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1、新蔡县神华世际广场商业项目营销策划提案,PART1 项目与城市属性研究,PART2 项目开发目标研究,PART3 项目面临问题研究,PART4 整体商业业态分析,PART5 竞争市场分析,PART6 项目业态布局研究,PART7 项目整体定位,PART8 项目推广思路,PART9 项目销售思路,PART10 项目招商思路,前言,神华世际广场是新蔡第一个真正意义上的城市综合体，究其本质而言，不仅仅是一个项目的名称，亦不仅仅代表本项目与它旗下的各个子业态，它所代表的是一种全新的城市形态和生活方式。它的出现，就相当于王府井百货至于北京王府井大街，百联世贸之于上海南京路的意义，它不仅仅是一个城市综合体
2、项目的名称，也不仅仅是一个地标，而是在人们的脑海中已经抽象出来，成为一个品牌的概念，成为一面旗帜成为一个城市的标签。,前言,“一座城市一个中心一面旗帜”,前言,打造新蔡首席时尚生活体验式购物中心,为新蔡优雅及高品质生活的倡导者、引领者。营造随意舒适的个性空间，创造多选择、高标准的商业物业；塑造新蔡时尚生活的地标。,关键点一：如何合理有效地解决与核心成熟商圈之间的关系？,商业双刃剑，带来人流也带来竞争。项目应该充分考虑人流和竞争，形成自身特色主题，吸引消费。,城北区,老城区,城西新区,产业园区,关键点二：从特色角度出发，甄选初步定为方向，构建核心竞争力,各主要商业实体的分布于规模，市场空间,品牌
3、档次的拓展意愿与布点关乎本案可实现商业定位设计空间,研究整体市场和竞争对手功能、档次、客群等形成有自身竞争力的定位方案,关键点三：从个性和领先角度来看。重点在优化业态组合，平衡多方利益,各方认可、效益可观的定位策略,消费者、经营者是商业地产项目落地变化的必要元素，是寻求价值最大化的前提。,关键点四：从品质形象特色化要求我们的产品更符合业态需求，更具功能完善,打造项目自身的优越条件，赋予项目特色主题，达到对商业品质及形象塑造的目的,品质 特色 形象,本项目应充分考虑物业结构，创造良好的运营条件，通过特色化目的性的商业主题导入来提升项目的商也吸引力，打造具备高尚品质、良好形象、深入人心的商业新标杆
4、,PART1 项目与城市属性研究,项目与城市属性研究分析项目与区域属性研究分析,项目与城市关系,项目与城市属性界定城市发展,从城市角度，新蔡迎来快速发展期，而新城门户价值彰显，老城价值需要重塑，对项目而言，在发展期占据市场领先地位，是奠定后期发展的最好选择,外部驱动,内在支撑,并入省直管县政策支持工业化城市化进程推动磁铁矿探明推动经济发展城市功能基础设施拓延,中原经济区规划发展加快黄淮四市发展借势沿海地区产业转移粮食产地核心区建设发展,城市向西，聚焦新城,规划7.2万方新城市新蔡,城市向西进程加速,实施新城带动战略,加快新城区基础配套建设,引导产业园区产业集群建设,新蔡城市发展迎来较好的市场机
5、遇，城市空间价值着重于城市新城,项目与城市关系,项目与城市属性界定板块竞争,从板块角度，新城占据高地直面而来，老城后发优势不明显，为避免后期竞争压力加大，短期内快速建立区域价值，赢得市场机会显得尤为重要。,项目与城市关系,项目与城市属性界定物业类型,从物业角度，本案区域价值依次为商业空间释放较大、其次为办公公寓配套相应提升、居住价值上幅有限；选择商业为项目核心驱动，对于赢得市场机会和效益的首要选择，形成知名度及片区开发,项目与城市关系,项目与城市属性界定经济基础,从经济角度，3年后预期人均GDP约3000美元，城镇化率45%以上，商业形态将出现多元多中心化，抓住3年飞跃期，就抓住了新蔡商业市场
6、的核心位置。,受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，整个城市消费规模和消费档次面临升级的需求，商业地产规模进入放量提升阶段,繁华记忆、留下产业地缘情节，归属感述求,给漂泊留后路抓住节假日,项目与城市关系,项目与城市属性界定客户特征,从客户角度，新蔡城区分流、进城客户以及在外回归客户是置业投资的主要类型。客户规模有限的特征也要求我们快速消化，避免战线过长。,有钱不知道怎么花，借不信、存利薄，主动下乡，影响到终端,中心城区人口分流；原有城市空间落后，城市外部拓展与延伸，许多人开始走出老城区，到新兴热点区域投资置业；示例：整体改善需求群体到新区、滨河等置业。,进入城市安家落户：这些人原属周
