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1、沈阳奥林匹克花园项目定位与发展战略(终期汇报稿),谨呈:沈阳奥林匹克置业投资有限公司,2,本次汇报主要内容,1.回顾项目定位的主要内容,2.分期开发策略及指标的确定,5.关于项目的3.1期,3.项目经济测算,4.其他终期沟通的内容,3,本项目需要思考的问题以及本报告主要研究内容,思考的问题,研究的主要内容,能不能扩大客户层面？,城市宏观经济、房地产经济发展状况,面临怎样的市场压力和利好,可以吸引到哪类客户？,本区域规划及发展、各区域竞争格局,郊区低密度物业的市场实现度及客户分析,通过项目本体与开发商目标的对比分析，得出本项目的主要问题在于：扩大客户层面,4,城市总体经济与房地产经济分析结论：,
2、沈阳整体经济迅速发展，为项目的持续开发提供了良好的市场环境和平台。,沈阳房地产市场进入快速发展阶段，市场未来需求旺盛，将支撑项目后期的持续开发。,1.,2.,3.,沈阳中高端收入阶层逐步扩大，为本项目的后续开发提供了一定的客户来源和基础。,思考的问题,研究的主要内容,能不能扩大客户层面？,城市宏观经济、房地产经济发展状况,可以吸引到哪类客户？,本区域规划及发展、各区域竞争格局,郊区低密度物业的市场实现度及客户分析,面临怎样的市场压力和利好,5,本区域规划发展及各区域竞争结论：,强势的资源条件及区域的规划利好，使得棋盘山区域有成为沈阳“富人区”的趋势。,具备不同资源条件的区域共同竞争，在目前的区
3、域竞争看，本区域的价值尚未被充分认知。,1.,2.,区域内项目相互竞和，共同抬升区域价值，也形成竞争关系，争夺同一批高端客户。,3.,思考的问题,研究的主要内容,能不能扩大客户层面？,城市宏观经济、房地产经济发展状况,可以吸引到哪类客户？,本区域规划及发展、各区域竞争格局,郊区低密度物业的市场实现度及客户分析,面临怎样的市场压力和利好,6,低密度物业及客户分析结论：,洋房和联排产品的客户层面较广，销售速度相对较快，可以是本项目未来产品选择的重要方向。,1.,2.,郊区置业客户的主要价值敏感点在于：低密度的物业形式，而环境因素是促成他们购买的首要激励因素。打造低密度的产品形式和特色的环境的是本项
4、目努力的方向。,思考的问题,研究的主要内容,能不能扩大客户层面？,城市宏观经济、房地产经济发展状况,可以吸引到哪类客户？,本区域规划及发展、各区域竞争格局,郊区低密度物业的市场实现度及客户分析,面临怎样的市场压力和利好,7,案例借鉴结论：,强化区域优势，将本项目与区域价值关联，提升项目价值。,丰富产品线，扩大客户层面，保证项目正常的现金流。,1.,2.,大规模项目，通过打造社区，建立一种不同于普通城市生活的新的生活方式。,3.,参考案例：上海新浦江城、深圳万科城、北京奥园借鉴点：郊区的大规模低密度项目，如何形成对区域外客户持续的拉动力？如何保证大规模项目的持续开发和持续销售？,8,项目发展战略
5、,强化区域价值，提升项目价值；丰富项目产品线，扩大客户层面；打造沈阳首席别墅社区。,9,项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短,扬“环境优势”之长,补“配套不足”之短,首席别墅社区,区域内有沈阳最佳的山水资源，使得本区域天然具备形成别墅区的气质。本项目的核心战略在于扬“环境优势”之长，在项目自身的园林、产品等方面充分体现区域资源优势，让本项目形成区别于其他区域项目的最大差异点和竞争优势。,区域内城市配套明显缺乏，人气不足，居住氛围不浓。本项目要形成持续发展的动力，就要补充急需的生活配套，让这里成为一个“可以生活的地方”。,给业主一些“来这里住”的理由,不给业主“不来这里住”的顾虑
