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1、机构简介Organization brief introduction,尊地中国地产机构成立于1998年，自成立初便明确以高度社会责任为立业之本，以正直诚信为经营之本，以高品质产品与服务为作业之本，快速发展成为中国十大地产品牌顾问机构、中国（深圳）十大销售代理机构、中国最具影响力商业地产营销策划机构、国家二级房地产评估机构、深港地产研究理事会理事单位、深圳房地产协会常务理事单位。目前服务网络遍及全国各大城市，在深圳、山东、合肥、东莞、惠州、西安、长沙等地设立多家分支机构。尊地在物业策划、销售代理、广告整合推广及咨询评估等方面形成自己独有的优势，运用尊地运营模式的特色战略、集中优势的拳头战略、高
2、装备输出的“尖刀团”战略等超高方式解决地产问题，奠定了在别墅大盘、新区大盘、新都市综合体等核心领域的专家地位。现已策划销售的著名楼盘逾300个，总代理销售额逾600亿元，综合销售率高于95%，累计楼盘销售面积超过3000万平方米。尊地以自己的理念和实践，坚实自己在中国地产服务行业的前沿地位，并将以更多的业绩数据充实不断发展前行的地产历程。,追求客户满意度，缔造利益共同体，尊地已成功为振业集团、深国投商用置业、东部集团、建设集团、沙河股份、鹏基集团、深圳天地集团、顺驰集团、山东鲁能集团、山东银座集团、合肥金水集团、西安紫薇地产等多家大型企业提供全方位专业服务，塑造了振业城、香山美树苑、沃尔玛亚洲
3、中心、东营银座城市广场、合肥黄金广场等大批明星项目。多年持续稳健成长，尊地拥有一支在学战思潮中历炼的钻石型专家团队，以凝聚力与执行力开创行业先锋；并在地产界首创“橙色风暴”行动，以卓越绩效评比为核心，打造中国第一地产销售军团。在“专业创造价值，用心服务每一天”的企业价值理念感召下，尊地依托自身优越的资源平台和专业精神，通过丰富的行业经验和高综合销售率，成为中国最具价值的地产综合服务机构之一。,我们优势：一、尊地机构经过10年的经验实践，至今已形成的完善运营体系和管理机制。建立了完备的市场信息库、储备大量的行业资源、投资商及客源。二、机构拥有近百盘的实操实践，所含盖的物业有住宅、商业、写字楼、别
4、墅。正因为代理的楼盘区域范 围广、量多，所以对整个行业市场的了解和把握比较全面和准确。三、拥有一批久经沙场的高素质专业策划师、操盘手和市场研究员。尊地机构拥有今天这样的业绩并不断 发展壮大也正好说明了机构的实力所在。若有机会与贵公司合作，我们将竭尽全力把项目作好，实现 开发商预期目标。,案例概述:case example says all:,2009年12月16日,西安立文房产开发有限公司2009年三原项目投标报告,报告目录,报告目录,三原县概况,三原区位优势明显，是省会西安的北大门、西南距咸阳、北距铜川均约30余公里。交通比较发达，西铜一级横穿三原南北全县是省会西安的北大门和“西咸经济圈”的
5、北副中心，全县辖10镇4乡，40万人口，总面积576.9平方公里。三原是传统的农业大县，农业总产值列全省第9位、全市第3位。工业在三原县域经济中所占份额较大，工农业产值比为74：26，规模内工业总产值居全市首位，是全国食品工业强县。,区位优势明显、工业基础雄厚、农业资源丰富、文化教育发达、旅游景观琳琅,一、经济分析,三原已经形成了县城中心区、农业科技示范园、清河食品工业园、机械加工工业园、西部家具工业园和“池阳湖”风景旅游区“一城五园”的发展格局。,园区规划一城五园,本项目,生产总值完成75.9亿元，增长14.5%全社会固定资产投资完成42.9亿元，增长35%；规模工业总产值完成74.5亿元，