7、边乡镇的本土人，而在其后的结婚生育、将工作与生活搬入新蔡城区从此融入城市；示例：很多乡镇的富裕人群来城市投资商铺、住宅等。,在外地工作回归故里：约30万人在外工作，他们在新蔡有亲朋，他们离人不离家，返乡置业光宗耀祖示例：大量在江浙、广东、上海外出工作人口，他们具有一定的财富基础，他们的家仍在新蔡。,城区置业投资需求特征,项目与城市关系,项目与城市属性界定界定小结,从四个角度来看，我们项目以商业为核心，要求快速成型，缩短战线,PART2 项目开发目标研究,项目整体目标分析项目目标达成分析,项目开发目标,项目开发目标界定开发目标,开发目标,目标一,目标二,目标三,开发目标,项目开发目标,项目开发目
8、标界定物业选型,选择物业,在以商业为核心驱动模式下，本项目区域商业氛围上升，具备良好的区位条件，使得商业、酒店、办公公寓符合业态推动阶梯式开发。,项目开发目标,项目开发目标界定价值发掘,物业考量,项目成熟度不高,城市发展的核心区域,主干沿线旁，交通便捷,未来设施先进的商业社区,未来功能完善的核心商圈,现状 未来,项目目前区域成熟度不高，但位于城市发展核心，给未来商业配备酒店物业，推动区域功能完善,随着城西品质居住环境上升，对商业配套的需求日渐加大，商业空间发展带来契机，推动城市商业能效进一步加大，功能进一步完善,随着周边的成熟度越来越高，商住办公需求日益加大，商住两用功能与商业功能形成互补，提
9、升整体档次,商业先行 带动全局,商业先行推出，迅速提升项目知名度，催熟区域板块，为项目核心竞争优势。,项目处于未来核心，即将形成成熟商业环境，招商具备一定基础，推动未来城市商业导向,商业规模较大，酒店设施、商住办公完善；商业环境体现，整体价值得到客户认同,商业核心提升酒店完善功能商务办公价值放大,项目开发目标,项目开发目标界定达成策略,通过市场可知，推动项目核心商业租售先行。完成投资保障，将酒店和商住办公物业置后，在不做分期开发的前提下，结合经济指标，可适当的分时序推出各类产品，由此实现杠杆效益。,功能完善+购物环境+业态丰富=商业人流,通过核心商业设施的打造，形成良好的商业环境和氛围、人流、
10、增强项目知名度。通过租售比例设置保证投资和运营,酒店设施+商住配套,商业以及形成一定的人流支撑酒店和商务办公功能实现品质价值销售价值得以体现，完成收益提高。,商业+酒店+商务办公整体配套和设施完善。相关配套服务需求具备一定空间配套设施完善的条件下，配套服务商业价值体现,配套商业,结合指标分析，分步骤逐步确定,项目开发目标,项目开发目标界定目标小结,开发目标,商业与酒店、商务办公物业类型复合开发,商业租售先行保障投资，酒店商务等待提高收益,商业提升能效、酒店商务完善功能，综合价值提升,目标分析,PART3 项目面临问题研究,项目优劣势状况分析项目战略要点分析,项目面临问题,项目优劣势分析商业能级
11、,商业能效提升空间和交通导入条件较好，但也面临着消费人口目前对项目的支撑度、中高消费人口欠缺及公共交通的引导。,商业消费客群资源：目前新蔡城镇人口不足15万，且集中于老城区，距离周边乡镇都有一定距离，吸聚能力有限。新城区虽然在建楼盘不少，短时间内不能形成气候。工业路附近企业虽然较多，但支撑中高档消费市场能效有限。,商业区位交通属性：项目位于城区东西主干道人民路旁，距南北主干道开元大道200米，新老两个汽车站都位于人民路，但城市区域内公共交通欠缺，客流引导效能较低。,商业消费竞争环境：新蔡商贸路沿线是老城区原有商圈，现今老城区改造，百家福升级提升、在售的仁义财富广场、占据老城区天然形成商圈的优势