6、,10,扬“环境优势”之长的具体策略,Action2：产品全面景观化和情境化,注重景观主轴的打造，形成社区的景观特色。提升园林展示力，让人们体验到低密度感受。,Action1：打造特色的园林景观 花园中建房子而非房子间建绿地,打造院落，将室外环境引入室内空间，形成居住空间和景观环境空间的良好交流互动，最大化借势区域资源优势。多重院落空间，让社区里的房子都接近别墅的样子，都是别墅的感受。,打造多种低密度产品，低密度形象符合区域气质，能将区域优势最大化运用于本项目；同时多产品组合能扩大客户层面，支撑大规模项目的持续开发。,在沈阳的首席别墅区，打造低密度产品,Action3：低密度产品线组合,打造院
7、落空间，增添住宅产品的别墅意向,11,补“配套不足”之短的具体策略,Action1：盘活现有生活商业,Action2：后期升级配套设施,降低成本，首先盘活现有商业配套通过举办活动聚焦眼球、聚集人气，培育生活氛围,继续建设生活型商业，满足基本的生活需求配置高档会所，形成项目标签,Action3：提供人性化的管理服务,以人防为主，技防结合，给到业主信心保障建立“管家式”物业服务体系，提升社区服务水平,12,多项措施齐推进，共同打造沈阳首席别墅社区,首席别墅社区价值体系,一、好环境,三、安全/私密,四、能生活,二、别墅感,院落体验计划,山居景观特色,别墅产品线组合,别墅建筑外观,人性化服务,分区组团
8、管理,配套完善进程,社区商业,业主会所,产品定位,产品定位,原则上尽量做少或不做：鉴于叠拼产品的土地利用率不高，且市场实现价格低于独栋和联排别墅产品，因此，建议叠拼产品尽量做少或不做。在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品：考虑到本项目地块有地势起伏，能借势地块的坡度打造创新的叠落别墅，比较传统的叠拼产品而言，这种产品形式保证天户和地户分别南北向入户，且能保证每户都实现有天有地的别墅生活。因此建议：在有地势条件的部分地块上建造少量叠落产品。,叠拼的建议,经过与设计师的沟通，建议本项目3期取消叠拼产品,14,价格策略及定位,此价格定位是对于物业可实现价值的初步估计，并据此进行简单经济评价。具体
9、的价格方案将在当期销售之前通过竞争分析、价格试探等方式确定。,户型面积配比,16,三期不同物业类型产品分布建议,电梯多层,独栋别墅,小独栋别墅,情景洋房,联排别墅,17,公建配套布局建议,景观主轴从社区主入口开始依坡而建，充分展示坡地特色；商业集中布置在地块北部，首期开发，临近主入口，便于展示；会所位于景观主轴中部，景观资源导向，后期开发。,三期产品布局,18,分期开发策略,19,分期开发策略总纲,以现金流产品为主保证市场良好开局，顺利回现,每期都有产品组合，扩大客户层面,期期产品有搭接，产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升,期期有亮点每期都有让市场和客户兴奋的产品亮点出现,一
10、期,二期,四期,三期,20,一期开发策略要点,电梯多层,情景洋房,联排别墅,独栋别墅,小独栋别墅,策略要点：一期以回现为目标，以洋房产品为主，迅速汇集人气，同时多产品组合，扩大客户层面。以联排及小独栋产品建立项目高端别墅形象，也维持二期别墅产品的热销。,一期,21,一期产品配比,产品指标 建设规模：7.62万m2 产品形式：小独栋别墅、联排别墅、情景洋房,一期,22,二期开发策略要点,策略要点：随一期建设完成，山地院落体验充分展现，二期产品顺势而上，维持一期销售热度、抬升价格，明星产品与现金流产品搭接销售。,电梯多层,情景洋房,联排别墅,独栋别墅,小独栋别墅,二期,23,二期产品配比,产品指标
11、 建设规模：6.51万m2 产品形式：小独栋、联排别墅、情景洋房,二期,24,三期开发策略要点,策略要点：进一步提升项目形象，充分挖掘项目价值和利润，高走态势强化开发商品牌形象,电梯多层,情景洋房,联排别墅,独栋别墅,小独栋别墅,三期,25,三期产品配比,产品指标 建设规模：6.24万m2 产品形式：小独栋别墅、联排别墅、情景洋房,三期,26,四期开发策略要点,策略要点：社区品牌价值和较高的价格平台已经形成，新推资源条件最好的独栋别墅产品，引爆新一轮市场亮点，产品持续溢价达到峰值，充分实现别墅社区价值。,电梯多层,情景洋房,联排别墅,独栋别墅,小独栋别墅,四期,27,四期产品配比,产品指标 建