6、增长20%；农业总产值完成32.4亿元，增长7%；财政总收入完成2.48亿元，增长15%，地方财政收入完成1.12亿元，增长16%；社会消费品零售总额完成18.9亿元，增长14%；城镇居民人均可支配收入完成15568元，增长15%；农民人均纯收入完成4388元，增长14.5%；,09年经济社会发展指标,经济发展速度快速，城镇居民可支配收入增幅明显,尊地结论,对于一个项目的经济基础研判，它常常取决于几个因素：第一区域位置的优势；第二处于区域规划的优势区域；第三居民可支配收入增幅较大。而三原这个区域所处的经济发展高速阶段，城镇居民的可支配收入处于高速增长，正是极大的促进了房地产的高速发展。,综合经
7、济环境优势 房地产高速发展,三原县重点项目分布图,紫韵龙桥,枫林苑,豪城首府,二、区域房地产市场分析,御景城,在售代表项目分析,一、豪城首府在售项目,总体量：建筑面积约10万项目地址：裕原路与招商路交汇处建筑形态：洋房、高层、酒店、商业开发商：豪城地产推广公司：先创筑邦,一期花园洋房主力户型,项目评论,依托清河开发区特殊的地理优势提升项目品质。建筑形态：现代建筑风格。规划：注重社区整体规划，社区内部功能齐全，酒店，商务会所，外向型商业。户型特色：户型方正，南北通透。推广主题：高尚温泉生活卖点：电梯洋房，温泉入户，内部商业配套，开发区门户销售：一期销售仅剩十几套均价：2500元二期销售：元旦后,
8、一、豪城首府在售项目,在售代表项目分析,二、枫林苑在售项目,总体量：建筑面积约5万项目地址：宴友思大街东段（交警队对面）建筑形态：两栋多层、一栋小高层开发商：陕西金维,一期花园洋房主力户型,在售代表项目分析,二、枫林苑在售项目,户型特色：户型方正，南北通透，户型面积相对偏小。推广主题：供水水源为：优质矿泉氺，健康生活。卖点：版式小高层，三原门户地段，主干道地理位置优越，交通便利。均价：2400元销售：一期售磬，二期正在销售,二期主力户型,在售代表项目分析,三、紫韵龙桥在售项目,总体量：建筑面积约12万总占地：93亩项目地址：南关正街100号建筑形态：电梯洋房，多层，商业户数：800户绿化率：3
9、5%开发商：宝鸡盛宇房产有限公司全程策划：睿思地产一期14栋多层组成，二期有3栋11层和11栋多层组成。一期基本售罄，二期2010开售。,在售代表项目分析,项目评论,项目规模较大，绿化面积较多，社区包含会所，沿街购物广场，1400多平米中心花园等公共设施，小区引进了智能安控系统，以及诸多高品质物业服务，是当地难得一见的精品楼盘。建筑形态：现代建筑风格。规划：注重社区整体规划，多层，花园洋房，小高层，产品形态多样，让小区从建筑形态上讲，具有可观性，社区内部功能齐全，内向型商业。户型特色：户型方正，南北通透。推广主题：人居生活卖点：小区规模，中心花园，内部商业配套；销售情况：剩余十几套（顶层）均价
10、：2200元二期销售：不祥,三、紫韵龙桥在售项目,在售代表项目分析,潜在代表项目分析,四、御景城潜在项目,项目评论,项目占地：130亩总建面：18万一期：6个多层产品与价格：下个月公开社区整体规划集多层，花园洋房，小高层于一体，社区内有幼儿园，超市，会所，商业步行街，是三原最大的社区,潜在代表项目分析,五、宴友思大街与环城东路交汇处潜在项目,该地块离本项目距离较近，从地块分析，产品形态应是高层建筑，无论从地理位置和产品上来讲，这个地块将是本项目重点监控对象。地理位置：此地块位于十字路口，地块较方正，居住环境略有吵闹，繁华便利是项目一卖点，底商部分有可能超过项目体量10%。,潜在代表项目分析,六
