09月14日武汉四新A3地块整体定位及物业发展建议.ppt

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1、谨呈：武汉新区建设投资有限公司,四新A3地块整体定位及物业发展建议,2011-09-14,分析框架,问题在哪？项目的核心问题？,是什么？我们的核心价值是什么？我们是谁？,做什么？做什么物业类型？,怎么做？建筑规划？物业规模？物业设计？,贵司核心目标研判：通过项目操作，最终形成企业的优质资产,做什么？,怎么做？,资产沉淀,作为我们来说，直接拿钱回来也行，拿资产回来也可以，如果没有外界的干扰，我们更愿意拿资产，持有资产是个长期的东西，有稳定的收益，资产增值。李兵董事长,企业目标,首先从定位和组合方面回答问题，把基本的情况了解清楚，到底业态是怎么定位，商业、酒店、办公产品怎么组合，分别是多少？,怎么

2、运营这个项目？怎么操作这个项目？从拿地开始，有了这块地之后我们怎么操作这个项目，比如自己开发还是合作，还是直接卖掉？到底是什么方式，提出一个商业运作模式出来，再对不同的模式进行测算。,【市场约束】区域发展是渐进的，且物业的价格实现和租金实现也是一个逐步兑现的过程，优质资产组合具有阶段性特征,深圳二手写字楼价格区域走势（元/m）,深圳二手写字楼租金区域走势（元/m）,数据来源：世联华房数据平台,思考：这意味着优质资产组合也具备动态的属性，而非固定不变。,【企业约束】区域发展具有不确定性，最佳资产沉淀和投入时间有着较强的相关性；企业风险偏好不同，资产组合不同,运营成本：无论商业经营情况如何，为维持

3、日常运转，需要持续的资金投入；机会成本：如果物业定位立足于远期价值，而市场中短期内无法有效支撑，则意味着回收周期拉长；同时资金形成沉淀,成本,租金收益：租金峰值，及较高的出租率，需等待区域成熟；销售收益：物业价格峰值，需等待区域成熟,收益,核心问题归纳,核心目标：形成优质的资产沉淀；具体需求：做什么？怎么做？,市场约束：物业价值表现的阶段性特征企业约束：承担风险的意愿及能力,核心问题：如何顺应区域价值的发展，吻合企业发展思路，形成优质资产沉淀？,核心问题分解,是什么？,做什么？,1,2,核心问题：如何顺应区域价值的发展，吻合企业发展思路，形成优质资产沉淀？,分析框架,问题在哪？项目的核心问题？

4、,是什么？我们的核心价值是什么？我们是谁？,做什么？做什么物业类型？,怎么做？建筑规划？物业规模？物业设计？,核心价值研究模型,功能价值研究,项目核心价值,区域价值研究,本体价值研究,？,研究目的：区域核心价值、发展历程研究内容：区域资源、规划、发展,研究目的：地块核心价值研究内容：本体地段、资源、配套,研究目的：功能价值差异研究内容：周边项目的功能研究,无限想象,四新之于武汉四新作为武汉三环内最大规模的可开发用地，未来具备无限想象的可能,区域价值解析：区域核心价值是什么？,武汉规划缺失、以及老的城市现状难以推动城市更新,传统城市更新,三环内最大规模的可开发用地，同时不需要大量的拆迁改造；高起

5、点规划,四新优势,高楼大厦的背后，是低矮破旧的一栋栋老房子，都市昌明与历史痕迹的交锋，展现了刺眼的对比。武汉，似乎只满足于躯壳之内的修修补补，堵车、淹水、乱停乱放，构成了这座城市每天分外刺耳的主旋律,江汉北路脏乱差的小巷,四新生态新城,四新之于武汉规划为武汉的城市副中心之一，是拉动武汉市西南片的重要引擎,区域价值解析：区域核心价值是什么？,四新之于武汉会展业成为四新的最大亮点，未来立足于中部“会展之都”进行强力打造,区域价值解析：区域核心价值是什么？,四新生态新城建设成为全国重要的会展中心 武汉国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,努力培育和引进国际国内的知名展会，打造中部“会展之都”。充分

6、发挥会展业对酒店餐饮等服务业的带动效应，大力发展教育培训等与会展业相配套的专业服务业，构建完善的会展产业链。汉阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,四新之于江北湖泊众多，六湖连通，拥有三环内最优质的生态环境,大力发展节能省地型建筑，积极发展绿色交通，使之成为最能展示武汉两型社会建设成效的典型示范区。汉阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,加快东湖生态旅游风景区、汉口江滩、武昌江滩、汉正街、四新生态新城、青阳鄂大循环经济示范区等两型社会重点示范区建设 武汉国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,六湖包括：龙阳湖、墨水湖、三角湖、后官湖和北太子湖、南太子湖用12条明渠，沟通、连接两江六

