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1、绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案介绍上海绿源房地产开发有限公司,P1,第一部分产品研究工作第二部分项目进展情况第三部分产品策划一、项目基本信息二、新江湾区域发展预判 三、周边楼盘调查四、项目市场定位五、项目产品定位第四部分规划设计方案 一、规划方案 二、建筑外观三、住宅房型平面四、室内装饰意象五、小区景观意象六、设备七、成本估算,目录,P2,第一部分产品研究工作,P3,上海楼盘考察报告高档公寓特征浅析上海部分楼盘建筑外观调查高档楼盘主力房型调查及浅析上海/杭州/北京地区部分楼盘围墙考察简报四新技术考察报告设备选型考察报告上海“90/70”项目调查报告上海精装修公寓调研报告上海酒店式公寓
2、市场调查报告上海新江湾项目客户调查报告绿城上海新江湾项目产品策划书,产品研究工作,P4,第二部分项目进展情况,P5,项目进展情况,P6,第三部分产品策划,P7,一、项目基本信息,P8,项目基本信息项目名称：绿城上海新江湾项目土地取得：绿城集团房地产有限公司、添智企业有限公司2007年6月21日竞得新江湾城D1地块国有土地使用权，并于2007年7月9日与上海市杨浦区房屋土地资源管理局签订国有土地使用权出让合同。土地出让金12.6亿元。地块面积：59253.7平方米建筑容积率：1.7可建地上建筑面积：100731平方米土地使用权出让年限：住宅，70年 其它：限高40米，套型建筑面积90平方米以下住
3、房面积所占比重不得小于总建筑面积的70%,P9,项目区位本项目位于上海市杨浦区新江湾城内淞沪路、殷行路交界处，介于浦西中环和外环中间，与城市各重要节点距离如下表：,P10,四至范围东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路。,新江湾城D1项目红线图,P11,地块现状,地块现状照片（远处为地铁施工工地）,P12,地块现状照片,地块现状,P13,地块现状,地块现状照片,P14,地块周边水系南侧河流,地块现状,P15,地块周边水系东侧河流,地块现状,P16,二、新江湾区域发展预判,P17,我们从生态环境、规划、交通、配套、产业支持等方面分析新江湾城，继而判断新江湾城今后的发展趋势，为本项目产品定
4、位奠定基础。新江湾城，位于上海市杨浦区北部，东起闸殷路、南至政立路、西达逸仙路、北抵军工路，规划占地面积9.6平方公里。,P18,区域特质一：稀缺生态环境,P19,稀缺生态环境,1986年5月20日国务院、中央军委联合批复，同意迁建江湾机场，腾出机场土地作为上海城市建设发展用地。1989年前后，机场基本停用，1994年6月，空军宣布机场正式停飞并撤离。之后，由于规划的停缓，江湾地区经历了长期的封闭和闲置。长久的“无人问津”在不经意间造就了新江湾。这里形成了一片由残存的河流、次生湖泊、沼泽、池塘以及河漫滩等构成的湿地，大量野生动植物安家于此，甚至还发现了多种市区中绝迹的鸟类、昆虫和鱼类。自此，江
5、湾“上海市区最后一块湿地”开始为世人所关注。,P20,稀缺生态环境,2004年新江湾城航拍图,本项目,P21,稀缺生态环境,P22,稀缺生态环境,P23,稀缺生态环境,P24,区域特质二：高规格区域规划,P25,按照新一轮上海市城市总体规划（1999-2020），上海城市中心城将规划建设以人民广场为中心的市级中心和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾五角场、真如。,高规格区域规划,P26,新江湾社区为由闸殷路淞沪路政立路国权北路何家湾路区界军工路所围合的区域，总用地面积966.5公顷。社区以殷行路、淞沪路为界划分成为4个编制单元。,P27,新江湾社区功能以居住为主，南部市级副中心区域以商业办公
6、、教育科研为主。规划形成“双心（江湾-五角场城市副中心以及新江湾地区中心）、四区（三个居住片区和一个教育科研片区）、多轴（淞沪路的主要对外交通轴、东西两条主要生态绿化景观轴）、多点（分布于居住片区的若干邻里中心）”的布局结构。,P28,新江湾社区规划住宅建筑规模控制在434万平方米（包括31.7万平方米居住区配套设施），教育、科研建筑规模约110万平方米（其中新江湾国际大学科技园约66万平方米，复旦大学约45万平方米），商办建筑规模189万平方米，总人口规模控制在8.5万。,P29,新江湾城定位于“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。（1）强调完