12、，截留老城区消费人群。,项目面临问题,项目优劣势分析客户通路,结合客源的来源通路等条件分析，县城和乡镇客户目前依旧集中在老城区，外在人气有一定时间节点的限制，未来新城区楼盘项目及周边工业企业的集中是本案首要客源通路。,客源通路一,客源通路二,客源通路三,客源通路四,通路1：新蔡私营业主，公务员等高收入人群,通路2：县城个体工商户，普通企业事业单位等客户,通路3：来自周边乡镇进城客户,通路4：在外工作返乡客群,项目面临问题,项目优劣势分析资源价值,结合目前项目未来区域特点及现有道路交通优势，树立起区域品牌，建立特色消费、引导消费习惯，扩展项目客户群体，拉升资源优劣的长短板。,商业6分,区位8分,
13、资源7分,交通7分,从商业价值判断角度而言，本项目在规划招商初期以专业家电卖场、儿童主题卖场、家居卖场等目的性消费来引导人群、加大餐饮、娱乐配比提升商业氛围。树立商业消费标杆。依托区位优势，配以交通、配套条件，将辐射范围扩散至更为广泛的消费群体与区域。,项目面临问题,项目优劣势分析战略选择,SO增长性战略,WO扭转型战略,ST多元化战略,WT防御性战略,项目面临问题,项目优劣势分析要点提炼,要点一：通过各种方法提高商业附加值,区别于市场一站式概念的泛滥,项目面临问题,项目优劣势分析要点提炼,要点二：他山之石、可以攻玉 创造辐射整个城市的商业影响力,利用城市改造的契机，整合重铸新蔡商圈,PART
14、4 整体商业业态分析,新蔡商业业态分析业态分析总结,商业业态分析,新蔡商业业态分析整体业态,“零售独大，功能单一”是新蔡商业整体业态的显著特征，餐饮单店面积较低,缺乏规模品质性，休闲娱乐业态落后，整体商业的聚众功能缺失,由市场报告可以得知,新蔡县主要以超市卖场+商业街为主的商业形态,以零售为主普遍缺乏业态组合。虽然餐饮有一定市场表现,但缺乏规模性特色性餐饮,单体面积偏小,娱乐休闲业态缺失严重.功能单一,缺乏商业凝聚作用。,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态,服装，超市卖场，家具建材是新蔡零售业态最突出的部分，食品和孕童,家电,数码与黄金珠宝紧随其后.作为新蔡零售商业的核心优势，对于我们业态
15、布局具有极大的借鉴意义。,由市场报告可以得知,服装内衣是新蔡各大商业街和卖场的主营业态,我们项目比邻新城区，周边楼盘众多，选择建材、家具、家电可以作为主要业态选择，同时食品、孕婴童消费也是主要考虑的业态。,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态服饰类,服装作为新蔡最显著的商业业态，项目可以以中高端定位为切入点,”品牌,质量,环境,体验”迎合品牌店的形象要求和消费者对服装装品牌与质量的要求,快速形成知名度,服装经营面积约1.5万方，市场空间继续扩大，档次需求逐渐提高.,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态服饰类,作为重要的大额零售商业业态，新蔡家电市场代理品牌分散,对于本项目来讲,可以形成家电
16、市场,引进苏宁或国美等家电品牌,集中大小家电品种,成为城乡家电购物首选市场。,经营面积0.3万方，市场空间继续扩大，品类逐渐丰富,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态皮鞋箱包类,鞋皮箱包业态表现为整体消费需求走高和经营空间不足的特点，整体为中档品牌消费氛围,可以借势形成中高定位,推动皮鞋箱包业态向上发展.,经营面积0.31万方，规模出现提升，档次品牌整体向上,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态化妆品类,作为女性消费群体的重要消费业态，整体经营规模扩大趋势明显,虽然经营面积规模有限,但对项目而言,能够形成较好消费吸引力,达成共赢.,经营面积0.09万方，总体规模不大，形成连锁扩张形态,商业
17、业态分析,新蔡商业业态分析零售业态IT数码类,数码产品的更新换代与新蔡整体经营落后形成反差,对项目而言可以用时尚来吸引,以品类来传播;但对于原人民东路的原有市场距离如何拉近,成为营销重点.,经营面积0.19万方，经营反差较大。,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态食品百货/建材家居,新蔡食品百货市场具备较好市场优势,对于项目而言可以借鉴成熟食品市场形成一定市场规模;家居市场已经形成一定集中规模和市场竞争,家纺布艺具备一定市场空间。,分布规模:分布在居住氛围浓厚的居民区,以沿街商业为主,自发摊位数量较多,缺乏精品和品质。项目启示:成熟的食品市场以汇聚特色农土特产品和相关烟酒,粮油,茶叶,糖果进