7、湖：将汉江水引入龙阳湖、墨水湖、三角湖、后官湖和北太子湖，最后从南太子湖导出汇入长江六湖连通的实现将凸现新区“因水独厚”的优势，形成沟渠纵横、水系网络连通的江南水乡景象，形成独特的水环境旅游资源，带动地区经济的发展,区域价值解析：区域核心价值是什么？,四新之于汉阳汉阳商务环境缺失，制造业一直是发展重心，而第三产业发展不足,区域价值解析：区域核心价值是什么？,顶绣广场14层拍摄王家湾,制造业是区域发展重心，GDP占比高,四新之于汉阳四新产业规划填补汉阳发展缺憾，成为汉阳第三产业发展的重要引擎,会议展览业,到2015年，会议展览达到200个以上，其中，国际展会达20个以上,金融业,“十二五”期间，

8、集聚各类金融机构20家以上,创意产业,打造“中国设计之都”,商贸旅游业,发展以会议展览、水文化、国际生态新城为特色，以海洋乐园为依托的娱乐休闲旅游,高端房地产业,推进房地产成片开发和高效发展，充分发挥生产性服务中心的优势，引导人口高层次集聚,总部经济和楼宇经济产业,以“t型”总部经济区为龙头，大力发展楼宇经济,坚持产业高端化发展方向，发挥会展业的关联带动效应，促进金融、创意、商务、旅游、地产、总部经济等相关产业集聚发展。汉阳区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要,区域价值解析：区域核心价值是什么？,核心价值归纳拥有良好生态资源，基于城市规划和会展产业强势带动的新型生态城市中心,区域价值解析：

9、区域核心价值是什么？,城市价值武汉城市副中心；汉阳生产性服务中心；高起点城市规划,生态价值六湖连通；两型社会典型示范区,产业价值会展及相关产业；总部基地,武汉新型生态CBD,案例研究成都世纪城新国际会展中心区域发展历程,区域价值解析：区域价值的发展历程如何？,初始阶段政策引导产业拉动,初级阶段配套完善,发展阶段高端新城中心,时间：2-3年特征：会展：产业相对成熟，会展功能开始完善，会议中心投入使用。居住：区域不断发展成熟，城市化意向明显，住宅开发量加大；商业：大型商业商务配套进一步完善，城市生活型配套完善，开始出现特色化休闲娱乐业态，如餐饮一条街、西蜀廊桥古镇等。,时间：2-3年特征：会展：会

10、展活动频繁，举办知名会展节庆活动；居住：中高端定位的高层住宅产品开发量增大，开始出现高端住宅产品；商业：服务型商业业态功能更加完善，区域形成较大的发展潜力。,时间：4-5年特征：会展：在政府新区规划下，会展作为区域的核心动力进驻并投入使用，承办大型会展活动，加速了区域城市化进程，区域成熟度；居住：启动少量城市住宅开发，但总体开发水平不高和价格不高；商业：以服务会展与会展相配套的商业启动。,21世纪初,2005,2008,2010,21世纪初天府新区发展规划启动2004年会展中心展览馆投入使用,会议中心运营假日酒店开业天堂洲际大饭店开时尚天堂天街销售西蜀廊桥古镇推出 天鹅湖花园开盘,广电中心动工

11、 成达大厦动工,龙湖世纪高端住宅推出,开发时序,案例研究深圳会展中心区域发展历程,区域价值解析：区域价值的发展历程如何？,99年高交会馆起用,2002-2004年会展中心建设,2005-2008年会展中心周边配套陆续建成投入运营,初始阶段政策引导,初级阶段配套完善,发展阶段高端配套完善,成熟阶段城市CBD,案例研究深圳会展中心区域发展历程,区域价值解析：区域价值的发展历程如何？,会展：深圳会展中心规划阶段,2000-2002,2003-2004,住宅：会展区域启动大量住宅开发，如黄埔雅苑、星河国际、中海华庭,区域规划,1993,写字楼：江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成,会展：深圳会

12、展中心建设阶段,2005-2006,住宅：会展区域02/03年建设住宅项目进入市场，品质住宅开发,会展：深圳会展中心投入使用,住宅：会展区域住宅项目品质提升期，如星河世纪,写字楼：高端写字楼投入市场使用,写字楼：高端写字楼进行大量建设,2007-2008,2009-2010,商业：大型购物中心开始建设，如cocopark,商业：居住配套型商业进入市场,住宅：住宅转向二手房市场,写字楼：顶级写字楼进入市场,商业：大型购物中心开始营业,酒店：星级酒店开始建设，如马可孛罗酒店、喜来登酒店,酒店：星级酒店市场不断丰富，如香格里拉酒店、丽兹卡尔顿酒店,房地产市场进入调整期，完善规划，形成城市中心区,居住

