题布局,根据商业街内部各单体建筑的内部结构特点及配套设施，面积、楼体风格等综合因素，按照商业