11、、宴友思大街与东三路交汇处潜在项目,项目,根据地块分析看，产品形态应是高层建筑，占地面积5亩多，与本项目有些相似，由于未对外宣传，无法确定是否商品房。地理位置：此地块位于十字路口，地块较方正，处于三原门户。,1、多层住宅的销售一直引领三原本地房地产市场的走势；2、楼盘品质普遍较低，配套、园林绿化、物业管理处于初级水平。3、销售多层均价保持在1500元1800元/左右；小高层在2400-2500元/左右。4、主力户型以90105左右的两房，120平米三房居多；,三原房地产销售市场特点,由于土地资源不可再生，地块越来越紧张，多层结构在市场会慢慢淡去，而今在售几个楼盘出现小高层版式结构，说明目前三原
12、市场处于入二代产品发展阶段，本项目的出现是二代产品升级版，这类产品注重产品细节，无论从产品设计还是功能上都有很大的突破。,桃源居,豪城首府,本项目,普通多层,多层加小高层,小高层,产品概念,代表项目,规划建筑园林,产品类型文化,三原房地产发展图解,紫韵龙桥,枫林苑,潜在两个项目,三原全范围,30-40岁年龄层的人群，企事业单位干部职工（教师，公务员），周边乡镇私营主等外地客群约占10%,改善型住房客群；安家是主要目的，配套齐全、交通便利及价格是主要因素,本地人约占90%，其中工业开发区内的外地人以及其他投资人士也占有一定比例。,三原购买客户分析,通过调研发现，三原房产主力消费人群年龄30-45
13、岁左右，从这个年龄可看出，结婚安家是主流群体，当地产业本土化，本地客群占主流。,调研总结,建筑形态：以多层为主，小高层、高层也逐渐出现。总体规划：社区整体规划除了紫韵龙桥外，其他项目很少注重社区规划；户型面积：100左右的二居室与120左右的三居为主，四居为辅，一居没有。户型设计：南北通透，户型方正销售价格：多层在15001800元/，高层在24002500元/推广手段：目前三原房产市场也日益成熟，个别楼盘在包装推广上加强质感的宣传，大到售楼部的包装，小到物料的设计，都采用前端理念，注重品牌的建立。,通过调研发现，三原地区点式高层产品还没有在市场上出现，独立高层社区也没有，有高层的几个项目，都
14、是放在二期开发上来做，前期以多层占据市场，来进行高层推售，小区规模较大，居住环境较好，内部配套较完善。,三原市场图型示意：,由以上市场分析可以得出：追随目前市场的产品类型、客户类型很难达到我们对此地块的盈利要求，必须通过物业类型、建筑风格、园林景观、物业管理等一系列的差异化定位打造本项目的特色，使本项目成为三原地产独树一帜的成功高层物业案例。,给予我们的启示,城 市 标 杆,报告目录,项目分析,占地面积：4297.42 总建筑面积：约32800容积率：6.84 商业面积：约4400 住宅面积：25000 绿地率：30%车位（地上、地下）：113个,项目分析,北侧：居住村庄，再往北走临履桥、白鹿
15、花园；南侧：多层住宅房，再往南走化纤市场，碰到十字路口西走到安达广场，三原市中心东侧：居住村庄；西侧：项目正对清河公园，,地块外部,关键词：,城市与村庄如何脱离,人民银行街,项目,兼具城市与村庄双重意向,项目东侧和南侧村庄化意向显著，南侧城市化居住氛围浓厚，西侧正对清河公园。,优势（S）,项目SWOT分析,劣势(W),机会(O),区域房地产市场升值空间较大属于进入清河开发区门户，离市中心2公里，离开发区也很近，属于连接新老城区枢纽地段。与清河公园相邻，随着城市的发展，升值潜力巨大。,1、目前有两个项目与本项目无论地段还是规模都很相似，开始销售也是在明年，对本项目构成威胁。2、目前市场尚无纯高层
