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1、金玉山集团开发部,南京夫子庙、杭州河坊街调研报告,【南京夫子庙秦淮河旅游区】,1/19,大门,老街大门,天下文枢,副街,副街,副街,副街大门,主街,桥,桥,桥,广场,牌坊,【PART1.1：重要节点之布置】,大照壁,亲水码头,2/19,【PART1.2：重要节点之图片、数据】,大门,老街大门,天下文枢,大照壁,副街,徽式建筑,主街,桥,广场,牌坊,牌坊：“夫子庙”牌坊10.8（主）、2.4*2（檐下），全长18.6米；“天下文枢”坊6.2（主）、2*2（檐下），全长12.2米；广场：灯会广场45*71.4=3213平米，设公共茶座18桌*4座，同时容纳72人，观光车7座*10元/人次，人力黄包
2、车；大观园小广场26.4*22=580.8平米，设古装戏服拍照20元/人次，尊经阁票价35（白天）、40（晚上），江南贡院20元/人；街道：主街街宽12.6米、全长460米；副主街街宽10.2米；大观园内街宽4.2米；桥：4.2m+0.9*2=6米宽、24m长；设灯柱，柱距4m，桥与桥相距240m；游艇码头：游船票价60元（白天）、80元（晚上）；砖墙照壁：全长110米，高20米，是全国照壁之最；,3/19,【PART2.1：业态之规划】,旅游用品及工艺品,业态统计：服装鞋帽、餐饮、旅游用品、工艺品、特产、教育、模型玩具、酒店、金融、干货炒货、绸缎布料、珠宝首饰、小饰品、茶叶、咖啡茶座、码头游
3、艇、电玩、美容SPA、冷饮、便利店、玉器、古玩字画等，共22个业态；,4/19,小吃推车摊：共38家，其中固定推车10个，摊位28个，集中于步行街街头、夫子庙入门处；单个摊位开间2.5米、进深2米，面积为5平米；推车开间2米、进深1.5米，面积3平米；分10+28两侧分布，其中“油炸臭豆腐、鸭血粉丝、梅花糕”等本地小吃10个，“基隆烧烤、鱿鱼丸、美容餐”等台湾小吃28个；秉承“幸福秦淮、吉祥台湾”的口号，每年举办一次“海峡两岸小吃节”；冷饮快餐店：共12家，其中“金汉斯自助餐、永和大王”等中式快餐4家，“肯德基、麦当劳、必胜客、哈根达斯”等西式快餐8家，集中于步行街街头、街中处；2+1层，1-
4、2层经营、3层住宿仓库，一层单铺开间3米、进深6-10米，以3-5间、单层面积75-400平米不等；本地特色店：共13家，集中于本地特色餐饮一条街，代表店有“金陵春、豪享来、贵宾楼、媚香楼、秦淮人家”等；3层连体独立建筑，1-2层经营、3层住宿仓库，单店面积300-800平米不等；露天咖啡店：共1家，位于亲水码头，设咖啡茶座13桌*4座，可同时容纳52人；地下小吃城：以本地小吃为主，共9个摊位，6*4座+22*6座共28桌，可同时容纳156人，与本地特色店相得益彰；1、引进台湾、澳门、香港或国外小吃，与本地小吃融合，举办“两岸或海外美食节”，聚集人气及影响力；2、在不同地理节点设置中/西式快餐
5、店；3、参考“百丽广场地下美食城”，设置地下小吃城，以上班族、学生、消费者等客群为主；,针对项目的思考,【PART2.2：业态之餐饮】,5/19,小吃摊位,特色餐饮,小吃城,【PART2.2：业态之餐饮】,6/19,品牌主力店：共47家，集中于步行街两侧，以国内品牌为主，代表品牌有“美邦、森马、以纯、真维斯、安踏”等；1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，单铺开间3米、进深10-30米不等，面积为75-150平米不等；地下服装城：位于夫子庙入门侧地下一层，共300个摊位，每个摊位5-10平米不等，以服装鞋帽、小饰品等散货为主；地下平价商场：位于副街街口地下一层，共100个摊位，以散货和二三线品