18、口产品等形成多品类,多地区,批零兼售的专业市场.对本项目而言,可以形成一定规模,分布规模:新蔡的家居建材市场集中分布在城北商圈,市场经营状况一般,产品品牌一般,但家纺布艺市场具有较好表现项目启示:城西北新住宅小区数量较多,家具建材市场已经形成一定集中度,且伟利国际具有大批量上市,竞争难度较大,但家纺布艺市场具有一定市场空间。,商业业态分析,新蔡商业业态分析零售业态孕婴童,孕婴童是新蔡消费市场的重要部分,随着城镇化进程加快，单独二胎政策的放开。城西北楼盘婚房的刚性需求，城镇人口的激增；这些都意味着市场的需求量大幅增加。,经营面积0.30万方，消费出众，相关附属消费呈现扩大,商业业态分析,新蔡商业
19、业态分析零售业态超市/黄金珠宝,超市卖场是商业人气和人流的重要吸引部分,对本项目而言,引入知名超市卖场,可以树立较好商业形象，而黄金珠宝市场竞争激烈,品牌与店面形象不匹配，但可以通过本案提升其品牌形象。,分布规模:新蔡超市卖场规模都较小，百家福超市完成装修升级后成为新蔡最大超市,其他规模有限,经营品类繁杂,产品档次较低。新增奥斯卡名品广场地下超市.项目启示:超市卖场是增加商业人气,人流的良好基础,同时卖场的产品品类、,质量和服务决定项目档次,对于本项目而言,超市卖场引入是必备的,可以引入新玛特,丹尼斯,大润发等知名超市卖场,增添项目商业良好形象。,分布规模:新蔡的黄金珠宝市场有较好的市场表现,
20、同时市场竞争激烈。项目启示:新蔡黄金珠宝市场规模有限,无法形成主力商业业态,但承租能力较强,后期商业人流形成一定规模后,可以作为主要招商对象,商业业态分析,新蔡商业业态分析餐饮业态,新蔡餐饮业高低两级极端发展,距离成熟商业15-20%的业态比例还有有一定市场发展空间,对项目而言可以树立正餐为主的主力店,匹配中端特色餐饮,休闲餐饮,以推动商业氛围的凝聚成形。,经营面积约1万方，两极分化，中间市场规模迎来空间,商业业态分析,新蔡商业业态分析娱乐业态,新蔡休闲娱乐业态发展落后,KTV夜总会和足浴休闲形式单调,对习本项目而言,可以整合新蔡娱乐休闲,运健身空间,形成城市高端娱乐会所和中端大众娱乐休闲第一
21、目的地。,夜总会式的形势不符合家庭娱乐消费需求，大众娱乐和城市高端存在市场空间,商业业态分析,新蔡商业市场分析小结,PART5 竞争市场分析,竞争分析消费需求定位,市场竞争分析,未来上市总规模达到约30万方，零售购物竞争激烈，家居建材市场空间广阔。,伟利主题建材市场与本项目商业购物形成关联互动，为本项目带来人流支撑,御景园和奥斯卡集中商业均未入市，产品规划有亮点，但商业价值未得到最大化体现,新百家福超市主力明确走现有品牌“联盟发展”渠道，较好知名度，商业运营管理水平一般,本项目建立专业卖场通过目的性消费带动人气，在规划产品，多业态互动，运营管理水平提升，主动出击+联合互动+良好运营=成就商业标
22、杆餐饮休闲娱乐+专业卖场的组合在先期可做主导方向,市场竞争分析,消费需求定位,消费需求特征,消费者认为新蔡最为缺少的消费场所是百货超市和特色的商业街区,消费者消费结构中，购物消费比例约50%，餐饮消费占比达40%。餐饮饮消费需求突出。,从消费者主要消费的类型来看，生活用品、服饰、餐饮占据前三位。其次是超市卖场和休闲娱乐,消费者对于新蔡休闲娱乐的消费意愿较低，与新蔡娱乐休闲的类型结极单一不符合需求有关。,消费者对休闲娱乐设施关注点：咖啡、茶楼、运动设施等方面。着重与家庭亲子型，朋友聚会型等,零售业态中，生活用品和休闲服饰的需求最多。餐饮类中，休闲餐饮和美食广场需要最多。,消费需求关键词,百货,商