12、设规模5.54万m2 产品形式：独栋别墅、联排别墅、情景洋房、电梯多层,四期,28,分期开发量汇总,一期,二期,三期,时间,2007.05,2008.06,2009.06,2010.06,四期,2011.06,29,项目经济效益分析,30,经济测算的前提,成本取费：三期全部地价款于3.1期一次性付清，设定全部以自有资金支付；前期工程费用中，除建筑单体设计费分期支付外，其余均在3.1期一次性付清。建筑安装成本及基础设施（大、小市政配套）的资金都分期支付；建安成本及小市政配套部分由乙方垫资50%；其他税费都在各自发生的期间支付。分期开发：项目分期开发的规模和物业形式，均依据中期报告中的分期策略确定
13、。商业和会所的开发分别安排在3.1和3.3期。项目销售：项目销售期自2007年5月开始；销售价格的确定基于中期报告中对各物业的价格定位；随着项目进展，同类物业的价格逐年上涨3%。商业和会所部分未计算任何出租或经营收入。,31,产品开发节奏的模拟,设定同一物业形式的销售均价逐年走高，年增长3配套的商业和会所分别在3.1和3.3期建设，假定所有配套在住宅销售期内均为持有物业。,32,项目投资成本分析,33,资金来源与运用分析首期需向银行贷款4500万元,项目来源与运用表（万元）,34,资金投入及回收分析,项目资金投入回收曲线（万元）,项目资金投入回收平衡表（万元）,计算指标：财务内部收益率（按半年
14、计）=48.4%；累计净现金流入42534万元 财务净现值（I=7%)=35498.81万元；动态投资回收期=1年半,35,项目利润分析净利润4.3亿元,项目总投资：82154.99万元税前投资利润率=利润总额/总投资=78.42%税后投资利润率=净利润/总投资=52.54%,项目损益及利润分配表（万元）,36,其他终期沟通内容,建筑风格的建议 合院在东北地区的可实现性问题 与银河湾的竞争分析,37,其他终期沟通内容,建筑风格的建议 合院在东北地区的可实现性问题与银河湾的竞争分析,38,本项目不推荐采用的建筑风格,经典欧式风格,经典欧式风格具有强烈的市场冲击力，但存在一定的市场风险；沈阳市场主
15、要以欧式建筑风格为主。,中式风格,极少主义风格,存在一定市场风险,近年来逐渐为市场接受和认可，容易融入人文元素，扣合知识阶层的传统文化情结。适合低密度项目，在中密度市场尚缺少验证，产品设计压力加大，有一定接受风险。,缺乏中密度成功案例,具有强烈的现代感，能抓住市场眼球。个性突出，容易形成项目特色。与市场主流审美存在一定距离，偏年轻人口味，与项目目标客户有一定的对位偏差。,太过个性，小众喜好,39,建筑风格确定简约欧式风格,风格特点：既不失欧式风格的沉稳大气和对身份感的彰显，又能体现现代风格的时尚感和新意，不流于俗套。关键点：保留欧式建筑的一些符号，对繁琐的建筑符号进行简化；加入现代的、时尚的元
16、素。,简约欧式风格也容易走入两个误区：1.过于现代，易丧失品质感；2.过于保守，易流于俗套；,40,提升项目品质感的三大关键举措,材料的质感,细部工艺的精良,有设计感的立面,41,关键点1：注重材料的质感,使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求；强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重；玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉；,42,关键点2：注重细部工艺的精良,注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值；注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化；,43,关键点3：注重立面的设计感,通过建筑