16、小区，对这类产品还是有较高的抗性，产品设计是关键。3、市政规划建设速度,威胁(T),1、周边区域尚属发展初期，居住环境较差2、周边生活配套不成熟，3、项目四至方位有两处村庄化。,政府对旧城改造的远景规划和实施、同类产品在此区域的开发量不断加大本项目自身的规划设计和挖掘产品的亮点,市场空白点到底是否是机会点？,产品需求与供给的差异化分析,领导者核心竞争力的共性 以产品优势致胜，并赋予人文内涵。,1、是以产品的品质与创新，确立自己的竞争优势；2、是以产品附加服务，确立自己的竞争优势；3、是客观性的；典型的单一项目成功要素，以区域环境快速实现销售体现“项目价值”；4、是跨区域性品牌模型，以大规模、成
17、本控制和品牌所传递的内涵作为核心竞争力，一旦形成很难被模仿和超越体现“品牌价值”；,项目为核心,本项目成为高层领导者三大特征的衍伸,在市中心，成为领导者，至少必须形成组合竞争：以产品+人文+环境为核心竞争力产品：以营造社区环境为着眼点、根据客户深层次需求全面提升产品功能，对社区主题进行完全贯彻，在建筑规划、产品设计、园林景观等方面充分展示，使消费者感知充分。人文：确定符合消费群体的价值需求的、独特的社区主题，并贯穿于建筑、景观和营销推广中；人文的打造是通过长时间的、逐步渗透的方式进行的；环境：树立高形象,市场定位,（一）项目定位要素 统一、市场、独特、高性价比 统 一：体现本区域的规划特色 市
18、 场：目前市场为基础，着眼未来市场 独 特 性：区别本区域住宅项目（市场形象、产品、建筑/配套等）高性价比：核心竞争力,集独特性、均好性、高性价比为一体的中高端形象的现代优尚居所,根据市场分析，以及项目优劣势的分析，我们将项目定位为：,市场现状,供应量小产品同质化严重创新产品很少客户提升型需求没有得到满足市场机会多,规模较小外部环境现状差政府规划尚未实施区域认同感不强,项目客观条件,企业目标,项目的发展战略：产品创新、占领空白、树立标竿,规划战略要点分析,战略分解（1）产品创新,纯粹：三原唯一纯高层优尚社区舒适：居住尺度舒适、居住功能提升空间：引入丰富空间概念,战略分解（2）占领空白,优尚社区
19、利用外部优厚的资源，运用先进的规划理念，切入市场空白点，打造三原县最优质优尚情景社区。,规划战略要点分析,战略分解（3）取长补短,三原目前市场上在售户型面积都相对偏大一些，“小三房，大两房”，市场未曾出现，由于地块特征决定，项目可以考虑进行“小三房，大两房”的设计。这样的做的好处有以下几个出发点：1、低总价，高实用占领市场空白点，深挖市场潜在客户，为这一部分客户量身定做属于自己能力范围内的产品，不但在功能上可以满足客户的需求，也可以在经济能力范围内接受。2、便于规划设计由于地块的特征，难免在规划设计上会有所限制，经过我司多年的经验分析，如果要达到理想的总建筑面积，势必会在产品设计上有所影响。,
20、项目产品定位规划设计建议方案,项目用地呈梯形，北宽南窄，整个项目设计由三栋高层建筑组成，A栋设计点板结合、两个单元，每个单元一梯四户，户型面积偏大，户户带空中花园，落地阳台，卧室带飘窗，形成优质产品标杆。B、C两栋点式楼，两梯六户，错开排列，楼间距增大，采光通风好一些。公共区域不建议设置临时停车位，全部改为地下停车，包括非机动车房，增大公共活动空间。入口规划：社区主入口设立在人民银行街上，裙楼底商下；配套规划：绿化休闲广场可设置在裙楼底商上面，即可增加绿化又可增加项目卖点；商业规划：在人民银行街主干道沿线做成沿街商铺，增加商业配套。其他：建议地下一层停车库层高加高，做成两层车库，在合适的位置增
21、加盘道，争取利润最大化。,设计解析,A,B,C,20F,经济技术指标,住宅总体量：31720，商业6000，,户型配比建议,由于该项目主要为满足本地客群的安家与第二居所需求，因此以二居室和三居室为主。商业做三层，扩大商业面积原因：1、扩大利润2、提升项目品质。,整个社区由两栋18层，一栋20层建筑组成，考虑采光，日照，市场接受度等因素，南侧两栋建筑高度不易超过18层，整体建筑三楼可考虑部分住户花园设计。,产品设计统计指标,A栋单元平层面积：23M18M=430,每单元住宅17层总面积：430 17层=7310,2个单元总面积：7310 2个单元=14620,B、C栋平层面积：25M22M=57