23、业街区,购物餐饮,亲朋休闲娱乐,家庭生活运动,生活用品休闲服饰美食广场特色餐饮,从消费考需求导向可以看出，以百货和特色商业街区形态最受消费者青睐。消费者倾向生活消费、服饰和餐饮。,市场竞争分析,消费需求定位,消费行为特征,选择出行方式多为电动车，其次是步行，整体消费半径距离较近。,消费者购物频率集中1-2次/周，占比40%，其次是3次/周，半径小，贩物频率较高。,消费者单次购物金额在100-200元；单次餐饮、娱乐消费金额均在50-100元左右；,消费者偏爱的外出消费的场所集中在新百家福、蔡州商城、商贸路；对于百家福的认可居于首位。,在价格和质量的前提下，服务、距离和环境是消费考选择比较关注的
24、消费因素。,周末和节假日期间，乡镇进城消费者是重要的组成部分，同时驻马店、郑州是城市高端消费外溢的主要地方；为子女孙等消费也是重要的组成部分；,消费特征关键词,消费半径小,消费频率较高,消费意愿较强,电动车出行,核心商圈、家庭消费,消费者行为特征：消费半径小会注意距离因素，消费单额小，但消费频率高，具备商业支撑力度；高端外溢，乡镇进城是重要表现，缩短交通时间，则可以吸引更多消费者,消费信息获得渠道方面，传单和短信排名前两位，网络传递成为一种重要的信息获得得渠道。,服务和距离高端外溢,乡镇消费较高比重,传统渠道+网络传播,市场竞争分析,消费需求定位小结,特色商业发展机遇,PART6 项目业态布局
25、研究,业态布局研究业态规模分析,项目业态布局,业态布局研究对比数据,对比几组业态数据：,项目业态布局,业态布局研究对比数据,借鉴项目业态数据：,项目发展初期：,运营成熟后期：,项目业态布局,业态布局研究业态细分及规模定位,本章节需具体测算商业面积及调研新蔡详尽商业零售消费数据得出,PART7 项目整体定位,项目整体定位项目功能定位,项目定位分析,定位分析总体定位,总体定位,新蔡首席时尚生活体验式购物中心,项目定位分析,定位分析总体定位,总体概念诠释,新蔡首席时尚生活体验式购物中心,项目定位分析,定位分析总体定位,总体概念诠释,“一座城市一个中心一面旗帜”,项目定位分析,定位分析总体定位,总体概
26、念诠释,品质生活+时尚天地+休闲坐标每个城市都有一个汇聚餐饮、休闲、生活而缤纷闪耀的地标,项目定位分析,定位分析形象定位,总体概念诠释,项目定位分析,定位分析商业定位,商业功能定位,打造集餐饮、休闲娱乐、购物消费为一体的生活型商业消费中心，为本项目核心功能。,商业性质,商业功能,商业功能集聚集餐饮、休闲、娱乐、购物、亲子、家庭体验等为一体的生活中心与时尚天地,项目定位分析,定位分析商业定位,经营主题定位,精品时尚休闲商业集购物、餐饮、休闲、娱乐消费为一体的缤纷商业消费场所,项目定位分析,定位分析商业定位,经营主题诠释,彰显时尚与艺术品位的商业形象,精品购物,主题打造：通过时尚化单体建筑设计，融
27、入现代化、时尚化、艺术化、国际化元素，打造优秀主题店面，提供最丰富场所，刺激视觉和听觉。,项目定位分析,定位分析商业定位,经营主题诠释,打造独具特色的休闲餐饮汇集地,饕餮美食,主题打造：从地道餐饮小食到各地特色食品，依靠项目自身的绿化景观优势，打造独具特色的休闲餐饮的汇集地，最大限度扩大项目辐射力，吸引全县消费者亲临体验。,项目定位分析,定位分析商业定位,经营主题诠释,优化体验消费，情景式商业开发典范,体验休闲,主题打造：以体验式、情景式商业满足区域消费者需求。将消费体验从功能型体验层次提升至情感型体验层次。结合广场设计、绿化设计、夜间照明设计等，增加项目体验的丰富度。,项目定位分析,定位分析
28、商业定位,时尚的品类，难忘的味道，休闲的时光，多元化的功能配置，全方位复合功能设计，让商业更贴心！,充满绿化的开放式街区商业时尚的设计、绿化、美陈、人性化设计,项目定位分析,定位分析商业定位,经营目标群体扫描,根据目标客群定位总结本项目目标客群为三大类：区域居住人群、政企/商务人士、目的型消费客群。,区域内和中距离居住人口,全市的政企和事业单位个体人士,餐饮休闲娱乐的目的性客群,消费特征及需求把握,鉴于月亮湾社区的建立及周边楼盘社区这些人群当做区域性购物消费的首选。通过大卖场、社区服务配套商业抓住此类客群“大众生活消费需求”。,具有较高的政务、商贸和商务交流需要，附带购物需求以及日常生活需求，