17、立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。,44,洋房产品意向简约偏现代,洋房是一种创新产品，建议将欧式符号简约化，加入一些体现现代时尚和创新的元素，立面风格上偏现代时尚的感觉；,45,别墅产品意向简约偏欧式,欧式风格的别墅易于被客户认知和接受，建议别墅的立面风格采用偏欧式设计，于简约现代风格中掺入更多的欧式符号；可通过别墅与洋房使用同样的玻璃、石材等材料，实现项目总体的风格统一。,46,其他终期沟通内容,建筑风格的建议 合院在东北地区的可实现性问题与银河湾的竞争分析,47,联院在东北地区可实现的理由,从市场角度：北京低密度市场不乏联院别墅的案例。如香江别墅、亚澜湾以及
18、世联前期服务过的香榭花园马坡项目。且香江别墅的联院户型设计较好，没有明显的不足之处。从技术角度：通过市场案例的研究，我们发现：户型设计可以满足日照要求；同时通过功能空间的妥善排布，能够保证居住的舒适性。从功能角度：联院别墅能有效提高土地利用率，提升整个项目的容积率。,48,北京低密度市场有过很多联院别墅的案例，设计上不存在问题,亚澜湾（密云）,香江别墅项目设计的联院户型有从200平米到400多平米的多种户型面积区间，且各个功能空间以及交通流线等的排布都较为合理，没有明显的不足之处。,观唐,香榭花园马坡项目,香江别墅,49,联院别墅能够增加土地利用率，从而提升整个项目的容积率,香榭花园马坡项目由
19、独栋别墅和联院别墅两种物业形式组成，其总体容积率为0.418。其中联院别墅的容积率做到了0.42以上，提升了整个项目的土地利用率。,50,户型设计中可以很好地解决日照问题,北京日照系数：1.7房屋间距6米*1.710.2米,10.7米,如下图所示，设定别墅高两层，楼高6米，按照1.7的日照系数计算得：房屋间距必须保证10.2米。右图的户型设计中，院落的长度即为10.7米。足够保证前后屋的充足日照，不会形成相互遮挡。,香江别墅G户型,N,51,功能空间的布置方面，尽量保证起居室和主卧等主要功能空间的良好采光和通风,联院别墅一般采用“L”型或“U”型户型设计，虽解决了南北两侧房屋的日照间距问题，但
20、不能避免的是，有一些功能空间为东西朝向。因此，在功能空间的布置方面，要尽量保证主要功能空间的良好采光和通风，以及保证其具有最好的景观面，以保证居住的舒适度。,52,香江别墅G户型示意地上建筑面积334.23平米,客厅三面采光，270度观景。,主卧南北向通风、采光，良好景观效果。,首层,二层,地下室,主卧套间南北向布置，保证良好的通风、采光和观景效果。,家庭起居室北向采光，有北向庭院景观。,厨房及餐厅等次要功能空间可以布置东西朝向，同样做到通风、采光，且有不错的景观面。,53,新浦江城户型示意地上建筑面积219.51平米,起居室南北向排布，南向采光，且有南向庭院景观。,主卧室南北向排布，南向采光
21、，且有良好的视野。,厨房及餐厅等次要功能空间东西朝向，也能保证一定的通风、采光。,54,观唐H户型示意1地上建筑面积310.38平米,首层为主要起居空间，朝南布置自带卫生间的老人房（或客人房），大部分户型老人房及客房还带有独立的院落。东西向布置独立餐厅，面向内庭院，室内外空间充分交流。正餐厅与中厨相连，早餐厅与西厨相连，但又相互独立。早餐厅具有较好的视野及相对安静的空间。,观唐H户型,起居室南北通风、采光，大面积观景。,餐厅东西向布置，且保证良好的采光通风，保证居住的舒适性。,55,观唐H户型示意1,二层空间楼梯两侧，一边是独立的主卧区，一边是客卧，中间以家庭室连接。主卧区需上几步台阶方可到达
22、，体现了主人的尊贵。主卧区含卧室、书房、更衣间以及主卫。,观唐H户型,主卧区南北通风、采光，大面积观景。,56,其他终期沟通内容,建筑风格的建议 合院在东北地区的可实现性问题与银河湾的竞争分析,57,银河湾基本资料,银河湾的总体规模较大，物业形式多样，物业形式与本项目有重合，且入市时间也与本项目后期有重合。,58,银河湾与本项目的对比分析,1.资源环境：本项目区域环境匀质，已形成高端认知。银河湾所在区域属于城市核心区边缘，周边环境较嘈杂，周边产业对空气环境等产生一定污染。相比较而言，本项目区域产品和环境都较为匀质，在沈阳市场已经形成高尚认知。2.位置：银河湾与本项目属于同一交通距离圈。银河湾与