7、整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；（2）强调生态观念，构建和谐空间；（3）强调人文观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。,高规格区域规划,P30,区域特质三：便捷交通,P31,便捷交通,新江湾城介于浦西中环和外环中间，以新江湾城中心区域（淞沪路殷行路）为起点，经淞沪路可便捷到达中环线（至入口约4公里）和内环线（至入口约5.8公里），距离人民广场约16公里。新江湾城内道路及市政绿化已基本完成。,P32,便捷交通,新江湾区域附近有3条轨道交通线穿过
8、，分别是10号线（2009年通车）、17号线（规划）、18号线（规划）。,P33,区域特质四：完善配套,P34,教育设施：复旦大学，同济大学，上海财经大学，同济大学附中（在建），上海音乐学院附属实验学校（规划），复旦科技园小学，中福会幼儿园（规划），本溪路幼儿园。医院：长海医院，东方肝胆外科医院，黄兴医院，上海市第一肺科医院。主要商业：美国汉斯社区商业中心（在建），万达商业广场，百联又一城，东方商厦，大西洋百货，赛博数码，新江湾城知识商务城（美国铁狮门）。文化、娱乐、运动设施：新江湾城文化中心，极限运动中心，江湾体育场。公园：新江湾城公园，“生态源”湿地展示馆。,完善配套,P35,完善配套,本
9、项目,P36,完善配套,具体到本项目：紧邻轨道交通10号线，项目东侧为规划中的上海音乐学院附属实验学校、中福会幼儿园，西侧是淞沪路主干道的30米绿化隔离带，殷行路北侧是正在建设的商住项目（C5地块，开发商为美国汉斯），其中规划有社区商业中心。,本项目,P37,复旦大学,完善配套,P38,五角场,完善配套,P39,江湾公园、极限运动场,完善配套,P40,区域特质五：产业支持,P41,产业支持,杨浦目前正处于积极建设国家级大学科技园和国家级高新技术创业服务中心的初步阶段，甲骨文、西门子、百度等企业已落户杨浦，并将带动一批同类企业或关联企业的集聚。而新江湾城作为政府发展“知识杨浦”以及“国家级科技园
10、区”的重要配套功能区，其本身已为产业发展做了良好规划：2008年1月出让的新江湾城F地块融高级写字楼、酒店、研发、酒店式公寓和商业等多种业态为一体，规划总体量达90万平方米。从新江湾城与杨浦科技园区、F地块的开发序列来看，属于同步发展的关系，这与其它高端国际社区在产业成熟后形成的模式有所不同。新江湾城所依托的产业支持将有一个逐渐形成的过程。,P42,产业支持,P43,产业支持,P44,从规划标准、环境资源、交通条件来说，新江湾城具有非常明显的优势，但从配套设施、产业发展的现状来看，新江湾城正处于起步阶段，因而难以抗衡目前已经成型的碧云、古北等高端社区。但随着整个城区建设的深入、产业发展和配套设
11、施的成熟、区位观念的转变，新江湾城在上述五大方面将具备突出优势，完全符合高端社区发展条件，并有望成为上海新一代的高端社区。,新江湾区域发展预判,P45,三、周边楼盘调查,P46,周边楼盘调查,新江湾城是上海市中心城区目前唯一一块正在整体开发的大面积土地。新江湾城板块内，在售的新江湾城1号作品销售均价已达2000024000元/平方米。新江湾城周边区域涵碧景苑等销售均价约20000元/平方米左右。,P47,新江湾城楼盘统计表,周边楼盘调查,P48,新江湾城1号作品,P49,新江湾城1号作品,P50,华润橡树湾,P51,华润橡树湾,P52,涵碧景苑,P53,汉斯C5地块加州水郡,P54,四、项目市
12、场定位,P55,档次定位,分析地块条件，本项目拥有打造高档产品的基本条件：（1）新江湾城区域具有发展高端社区的潜质；（2）生态环境在中心城区内具备稀缺性；（3）交通便利；（4）高规格配套；唯一遗憾的是高档产品的重要特征稀缺的地段并没有在这里得到相应的体现。目前新江湾城作为新兴板块尚未形成成熟的居住氛围，但从长远发展角度看，新江湾城作为未来的高端社区，将逐步消除客户对本项目地段的抗性，这从外部环境上解除了本项目高档产品定位的唯一障碍。项目档次定位：上海地区高档公寓项目。,P56,客源定位,根据项目的档次定位，我们分两个阶段进行了针对性的客户调研工作：第一阶段为定性调研，第二阶段为定量调研。经分析