29、通过休闲餐饮、体验购物、商务宴请等业态，建立项目“对于中高端品质追求的区域向心力”。,以目的性消费为主要消费诉求，通过本项目打造时尚生活中心而确立对区域的认知。依靠打造休闲体验商业、餐饮娱乐汇集地，强化项目形象定位，塑造时尚、品质的商业消费场所，形成“目的型消费聚集地”。,项目定位分析,定位分析商业定位,经营目标群体扫描,消费客群的需求与本项目时尚休闲生活中心的主题定位相契合，突出以餐饮娱乐休闲为主的商业功能。,周边区域客源以及政企/个体人士对餐饮及休闲娱乐需求较高，这部分人群对餐饮及休 闲娱乐的消费需求是本项目未来业态消费主要力量。周边居民的购物需求也是本项目未来业态设置的重要考量。餐饮和娱
30、乐需求比较突出，购物逛街也有一定的需求。,业态定位提示,项目定位分析,定位分析商业定位,经营目标群体扫描,本项目定位新老城区核心商圈商业，以区域内各类居民为目标群。通过服务周边核心范围内的居民，提高商业影响力和辐射力，吸引目的性和消费人群和中高端消费。,中短期目标客群：以周边居民家庭生活客群为主、城乡远距离居民为辅，生活购物，餐饮娱乐为主。中远期目标客群：周边居民生活型客群、娱乐休闲人士并重以及部分高端消费者，带动城市中高端购物物消费提升。,项目定位分析,定位分析商业定位,经营目标群体诠释,项目定位分析,定位分析商业定位,经营档次诠释,消费档次：以中高档为目标，通过丰富生活购物和餐饮娱乐服务逐
31、步培育与提升商业档次。,定位依据,周边客群消费力支撑现新蔡城区消费者人群基础已经形成一定规模，随着整体收入的提高，消费能级逐渐走高，项目仍以中档为主满足主要生活需求；,整体市场运营档次状况新蔡整体市场经营水平较好的集中在中档水平，因此本项目商业的整体定位应领先于整体市场，以中高端树立项目形象；,与老城区市中心形成差异化竞争商贸路、和平街已经形成中等品牌规模集聚，树立差异化档次竞争，吸引城市中高档消费客群,主力消费群极成逐步发化，应渐进式实现中高档的定位目标。,项目定位分析,定位分析商业定位,销售目标群体扫描,综合考虑本项目地块定位和各个客户群的特点，筛选本项目主要目标客群如下：,PART8 项
32、目推广思路,项目推广策略项目推广主题项目推广计划,项目推广思路,推广策略：,确立本案成就城市未来中心的形象站位；通过一系列话题造势引起全城关注；与政府紧密联合，同时将项目价值卖点直接传递给消费者，引起市场共鸣，驱动销售。,系统组合，各个击破,线上主流媒介话题造势，引起全城关注线下营销活动蓄积客户，提高认同度小众各大节点提醒客户，加深印象,深入解读 确立高度 传递价值,推广策略,项目推广思路,推广策略,推广四大平台,现场,媒介组合,渠道营销,节点活动,事件炒作,导示系统,实景展示,活动平台,会刊,项目推广思路,推广主题借势,抛砖引玉，让眼光集体聚焦,第一阶段：借势,项目推广思路,推广主题借势,攻
33、势配合,公关活动：与政府相关部门邀请投资客户、商家召开新蔡发展规划方向研讨会。,软文：新蔡，你在哪里？没有商业中心，新蔡还不算一座城。新蔡110万消费力集体等待！新蔡需要一个中心。神华世际广场，一个时代的起点。,项目推广思路,推广主题借势,灵蛇出动，贩卖价值,第二阶段：造势,项目推广思路,推广主题借势,公关配合,公关活动：政府公关+行业运营,软文：一座城市只有一个中心新蔡，我们的中心在哪里？城市向西，新蔡商业一路向西一座城市的期望。神华世际广场，一个城市的起点,通过神华集团的人脉关系，召开新闻性的记者会，邀请新蔡政府相关领导前来发言；邀请大众媒体、门户网站、对记者会前后进行跟踪报道，引起关注，
34、形成媒体跟风态势。通过记者会的发布和媒体对项目的专题报道，将“新蔡商业第一城”的概念推向高潮。在记者会后，组织相关骨干，对大商家进行一对一的谈判，强势推动招商工作。,物料销售招商手册/海报/现场包装/DM/灯杠道旗，等,项目推广思路,推广主题品牌附加,第三阶段：品牌附加,收式前景引导,项目推广思路,攻势配合,DM单，夹报，短信，邮政直投宣传车等。,推广主题品牌附加,PART9 项目销售思路,营销目标销售模式销售策略推售节奏销售价格,项目销售思路,打造成为新蔡的首席名盘、商业标杆,项目目标,提升企业及项目品牌美誉度，提升神华世际在驻马店甚至是豫东南的影响力。,项目完美销售，快速回笼资金，实现量与
