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1、,Click to edit Master subtitle style,二七万达广场前期商业市场调研及定位报告,一、城市概览,城市概览,中原腹地、绿都郑州、商业聚集、潜力无限,郑州，河南省省会。全省政治、经济、科技、文化和教育的中心。中国重要铁路、公路、航空枢纽之一，中国中部经济区中心城市。总面积7446.2平方千米，中心城区262平方千米。区划：6个市辖区、5个县级市、1个县、1个国家级新区，2个国家级开发区、1个国家级出口加工区，是中国历史文化名城、中国八大古都之一。2009年总人口为735.6万人,人口密度为每平方公里988人,中心城区450.8万人。2010全年郑州市生产总值4000
2、亿元，比上年增长10.4%。名列全国27个省会城市第12位名列全国287个地级以上城市第22位。2010年郑州市社会消费品零售总额1434.8亿元，比上年增长18.9。郑州市市区城镇居民人均可支配收入为18897元，扣除价格因素，比上年实际增长7.2%。,城市概览,城市概览,城市竞争力（主要经济指标）,城市概览,居民富裕程度,城市概览,城市概览,结 论,郑州属于中原腹地，商业汇聚、投资发展机会众多。郑州作为国家重点“十二五”规划发展重点，周边省会城市向郑州靠拢，保证了城市发展的政策支持外来定居人口多，当地居民工资收入相对稳定，有消费基础。第三产业蓬勃发展，整个市场需求积极且量大,城市概览,二、
3、区域介绍,二七区介绍,1、二七区概况 二七区位于郑州市中心偏西南部，东和管城回族区接壤，西与中原区、荥阳市毗邻，南接新密市、新郑市，北连金水区。辖区矿产资源丰富，主要有煤炭、胶质性红土、铝矿土、地热、高温低纳矿泉等十余种，其中白钙石储量大、品位高，是发展建材、化工工业的优质原料。辖区交通通讯便利，京广、陇海铁路在此交汇，全国最大的铁路枢纽之一-郑州火车站位于此，河南省最大的汽车客运中心，中原地区最大的邮政、电信枢纽位于本辖区，日平均流动人口达20多万。辖区内有二七纪念塔、二七纪念堂、北伐军阵亡将士墓地、郑州烈士陵园等革命纪念地，属省级文物保护单位。辖区还是中部地区最大的物流商品集散地，具有悠久
4、历史的二七广场商圈、火车站广场商圈、德化步行商业街商圈吸引着国内外商界巨头纷纷落户于此。本区全年完成地区生产总值3045002万元，比上年增长12.1%。其中第一产业增加值6830万元，下降5.2%；第二产业增加值583514万元，增长14.4%；第三产业增加值2454658万元，增长11.5%。人均生产总值45409元。三次产业结构由上年的0.2：19.1：80.7调整为0.2：19.2：80.6。非公有制经济完成增加值151.5亿元，增长24%，占生产总值的比重为49.8%。年末全区城镇化率达到91.3%。,2.交通概况铁路方面：辖区交通通讯便利，京广、陇海铁路在此交汇，全国最大的铁路枢纽
5、之一-郑州火车站位于此.公路方面：河南省最大的汽车客运中心郑州汽车客运总站、火车站长途汽车中心站、京广汽车客运站、二马路汽车客运站。郑少高速、京珠高速、连霍高速、机场高速从辖区西南绕城高速进出或穿境而过。机场方面：国家民航局确定为全国八大区域性枢纽新郑国际机场，距离二七区仅25公里，开通70条国内国际航线。,二七区介绍,3、主要经济指标,二七区介绍,三、城市商业,紫荆山商圈,万达广场城市综合体,备注：标红为未开业项目,W,O,T,S,W,T,郑州印象城位于郑州市市中心民主路与西太康路交汇处，辐射人口250 万，汇聚34 条公交线路。总出租面积43,000平方米，超市出租面积20,000平方米，
6、商铺出租面积23,000平方米，共有 100 个商铺，以沃尔玛为主力店，约有330 个汽车停车位。全球零售业巨头沃尔玛租下印象城的两层铺面，营业面积超过1.9万平方米，这也是河南省第一家位于市中心黄金地段的沃尔玛超市。除了沃尔玛超市和先期入驻的中影集团电影院之外，一些风靡北京、上海、广州的国际流行时尚品牌也跟随印象城纷纷亮相郑州。例如，世界顶级奢侈品集团路易酩轩（lvmh）旗下大型化妆品连锁店丝芙兰，国际快时尚品牌ZARA、C&A，国内流行时尚品牌ONLY/vero moda/Jack&Jones/欧时力等，国内知名娱乐休闲品牌神采飞扬，美国著名餐饮连锁品牌棒约翰披萨，深受郑州市民喜爱的美食连
