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1、桂林市房地产市场调研报告,指导老师：调研时间:调研区域：调 研 人：报告编辑：,目 录,一、前言二、三里店片区三、城南片区四、八里街片区 五、临桂片区六、机场路口周边片区七、总结,前 言,从2008年下半年开始，随着金融危机的全球蔓延，全国房地产市场跌入低谷。在一、二线城市，以万科为首的房地产企业纷纷举起“降价大旗”，欲尽快回笼资金，但现实并没有想象的那么好，销售量依然下降，消费者信心大跌。桂林虽处于三线城市，但也受到了冲击，从08年下半年开始，桂林市房价停止上涨，甚至出现了下跌的情况，消费者多为持币观望态势。到2009年2月、3月，桂林市房地产销售市场出现了“小阳春“，各界议论纷纷，有说刚性
2、需求存量爆发的，有说“假按揭”的，有说桂林房市走出低谷、市场已回暖的，等等。那么，桂林市房地产市场目前状况如何？本人本着客观的态度，对桂林市房地产市场进行调研，主要从价格、销售情况及广告宣传特点等方面入手，采用分区踩盘的方式，对桂林市房地产市场进行调研。,三里店片区,鑫海国际,同和颐园,东晖国际,公园绿涛湾,东岸枫景,水晶郦城,巴比伦,区域概况,该区域位于漓江之东，可以说是漓东核心区域，也是桂林第二商业核心所在，配套十分完善。在交通上，经环城北二路可直达北极广场，过漓江桥、解放桥便是火车站、汽车站和十字街，沿环城南二路可快速到达旅游批发城，经桂磨大道可直接上环城高速；6路、16路、18路、23
3、路、32路、33路、204路等公车直达该片区，除此之外，在三里店大圆盘可坐中巴车直达北极广场、八里街等地，交通十分便利；购物和休闲方面，有南城百货购物中心、喜洋洋大型超市、国展中心、国美电器、家乐城；小南国、多味羊肉馆、味道制造；市体育馆、游泳场、老兵俱乐部、甲天下球馆、以及其他各类运动馆等等。在医疗和教育上，有第七人民医院、第五人民医院、朝阳医院、桂林虹桥门诊以及其他各诊所；七星幼儿园、e贝幼儿园、七星小学、工学院附属小学、桂林理工大学、桂林医学院、桂林电子科技大学等。另外，工行、农行、建行、中行、交行等各大银行在该区域都设有营业厅。更值得一提的是，国家高新区也处在该区域，三金药业、集琦集团
4、、西麦、桂林国际线缆等大型企业的管理者和各大学里的教师可以说的上是桂林的企业界和教育界的精英，是人们向往的社会身份，给人们一种良好的区域形象。,所踩楼盘,东晖国际公馆 目前出售的都是现房，水电、煤气都已到位，以大户型为主，最小的一套为87 左右的两房，小区内绿化和休闲配套都已成型，物业费电梯房每月1元/、楼梯房每月0.6元/。同和颐园 目前出售的是项目的一期和二期（共8栋七层楼梯房），一期在今年年底交房，现已全部封顶；二期在2010年4月交房，现已施工到第五层；项目三期的两栋11层电梯房正在打地基，具体推出时间未定。物业费每月0.65元/（楼梯房）。甲天下鑫海国际 项目分两期开发，现开发的为一
5、期，一期全部为 12层以上的电梯房。其中6号楼今年5月交房，4号、5号楼今年年底交房，三栋楼都已封顶，正在做外墙装修。,公园绿涛湾 楼盘的一期和二期已售罄，现出售的是项目的三期，为准现房，今年年底交房，目前正在拆架做外墙装修。项目的三期与一期二期被会仙路隔开，内部配套设施比不上一期二期，而且只有三栋楼，显得有点孤零零。地下停车库，出售价格约7万/个，出租价格约150元/月 个。楼盘主要宣传点：国家”3A“景区景观。冠泰水晶郦城 该楼盘全部为12层的电梯房，项目的一期全部出售给桂林市公安局特警支队，目前出售的是项目的二期，在今年的10月交房，除其中的一栋只施工至十一层，其余已全部封顶，车库出租价