35、价的双丰收，为后期开发提供现金流。,销售目标,品牌目标,营销目标,项目销售思路,销售模式,目前市场上商业项目的销售方式主要有以下三种：,从降低后续经营风险、以及价值最大化、销售周期等角度综合考虑天略建议：销售方式采取直接销售+带租约销售相,项目销售思路,销售模式,招销方式：天略认为项目片区商业处于成长期，既要控制整体经营方向，又要实现销售风险最小化建议选择招售联动的模式,项目销售思路,销售策略1：分区租售、以租带售，互为基础一部分功能面积实行先租后售，另一部分面积先售后租，独立操作互为基础，最终达到项目租售双赢的目标。销售策略3：少量多次少量多次的入市销售，制造产品的持续热销，严格控制销售节奏
36、，保证每次热销，建立良好的市场口碑。销售策略3：集中销售针对商业的业态规划布局，结合招商，针对不同行业的集中式销售，利用招商中的品牌商家，带动销售，达到聚集人气，提高档次，实现快销的目的。销售策略4：立体销售小面积铺和大面积铺以合理比例进行搭配销售；严格控制临街商铺和首层商铺的铺源数量，根据销售情况逐步放开，避免出现普通铺位无人问津的局面。,销售策略,项目销售策略,销售策略5：一、二层捆绑销售二层和一层打通捆绑销售，联动销售解决传统二层经营和销售的难题；一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值；加快抗性房源的去化。销售策略6：铺王拍卖选择数个位置好、面积大的价值最大最好的作为铺王进行拍卖，制造项目
37、标杆，吸引客户眼球。销售策略7：活动销售利用周末、节假日等举办各种类型的活动，促进销售；利用老客户，通过举办老带新活动促进销售。销售策略8：资源销售利用甲方和我司积累的客户资源进行资源销售；利用当地金融、服饰、餐饮等行业商会协会资源进行销售。,销售策略,项目销售策略,根据工程进度，首先进行专业商场的销售；利用百货商场销售资金进行后续项目开发。根据区域成熟度，其次进行企业总部的销售。通过借势政府，企业入驻等，炒作该区域，吸引人流，聚集人气，区域成熟之后，进行其他商业销售，最后销售写字楼部分。,专业商场-企业总部-室内主题商街+室外步行街-公寓式写字楼,备注：后期如果急需资金，可先销售专业商场、内
38、外步行街，然后销售企业总部和写字楼,推售节奏,项目销售策略,推售节奏,项目销售策略,销售价格,价格策略：低开高走，螺旋上升以最弱产品先行入市，逐步推售，最后推出综合质素最强的产品，给市场逐步走高，物业升值的感觉，同时也符合消费者的购买心理。通过一批性价比较高的单位来吸引客户，并在每个阶段都预留了升值空间，形成螺旋式上升，为项目带来更多客源、高成交率、高额利润。,备注：针对一期专业商场的销售价格，具体的销售价格待市调后根据市场实际情况而定,项目销售策略,销售价格,定价原则：分批次，分特点；小步快跑商业价值最高为首层外铺金角银边处，价值其二为临街外铺，其三为内铺、最次为内铺二层及以上商业，根据这个
39、价值原则由高到低进行定价。一层往往是主力店所在区域，所以价格适当调高。根据人流动线划分铺位，人流多的铺位价格高于人流量低的铺位。招商中招到的品牌商家以及主力店具有以点带面的带动效益，能带动整体商业街运营，所以临近品牌商家及主力店的商铺价格要适当调高。,备注：针对一期专业商场的销售价格，具体的销售价格待市调后根据市场实际情况而定,PART10 项目招商思路,招商资源招商原则招商策略招商进度招商业态招商渠道招商手段,项目招商思路,招商资源,商家资源：拥有超市、百货、影院、餐饮、娱乐、建材、家具、服装、小商品、钢材五金、机电、汽车摩配、电脑通讯、粮油果蔬等百余个行业的30万精品商户资源。丰富的商家资
40、源优势，更能够为每一个地产项目的成功运作提供强有力的后台支持，使项目价值快速实现。,招商 资源,超市类：丹尼斯、永辉超市、世际华联.、大润发.餐饮类：德克士、肯德基、面点王、木桶三国、川豫小巷、豪客来等影院类：奥斯卡、奥纳电影城、中州影院服装鞋帽小商品类：银基、世贸、锦荣、天隆等服装批发市场，金林、郑州国际等小商品批发市场及各鞋城纺织品市场。建材家具类：红星美凯龙、欧凯龙、居然之家、凤凰城、中博、升龙金泰城、新家园、装家兵、天荣建材港、华丰灯饰界、圃田陶瓷城、郑州国际窗帘布艺城等专业市场。汽车摩配类：中博汽车广场、汽配大世界、北环汽配大世界、电动车航母城、裕华豫港汽车广场、钢材铝材五金类：中原