6、牌零售为主；“卓冉-奥莱”：共1家，类似于“奥特莱斯”，位于副街街头，共3层、1500平米，以名品折扣为主；1、引进“名品折扣店”，与项目南侧“兰田步行街、女人街、温州街”散货市场差异化经营；2、减少品牌专卖店，规避与新华路、解放路品牌专卖店及人民广场地下平价卖场同质化竞争；,针对项目的思考,【PART2.3：业态之服装鞋帽】,7/19,大观园工艺品市场：共80家，集中在“民间艺术大观园”内，业态包括：雨花石、玉器、云锦、模型玩具、工艺品、茶具、锦缎布料、古玩字画、木雕、古装服饰等；1+1层，1层经营、2层住宿仓库，单铺开间2-3米、进深3-8米，面积为10-100平米不等；俄罗斯商品城：位于
7、“民间艺术大观园”中部，共9个货廊，以俄罗斯玩具、手工工艺品、锡矿石工艺品、伏特加酒、格瓦斯饮料、皮具等为主；1+1层，1层经营、2层住宿仓库，开间3*4=12米、进深25米，面积为300平米；“藏宝西纳”藏饰：位于副街街头，共12个货廊，每个1*6米，以西藏/云南特产、工艺品、木雕、奇石、玉器、木偶玩具等为主；1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，开间3*3=9米、进深30米，面积270平米；旅游用品主力店：位于秦淮河畔-得月台处，共11家，1+2层，1层经营、2-3层住宿仓库，以旅游用品、纪念品等为主；1、由于临沂本地特产较少的限制，建议引进具有境外、少数民族等异域风情的产品，打造“俄罗斯
8、商品城、商品街”类似业态，与本地传统工艺品、特产相得益彰，共同支撑市场需求；2、吸收本地工艺品、柳编、剪纸、印染、古玩字画等具代表性产品，打造临沂首家专业“工艺名品聚集地”，并举办现场制作柳编、剪纸、印染、书画等“手工工艺文化节”，传承非物质文化，烘托项目文化气质；3、由于预期游客数量较少的限制，建议减少旅游用品主力店数量，可以以“户外用品”代替；4、吸引部分手工艺人到项目现场打制工艺品、饰品，以聚集人气；,【PART2.4：业态之工艺品及旅游用品】,针对项目的思考,8/19,【PART2.4：业态之工艺品及旅游用品】,9/19,【PART2.5：业态之其他业态部分】,电玩城：共2家；大门门头
9、一家，位于三层，共1000平米，“民间艺术大观园”中部一家，一层，共500平米，其中包括跳舞机、捕鱼机、投篮机等机器；快捷酒店：5家连锁（如家2家、莫泰168、汉庭、都市连锁）、本地客栈数家；金融：南京银行一家、工商、恒丰银行24小时ATM自助取款机两处；游艇码头：位于秦淮河畔，设观光游艇12艘，票价白天60元/位、晚上80元/位，可容纳游客30人；咖啡茶座一处，13桌*4座，可同时容纳52人；,10/19,【杭州西溪国家湿地公园】,11/19,河渚街是西溪湿地民俗文化和传统特产的集中展示地。业态：茶馆、伞铺、土特产、餐饮（本地特色餐饮、风味小吃）、酿酒坊、豆腐坊、锦缎丝绸、染布坊、工艺礼品及
10、旅游纪念品、手工炒茶坊、扇子店、麦芽糖店、龙舟展示馆、皮影戏店、手工竹编店、刺绣馆、摄影展馆、干货炒货、便利商店等，共19种业态；商铺类型：2层连体商铺，单铺开间3米、进深6-10米不等，特色餐饮以单体店形式居多；街宽：主街街宽14米，副街街宽3米；游船：定额载30人，加司机、导游共设32座，设电子语音播报系统；蒋家庄慢生活区是西溪湿地公园酒吧、简餐聚集地。业态类型主要以餐饮、酒吧、咖啡茶座、为主，其中包括：咖啡茶座、酒楼、日本料理、西式简餐、酒吧pub、南美烤肉等；街头地上停车，停车位共计25个；1、返璞归真，以现场手工艺、酿酒、豆腐、糖类、刺绣等增加项目的人文气息；2、设置“老临沂展馆”，
