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1、杨浦区写字楼市场,调研情况报告,2009年8月,【全市办公上市、成交情况】量价分析,20000,20000,15000,第一阶段,第二阶段,第三阶段,175001500012500,100005000,10000750050002500,0成交套数（套）成交均价（元）,2004691513807,20051195313562,20061347313559,20071744014744,20081145817995,0,从全市成交套数上看，04-08年可分为三个阶段，第一阶段为04-05年，全市成交套数由7000套/年激增至11000套/年，第二阶段为06-07年，由于06-07年全国股票普涨，
2、民间资本充足，07年办公市场成交套数突破17000套/年，第三阶段为08年，主要受全球经济衰退，成交套数跌至05年水平；从全市成交均价上看，04-06年成交价格比较平稳，维持在13000元/平方米之间，07年办公市场火爆，成交均价随之小幅增长。而08年虽然成交量有所下降，而北外滩国际客运中心年底集中成交，大幅拉动全市均价。,【全市办公市场分析】量价分析,2500200015001000500,3500030000250002000015000100005000,成交套数（套）,0,08.61087,08.7741,08.8604,08.9600,08.10555,08.11784,08.121
3、245,09.1982,09.2846,09.31309,09.41779,09.52152,09.61763,0,成交均价（元/m2）16927 14231 18354 16643 30545 27320 17489 18824 11981 12942 19695 12448 1396908年1-6月份市场量价稳定，自7月起受金融危机影响，全市成交量大幅缩减，10月份上海港国际客运中心集中成交大幅拉动成交均价。目前办公楼市场成交大幅放大的主要原因是九亭的上海青年城每月保持了一个较为稳定的去化速度。,【全市办公市场分析】各面积段成交分析,成交面积段（平方米）,套数 所占比例,0-4040-60
4、60-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-220220以上合计,24833898175284071761138470411546027,4%56%14%9%7%3%2%1%1%1%3%100%,数据：2009.1.1-2009.5.22全市目前主要热销的面积段主要集中在40-120平方米，其中40-80平方米区间内，作为住宅销售的南汇的周浦万达广场成交1039套，九亭的上海青年城成交677套。,【全市办公市场分析】,各总价段成交分析,成交总价段（万元）0-2020-4040-6060-8080-100100-120120-140140-
5、160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300-320320-340340-360360-380380-400400-420420-440440以上合计,套数42540250511454652381501251019510373525534423417302131171126027,所占比例0.7%9.0%41.6%19.0%7.7%3.9%2.5%2.1%1.7%1.6%1.7%1.2%0.9%0.9%0.6%0.7%0.6%0.3%0.5%0.3%0.5%0.3%1.9%100%,数据：2009.1.1-2009.5.22除去
6、20-80万元区间内周浦万达广场与上海青年城的成交套数，纯办公产品依然占全市较大的比重，全市另外一个主要成交区间集中在80-120万元。,市场部观点,从全市范围来看，出售型办公楼市场呈现出两个特点：,40-80平方小户型的小户型是市场销售的绝对主力，占交易量的70%；,40-80万的低总价占据市场交易量的60.5,根据对主力销售区域的分析，主要是九亭、周浦等城市边缘区域。,从这些数据分析本项目A区上半部分的功能定位，除了面积区间可达性、无论是区域、总价都不符合上述热销产品的市场特征。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,区 域,2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交面积表,4月成
7、交面积（）5月成交面积(),同比增长（%）环比增长（%）,宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北,7330904/7879937013107611411233141/307217423432887160308163232980100472849,117161500/4965619844013242/838/441332256195762385732729691507185162623,109.78-19.51/105.69335.52-66.1993.32/-89.55/-33.771326.63-15.32-41.92-78.15438.36-21.89
8、-15.85-64.79,59.8465.92/-36.98-33.86-96.64116.59/-73.33/43.6485.14-54.78233.216.2681.8970.18-15.24-7.92,区 域,2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交均价表,4月成交均价（）5月成交均价(),同比增长（%）环比增长（%）,宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北,951823116/10044203682179112013454321117/171279950330031803592009747288332009216714,865418084
9、/950519061311289969/18687/1871710268148241483999508675264851633519977,-24-16/5021418/-9/-249-11-282439-9-2,-9-22/-5-643-17/-12/93-55-188-11-8-1920,市场部观点,从上述数据来看，目前及短期内对杨浦及周边区域的销售型办公楼产品市场消化程度不甚理想。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,【杨浦办公上市、成交情况】供求分析,30252015105,54321,0上市面积（万平方米）成交面积（万平方米）供求比,2004年21.480.74,2005年5.11
10、0.32.02,2006年25.19.10.36,2007年9.619.82.06,2008年12.27.10.58,0,04-05年杨浦区办公市场处于起步阶段，市场供应量有限，成交在05年放大。06年大批新建项目在下半年上市，导致06年供过于求；而07年整体商品房市场成交大幅放量，供不应求；08年市场受金融危机影响，成交量回落。,0,-5,【杨浦办公市场分析】供求分析,4,55,45,3,35,2,25,15,15,08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9,08.1 08.1 08.10 1 2,09.1 09.2 09.3 09.4 09.5