6、格150元/月个，出售价格未定。小区内即将建成托儿所、老年活动中心大型配套设施。楼盘主要宣传点：“中央学府区，榜样生活”。合通巴比伦 楼盘目前推出的是项目的一期，在今年10月交房，目前都已封顶，都是9层的电梯房。该楼盘位置比较偏远，位于桂林二药厂的对面，公交车只有6路、9路、35路，但9路和35路车辆非常少，如果是依靠公车外出，是非常不方便的。主要宣传点：“漓东核心区域”“精致小洋房”。,注：所标价格为底层价格,注：所标价格为第一层价格,东晖国际公馆,目前出售的都是现房，水电、煤气都已到位，以大户型为主，最小的一套为87左右的两房，小区内绿化和休闲配套都已成型，物业费电梯房每月1元/、楼梯房每
7、月0.6元/。广告语：欧派观邸 大家风范！,东晖国际公馆售楼部，保安管理很严，不像其他楼盘售楼部可以随意进进出出，给客户一种豪宅的感觉。,东晖国际公馆一期,东晖国际公馆二期，全部为12层的电梯房,东晖国际公馆,东晖国际公馆一期为现房销售，小区内绿化都已成型，销售也接近尾声。从售楼部（即小区会所）来看，非常大气，有豪宅气派，从楼盘广告上也可以看出，项目定位是中高端收入的豪宅楼盘。但就定位豪宅而言，东晖国际公馆的价格稍低，比不上康桥半岛，也比不上附近的江山领秀，当然，相对这两个项目来说，东晖国际公馆少了天然的水景，但还有一点，康桥半岛八层做的是电梯房，就连合通巴比伦的情景洋房做的也是九层的电梯房，
8、而定位豪宅的东晖国际公馆，却做了七层的楼梯房，个人认为，没有电梯的豪宅大大降低了豪宅本身的尊贵身份，这是东晖国际公馆一期的一处败笔。,合通巴比伦,楼盘目前推出的是项目的一期，在今年10月交房，目前都已封顶，都是9层的电梯房。该楼盘位置比较偏远，位于桂林二药厂的对面，公交车只有6路、9路、35路，但9路和35路车辆非常少，如果是依靠公车外出，是非常不方便的。主要宣传点：“漓东核心区域”“精致小洋房”。,桂磨大道是合通巴比伦连接市区的主要道路,远远的就可以看到合通巴比伦的广告语：一种花园定义一种生活洋房专家别墅品质,售楼部,小区与主干道之间的绿化带,小区与桂磨大道之间的绿化带至少有25米，而且保留
9、了部分原有的树木，不仅降低了主干道车流量大带来的噪音，也提高了小区的绿化率。,正在修建的小区大门,外立面以淡黄色为主调，时尚而充满活力,合通巴比伦,九层楼的电梯房、超宽楼间距（容积率2.6）和阔大的绿化带(小区内绿化率35%)，再加上时尚而充满活力的外立面，闲适惬意、格调高雅，奢侈景观园林，使之成为名副其实的“精致花园洋房”。根据以上的优势，项目定位较高，据置业顾问说，目前已签合同的业主几乎都是有私家车的，因此，使离市区较远这一劣势转成了“远离城市喧哗，尽享清净生活”的优势。,小结,便利的交通，成熟的生活配套设施，浓厚的居住氛围，良好的区域形象，再加上可供开发的土地越来越少，使得该区域具有极高
10、的居住价值和投资价值。该区域除稍远的水晶郦城和合通巴比伦几个楼盘在价格上没有突破4000元/，其余各楼盘的房价都以超过4000元/，特别是东晖国际公馆，最低价达到了4200元/。,城南片区,润鸿水尚,御林湾,彰泰城,融和风景,该片区位于市区南面，以八中路口为中心点，向南，沿凯风路方向可到达雁山区和阳朔等地，经万福路可连接临桂；向北，过平山到达瓦窑、崇信路、中山路；向东经环城南二路可到达七星路、三里店广场；向西，沿环城西一路到达机场路口，目前，沙河立交桥正在紧张施工，沙河立交桥的通车，将在很大程度上改善该片区的交通状况，特别是缓解了环城西一路的压力。在购物与休闲方面，该片区主要依靠旅游批发城和瓦