13、项目开发,办公项目开发,商业项目开发,初步成形,案例研究新区发展一般规律，会展中心紧随市政设施开发建设，总开发周期一般在10年以上,区域价值解析：区域价值的发展历程如何？,起始阶段,初级阶段,发展阶段,成熟阶段,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施会展中心,政府相关部门办公物业,中高档办公,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业区域级商业,新区会展区域成功开发次序,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,新区会展中心区域发展遵循新区发展的基本规律不同城市，开发力度不同，则开发周期不同一般开发节奏：基础设施建公共设施住宅写字楼大型商业中心

14、,案例研究发展规律：商业和办公物业开发一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年,空间历程,时间历程,大型公共设施建设，住宅开始全面开发,规划及市政设施建设,住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设,规划期,建设期,快速发展期,稳定繁荣期,商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能,住宅供应量曲线,写字楼供应量曲线,区域价值解析：区域价值的发展历程如何？,四新历程处于初级发展阶段，区域价值完全成熟尚需等待5年以上,2003年建立武汉新区,2003,2004年始，经过6年的开发建设，武汉新区建设取得阶段性成果：江城大道、四新大道建成通车，一批公建项目相继竣,2004,2006,200

15、6年，确定四新成为三大城市副中心之一,2006年12月，博览中心动工,2009,2009年，管理委员会正式成立,2009年10月，金地进入四新，开发“金地澜菲溪岸”,2010,2011,2010年9月，绿地进入四新开发“绿地新都会”,2010年11月，国际博览中心主展览馆封顶,2011年,金地、绿地四新项目推向市场,2011年10月，国际博览中心将举办首场博览会,起始阶段,初级阶段,区域规划,基础设施建设,房地产项目开发,2011年1月，会议中心动工,2011年10月，洲际酒店动工,2011年12月，海洋乐园和假日酒店动工,2013年5月，会议中心投入使用,2014年5月，洲际酒店投入使用,2

16、014年底，海洋乐园和假日酒店投入使用,2013 2015,2010年8月，鹦鹉洲大桥动工,2011年，杨泗港大桥建设,2014年10月，鹦鹉洲大桥通车,2015年，杨泗港大桥通车,基础建设基本完成,功能价值研究,我们是谁,区域价值研究,本体价值研究,？,价值归纳：武汉生态CBD价值演变：处于发展的初级阶段，未来城市价值将逐步兑现,将视野聚焦在四新片区范围内，既是一个充满希望的热土，也是一个供应不断放量的热点片区，未来竞争压力不容忽视,开发商 总建面（万）,金地58,绿地46,和昌14,观澜 34,卧龙 43,龙洲93,御水华城 42,锦航 5,汉阳造32,朗诗 10,学校,新城印象,江城国际

17、,金太阳 8,信息数据来源：武汉国土规划资源网,新城公司 32,博览公司 392,还建房,还建房,1,1,文化中心,2,2,青少年活动中心,3,3,剧院,4,4,图书馆,5,5,6,体育设施,6,科研教育设施,7,7,医院,8,8,8,非市属行政办公,9,9,9,市属行政办公,10,10,国际博览中心,当四新大量潜在项目入市，而现阶段无法知晓其产品策略，如何采用有效的竞争策略？回归到竞争的本源：地段！资源！,竞争力模型,市场的极大化竞争时代，复制和模仿导致产品线的高度雷同，因此单纯依托产品亮点形成突破难以落实，它从属于本体的地段和资源属性,有无强势景观资源？,地段是否强势？强势在何处？,地段评

18、价商业价值：相较于四新规划的市级商业副中心，地块及其周边的商业价值并不强势,地段商业价值衡量指标：与城市商圈的结合度（含现实、规划两种情况）,地块情况：距钟家村商圈近距白沙洲商圈近,综合评价：钟家村商圈虽定位于市级商业副中心，但其规模、影响力要弱于王家湾商圈；地块距成熟商圈有一定距离；地块距离武广商圈较近，但武广商圈作为城市级商业中心，反而对地块周边商业发展有所压制,地段评价商务价值：现阶段汉阳没有成熟的商务主脉；而地块紧邻规划中的会展商务CBD，价值较为突出,市级商业副中心,国际博览中心,四新大道“城市之脊”,江城大道城市发展轴,连通港生态生活廊道,芳草溪生态生活廊道,方岛生态景观中心,行政

19、中心,科教基地,体育中心,医疗中心,文化中心,虽然远期规划为总部基地，但现阶段从可利用的成熟价值看，博览中心是中短期片区发展的核心驱动,资源评价项目如不考虑超高层产品，则观景面受到洲际和假日酒店的制约，景观资源一般,会展展馆 34m高海洋乐园 93m高洲际酒店 98m高超高层写字楼 318m高,区域核心价值总结,功能价值研究,我们是谁,区域价值研究,本体价值研究,？,价值归纳：武汉新型生态CBD价值演变：目前处于发展的初级阶段，未来城市价值将逐步兑现,价值依托：会展商务中心价值思考：和其他会展功能如何互补？,分析范围界定以博览中心为核的周边项目分布,博览中心商住用地建筑面积约550万平米,博览