7、锁西湖春天等等都已入驻印象城。,住宅区+底商,郑州主流百货业态布局一览表,郑州主流百货业态布局一览表,郑州主流购物中心布局一览表,郑州主流购物中心布局一览表,郑州主流商场租金一览表,重点品牌销售排名服装服饰类,城市商业,销售排名,城市重点品牌销售排名-配套类,城市商业,城市重点品牌销售排名-餐饮类,城市商业,四、项目分析,周边社区居民情况调查分析,项目分析,淮河路办事处,嵩山路办事处,长江路办事处,德化街办事处,一马路办事处,铭功路办事处,福华街办事处,建中街办事处,蜜蜂张街道办事处,大学路街道办事处,京广路街办事处,五里堡办事处,项目分析,项目分析,各街道办事处明细,项目分析,项目分析,周边
8、学校情况调查,项目分析,红黄蓝幼儿园,小天鹅幼儿园,陇海中路幼儿园,至爱宝贝早教,富华实验幼儿园,育才双语幼儿园,伟达世纪幼儿园,京广双语幼儿园,郑州伟才幼儿园,小聪聪幼儿园,萌芽幼儿园,二七区大风车幼儿园,郑州市博士双语幼儿园,小博士幼儿园,天泰实验幼儿园,小天才双语幼儿园,新苑幼儿园,富华实验幼儿园,小天才双语幼儿园,世纪先锋幼儿园,项目分析,二七区实验小学,二七区汝河路小学,英才双语小学,大学路小学,陇西小学,淮河东路小学,二七区政通路小学,邱寨小学,众兴双语小学,二七区兴华小学,育才小学,二七春晖小学,幸福路小学,中原路小学,郑大附小,建新街小学,项目分析,郑州市第二中学,102中学,
9、二十二中学,二中南校区,黄科大附中,二中外国语分校,第四十四中学,郑州外国语中学,第十九中学,郑大第一附中,郑州市示范高中,郑铁六中,郑州七十四中,育英中学,华中中学,项目分析,郑州七十四中,中州大学5年制大学部,航空工业管理学院,航院再教育学院,郑州航海学院,省党校,郑州市交通职业技术学院,黄科大,郑州卫生学校,郑州铁路技师学院,解放军测绘学院,郑州大学,河南省商业高等专科学院,项目分析,郑州航空工业管理学院（学校现有教职工1255人，专任教 教学楼师900余人，其中教授、副教授近300人，博士、硕士760余人；学生13000人）,黄河科技大学（学生三万三千）,郑州大学升达经贸管理学院（在校
10、生13700余人）,中州大学（12000人）,郑州经济管理干部学院（7590)，河南商业高等专科学校（11029人），郑州交通职业学院，学生8000。,重点院校介绍,项目分析,品牌优势：中原万达的铺垫使“万达”已得到河南人的认可和信赖,餐饮优势：是郑州目前最集中、管理面积最大、品牌最多、口味最丰富最具时尚感的室内餐饮街,优势分析,时间优势：郑州目前还没有真正意义上的购物中心，万达将引领二七区商业地产的发展,市场需求：二七区缺少有品质，有影响力的时尚潮流品牌，消费者有很强需求,地理优势：交通发达，客流量大,潜在顾客优势：万达广场附近有13所大学、15所中学及大量政府机关和单位社区,商圈优势：新商
11、圈正在崛起中，商业资源急需整合,优势分析,项目分析,百货劣势：郑州当地百货公司强势，消费者消费习惯已经养成,租金劣势：竞争对手租金及商务条件优于本项目,购物中心劣势：郑州市场消费者对购物中心的理解不很强,劣势分析,竞争者压力：3公里范围内集中了四家购物中心（一家未开业）,郑州持购物卡消费比重大，此消费群体被当地百货公司占有,劣势分析,项目分析,万达广场城市综合体,项目分析,项目途经公交线路,BRT1路、111路、19路、202路、203路、213路、258路、317路、40路、49路、53路、T4路、906路、K906路、4路、Y804路、T3路、25路、25路支线路、317路、803路、80
12、4路,项目分析,性别比例,消费者背景,城镇居民人口：61万 农业人口：6万,女性人口：34万 农业人口：33万,消费人群分析,项目分析,消费者结构抽样调查表,项目分析,城镇居民家庭基本情况,项目分析,2010年度，全区城镇居民人均消费性支出9685元。其中食品类消费3290元，占比33.9%；衣着类消费1484元，占比15.3%；家庭设备用品及服务消费529元，占比5.5%；交通和通讯消费增长1239元，占比12.8%；教育文化娱乐消费增长970元，占比10%；其他商品和服务消费332元，占比3.4%；,项目分析,城镇居民家庭每人全年消费情况,家庭人均消费支出明细,项目分析,6.2 消费人群分