11、窑市场，稍远的有联达商业广场，但对于润鸿水尚而言，目前购物和交通都是非常不方便的。医疗和教育方面，八中路口附近没有大型的医院，在瓦窑路口这边，有银海医院和桂林中医学院附属医院，各类小型诊所也比较多；教育方面主要有银海幼儿园、沙河小学、平山小学、桂林八中、桂林十一中等。,区域概况,彰泰城 该楼盘目前销售的是20#、23#、25#楼。20#楼在明年8月交房，现施工至第二层（共十二层），目前该栋楼只剩下面向德天广场的第九层未售出。23#、25#楼明年9月交房，现施工到第六层（共十二层），第六层的价格为3650元/，每层价格的差额约40元，估计第一层的价格在3400元/左右。项目主要宣传点：造老百姓买
12、得起的好房子、彰泰品牌。,所踩楼盘,彰泰城有两个入口，一个是在德天广场（批发城对面）处。,另外一个是在八中对面，从原松泉化工厂进入,彰泰城外立面：多种颜色搭配，时尚前卫、充满活力，富有生命感。,户型图夹在圆形的装饰品内，既方便实用，又美观。,融和风景,该楼盘的一期已全部交房，目前出售的为项目的二期，现已全部封顶，年6月交房，交房标准为简单装修，简装费用已包含在房价中。,小区内绿化,像这种大型汽修处在融和风景周边有四至五家，附近还有一个沙子交易场地,所以，融和风景附近经常停有很多大型货车,约3000元/带简单装修的房价在城南片区相对来说是比较低的，并且小区内的绿化建设速度也比较快，但融和风景并没
13、有出现销售火爆的场面，到目前，融和风景二期已全部封顶，10月份就可以做室内简单装修，明年6月份之前交房，但现在仍有很大一部分没有售出（几乎每个楼层目前都有房源）。经分析，原因有以下几点：融和风景小区附近有四至五家大型汽修厂和货车停车场，因此周边经常有很多货车来往，给小区业主带来很多不便，比如，影响业主外出、噪音、汽车维修和清洗使路面有大量积水，影响卫生等等。小区不临主干道，没有公车经过小区门口，业主外出除私家车外，只能靠步行，小区至八中路口路段，没有成型的绿化带，灰尘非常大。这样的外部环境使得楼盘形象大打折扣。户型：几乎所以户型都是东西朝向，这就造成了南北不通风，而且经常西晒，拉上窗帘就导致室
14、内采光不好。,御林湾,楼盘目前推出的19#、20#、21#、13#、14#楼（12层的电梯房），全部为精装房，第十层的价格约3800元/，每层平均已50元/的差额计算，第一层价格约3388元/。该楼盘目前还剩下一套清水房，面积约86的两房，价格为3388元/（第十层，共十二层），第一层价格约2998元/。楼盘下期将主推140以上的大户型，具体时间未定，预计全部做精装房，继续领跑桂林精装房市场。,润鸿水尚 该楼盘今年五月中旬开盘，一期先推出9#、10#、11#、12#、13A#、13B#，为912层的电梯房，其中想推出的10#、11#、12#三栋十二层的电梯房在明年6月底交房，目前已施工至第五层
15、。最值得一提的是，项目的规划设计单位阿特金斯，阿特金斯设计机构在全球享有名气，其代表作有全球唯一一座七星级酒店迪拜帆船酒店。除此之外，项目在广西区内首次引进独特供暖系统，小区内将建成1.2公里风情商业街和2000平米的幼儿园，小区内的十景组团的主体景观将仿照桂林十大景观建设。,注：所标价格为第一层价格,小结,该片区沿凯风路两侧，没有一个大型超市和医院，往润鸿水尚方向，连小型的便利店和诊所都非常少，而且只有12路公车可以开往市区，没有私家车出行是非常不方便的，但是，近年来，该区域房地产市场气氛高涨，房价基本上都突破3000元/（润鸿水尚约2800元/），是什么原因让该片区的房价如此显眼?主要原因
