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1、南汇周康板块市场报告,区域市场简析区域竞品扫描区域市场总结,PART ONE,区域市场简析,ONE,ONE,08年1月至08年6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，08年下半年周康市场成交量与经济一同下滑09年1月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场供应方面，08年10月至12月市场出现集中放量，主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城从08年12月开始价格下滑趋势明显,08年1月09年1月周康公寓供求情况,ONE,周康板块总价成交段主要集中在万的区间之内，其次是万区间。,ONE,板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成
2、交单价主要徘徊于8000-9000元/平方米的范围内。,ONE,近期成交低迷，导致目前在售项目存量余房较多，周康板块累积在售存量18.4万平米,ONE,周康板块项目存量余房比例,剩余量位居前列的项目有印象春城、东方晶华园和绿洲康城 其中印象春城主要由于年年底推出新盘，开盘强销后，优惠活动截至，将实际已获得预售许可证的房源延迟对客户公开，导致大体量的后续房源囤积 东方晶华园、绿洲康城等排名靠前的项目，都是由于年内去化表现不佳而导致的房源累计 菱翔苑和绿地东上海一期项目已是尾盘，剩余房源的较高单、总价，使客户望而却步,ONE,近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交84套，
3、单价较前批房源有大幅度下降，以12000元/平米单价打7折销售，成交均价仅8690元/平米,PART TWO,区域竞品扫描,TWO,周康板块竞品扫描,6 圣鑫苑,8 中邦城市,5 周浦万达广场,11 万科金色里程,10 金柳湾（墅外）,4 印象春城,7 绿地东上海,本案,3 东方晶华园,粤亮湾,9 绿洲康城亲水湾,12 保利林雨溪,2 和居水岸,TWO,基本信息,印象春城,区域位置：周浦年家浜东路129弄 占地面积：35万总建筑面积：46万开盘时间：08.10.30（首批）推盘案量：288套交付标准：毛坯交房时间：09.12.31户型：一房：63平米 二房：88平米、92平米、113平米 三房
4、;131平米08.11开盘报价：均价8500元/平米 价格范围：8200-9000元/平米开盘优惠活动：开盘当天认购优惠200元/平米,TWO,成交信息,印象春城,TWO,2.21推出3号和7号两栋楼，带63平米小户型一房，开盘报价7600-9500元/平米，均价8500元/平米，开盘当天优惠总价16000元,房地网上反应开盘当天预定93套，其中成交户型一房和二房所占比例平均。,印象春城,媒体信息,硬广媒体主要为：晨报、晚报、时代报、租售情报,TWO,印象春城,户外广告,周浦镇区：无户外媒体外接待点：金丰易居代理，依靠周浦镇上易居中介门店共同销售导示系统：无交通导示，在周浦镇区宣传力度不够，年
5、家浜路无交通指示牌，引导动线差,TWO,ONE,印象春城,广告诉求,基本信息,绿洲康城,区域位置：康桥路1558弄占地面积：50万总建筑面积：70万开盘时间：08.12.13推盘案量：215套交付标准：毛坯交房时间：2010.6.3008.12开盘报价：均价9300元/平米 价格范围：8700-12500元/平米价格促销活动：原价均价12000元/平米，7折销售,TWO,成交信息,绿洲康城,康桥区域超级大盘，早期销售在05年，经历市场最高峰1.3万价格，在沉寂一年后，紧随印象春城开盘，去年年底推出2幢小高层，215套房源，价格也是采取直线跳水方式，表价12500元/平米打7折销售，成交均价90
6、73元/平米，但销售情况依然不理想。,TWO,绿洲康城,户外广告,外接待点：无看房班车：龙阳路地铁站导示系统：交通指示牌:沪南公路、康桥路 户外看板：康桥路2块 刀旗:康桥路,TWO,绿洲康城,广告诉求,93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇,TWO,基本信息,东方晶华园,区域位置：康沈路1758弄近年家浜路占地面积：60300平米总建筑面积：77443平米开盘时间：07.09.30推盘案量：487套 可售房源243套（扣除动迁房可售88套）交付标准：毛坯交房时间：09.2.28户型：二房：102-104平米 三房;123-130平米 复式：160-200平米价格：报价均价9000元/平米，一月
7、成交均价8687 元/平米,TWO,成交信息,东方晶华园,该盘是区域在售项目中位置最好的项目，除动迁房外，目前可售剩余房源88套。该盘以报价均价9000元/平米，较开盘期间价格下滑约1400元/平米，成交均价8687元/平米，在区域市场内成交缓慢。,TWO,基本信息,绿地东上海,区域位置：秀浦路788弄占地面积：405810平米总建筑面积：61万（其中住宅51万，商业10万）开盘时间：06.10推盘案量：1270套交付标准：毛坯交房时间：07.12户型：二房：92-114平米 三房;130-140平米 价格;一期尾盘报价均价12000元/平米 二期房源工程进度主体6层，预计09.5开盘 二期报