13、析结论,项目分析,通过问卷了解到：消费群体中年龄20-35岁占50%以上，人均月收入2000-5000元占50%以上，此两部分为目标人群消费方式主要是潮流时尚。郑州消费者出行主要交通工具为公交车、电动车或步行，占整体出行方式的55%，项目周边公交车共有22条线路每天停靠1850次，交通具有很大优势。郑州消费者外出以购物为目的的占73%，购物频次3次以上的占45%，外出以就餐为目的出行占40%，这说明郑州的消费潜力巨大。餐饮消费客单在50-100元范围内的，占总体问卷人群的40%，餐饮应以中档消费为主，配以情调特色餐厅，汇集各种品类口味。,五、项目定位,郑州二七万达广场,低档社区步行街1、档次低
14、，不好管理、品质差，影响品牌形象2、郑州市场这样步行街较多,纯高端购物中心根据消费者调查问卷数据项目周边高收入消费群体较少,引领潮流时尚、品质消费高中档步行街,家庭式购物为主中档步行街,定位分析,项目定位,家庭消费市场 本地居住人口较多位列郑州各行政区第二，以稳定工资（房租）收入为主的家庭式人群占主导地位。时尚潮流消费 根据调查唐山消费主体为20-35岁人群占整体50%以上，人均收入2,000-5,000；占整体50%以上。流行前线消费 项目周边辐射范围内28所学校，庞大的学生群体，奠定了中档消费的基础。,定位提炼,项目定位,引领潮流时尚、注重品质消费高中档的购物中心,万达业主及项目周边人群,
15、引领时尚潮流消费的人群,以家庭消费为主的人群,政府部门、时尚小白领品质消费人群,周边县市区高消费人群,目标消费人群,市区消费人群,周边县市消费人群,目标消费者概述,项目定位,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,10万以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,客单占比,年龄层占比,年收入占比,38%,15%,35%,52%,65%,43%,11%,10%,12%,4%,10%,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,3万以下,3
16、-7万元,7-12万元,10万以上,3、服装服饰消费者描述，例：,项目定位,12万元以上,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,5-10万元,10万以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,客单占比,年龄层占比,年收入占比,20%,18%,20%,68%,75%,62%,9%,17%,10%,3%,8%,300-1000元,1000-2000元,2000元以上,300元以下,20岁以下,20-35岁,35-45岁,3万以下,3-7万元,12万元以上,10万以上,4、配套消费者描述，例：,项目定位,0
17、%,20%,40%,60%,80%,100%,120%,客单占比,年龄层占比,年收入占比,26%,15%,40%,43%,40%,19%,28%,20%,15%,25%,30-60元,60-100元,100元以上,30元以下,20岁以下,20-30岁,40岁以上,3万以下,3-7万元,7-12万元,12万以上,18%,11%,30-40岁,5、餐饮消费者描述，例：,项目定位,六、品牌落位,特色美食街定位中档以上时尚主题餐厅、地方特色餐厅、快速中餐、休闲娱乐吧,时尚休闲街定位中、中高档，休闲流行时尚女装为主，配套项目，如休闲水吧，火机、饰品等；,经典潮流街中高、高档以上，国际潮流品牌为主，配套国际一线时尚餐饮，如快餐、咖啡、冰激凌等,1.楼层主题定位,品牌落位,2.业态占比，说明：室内步行街的业态占比,配套15%,餐饮45%,服装40%,品牌落位,品牌落位,F1,1F:设计目标：体现广场的定位，提升广场形象，满足和引领年轻时尚群体的消费需求，形成广场核心集客能力。,品牌落位,F2,2F:设计目标：与一楼错位经营，满足不同年龄段消费者需求，体验时尚生活方式，提供休闲购物场所。,82,F3,3F:设计目标：打造郑州市场品类最丰富、经营管理面积最大、口味最有特色、适合消费人群最广泛的餐饮休闲广场,品牌落位,THANKS,