16、有:片区开发楼盘少；品牌企业开发的项目（彰泰实业开发的彰泰城）；首次大面积出现在桂林的御林湾“精装房”；“旅批北斗商区”的传统商铺优势以及德天广场的开发和投入使用；沙河立交桥的动工，可直达机场路和琴潭新区；,八里街片区,教育医疗类，广西师大附中,新华中学,八里街学校，310医院,八里街医院，定江医院，桂林骨伤医院；区域交通情况，沿北辰路中山北路过北极广场可直达市中心，经环城北二路可快速到达三里店甲天下广场，上东环二路可直接上环城高速；区域购物休闲方面，八里街片区主要以汽车销售、家居装饰类为主，有桂北批发城和商贸城，区域内较大的菜市有八里街菜市、定江菜市；购物场所有万客隆大型超市、九九超市，今年
17、年底，沃尔玛大型购物中心将在中山北路开业运营，辐射面积至少在4公里范围，这样以来，桂林的商业将形成十字街（微笑堂、梦之岛百货等）、三里店甲天下广场（南城百货、喜洋洋超市等）、北极广场（沃尔玛等）、联达商业广场（人人乐购物中心）四足鼎立的局面，极大的方便了市民的生活。在八里街片区，沿桂黄公路和靠近定江菜市的地方，生活配套设施相对较成熟，分布有各小型超市、诊所和小型休闲游乐场所，生活较方便；但接近灵川大面圩的七彩锦绣前程、漓水书香、三元极第和往高速公路的位置则相对冷清，人口稀少，超市、诊所都非常的少，道路也处于施工状态，生活、外出都不方便；靠近北极广场片区，生活配套设施都非常成熟，可以算的上是桂林
18、的老城区，生活外出都非常方便，因此房价比八里街片区高出将近700元/。,区域概况,金桂城 该楼盘现已全部封顶，正在拆架做外墙装修，今年10月份交房，项目的底层全部架空，其中沿街面的作为商铺，小区内部的作为停车场，停车场出售价格未定，出租价格约每月120140元/个。玉柴博望园 项目分两期开发，一期已封顶的有三栋（共七层，六、七层为复式），今年年底交房，另外一栋已施工至第四层，剩下的正在打地基；项目二期目前未动工。,所踩楼盘,漓水书香 项目分三期建设，一期二期都为七层的楼梯房，三期共三栋12层的电梯房。目前，一期的1#、5#A、9#楼已施工到第二层，预计明年八月份交房；二期、三期以及一期的另外三
19、栋目前尚未动工。楼盘以三房为主，只有少量的两房。三元极第 项目分两期建设，目前出售的是一期，一期在今年10月份交房，目前正在做外墙装修和小区内绿化；项目的二期预计在今年10月份动工。售楼人员在讲解时，强调最多的就是项目紧邻师大附中，有良好的文化氛围。七彩锦绣前程 项目分三期建设，一期已全部封顶，在今年年底和明年1月份交房；一期的房子基本售完，目前是尾盘销售，两房只剩一套。项目的开发商桂林七彩房地产开发有限公司，在八里街片区开发的项目比较多，有七彩欧洲小镇、七彩小康城、七彩黄金村、七彩花园等。,注：所标价格为第一层价格,八里街大圆盘,宽敞的马路显得有点冷清,在八里街，这种大型购物广场比较少，但各
20、类中小型超市和小家电商场比较普遍。,七彩小学,师大附中,在八里街，楼盘的外立面普遍都采用这种传统的样式，一种是贴普通瓷砖，一种是刷普通漆，过不了一两年，就会变旧。,道路两边没有大的绿化带，这样一来就感觉不到城市的气息。,师大附中内的绿化在八里街算比较好的了,某小区大门入口处放着“XX房地产豆腐工程”这样的一块牌子。,玉柴博望园项目分两期开发，一期已封顶的有三栋（共七层，六、七层为复式），今年年底交房，另外一栋已施工至第四层，剩下的正在打地基；项目二期目前未动工。项目开发商是广西玉柴集团旗下的一家子公司，玉柴望博园是其在桂林开发的第一个楼盘，该楼盘的售价在八里街片区最高，比其他楼盘基本上高出65