20、中心+海洋馆建筑面积约120万平米,博览中心展馆储备用地建筑面积12万平米,城中村还建房+房地产项目开发用地,文化科技馆8万平米+房地产项目开发用地,本案,功能解析博览中心：功能完备，公寓成为差异点,功能解析海洋馆：以商业和酒店为核心功能，办公和公寓产品缺失,差异化比较,差异化比较占位1：现阶段占位高端缺乏坚实的价值基础,高端占位,价值基础,稀缺性,资源稀缺？,功能稀缺？,地段稀缺？,供应稀缺？,无强势资源！,非强势地段！,供应压力大！,功能选择多！,结论：缺少价值支撑,品牌稀缺？,需引入强势品牌！,差异化比较占位2：市场现实说明，如片区供应进入尾声，可立足于供应稀缺，成就高端占位，现阶段并不

21、具备条件,深圳卓越世纪中心我是中心,差异化比较占位3：从参展客群看，中高端需求是会展客群的主流性需求,高端形象，中高端占位是项目可行的发展路径,差异化比较功能1：会展商务为片区功能核心，也是项目价值基础，但需与博览中心相关办公产品形成差异,会展商务CBD,无强势资源,原则：功能属性立足于大的片区属性，从而与其他片区项目形成区隔；结论：会展商务为项目功能核心，但需形成产品差异，公寓是很好的切入点，但要考虑市场的接受度,差异化比较功能2：从展会服务需求看，主要是布展、广告媒体、仓储等；可提供该需求的企业规模较小，中小企业居多,广州琶洲国际会展中心2008年数据,差异化比较功能3：从参展的个人需求看

22、，住宿、餐饮为基本需求，购物、旅游、娱乐为重要需求,广州琶洲国际会展中心2008年数据,差异化比较功能总结,机会点1：办公为展会服务的中小企业办公需求机会点2：住宿中高档酒店机会点2：商业餐饮、娱乐、旅游购物,差异化比较如何在特色上形成差异？,一线江景资源的极致占有；规模宏大，城市标杆；集中布局，恢弘气势；,？,差异化比较案例研究海上海融合商务办公、商业休闲等功能为一体，打破商业与办公之间的边界，促进人流互动,差异化比较案例研究海上海建筑的艺术化处理，形成较强的视觉冲击力，摆脱商务的公建化形态，营造休闲的氛围,海上讲坛、海上剧场、海上会馆三大文化艺术运营节点的规划，提升项目的价值，让商业街成为

23、一个具有生命力的场通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有环境营造值得期待的上佳休闲场所,海上讲坛,海上会所,海上剧场,元素小品,差异化比较案例研究海上海院落式设计，通过不同体量的盒子的组合，形成街区空间的趣味和变化，提升商业价值,通过三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，实现了传统商业地产形态的本质性超越。,苹果社区北区，总规模27万平米，由苹果酒店服务式公寓、蒙太奇公寓、苹果LOFT、苹果商街和苹果二十二院街组成，构筑成CBD高端物业群。主体三栋建筑苹果酒店服务式公寓、蒙太奇

24、公寓、苹果LOFT外立面主调均为黑色，独特的外飘窗设计。,苹果酒店公寓,苹果LOFT,苹果二十二院街,南区：住宅公寓,北区：苹果商区,北区：苹果二十二院街,差异化比较案例研究苹果社区集商务、公寓、院落商业于一体，串连各功能空间形成人流互动，空间场景联动营造休闲氛围,差异化比较案例研究苹果社区通过创新的独立院落环绕的建筑形态，强化空间的多变性，实现人流的有效引入，凸显活力与趣味,院落，由三十多个现代院落组成，院本身包含环绕的概念，由一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。这些院落集中再一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织

25、实现商业人流的有效引入，回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。,差异化比较案例研究苹果社区商业街区分割重组，造成起伏变化的开放式街区院落，最大化商业价值,铺铺朝街，面积在50100之间，同时又具备自由组合功能。街长约两公里，总占地约万平方米,一般商业街的尺度，都控制在812米。所以将一条主街打碎，选择合适的尺寸，进行分割，重组。造成起伏、变化，造就脉络、像毛细血管，将血液引入全身，将商铺的价值最大化。,案例总结,通过主线的设计，串联具有不同功能的空间；强化商业人群和商务人群的交互流通。,功能组织,商业街区分割重组，环绕起伏变化的开放式独立空间，形成空间的多变和街空间的伸缩