22、0,每栋住宅15层总面积：570 15层=8550,2栋总面积：8550 2栋元=17100,合计总面积：31720+6000=37720,户型配比建议,合计68套,合计60套,合计60套,合计60套,项目套型合计：316套 两房248套 三房68套,合计68套,二房（85-95）,三房（110-120）,二房（85-95）,二房（85-95）,二房（85-95）,A栋户型配比建议,仅供参考：通透实用，方正无灰色空间面积适中全明户型独立的餐厅设计独立的客厅设计动静分区、干湿分区的合理化设计,将卫生间放到主卧与次卧之间,厨房放到卫生间处，并做采光井，做到明厨明卫,采光井,户型创新设计图,270度
23、转角凸窗,入户花园,观景阳台、露台,可塑空间的采用（或赠送面积）,户型创新设计图,紧凑型两居室,户型创新设计图,可塑空间的采用（或赠送面积）,户型创新设计图,园林景观建议绿化休闲广场,由于地块特性决定，本项目绿化需要借助一些特殊的地方来满足规划目标，底商裙楼上可以利用，小区地面尽量放弃停车位的计划，车位都放在地下，小区内部景观多样化，可以制造景观层次。,园林景观建议空中花园,园林景观建议空中花园,利用有限的空间增加项目的又一独特卖点,外立面设计建议现代主义风格,现代感的外立面，将社区塑造成三原区域地标性建筑，这对项目是个机会，通过新颖的建筑设计，建筑整体线条规律、稳重、细腻，体现出简约的现代主
24、义设计风格。凸窗、落地窗、转角窗、封闭阳台等元素，让建筑具有较强的整体通透感。,物业管理建议,小区规划：人车分流：地面尽量不设停车位，所有车位入地下车库；入口：大气，要形成内外之间的一种明显区隔；道路：人行道铺设地砖，增加无障碍设施；栋距：楼梯之间要拥有足够的栋距；小区景观：水景：喷泉；绿化：层次鲜明，小区底商裙楼与地面合理形成高低错落；社区内部：立面：面砖，外墙保温材料；楼道：防滑地砖、不锈钢/高档铁艺栏杆；智能化：远程抄表、可视对讲、居家智能化设施；社区物管：保安：红外线保安系统、24小时保安巡逻；保洁：社区保洁；其他：大堂商务服务、酒店服务；,我们所做的，不只是提供了业主入住的空间，更重
25、要的是通过楼盘的内外兼修，在三原创造一种新的健康生活方式，打造真正意义的智能环保空间。,高科技节能建议,水源热泵系统,目前三原没有市政集中供暖，而壁挂锅炉使用成本过高，建议采用水源热泵采暖技术，它的使用成本只有壁挂锅炉的50%,现场包装建议,“咖啡推广”机构入驻现场，通过咖啡文化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达成高尚生活氛围的细节感知场所，从氛围上增添售卖现场的“魅力味道”。“工法样板”外调整改造为具有“聚客”能力的休闲区，从人气、氛围上改变售卖现场的鲜活性。,“咖啡文化品鉴”场所,商业先行、景观先行、物管先行。增加项目的展示面，可以让客户感受到我 们产品的魅力，先进的理念。体现开发商的实力，增强客户购买的信心。,现场包装建议,三个先行,销售进度时间节点建议,目标：2011年9月前清盘,2010年4月形象露出,2010年5月-9月积累客户,2010年9月盛大开盘,2010年10月2011.5强销期,2011年6月8月持销期,11年9月尾盘期,项目推广表现,项目包装表现,案名建议上城风景主题广告语天赋华邸，傲岸传世,TEL:02988378428ADD:西安市南二环西段九座花园1215,