21、0元/。,玉柴物业管理处,时尚的外立面，简约大方，富有现代感,小区中心位置的大三房有豪华气势,小区内会所,玉柴博望园位于师大附中附近，离八里街大圆盘不远，不靠漓江也不临桂黄公路，这个位置在八里街只能算一般。但玉柴博望园为什么在房价一直处于2200元/左右徘徊的八里街，可以卖出28002900元/？而且销售势头一直非常好，成为八里街房市的领军人物。经分析，原因有以下几点：给客户的印象：玉柴博望园墙体外立面设计非常时尚，简约大方，富有现代感，在八里街所有楼盘中，给人耳目一新的感觉，特别是小区中心的大三房，更是有有豪华气势，打破了八里街传统的普通外立面样式。质量：小区入户门（包括单元入户大门）都是使
22、用步阳防盗门、户内推拉窗都是使用真空玻璃，隔音效果非常好，阳台用的是加厚铝合金（凤铝），飘窗用的是钢管；墙体开关用的是国际品牌西蒙；所有这些都是国内比较好的的品牌。另外，小区开发商还开了主动邀请业主请验房师验房的先河。开发商实力：玉柴房地产开发有限公司（包括玉柴物业）是广西玉柴集团旗下的一家子公司，玉柴集团曾被选为中国十大诚信企业，一直追求卓越品质、保持诚信经营。雄厚的实力及良好的声誉在一定程度上提升了项目的形象。,小结,近年来，八里街房价在桂林市区一直处于价格洼地的局面，究其原因，第一，受桂林市房地产行业“东西并进、南扩、适度控制发展北面”政策的影响，八里街处于漓江上游，如果不科学规划、任由
23、各开发商盲目建设，势必会破坏漓江的环境，对桂林市的旅游和市民生活用水造成恶劣的影响；第二，起步价低，在02、03年，八里街的房价一直维持在900元/左右；第三，多年来，八里街一直被市民视为严重“红灯区”，片区形象极差，导致市民认为居住在该地是非常尴尬、非常没面子的事情；第四，也是影响最大的一点，该片区的生活配套不完善，特别是八里街地段，主要交通干线桂黄公路比较拥挤，由市区开往全州、兴安、资源等县城以及从桂林进入湖南的客货车大部分经过桂黄公路，因此该交通干线的车流量大，对该片区市民的出入造成了很多的不便；另外，进入八里街的公共汽车也不是很多，目前只有32路、18路能够从八里街开往市中心，完全满足
24、不了该片区居民外出的交通要求。在临桂扛着“临桂新区”这面旗帜的同时，八里街同样也抓住机遇，打出了“漓江上游生活”、“桂北高铁板块”、“贵阳、南宁、广州等大城市的后花园”等等口号，试图摆脱政策对该地区的不利影响，引起更多市民和媒体对该区域的更多关注。八里街片区房地产市场相对临桂而言，政策导向成分少，可以说的上是自然形成，该区域工厂少，各类污染较小，大部分为住宅和商铺，其商业配套是居民有需求之后才逐步有商家提供，虽然规模并不宏大，但是契合需求，实际实惠。在八里街，目前没有庞大的新规划配套，但细微的生活需求得到合理的供应。,2009年桂林市人民政府工作报告中，提出要“加快全州、兴安、灵川、阳朔、荔浦
25、和永福等县城建设”，八里街作为灵川县的重要组成部分，自然是发展先锋，而且在桂林市城市总体规划（20012010）中，八里街组团被纳入桂林市城北组团，这些都给八里街提供了一次腾飞的机会。因此，我个人认为，八里街的目前建设和未来发展，需要开发商和政府共同努力，应提高房地产产品质量和提高区域形象、大力建设配套设施，努力建成一个大型的纯住宅区域，真正的成为贵阳、南宁、广州的“后花园”。,临桂片区,奥园,山水凤凰城,远辰国际,印象桂林,海派公馆,香樟林,临桂，即桂林市西城区，位于桂林市西侧。距市中心5公里，是正在建设的新城区。该区是国务院批准、桂林市总体规划的工业基地。开发区规划经广西壮族自治区人民政府
26、批准，面积16.05平方公里，人口12万，1994年被批准为自治区级开发区。临桂作为一个县城，区内配套设施比较完善，教育类，主要有临桂一小、二小、三小，临桂一中、首都师大附属桂林实验中学；医疗类，主要有临桂县人民医院、西城医院、金水湾医院等、各类诊所和药店也比较多；交通状况，目前通往市区主要依靠机场路和万福路，机场路目前正在扩建，经常堵车，临桂至市区的公交车路线不多，主要有27、88、89、91路，上下班高峰期比较拥挤，除此之外，还有临桂各乡镇通往桂林的中巴车，在一定程度上缓解了公交车的压力，方便了市民的出行；购物和休闲方面，县城内中小型超市比较多，基本上可以满足当地居民的需求，但缺乏高质量的