23、城市核心区的距离比本项目更近，本项目多出不到十分钟的车程，但对于郊区低密度物业而言，十分钟内仍属于同一交通距离圈。3.产品：本项目具有更低密度的社区面貌。银河湾的整体容积率为1.5，从其规划图上看，多数为洋房、多层和小高层、高层产品，只有极少量的别墅和类别墅；根据世联的案例研究，容积率为1.5的社区，其产品配比基本是：多层和高层的占地比例为7：3，多层和高层的建面比例为3：7，低密度产品只是极少数，整体展现的是中等密度的社区形象。而本项目的容积率为0.68，产品以低密度的联排和洋房为主，展现的是更加低密度的社区形象。4.客户：本项目具有更加广泛的客户群体。银河湾以其中等密度的社区形象以及洋房、
24、多层和高层的产品形式，将会较多地吸引地缘性客户；而本项目作为沈阳首席别墅社区，其产品形象更为高端，将吸引到来自沈阳全市的中高端客户。,59,典型案例产品比例指标列表,60,本项目的竞争策略,1.坚持“别墅社区”的整体定位,坚持“首席别墅社区”的高端定位，高举资源环境大旗，打造低密度社区，与银河湾形成明显的形象差异；,银河湾只有少量别墅和类别墅产品，这些将不会与本项目形成较大的直面竞争。作为本项目的标竿产品，别墅和类别墅产品的价格可以定位于区域平台价格；就目前本项目情景洋房产品的价格定位而言，向上向下尚有较大的弹性空间。未来情景洋房产品将会面临银河湾的产品竞争，可以以银河湾作为价格参考体系，与之
25、形成一定的价格梯度。,2.有针对性的产品定价,61,关于项目3.1期,功能定位 产品配比及户型建议 经济测算,62,3.1期的功能定位,启动期通过多种产品形式的组合，丰富项目产品线，扩大客户群体，实现资金的迅速回笼，保证项目持续开发。建设部分基础配套，培育自住客户，形成别墅社区的居住氛围，保证后期的持续销售。,2.为后期开发奠定基础,1.为三期整体开发立势,3.续项目二期热销之势,二期的小独栋等产品销售状况较好，3.1期可以蓄前期热销之势，及时跟进客户需求，继续推出类似的产品形式，把握市场机会。,作为项目三期的启动区域，3.1期需要一举立势，树立项目高端形象，同时在后期逐渐实现项目形象和价值的
26、整体提升。,63,3.1期产品定位,64,小独栋面积及户型建议,1,2,联排面积及户型建议,3,洋房面积及户型建议,3.1期产品的面积区间及户型平面建议,65,小独栋别墅的户型面积建议,保证户型的舒适性；不能过多牺牲项目容积率；考虑沈阳市场可接受的面积区间；参考北京观唐，小独栋设计在保证整体容积率为0.47的情况下，也保证了户型的舒适度，其户型面积区间一般在300平米以上。,小独栋面积建议考虑的几个方面,小独栋面积建议：以280-300平米的户型为主,观唐平面规划,66,小独栋别墅参考户型1,首层为主要起居空间，朝南布置自带卫生间的老人房（或客人房），大部分户型老人房及客房还带有独立的院落。东
27、西向布置独立餐厅，面向内庭园，室内外空间充分交流。正餐厅与中厨相连，早餐厅与西厨相连，但又相互独立。早餐厅具有较好的视野及相对安静的空间。,观唐H户型,67,小独栋别墅参考户型1,二层空间楼梯两侧，一边是独立的主卧区，一边是客卧，中间以家庭室连接。主卧区需上几步台阶方可到达，体现了主人的尊贵。主卧区含卧室、书房、更衣间以及主卫。,观唐H户型,68,该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。,地上一层,小独栋别墅参考户型2,69,地上二层,阁楼,小独栋别墅参考户型2,地下室,70,小独栋别墅参考户型3,
28、地上一层,地上二层,纳帕溪谷户型,地上一层,71,小独栋别墅参考户型3,地上二层,地上二层,地下一层,72,小独栋别墅参考户型4,亮点1：该户型最大的亮点即为“独立的多功能空间”，通过走廊与别墅主体相联接；该空间的首层通常用作车库，二层即可作为客用卧式、也可当作主人的私人工作间。本户型平面效果一般，最大的特色则在于拖出的独立空间。建议在本次户型设计的其他户型中应用该亮点；,首层,温哥华森林C5户型,73,小独栋别墅参考户型4,亮点2：二层的四间卧室朝向不同，享用不同的外部景观；主卧区内可增设衣帽间，位置如图所示。,二层,地下层,温哥华森林C5户型,74,小独栋别墅参考户型5,前院与室内的落差营