26、；不同建筑组合和空间场景的联动，最大化商业价值。,打破商办边界与休闲边界的开放空间，营造休闲的氛围；具有强烈视觉冲击的前卫建筑艺术化设计，形成街区的趣味性。,商业价值,氛围营造,差异化比较关键举措,差异方向,2,3,高端形象，中高端占位,会展商务区为项目价值基础，功能补缺为项目核心立足点,Factor 3,1,环境松散、宜人、有文化或生活趣味,区域核心价值总结,功能价值研究,我们是谁,区域价值研究,本体价值研究,？,价值归纳：武汉新型生态CBD价值演变：目前处于发展的初级阶段，未来城市价值将逐步兑现,价值依托：会展商务中心价值思考：和其他会展功能如何互补？,价值差异：中高端占位；会展商务综合体

27、；松散、人文的环境,定位前的思考：项目核心价值立意会展活力区,功能价值,客户感知,定位,功能价值梳理：高端形象，中高端占位会展商务区功能补缺者的角色环境松散、宜人，有人文或生活趣味,客户感知：环境宜人、舒适、有乐趣愿意作为会展外的休憩性空间不仅是商务的地方，也是生活的地方,在会展劳累之余，恢复并拥有活力的地方,会展央区 活力价值综合体,WHO AM I？,活力元素：时尚街区艺术酒店空中会所瀑布广场生态办公,别致的水景商业街,下沉式广场,水游休憩空间,艺术休闲酒店,空中会所,生态办公环境,分析框架,问题在哪？项目的核心问题？,是什么？我们的核心价值是什么？我们是谁？,做什么？做什么物业类型？,怎

28、么做？建筑规划？物业规模？物业设计？,研究方向之物业选取,商业性质用地,纯商业,商务办公,酒店,做哪些？（物业选取）做什么？（物业定位）做多少？（发展建议）,【做哪些】物业选取标准的构建,短期视角：现有市场支撑；中长期视角：区域发展趋势；未来市场供应,是否具备市场基础？,现金流角色：可通过快速回现平衡先期投入；优质资产角色：可通过长期持有获取可观的租金回报、以及价格增值；形象标杆角色：带动整体物业价值增值,承担何种角色？,中短期回现,长期持有,商业,写字楼,公寓,酒店,低层建筑,中高层建筑,城市综合体,持有为主,持有,可回现、可持有，逐步进行梳理,确定回现指标，进行物业选取，未被选取物业进入下

29、一环节,未选取物业是否可考虑持有？和其他持有物业的价值区别在哪？,困境是什么？能否突破？支撑！,持有为主,在中高层建筑中，是否能同时持有，如果同时持有，哪种物业为主力持有，理由是什么？,持有,思维导图,【做哪些】物业市场分析之商业,商业,酒店,写字楼,公寓,【商业格局】汉阳分布有钟家村老商圈及王家湾、沌口两大新兴商圈，其中以王家湾商圈规模、人气、辐射力最强,【商业格局】通过对汉阳商业需求容量的测算发现，汉阳区域级的商业体量已趋饱和,测算前提：人均商业面积需求,测算目的：辐射汉阳及周边地缘客群所需商业体量测算步骤：商业面积=总辐射人口*（0.70.91）如辐射汉阳区，所需体量为=58.4*（0.

30、70.91）=40.953.1万m如辐射汉阳区和经开区，所需：=79.2*（0.70.91）=55.472万m如辐射汉阳区、经开区、蔡甸区，所需：=120.3*（0.70.91）=84.2109万m,数据来源：武汉市2010年第六次全国人口普查主要数据公报,测算前提：可辐射区域及人口量,可行性：如何才能突破，形成优质资产？,背景：面向区域市场的商业供应过剩,基于市场基础，在已知商业项目供应前提下，项目是否有体量空间？,与现有商业供应，是否有业态定位形成项目突破？,【可行性】前提会展商业人流具有特殊性，应跳出区域级商业竞争，专注于城市特色商业打造,世联模型,辐射范围：全武汉市，没有地域限制举例说

31、明：武广商圈、江汉路商圈,辐射范围：与产业相关度大，与地域相关性弱举例说明：展馆商业,辐射范围：区域范围，但区域有大小之分举例说明：王家湾商圈、钟家村商圈、沌口商圈,辐射范围：社区内及社区周边举例说明：绿地新都会商业配套,会展商业从本质上看，因其吸引人流的特殊性，辐射客群将超脱区域的限制,【可行性】体量商业体量测算：会展业可拉动商业体量测算1会展可吸纳人次统计,关键参数1：2010年成都会展业参节参会人次为8100万人次,关键参数2：成都展览面积统计248100m,单位会展面积人流：326人次/武汉国际博览中心展览面积为18.5万理论计算模型：项目会展人流=单位会展面积人流*展览面积武汉项目会