27、大型购物中心。较大的休闲场所有金山广场和金山公园，不久的将来，临桂将建成一个比较大的市民中心，为市民提供一个更为舒服的休闲场所。,区域概况,世纪大道,山水凤凰城外立面,远辰国际临街商铺,正在装修的金水湾四星级酒店,注：所标价格为第一层价格,小结,目前该区域许多楼盘走的是比较高档的路线，比如奥园、远辰国际、山水凤凰城等，他们致力用5至8年时间打造出一座座“城”，集居住、商业、运动等一体，使临桂真正的成为桂林新城区。只是到现在为此，我们仍然没有看到世纪大道周边出现一些必备的生活配套设施，比如商店、门诊、药店、公车等，场面显得非常冷清，这是让人望而却步的理由。在生活配套设施欠缺这一劣势方面，需要至少
28、等待5年时间才能完善各种生活设施，不是每个人都有如此好的耐心，高价位的付出未必能等到高质量的享受；该片区水系也比较少，奥园中的鲁湖只是针对周围区域的业主，其他位置的业主并不能享受到。,从整体上看，临桂目前的房价远远高于八里街，临桂的交通、配套比八里街好不了多少，临桂目前“传销窝”的知名度不逊于八里街曾经的“红灯区”，但临桂的房价为什么能高于八里街近400元/？西城区房价一路走高，是整个桂林市区的发展形势而导致的。桂林要把游客留住，想从一个普通旅游城市转变成一个休闲、度假的旅游城市，那么桂林就得向外发展，缓解城区内的各种压力，还市内景区一个空间。选择临桂作为桂林未来发展的主城区，而不是选择八里街
29、，我个人认为，临桂作为一个老县城，文化底蕴厚，道路基础设施比八里街好，再加上临桂的地理位置比八里街优越，可供开发的土地储备量大，而八里街背靠漓江，无限制的开发，必将导致漓江水质和环境的恶化。“保护漓江、发展临桂”政策的出台，使得临桂房地产市场的快速发展，特别是2007年下半年，临桂商品房销售增幅及销售价格增幅均高于桂林市。,临桂是在市政府新规划的推动下，迅速发展起来的，外力的作用固然可以在短时间内促进其赶上并超越其他区域，但城市街区都有多年积淀的传统秩序和资源优化配置进程，这些并不是短期集中就可以完成的。我认为，购物方面，临桂目前欠缺一个超大规模的商业配套，比如类似于南城百货这样的大型购物中心
30、。但是，商业配套街区需要多大规模、地段的选择等都需要长期的积累和磨合，需要政府和开发商不断的摸索和调整，逐渐和居民的需求完全契合。临桂的发展相对来说已经比较成熟了，但是城市的环境还比较差，虽然生活配套设施较齐全，但是道路灰尘大、垃圾乱倒，流动人口多，很明显的感觉到脏和乱，各种各样的车任意行驶，城市治理还有待加强。,临桂世纪大道两侧成为临桂发展的新方向，是铁定的，奥园、碧园、远辰、凤凰城都是大盘，居住和商业配套都有，在桂林来说，都是名企，个个都是顶尖高手，但也像一盘散沙，该片区至今没有出现一个有领军能力的标志性建筑，来驾驭他们，利用他们，中国人是有归属感的，他们不需要高喊CBD、CLD,他们需要
31、的是一个通俗的字眼，一个方位感，那就是一个标志性建筑，标志性建筑首先要有高度，其次是商业场所，我们可以利用他们的业主成为我们的顾客。,机场路口周边片区,西区国际,兴进曦镇,文化长廊,该片区地理位置十分优越，东临火车站和上海路，处在市中心却“感受”不到城市的喧哗；向西与琴潭新区相邻，成了市区与琴潭新区相连的纽带；南倚黑山植物园，桂林最大的“氧吧”；向北，已融入铁西生活区，尽享铁西纯熟居住区已有的生活配套。交通状况，紧邻中山路，市中心徒步可至；机场路横穿该片区，经机场路可到达临桂新区和环城高速；沿上海路至三里店广场；12路、27路、88路、89路、91路可到达该片区，另外，还有6路、10路、11路
