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1、亚龙湾项目调研报告,阳光天地房地产经纪公司2012.03.08,part 1市场研判,项目城市背景,一、城市概况,二、城市经济,国家政策对房地产市场的影响,经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。,2011年,自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。,2012年,部分银行将放松首套房贷利率,尽管首套房贷利率适当下浮
2、以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大,石家庄房地产市场现状,经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。,2011年,石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉
3、。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为60
4、48元/平米，平均涨了37元/平米。,楼市回暖,2012年,区域市场分析,中低端居住板块,中高端居住板块,项目周边竞争楼盘地图,一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：,1.建筑形态主要为高层或小高层,2.户型区间为50160，主力户型以两室、三室为主,3.项目定位一般为中高端,4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施,二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：,1.建筑形态主要为高层、多层,2.户型区间为65130，主力户型以两室90100平米,3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右,4.项目配有少量简单设施,part 2价值提炼,本项目的SWAT分析,地块整体情况分析,一、地
5、块位置、交通,位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。,二、地块现状,项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层,三、项目周边配套,学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十 四中即将建成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东
6、古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。,part 3项目定位,项目定位总体思路,出品质：两栋33层高层和沿街商铺商业价值：沿建华大街打造街区型商业现金流：通过前期预售和后期销售。,整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成功运作！,建筑形态,建筑类别主要为住宅、商铺建筑形态主要为两栋33层高层,户型面积定位,56平米，一室一厅一厨一卫,94平米，两室两厅一厨一卫,124平米，三室两厅一厨两卫,主力户型,项目配套,建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。,项目配套,商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等,建筑风格,现代简约风格,现代简约立体园林，景观节点植被多样，层次丰富,园林景观,目标顾客定位及分析,part 4推售策略,入市基本条件,价格定位,价格定位于40005000之间,推售计划,