32、展日均人流=326185000/365=16.5万人次/天,【可行性】体量商业体量测算：会展业可拉动商业体量测算2为满足会展的商业需求，需11.55万m商业体量,根据本案周边各商业类型的租金及平均扣点，计算得出2010年本项目各类商业的坪效：计算公式为：日租金*365天/12个月/平均扣点 每月坪效根据2010年各业态平均扣点，本项目平均扣点取10%。,数据来源：2010年武汉统计年鉴,2009年武汉主要百货坪效值,备注1：扣点-指商场的营业抽成备注2：坪效值-是拿来计算商场经营效益的指标,指的是每坪的面积可以产出多少营业额,租金情况：以成都世纪城会展中心为参考：商业租金为40-70元/平米*

33、月，取50元/会展业拉动的人均消费为300-400元，取350元/,数据来源：武汉商业局、市场调研、南国置业（002305）2010年报,会展业(地铁)商业需求=潜在消费人口*人均消费/预测坪效值=165000*350/500=115500,【可行性】体量商业体量测算：博览中心的配套居住区、商务区可拉动商业体量测算：18.2-23.7万m商业体量,测算前提：人均商业面积需求,武汉国际博览中心房地产住宅开发面积为550万平米，按人均30平米测算，博览圈内的居住人口为18万人；总部经济区97万平米，按人均办公面积12平米测算，博览圈内的办公人口为8万人。,测算基数：26万人,商业体量为：18.2-

34、23.66万m,【可行性】体量商业体量测算：需考虑交通体系完备后，对外辐射性加强，另增加商业体量16万方,一级商圈（核心商圈）：辐射半径1公里左右，顾客占该商铺总顾客的5065%该商圈的顾客在人口中占的密度最高，与其他商店的商圈很少重叠,二级商圈（次核心商圈）：辐射半径12公里，顾客占该商铺总顾客的1525%一般日用消费品很难辐射到这一范围，关键取决于经营业态,三级商圈（边缘商圈）：辐射半径4公里，顾客占该商铺总顾客的510%一般而言，仅有大型百货、专卖店具有这样的辐射能力,区域可支撑商业体量=辐射人口数量 人均消费性支出/整体商业坪效,一级辐射人口为42.5万人二、三级辐射占总辐射比例的35

35、%，约22.9万人外围辐射商业建筑面积=229000*350/500=160300m,商业体量测算：共计商业体量45-51万m,【可行性】体量案例研究：会展CBD区，紧靠会展中心的商业体量约为35-60万,成都世纪城新国际会展中心,【可行性】体量博览中心周边可供应商业体量约为34万方,基于人口辐射的需求测算：约为45-51万m;会展CBD区域商业供应的案例研究：约为35-60万,观点1：现有规划体量尚未完全满足区域内（博览中心周边）商业总体量需求；观点2：从规划商业设施的入市时机看，2011-13年处于商业空白期，有先入机会,数据来源：武汉国际博览中心项目介绍20101027,【可行性】业态从

36、消费需求看，餐饮、服饰、娱乐消费始终是居民消费的业态主力,2006年2009年汉阳区城市居民家庭平均每人每月消费支出,服饰消费：据统计汉阳区家庭每月在服饰上的支出主要集中在750元以下，其中350-500元之间所占比例最高，半数以上的家庭每月会在购买服饰上消费3次以上餐饮消费：35%的家庭每月外出就餐消费在320-450元，21.8%的家庭每月外出就餐消费在250-300元。娱乐消费：28.9%的家庭平均每周外出参与娱乐活动2-5次，18.8%的被访者5次以上。,【可行性】业态从客户访谈中反映，区域内商业不能满足中高端客户需求，导致中高端消费大量外溢,一般去哪里逛街？汉口的万达广场对王家湾的印

37、象？对王家湾的印象是比较土，卖的东西更适合中老年人。要么就是档次不够，要么就是像大洋那样，把商场不好的货拿到汉阳销售，还没有折扣。根本无法和汉口的大洋相比。如果在摩尔城附近开发一个综合体项目，会去逛吗？要看那里东西好不好了，具体商场是什么样的。开发区这边的人气怎么样？消费能力？人很多，好几个大型的企业。但是有钱的都有车，不受距离限制了。,客户访谈一：肖小姐（年龄在25岁左右，沌口开发区白领）,如果买衣服一般都去武广新世界，逛超市的话会选择王家湾的家乐福，反正有车，逛街也不会在乎那么点时间，主要考虑档次、购物环境和停车问题，车停进去后出不来了，那就麻烦了。,客户访谈二：赵女士（年龄在35岁左右，