32、等可到达香江饭店。,区域概况,所踩楼盘,天清文化长廊 该楼盘目前推出的是项目三期的两栋11层的电梯房，房型以85的两房和110左右的三房为主，目前正在做小区绿化，今年10月交房。项目的一期和二期共十栋七层楼梯房已全部交房。兴进曦镇 项目现在出售的为三期，一期和二期（以七层楼梯房为主）都已交房，部分商铺已经开业运营。三期的2#、4#（七层楼梯房）已接近封顶，今年年底交房，以130 以上的大三房为主；13#为16层的电梯房，目前只剩下顶楼的复式楼。将有一条市政规划路穿过小区，将小区一分为二，对于底层的商铺而言，自然是件好事，但对于喜欢安静的居民来说，生活就多了一点“热闹”。,万正西区国际,该楼盘的
33、两房售完，有少量115 以下的三房，130 以上的大三房较多。该项目都是十二层的电梯房，8#、9#楼为现房销售，今年十月份交房；5#、6#楼已接近封顶，在明年的6月份交房。项目二期在沿翠竹路街面将打造桂林首个HOPSCA国际复合街区（商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐一体化的社区），这样以来，极大的方便了小区业主的生活,万正西区国际外立面和售楼部色调都很具有现代感,以中间的大道为界，售楼部一边全是酒店和商业区，另一边则是纯住宅区,售楼部,临时风景区，以后将会改造成步行街,注：所标价格为第一层价格,小结,不管是目前自住，还是未来投资，该片区都有着非常大的优势：铁西生活区的成熟配套设施，不用您去
34、担心周边有没有医疗、购物场所；市中心近在咫尺，火车站、汽车站、琴潭车站环绕四周，出行非常方便；琴潭新区建设、机场路扩建正紧张进行，未来升值潜力日渐明显。唯一担忧的是，多年以后，铁西老生活区可能面临老城区改造，在改造施工过程中，可能会带来噪音污染和交通堵塞。,总结,桂林作为一个三线城市，在这一轮金融危机中，受国家宏观调控房地产行业政策的影响不大，相对于其他旅游城市而言，桂林的房价偏低，商品房价格的涨幅一直低于全国平均水平，在去年年底，虽然房价有所降低，但房地产市场依然保持着稳定的发展态势。年初，市政府发出“把甲天下的房子卖给天下人”的口号，各大媒体纷纷跟进，积极举办南宁、柳州、贺州等地来桂林的“
35、看房团”活动，为桂林房地产“走出去”策略跨出了第一步。2008年5月4日，中共桂林市临桂新区工作委员会、桂林市临桂新区管理委员会正式成立；2009年2月10日，桂林市领导刘君、李志刚一行在临桂新区管委会召开现场办公会，给新区建设下达了一系列“硬任务”。临桂新区和琴潭新区的建设以及机场路的扩建，给市民看到了“保护漓江，发展临桂”的希望，同时，市区的扩建，给桂林市的房地产市场注入了一剂强有力的兴奋剂，临桂片区投资和居住价值日渐明显。贵广高速铁路的动工和湘桂铁路的扩建，以及沃尔玛落户城北，造就了桂林房地产市场的”高铁板块“，使政府和市民把眼光再一次聚焦八里街，重新去认识这块漓江上游的风水宝地。未来2
36、0年是桂林发展和建设的高潮阶段，桂林已站在一个新的起点上，处在快步发展的起始阶段，也是关键时期，尤其是房地产行业，更是一个全速发展的阶段。,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,20
37、07年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户
38、,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,