11、用图片、文物等讲述临沂的发展、文化等，彰显项目的社会责任感及影响力；,针对项目的思考,【河渚街、蒋家庄】,12/19,【杭州河坊街】,13/19,南宋御街是南宋皇帝朝拜祖宗时的专用道路，步行街。商铺类型：2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-18米不等；街道：街宽16米，全长4185米；牌坊：共设4个相同牌坊，8米（主）、2.5米*2（檐下），全长26米，屋檐上方分别是“止于至善、霓裳羽衣、天机云锦、执中致和”横批；推车摊：设有5个推车摊位，长2米、宽1.5米；高银街是杭州著名的美食街，为机动车道。街上散布着川、鲁、闽、粤、浙以及素菜、海鲜、快餐、日式铁板烧等各种菜系和风味餐馆计30余家，期间散
12、落着药店、银行、茶铺、特产店、便利商店、小吃外卖店等。商铺类型：与河坊街背靠背2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-12米不等；街道：街宽16米；河坊街体现了清末民初风貌，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性，为步行街。商铺类型：与高银街背靠背2层连体商铺，单铺开间3米、进深8-12米不等；街道：街宽13米，全长1800米；货廊：街中共设28个货廊，面积为2*2.5米=5平米；临街摊位16个，面积为2*1.5米=3平米；街头设43个入街货廊，面积为2*2.5米=5平米；停车：集中地只有在“吴山花鸟城”楼底有60个停车位；业态：
13、花鸟工艺品城（街头）、冒险屋（怪宅）、餐饮、冷饮、手工糖果屋、咖啡茶座、打包游戏摊、手工炒茶茶铺、茶道馆、土特产、药店、饰品、丝绸锦缎、天堂伞、服装箱包、尼泊尔工艺品街等，共16个业态，以复古、手工、人文、表演为特色；,【简述及业态】,14/19,【重要节点图片】,15/19,【重要节点之描述】,鼓楼：全长33米。,3m,8m,3m,美食街大门：全长17米。,16/19,南宋御街牌坊：全长26米。,吴山广场在建大门：全长28米。,【项目建议】,17/19,建筑建议：1、参考南京夫子庙、杭州河坊街建筑，增加屋顶、墙面改造，减少住宅拆迁；2、街道设计参考河坊街，增加街中货廊，街道不宜过宽；文化建议
14、：1、兼容杭州河坊街与宋城的优势，使古代文化、现代商贸、演艺演出三方面完美结合；2、深入挖掘“书法文化、王羲之所在的晋朝文化、佛学文化、儒家文化、道家文化、沂蒙红色文化、西方天主文化”等，多方文化齐聚、各国文明融合；3、聘请文化大师，做足前期文化定位工作；业态建议：1、引进台湾、澳门、香港或国外小吃，与本地小吃融合，举办“两岸或海外美食节”，聚集人气及影响力；2、在不同地理节点设置中/西式快餐店、冷饮店，使人群能坐下来，人群动静结合；3、参考“百丽广场地下美食城”，设置地下小吃城，以上班族、学生、消费者等客群为主；4、引进“名品折扣店”，与项目南侧“兰田步行街、女人街、温州街”散货市场形成差异
15、化经营；5、减少品牌专卖店，规避与新华路、解放路品牌专卖店及人民广场地下平价卖场同质化竞争；6、由于临沂本地特产较少的限制，建议引进具有境外、少数民族等异域风情的产品，打造“俄罗斯、尼泊尔商品城、商品街”类似业态，与本地传统工艺品、特产相得益彰，共同支撑市场需求；7、吸收本地工艺品、柳编、剪纸、印染、古玩字画等具代表性产品，打造临沂首家专业“工艺名品聚集地”，并举办现场制作柳编、剪纸、印染、书画等“手工工艺文化节”，传承非物质文明，烘托项目文化气质；8、由于预期游客数量较少的限制，建议减少旅游用品主力店数量，可以以“户外用品”代替；9、吸引部分手工艺人、书法家、画家到项目现场打制工艺品、饰品、书法、绘画，以聚集人气；10、返璞归真，以现场手工艺、酿酒、豆腐、糖类、刺绣等增加项目的人文气息；11、设置“老临沂展馆”，用图片、文物等讲述临沂的发展历程、城市文明，彰显项目的社会责任感及影响力；,【项目建议】,18/19,