13、后确定本项目的目标客户具有以下特点：（1）有较丰富的生活阅历，对居住环境和生活品质的要求非常高；（2）认可新江湾城的规划和环境优势，看好新江湾城的发展前景；（3）认可绿城品牌；（4）经济实力较强；（5）他们是事业的成功者，在注重生活的物质层面外，更加追求精神层面的享受。,P57,目标客户来源,（1）杨浦区、虹口区、浦东新区、闸北区等周边区域客户在本区域拥有较好的人脉和资源，对居住环境、周边人群素质有一定要求，如从事金融保险、贸易物流、工业制造等行业的人员，受过高等教育的海归人士，开发区企业中高层管理者等；（2）上海中心城区客户注重生活品质、居住环境，对周边生活配套、高档消费场所、服务品质要求较
14、高的成功人士，购房首要考虑居住舒适度；（3）投资客户社交圈广泛，具有丰富的投资经验，资产配置形式丰富，对房产品非常了解，对区域发展有敏锐嗅觉，注重物业的升值潜力；（4）绿城集团忠诚客户多次购买绿城开发的房地产项目，对绿城的品牌忠诚度很高。,P58,目标客户背景分析,目标客户年龄大约在30-50岁之间，受教育程度较高，绝大部分拥有大专或本科以上学历，多数为企业中的中高层管理人员。主要行业分布为工业制造、金融保险、贸易物流、建筑工程、公务员等。收入较高，客户家庭月收入在2万元以上，部分高端客户家庭月收入在10万元以上。他们中的绝大多数在上海拥有自己的房产，多数拥有两套或两套以上住房。一代或两代同住
15、，居住条件舒适。私家车拥有比例高。,P59,五、项目产品定位,P60,依托新江湾城区域规划优势、生态环境及教育文化资源，营造综合品质一流、提供全程尊贵服务的精装修高档公寓社区。项目户型配比方案：,项目产品定位,P61,第四部分规划设计方案,P62,一、规划方案,P63,总 平 面 图,P64,鸟 瞰 图,P65,地下室平面图,P66,二、建筑外观,P67,建筑效果图,P68,建筑效果图,P69,会所建筑立面,P70,建筑效果图,P71,建筑效果图,P72,建筑效果图,P73,三、住宅房型平面,P74,四房两厅五卫建筑面积：280.23m2套 数：44套数比例：8,P75,四房两厅三卫建筑面积：
16、228.00m2套 数：38套数比例：7,P76,四房三厅五卫建筑面积：315.23m2套 数：38套数比例：7,P77,三房两厅两卫建筑面积：167.20m2套 数：190套数比例：34,P78,三房两厅三卫建筑面积：179.87m2套 数：30套数比例：5%,P79,三房两厅三卫建筑面积:178.51m2套 数：18套数比例：3,P80,两房两厅两卫建筑面积：143.23m2套 数：38面积比例：7,P81,两房两厅两卫建筑面积：132.87m2套 数：34套数比例：6,P82,一房一厅一卫建筑面积：81.27m2套 数：13套数比例：2,P83,二房一厅一卫建筑面积：85.42m2套 数
17、：13套数比例：2,P84,一房一厅一卫建筑面积：74.07m2套 数：11套数比例：2,P85,四、室内装饰意象,P86,（一）大房型新古典主义,P87,客厅意象,P88,餐厅意象,P89,卧室意象,P90,卫生间意象,P91,装修材料意象,P92,装修材料意象,P93,（二）小房型（一房或两房）新古典（摩登）,P94,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P95,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P96,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P97,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P98,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P99,小房型（一房或二房）新古典（摩登）,P100,（三）公共部位,P101,会所大堂,P102,会所大堂,P103,会所大堂吧,P104,会所大堂吧,P105,会所室内泳池,P106,小区接待大堂,P107,单元大堂,P108,地下车库单元入口,P109,五、小区景观意象,P110,P111,P112,P113,P114,P115,P116,P117,P118,六、设备,P119,上海新江湾项目部分设备,P120,七、成本估算,P121,P122,汇 报 完 毕谢 谢！,