29、造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计中庭院落正对超大餐厨空间,75,小独栋别墅参考户型5,楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感 每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗,二层平面图,76,小独栋别墅参考户型6,纳帕溪谷SE户型,亮点1：首层卧室区独立，不受公共空间的影响；亮点2：家庭室与餐厅、厨房组合，凸现家庭活动区域的宽敞；调整1：建议增加中式厨房，位置如图所示。,77,小独栋别墅参考户型6,纳帕溪谷SE户型,二层方案一：主卧区+次卧室+次
30、卧室+书房；亮点3：主卧区位于楼梯一侧，形成独立主卧区；,78,小独栋别墅参考户型6,二层方案二：业主可以选择“双主卧区+书房”的设计，满足与老人或成年子女共同居住的要求；,纳帕溪谷SE户型,79,小独栋面积及户型建议,1,2,联排面积及户型建议,3,洋房面积及户型建议,3.1期产品的面积区间及户型平面建议,80,联排别墅的户型面积建议,不过多损失项目容积率；户型设计多样化，给不同客户以选择空间；部分联排产品独栋化，更多的保证居住舒适性；,联排设计建议考虑的几个方面,本项目联排产品建议,81,三种联排别墅的建议,考虑到项目自身各种产品形式的差异化以及客户的经济承受力，建议以180-200平米的
31、小面积户型为主。,3.1期地块相对平整，可以尝试设计部分创新的联院别墅形成一个组团，试探市场反应；联院别墅户型设计可以更加舒适，面积区间较普通别墅更大，建议主要面积区间200-220平米；参考上海新浦江城的联院设计，建议一个组团设计22套联院别墅。,瘦独栋产品也应充分考虑户型的舒适度，建议面积区间在200-220平米，设计22套，试探市场。,普通联排,联院别墅,瘦独栋,82,双层挑高起居厅，吹拔空间，令起居环境更宽松开阔，空间富有跃动之美。二楼的南向主卧室连接宽大观景阳台，站在阳台上直接俯瞰首层私家庭院。户型出挑景观阳台，整面双层中空钢化玻璃，隔音防尘性能优越，是宁静小憩的好地方。空间丰富、光
32、线流动是它的最大特点，卧室集中在北侧，爱情阳台为它增添无限浪漫情趣。,普通联排别墅参考户型1,翡翠城B1户型总建筑面积：214.96平米格局：3室+2厅3卫+保姆房,地上一层,地上二层,1.普通联排,83,万科第五园 TD户型设计庭院别墅 191平米,主卧区“空中立体小院”，尽享私密；约18米天窗侧面采光，营造直入主卧区的“天光走廊”；六户合院后排单位，可共享100余平方米合院式大中庭。,三层平面图,二层平面图,普通联排别墅参考户型2,84,普通联排别墅参考户型3,三层跃层，前后小院，南北双入口首层空间紧凑，配有洗衣房两层共享空间，上设采光天窗二层设家庭室，南北两间卧室均连通阳台 三层豪华主卧
33、，外接超大露台,万科水晶城TB2户型185.05平米,85,普通联排别墅参考户型4,三室两厅三卫建筑面积：184.27平方米,86,普通联排别墅参考户型5,长岛澜桥D户型地上部分：208平米,地下一层,地上一层,地上二层,地上三层,87,参考上海新浦江城的联院别墅户型平面,2.联院别墅,一个组团共22套联院别墅。,88,联院别墅参考户型,合院形式的“内院住宅”，继承中国四合院的元素，并结合了罗马庞贝古城的内庭式私宅形式。以花园为中心，建筑以“L”型围绕在花园的周边，整个房型大面宽、短进深，客厅、主卧等主要活动区面向花园，并设计大面积的窗，采光观景两相宜。,新浦江城联院户型,89,案例：香江别墅