38、开发区中层管理者）,【可行性】业态汉阳成熟商业业态中，中高端餐饮及休闲娱乐业态体量占比小，形成可突破空间,香港11个典型购物中心业态比例,大洋百货：餐饮占比3%，无休闲娱乐业态；汉商21世纪：餐饮占比7%，休闲娱乐占比1%；香港典型业态占比：美食占比24.7%，休闲娱乐占比10.90%,【可行性】业态博览中心1期商业业态研判服务于博览中心的配套型商业，以餐饮为核心业态,成都世纪城国际会展中心,“一期展馆零售商业面积约5万m”信息来源：武汉国际博览中心项目介绍,武汉博览中心,假设：开发思路具有延续性,天鹅湖畔,湖畔玻璃景房：商业体量：4万m商业业态：高端美食、休闲餐饮建筑形式：3层独栋商业,【可

39、行性】业态海洋馆商业业态研判与海洋馆联系紧密，在业态定位上主打美食餐饮、休闲娱乐、旅游购物,商业规模：13万m商业业态：商业主力店、精品店、电影城、特色餐饮、真冰场等商业特色：水文化主题建筑形式：大型室内集中商业,【可行性】业态海洋馆商业业态研判借鉴成都会展的操作案例经验，“一站式购物”可能成为其发展方向,时尚天堂街区,成都世纪城国际会展中心,建筑面积：约13万平方米；建筑层数：三层，局部为四层；建筑风格：后现代主义风格；商业定位：一站式娱乐、购物、休闲、餐饮、消费商业中心涵盖业态：时尚品牌服饰、中型超市、主力店百货、中外特色美食、酒吧、音像图书、家具、家居、展览配套、数码产品、居家生活配套、

40、休闲、电玩等,亮点：3万余m的美嘉森奥特莱斯品牌直销广场,【可行性】业态洲际酒店商业业态研判从掌握信息看，主打高端消费,“餐饮、商业、娱乐配套齐全”信息来源：武汉国际博览中心项目介绍,商业规模：6万m商业业态：餐饮、商业、娱乐配套齐全建筑形式：大型室内集中商业,洲际酒店1至4层连通作为裙楼，布置酒店共享式四季大堂、独立商业和酒店配属餐饮娱乐用房，假日酒店南面与洲际酒店地面14层相通 信息来源：“武汉城投网站”,【可行性】业态案例借鉴1：休闲天堂街区中高端占位，美食、休闲娱乐、生活配套型业态为主打，形成差异,项目名称：休闲天堂街区 商业规模：13万m建筑形式：2-3层建筑底商及独立商业区域商业定

41、位：集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的综合性商业集散中心商业业态：广式茶餐厅、特色菜、咖啡、茶楼、中型超市、美容美发、网吧、药店、专卖店、干洗店、房产销售中心、房屋中介等消费客群：方便天鹅湖花园的住户和周边软件园区域、成达大厦的办公人群。,13万m，一站式购物,13万m，美食休闲生活型,4万m，高端配套餐饮,2万m，建筑特色,【可行性】业态案例借鉴2：深圳COCOPARK餐饮、休闲娱乐为主导业态，占比51%,park,深圳会展中心,深圳花了一年多的时间也没能让我喜欢上它，而我喜欢上这个地方却只是一个下午的时间。常常有意识无意识地就逛到了COCOPARK，自己去了，朋友来了也一起去了，反正里面总有

42、些有意思的东西。一个卖些创意小玩意的市集、一场摄影小展览、一场明星新片的小发布会，常常流连忘返便是半日时光。,客户评价,【可行性】业态案例借鉴2：深圳COCOPARK公园版、情景式、休闲至上可形成差异性的消费体验,COCOPARK有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。,6000的下沉式露天广场,开放式的设计,公园式的购物中心,阳光内街,公园式的购物中心,【可行性】结论商业是项目重要的物业之一，建议持有,价格实现：商业具有极大的升值空间,除满足会展人群需求外，同时

43、可满足周边居住商业配套,业态定位可差异化，突出消费的体验性，打造风情、松散的消费方式,【做哪些】物业市场分析之酒店,商业,酒店,写字楼,公寓,【可行性】分析思路,持有,高星级酒店,经济型酒店,精品酒店,成本,收益,经营现状,未来供应,未来需求,形象,衡量指标：,【可行性】经济型酒店投入成本低，回收周期短；但形象上对项目价值感没有提升，建议不做重点考虑,在市场实际运作过程中，也可将公寓产品改装成经济型酒店，不需要另行专门为之投入,【可行性】高星级酒店汉阳现阶段只有一家四星级酒店，市场供应有限，具有后发优势,【可行性】高星级酒店汉阳酒店市场大跨步进入5星时代：未来有8家5星酒店入市，1家4星酒店，