8、价均价约9000元/平米以内,TWO,成交信息,绿地东上海,该盘是区域内品质最好的项目，从销售情况上看，一期尾盘报价12000元/平米，从08年8月到现在都是“零”成交。二期约09.5月开盘，该批房源开盘均价直接跳水，9000元/平米的价格可能导致周康地区新一轮的价格大战,TWO,基本信息,中邦城市,区域位置：秀沿路867号 占地面积：35万平米 总建筑面积：40万平米 开盘时间：07.6.30推盘案量：918套交付标准：毛坯交房时间：现房目前一期、二期已经全部售罄，三期地块在秀沿路南侧，尚未动工，预计周期较长，业务已经在年前撤场,TWO,中邦城市,媒体信息,硬广媒体主要为：早报、上海楼市、租
9、售情报近期二期售罄，三期未动工，媒体投入减少,TWO,广告诉求,中邦城市,东上海、大盘、创新艺术生活,TWO,周浦万达广场,基本信息,区域位置：沪南公路3467号占地面积：50万总建筑面积：31.8万开盘时间：08.12.27推盘案量：966套交付标准：装修交房时间：2010.3.31房屋性质：办公户型：40-90平米 价格：开盘报价均价9500元/平米，2月报价均价10000元/平米,TWO,成交信息,周浦万达广场,区域唯一在售小户型办公产品，开盘均价9500元/平米，是区域近期成交最好的项目，这是和大量的广告投入和良好的现场表现分不开的。从该盘可以看到，小户型产品存在较大需求量,TWO,户
10、外广告,周浦万达广场,该项目户外广告做的是竞品中最到位的，沪南公路交通指示标牌，外环线高炮、上南、三林、康桥、周浦地区横幅，竞品门口横幅，周浦镇灯箱、看板，小上海商业城灯箱、派单等结合使用，为现场成交带来稳定的来人。,TWO,媒体信息,周浦万达广场,硬广媒体主要为：晨报、时代报、早报、上海楼市、租售情报,TWO,广告诉求,周浦万达广场,万达品牌、精装小户型,TWO,基本信息,圣鑫苑,区域位置：川周公路4056弄占地面积：54800平米总建筑面积：7万平米开盘时间：最早一期05.1.14推盘案量：557套交付标准：毛坯交房时间：三期09.6户型：二房：104-110平米 三房：130-140平米
11、价格：一月成交均价7554元/平米,TWO,成交信息,圣鑫苑,该盘在区域市场中，受周边小环境及大型变电站等抗性影响，成交低迷，成交价格一直维持在7500元/平米左右，一月成交均价7554元/平米。,TWO,媒体信息,圣鑫苑,硬广媒体主要为：晨报、青年报,TWO,广告诉求,圣鑫苑,TWO,粤亮湾,基本信息,区域位置：周市路39弄占地面积：5.94万平米总建筑面积：8万平米开盘时间：08.3.29推盘案量：392套 可售房源257套交付标准：毛坯交房时间：09.8.31户型：二房：81-86平米08年3月至今销售135套，销售率34%，可以说成交非常缓慢，目前在价格没有优势的情况下，月成交保持在5
12、套左右，无法摆脱成交低迷的状况。,TWO,成交信息,粤亮湾,该盘在区域市场中属于小户型产品，有一定的总价优势，目前剩余房源都是高区高单价产品，在印象春城开盘后，受同类型产品低单价冲击，成交量明显萎缩,TWO,基本信息,和居水岸（金色水岸、沈墨荷兰苑）,区域位置：康沈路1838号 占地面积：6.7万平米总建筑面积：11.4万平米开盘时间：最早04.6，绿地接手重新开盘：08.7推盘案量：172套交付标准：毛坯交房时间：现房销售户型：二房：95平米 三房：123平米价格：一月成交均价8820元/平米该案曾经烂尾，开发商无法还银行贷款，导致交房延迟3年，区域口碑差，现由绿地接手，目前销售状况惨淡。,
13、成交信息,和居水岸,该盘04年就开盘，受银行贷款拖欠影响，一度被禁止销售3年，08.8重新开盘，因地段在竞品中较占优，成交价格在8500-9000元/平米。,媒体诉求,和居水岸,项目在尾盘销售阶段，三期工地尚未开工，初开盘报纸稿外，其他无媒体投入，包括在周浦镇区无户外媒体。,基本信息,金柳湾,区域位置：康桥川周公路2828弄 占地面积：4.8万平米总建筑面积：10万平米 开盘时间：08.12推盘案量：163套 交付标准：精装修 装修标准：25003000元/平米 带地暖、中央空调、西门子厨卫、科勒洁具交房时间：09.10户型：二房：170平米 三房：210-270价格：网上价格曲线路（近七天）
14、：1070011600元/平米开盘两个月成交8套，小高层产品，统一大户型，做精装修走高端路线,ONE,媒体诉求,金柳湾,平面媒体做过三次租售情报广告，户外在外环和沪南公路有高炮,PART THREE,区域市场总结,THREE,THREE,区域市场表现,区域成交进入近几年最低谷，成交表现低迷区域价格下滑趋势明显，项目低价开盘引发新盘价格战大盘集中，周康板块后续供应量巨大,打大盘概念：绿洲康城、中邦城市、绿地东上海、印象春城打品质概念：绿地东上海打生活品质概念：绿地东上海、中邦城市打低价概念：圣鑫苑、印象春城、绿洲康城打水景概念：绿地东上海打优惠概念：金色水岸打小户型概念：万达广场打大户型类别墅概念：金柳湾,THREE,竞品媒体表现,谢谢,