34、,别墅间通过山墙-院墙相连，也可认为是“为联排别墅增加了侧院”,香江别墅规划,90,第一种院墙的处理方式：将一侧的建筑山墙作为院墙,香江别墅,91,第二种院墙的处理方式：两户间通过围墙形成分隔,成都三利宅院,香江别墅,92,结合户型图示意,93,瘦独栋户型示意,用构筑物将两户相连，既符合联排的规划条件，又能让住户体会到独栋的居住感受；左右两户前后相错，且不同楼层相错，使得别墅区的外观丰富活泼，且尽量避免相互的对视。,2F,3F,2F,3F,3.瘦独栋,94,成功案例：北京雪梨澳乡,雪梨澳乡总体规划（B区）,虽为“三联排”别墅，但建筑单体间并不相连，留有约1m宽的间距。,95,实景图片：建筑间凭
35、借凹凸错落的墙体间的空间形成隔断，可称作“小独栋别墅”,96,实景图片：隔断空间可步行达到，通常可作为室外空调机位或植物情趣空间,97,实景图片,南向外立面,98,户型内部仍可为传统的联排别墅“三段式”空间布局,99,小独栋面积及户型建议,1,2,联排面积及户型建议,3,洋房面积及户型建议,3.1期产品的面积区间及户型平面建议,100,情景花园洋房的户型面积建议,综合项目本体的区位条件及市场竞争等因素，建议主力户型区间稍小于沈阳市场上万科的户型区间，以总价优势取胜。沈阳市场上常见的普通多层产品，150平米以内的户型销售较好。本项目情景花园洋房的主力户型定位于120-150平米。,101,多层创
36、新产品：退台式情景花园洋房,1层,3层,2层,4+1层,相对于普通多层产品，退台式花园洋房因为其独特的退台设计，保证家家都有独立的私家庭院，具有明显的产品优势,通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧,102,建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户,六大价值点：巧妙的入户方式独特的露台空间多景式阳光房丰富的建筑形态首层的下沉庭院豪华的顶层套房,a,b,c,d,f,e,103,洋
37、房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售,市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提供从舒适三房到豪华四房的多种户型选择（120平米-150平米）花园洋房能满足对大露台（有天有地的生活）有需求但受总价限制的客户需求,大面宽户型,高附加值,舒适性与人性化,低总价类别墅,104,退台洋房户型设计创新点舒适性的体现是最大的设计要点,1,2,3,4,5,6,1,4,首层前后私家庭院,3,6,2,5,顶层复式洋房独享屋顶花园,半地下室改建的视听室,中间层每户独有私家花园,首层、顶层3.63.9米挑
38、高客厅,提升舒适度的阳光房设计,105,错层设计，分隔公共活动空间和主人私密空间,2层,3层,天津万科水晶城花园洋房户型分析：二层三层均为3房2厅2卫，南面赠送1015平米大露台，享受仰望天空的感觉,楼梯入户,主卧套主卫，方便卫生,4层,二层三层赠送大露台，创造悠闲自在的生活空间,106,万科蓝山情景洋房,首层、二层半地下室（多功能室，层高2.6米）赠送（60平米左右），高窗设计进行采光三层双露台赠送（各10平米左右）首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园顶层复式设计，赠送屋顶超大露台建筑面积135-150平米,107,万科四季花城情景洋房,同户型联排半地下室是情景洋房的闪亮点（2.6米层高，面积赠送）首层独门独院设计，类别墅物业的居住享受（别墅之间的横向联系）半开放、半封闭的邻里空间（通过建筑设计形成的左右、上下邻里沟通和交流）,108,基本指标,总建筑面积8万平米，其中商业面积4000平米；可销售住宅共计465套，以花园洋房为主，部分联排和少量小独栋。,109,项目投资成本分析除地价外，流动资金总投入1.96亿元,110,除去垫资部分，3.1期流动资金投入1.59亿元，税后总利润为5452.54万元,111,Thanks,