41、钢、金马、信泰等钢材交易、物流市场，金海马、铭功路、丰乐等五金机电市场。粮油生鲜副食类：南北茶城、国香茶城、万客来、黄河路食品城，各大蔬菜水果副食批发市场及郑州调味品城等。电脑通讯类：河南科技市场、百脑汇、赛博数码港、中关大厦、陇海路中原通讯数码城、通迅大世界.还有郑州图书城、家电城、古玩城、陈寨花卉市场、大河宠物园、河南婚庆城，郑州种子、保健品、中草药批发市场，中原、中力广告材料市场，裕丰国际酒店用品城、厨具大市场、南阳路、京广路眼镜城.,招商团队：天略运营招商团队成功对欧凯龙、凤凰城、曼哈顿、宝龙城市广场、中金服装工业综合体、原阳上宅集团、周口黄淮农产品物流港等多个项目进行招商，对商业项目
42、，尤其是大型商业项目招商具有独到的招商操盘能力。,项目招商思路,招商原则,招商 原则,加快招商，缩短周期，营造火爆氛围,重点业态、重点品牌、重点商家，重点招商,盯准目标商家，精准招商,项目招商思路,招商策略,招商 策略,招商先行，以招带销，招销结合：先用招商带来人气与关注度，以招带销、招销两旺，确保有限商家资源的提前锁定，加快项目整体去化速度，缩短整体招销周期，确保资金稳健，实现项目价值最大化。差异定位，快速启动，抢先占位：区别于同城卖产权（尤其是伟利），以综合商贸城定位，率先启动全省招商，以大概念、高形象、贴实际快速切入市场，优先抢占商家资源，规避正面竞争，以后端招商促前端销售。大招商，招大
43、商，以主力商家带动散户商家 借助县政府启动新区的战略契机，把渠道下沉以县域为市场的省域商业、适合外迁的本县商业业态（如汽车摩配电动车类、装饰建材家电类、副食粮油类等），整合全省商业，以主力商家的入驻带动散户商家的入驻，营造本项目商业氛围。,项目招商思路,招商进度,招商 进度,2014.4月上旬,完成招商团队招商物资的准备,招商集中期,招商冲刺期,商家进场装修期及尾铺招商期,招商准备期,2014.5-9月,招商会议召开完成60%招商任务,2014.10-11月,完成80%招商任务催促商户进场装修,2014.11-12月,签约商户完成装修和上货,2014.4月下旬,招商启动期,完成客户拜访意向客户
44、积累,试营业,2015.1.1,试营业尾铺招商,具体进度表，需要和甲方工程进度对接调整,2015.2.8,开 业,正式开业引爆市场,卡住返乡潮及农村春节强大购买力,项目招商思路,招商业态,招商 业态,本项目属于产业综合体，区域人口与消费能力，支撑不起15万方的商业体量，招商业态不能按照常规的商业综合体进行配比。本项目的整体操盘策略是“招商先行、以招带销”，要做旺商业，唯有把商业辐射半径扩大到全县，把全县的消费人口汇集到本项目。,业态组合建议：以辐射半径5公里以上的业态为主要招商业态，以有目的选购某类商品的流动顾客为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大的专业卖场或批发市场为主要商业业态。
45、业态组合建议以汽车摩配广场、电动车大卖场、家电数码大卖场、家具床品大卖场、装饰建材商业街、副食批发一条街及配套餐饮、配套服务为商业业态进行组合。业态配比建议：购物中心3:5:2的标准业态配比，在商业体量过剩的新蔡县城，已经没有具有参考价值。本项目以专业卖场、专业商业街为主导进行合理的商业配比，具体配比原则，再深入市调后，再确定。,项目招商思路,招商业态,招商 业态,项目招商思路,招商渠道,招商 渠道,本项目招商渠道,本项目的招商对象，并不局限在本地，不能按照常规的招商渠道走，主动出击，走出新蔡，向商家集中的郑州、驻马店及周边地区招商，积极利卖场、协会、媒体、会议论坛，深耕招商渠道，确保本项目的快速招商圆满,项目招商思路,招商渠道,招商 手段,结束语,以专业市场及丰富多彩的餐饮娱乐来吸引目标消费人群带动人流从而减少商业培育期，达到先旺市后旺铺的最终目的。,结束语,结束语,结束语,新蔡首席时尚生活体验式购物中心,让我们携手打造,Thanks for watching,