44、竞争压力凸显,【可行性】高星级酒店即使是成熟会展区域的高星级酒店，其入住率也难以达到满意的水平，导致回收期拉长,07年成都会展产值11亿元，08年产值13.5亿元，而世纪城假日酒店的入住率在高星级酒店中排名靠后。说明在非成熟区域，即使依靠会展强势拉动，对酒店入住率依然有较大影响,【可行性】精品酒店相较于五星级酒店较低的投入产出比，精品酒店有比较性优势；是一种新型特质酒店产品,成本,收益,经营现状,未来供应,未来需求,形象,五星级精品低星级or经济型,五星级精品低星级or经济型,无供应,从目前已知情况看，无供应,主打对设计感有偏好的客群,餐厅,米兰 Boscolo Exedra Milano 集

45、时尚、艺术和设计于一体,酒店面积为15000平米，有154个房间，其中84个高级客房，52个豪华客房，8个中等套房，和7个普通套房，以及3个总统套房及相关配套设施。从建筑元素到家具和涂漆，整个设计是创新与传统的完美结合。,案,例,大厅,Spa馆,客房,会议中心,【做哪些】物业市场分析之写字楼,商业,酒店,写字楼,公寓,【可行性】价格武汉写字楼长期低位运行，与住宅一直呈现价格倒挂，盈利空间有限,纯写字楼均价7000-7500元/平，面积在86-400平,公寓45-88平米，均价8000-8500元/平,王+one,顶琇广场,写字楼的投资前景主要看开发商背景和招租情况，如楼宇内是否有世界500强或

46、其他知名企业入驻，大企业的示范作用是写字楼出租率的重要保障。一般性的写字楼很容易受到主干道旁一般商住楼的冲击。戴德梁行武汉分公司刘女士,数据来源：武汉世联数据平台数据节点：2010年12月,【可行性】去化武汉写字楼去化速度一般，难以担当产品去化主力的重任,东合中心（武汉经济技术开发区）,浦发银行大厦（新华路与江汉北路交汇处）,销售情况：2008年6月开盘以来，总共销售去化70套，面积约为3.2万方，月均去化量为3套左右，0.13万方/月，去化周期为两年多，销售速度比较缓慢。,销售情况：2007年10月开盘以来，总共销售去化74套，面积约为2.7万方，月均去化量为2.5套左右，0.08万方/月，

47、去化周期为三年，目前在售产品为写字楼配套商业。,数据来源：武汉世联数据平台数据节点：2010年12月,【可行性】租金武汉写字楼租金均价在44元（含商住楼），远低于国内一线城市的水平；约相当于一线城市的1/3,数据来源：武汉世联数据平台数据节点：2010年12月,【可行性】供应通过盘点，合计约272万方优质写字楼（甲乙级）将推向武汉市场，对产品回现形成巨大压力,汉口,一环线,二环线,三环线,长江,沙湖,东湖,建设大道,航空路,光谷,中南路,汉阳,武昌,1,2,10,3,4,33,19,22,11,12,20,5,6,34,37,38,39,40,民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国

48、际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城船舶大厦恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼,21.晋申国际商务中心22.世茂锦绣长江主楼23.国际博览中心III期24.中国华侨大厦25.汉商21世纪写字楼26.武汉经开万达广场27.合众总部大厦28.积玉桥万达广场29.武汉国际金融城30.长城建设中北路项目31.东湖CBD32.海山金谷33.武汉保利文化广场34.兴业银行大厦35.天融国际大厦36.光谷金融艺术中心37.光谷新世界中心38.光谷世界城主楼39.光谷金融港（一期）40

49、.光谷E城,13,14,17,15,18,21,24,25,27,28,36,35,31,7,9,8,32,30,29,23,16,26,【可行性】案例背景：成都世纪城会展中心运营6年后，片区进入写字楼产品的密集供应期,世纪城会展中心,高新阳光小区,建发天府鹭洲,华润凤凰城,都城雅颂居,保利心语花园,世豪广场,华府西苑,中海兰庭,市政公园,复地雍湖湾,复地国际,高尔主题公园,金融后台服务中心银行保险,天府软件园,中国水电大厦,凯旋广场,航兴国际广场,新希望国际,正成项目,蜀都中心,中信广场,福年广场,希尔顿广场,保利国际广场,香年广场,地铁0cc大厦,【可行性】案例价格对比：与公寓价格相比，相

50、较于写字楼的投入，其价格实现并未表现出明显的比较优势,【做哪些】物业市场分析之公寓,商业,酒店,写字楼,公寓,【可行性】去化武汉公寓供应量较少，市场空缺，去化周期较短，消化速度快,数据来源：武汉世联数据平台,【可行性】去化王+one主推4485m公寓，凭借王家湾地段及总价优势快速吸纳客户,销售情况：项目第一次开盘销售约100套，第二次开盘销售约50套，平均每月消化15套左右，目前已清盘,案例借鉴：随着区域成熟，物业价格表现：商业写字楼住宅；而且从绝对值看，商业贡献居于首位,从市场角度看，各物业对项目不同需求的贡献度,商业：对于物业价值提升贡献较大，能够提升整个项目的品质感。写字楼：可提升物业整