11、 09.6,杨浦办公上市（万平方米）1.6,0,0.1,2.7,0,2.7,3.9,2.4,0,0.2,0,0.01 1.3,0,0.8,0.1,0,3.8,杨浦办公成交（万平方米）0.5,0.2,1.2,0.6,1.5,2,1.2,1.7 0.55 0.2,0.3,0.5,0.1,0.4,0.8,1,0.85 0.82,供求比,0.31,0,12,0.22,0,0.74 0.31 0.71,0,1,0,50,0.08,0,1,10,0,0.22,08年杨浦办公市场上市与成交主要集中在4-8月份。主要成交的楼盘均集中在五角场板块与黄兴路板块。08年第四季度至今区域内上市量极少，09年区域内成交
12、主要集中在五角场板块的绿地汇创国际广场与财富国际广场。财富国际广场六月上市529套，共计3.8万平方米，09年至今区域内最大上市量。,【杨浦办公上市、成交情况】量价分析,2500200015001000500,2000017500150001250010000750050002500,0成交套数（套）成交均价（元）,20041367243,200543814371,200678012375,2007197513816,200847816965,0,05年开始杨浦办公市场开始升温，05-06年期间全国股市普涨，大量民间闲散资金进入办公市场，造成07年办公市场井喷。08年主要是受到国内外经济形势影
13、响，成交量大幅萎缩。从均价上看，04-05年价格提升最快，05-07年价格处于一个波动期，08年价格达到5年来最高值。,【杨浦办公市场分析】量价分析,120100806040200,08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6,300002500020000150001000050000,成交套数（套）,42,9,41,58,59,67,49,64,26,18,21,24,10,26,53,69,97,71,成交均价（元/m2）16288 17147144
14、64 16893 1827918927 17793 1592916004 17876 1811816093 17914 2401516353 20581 1637118711杨浦市场08年1-8月量价较为平稳，月成交量维持在50套左右。9月起市场成交锐减，08年9月-09年2月区域内月均去化仅20套左右，但价格趋于平稳。09年3、4月起作为五角场板块标杆项目的绿地汇创国际大厦集中成交68套，带动区域市场回暖。,【杨浦办公市场分析】各面积段成交分析,成交面积段（平方米）0-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-22022
15、0以上合计,套数12254315912142524179,所占比例1%12%3%2%17%33%7%8%14%1%2%100%,缺乏上市量支持市场上上市量充足,数据：2009.1.1-2009.5.22从杨浦区区域市场热销面积段来看，40-60平方米为一个较为热销的面积段，但区域内缺乏上市量支持，导致成交所占比重较小。而100-200平方米目前为区域内成交主力区间段。,【杨浦办公市场分析】,五角场区域办公项目上市分析,华美达酒店,绿地汇创国际广场,海上硕和城,沪东财富国际广场,创智天地坊,东上海,怡富商务广场,面积（）65-79107-119120-137185-199238-366/合计,套
16、数294166936/361,面积（）53-7396161-167198-2101372/,套数177690601/334,面积（）59-6074-7980-94114-127130-148150-168170-189200-2681111/,套数4235513182716122368,面积（）107-119125-129131-139141-158180/,套数11122581/57,面积（）3752-5982-8392-95103-108118/,套数25612814282814/468,面积（）68-7393104-115132-139143-144157-158172-182/,套数2
17、212624202021/134,数据截止：2009年5月22日杨浦的项目多为06-08年上市，绿地创汇国际、创智天地坊、怡富商务广场和海上硕和城，均规划100-200平方米不等。而财富国际广场以及海上硕和城均规划65-79平方米的小户型产品。区域内，小户型产品多为06年上市，目前基本脱销。目前主要在售产品为100-200平方米产品。,/,/,/,/,【周边办公项目分析】杨浦区5-7月份办公销售（面积）排名,绿地汇创国际广场 新纪元国际广场 沪东财富国际广场,创智天地坊,东上海,怡富商务广场,日期08.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.4,套数291
18、1416149373830,均价元/17165180951811117634181631872718052173491572616828,套数/,均价元/,套数/6/15/22,均价元/24701/27202/32000,套数/2/112182,均价元/20083/204652056722154211921968719895,套数/711262218,均价元/194242101422044186091668917973180801801117516,套数/16/,均价元/19932/,09.5,22,16741,30,19283,18756,7,17288,1,15891,09.609.7,3
19、221,1727919018,2727,1729722244,6/,20000/,39,1952118829,1/,18000/,1/,15790/,绿地汇创国际广场，区域内指标个案，近6个月来去化速度较好，均价也随之上扬，目前均价稳定在20000元/平方米左右。新纪元国际广场，5月开盘以来保持了一个较快的去化速度，均价也有一定程度上涨。目前均价已经突破22000元/平方米。沪东财富国际广场，6月份上市529套，目前去化情况较差。,0,1,6,4,1,8,9,5,2,4,2,3,3,5,2,【杨浦办公市场分析】,各总价段成交分析,成交总价段（万元）0-2020-4040-6060-8080-1
20、00100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-280280-300300-320320-340340-360360-380380-400400-420420-440440以上合计,套数017182113131626179,所占比例0.0%0.0%0.6%3.4%9.5%2.2%0.6%4.5%5.0%10.1%11.7%7.3%7.3%8.9%2.8%1.1%2.2%1.1%1.7%1.7%2.8%1.1%14.5%100%,数据：2009.1.1-2009.5.22区域内45%的成交集中在180-280万元之间。,我们的观点,从杨浦区范围来看，出售型办公楼市场呈现如下特点：,主力成交均价在14000-18000元/平方米，总价180-280万元之间；,40-80平方米户型缺乏上市量，较为稀缺；,从面积区段来说，40-80平方米的面积区段是目前北区的“蓝海市场”，是否能以其他形态的功能入市销售，创造稀缺产品，提高销售价格。值得我们进一部研究。,该方案提供数据及观点仅供公司内部参考,
