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1、安庆青园机电五金城,项目策划建议方案,2014/11/25,城市地块概况,项目营销方案,报告目录,PART1,城市概况,安庆市,截至2013年底，安庆市辖4个市辖区（高新区在建）、7个县，代管1个县级市。市政府驻安庆新区东部新城皖江大道123号。我市建成区100平方公里，常住人口106万,我市本级共有5个镇、7个乡，1个农场，89个村（或社居委），1188个自然村庄，总人口共33.42万,总计市区人口约140万。总共安庆市人口618.65万人（2012）.,城市区位,安庆位于安徽省西南部，长江下游上段北岸，长江流经市境200余公里。其四周为：隔江与江西省九江、湖口、彭泽和安徽省东至、贵池、铜陵
2、等地相望；北、西绵亘大别山南脉，与安徽省霍山和湖北省英山、蕲春、黄梅等地峰壑相通；东北与安徽省无为、庐江、舒城等相接。,安庆市中心城区对外交通规划（2010-2030）,交通环境,安庆地处皖、鄂、赣三省交界处，距上海568公里、南京323公里，九江224公里，黄石273公里、武汉357公里。安庆是长江下游重要的港口城市，具有便捷联系周边、得天独厚的交通区位优势。安庆市现已初步形成公路、铁路、水路、民航等运输方式齐全、广泛联系周边的综合运输网络，是安徽省以及华东地区的综合交通枢纽城市之一，也是皖、鄂、赣三省交界地区重要的交通枢纽城市。高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京禄口机到40分钟车程
3、，交通便捷，区域位置优越。,沪渝高速（G50）、济广高速（G35）、合安高速（G4212）、京台高速（G3）、岳武高速等高速公路干线、105、206、318三条国道在市境交汇。已建成通车的安庆长江公路大桥。总投资约47.41亿元，安徽省跨度最大的斜拉桥望东长江大桥（公路）正在建设。,产业经济,安庆市初步形成了石油化工、轻纺食品、机械及汽车零部件、商贸流通四大支柱产业，以及农业、文化旅游、建材器械、医药、船舶、航空、电子商务等新兴环保、高科技、服务产业。国务院批复的国家级皖江城市带承接产业转移示范区规划中，明确定位：安庆，是全省三大区域中心城市之一、三大产业组团之一、六大交通枢纽之一、现代化历史
4、文化名城，打造带动皖西南、辐射皖赣鄂交界地区的区域中心城市，建设全国重要的石化和轻纺产业基地。2013年，安庆市以GDP1500亿元跻身安徽省前三甲，跨越千亿元，创历史新高。,PART2 项目概况,青园国际农机五金机电城作为安徽省农机农机重点项目、安庆市人民政府重点工程，中国五金机电10大品牌市场、安庆市最具升值潜力楼盘、安徽省农机重点项目、安庆市政府重点工程、安庆市商业规划重点项目，是皖、鄂、赣结合部唯一的最大的农机五金机电专业市场，由安徽青园集团和香港万泰国际投资公司共同投资建设，安庆市青园置业发展有限公司负责开发运营。,中央支持 政府扶持,天时、地利、人和三象合璧 政府、协会、企业三脉合
5、一,365天永不落幕的农机机电交洽中心,项目简介,青园国际农机五金机电城，坐落于安庆市长江大桥开发区，206国道、京福高速、沿江高速、安庆长江大桥交汇处，为开发区黄金地段。距安庆火车站1500米，新建的汽车站不到1000米，距离码头、民航机场均不到4000米。地理位置得天独厚，具有巨大的升值空间和持久的升值趋势 市场一期占地150亩，建筑面积12万平方米，项目总投资1.5亿元人民币，市场建有标准商铺、步行街、仓储、经营广场、生活办公用房、商务中心、农机机电展示厅，是一个集经贸服务、会务会展服务、连锁经营、物流配送、推广示范、酒店经营、银行办证等，功能齐全、配套设施完备的大型批发零售市场。一期市
6、场规划有标准商铺、步行街、仓储区和经营广场，主干道23米，支干道11米。二期标准商铺主体结构三层，框架结构，一层层高6米，二层2.8米，三层3米。一层商铺宽4米，进深9-12米，二、三层为南北双阳台，厨卫设施齐全，一层商铺与二、三层楼梯道独立分开，二、三层可分别作为居住场所，对此我提出了全新的概念是青园MODO，即经营、办公、仓储、居住。,合理的商业规划设计 迎合现代商贸发展,项目SWOT分析,优势,机会,劣势,威胁,提炼项目亮点,项目位于安庆地处皖、鄂、赣三省交界处，辐射广 买两层得三层，一层挑高6米；使用价值高 成熟的市场商铺，无风险投资；稳定的投资回报 配套齐全，一站式采购；政府扶持项目
7、 为客户提供培训、学习平台；完善的售后服务 起点最高、规模最大、功能最全、辐射力最强的现代化农机五金机电集散 交易中心和技术转让中心。,营销思路分析,第一部分：构筑核心竞争优势,一、项目整体发展原则,1、树立区域优势原则,二、核心竞争优势的构筑,2、强化信心原则,3、整合资源原则,以上五个方面相互关联、相互补充、相互作用，形成项目密不可分的一个整体。,第二部分：整合各类资源，强化项目优势,鉴于发展商自身的资源优势，在项目的开发及推广过程中，应充分利用社会可利用的资源，全面提升项目的优势，强化市场信心。本项目可通过以下方式达到资源整合的最终目的。,一、争取政府的支持,1、以政府的权威性，增强市场
8、对项目的信心；,2、取得更多的优惠措施。,二、联合各商会,与本地、外地商会和各行业商会进行战略联盟，利用商会的商业资源，为项目的招商提供强力支持，并可以为项目今后的经营商家提供信息和货物来源。对于商家及消费者都是一项积极的信心承诺，如此是一项重大的增值服务，商家获得的不仅是一空门面，同时得到的是更大的商机，可谓一举两得。,三、成立商业运营机构,营业期间的市场推广工作；将影响市场的可持续经营。因此，本项目在开发过程中，应提前成立商业运营机构,为市场提供全面优质的专业服务，提升市场的整体形象，增强投资者的信心，保证市场的长久做旺。,第三部分:推广体系建立,第四部分:推广原则,一、造市：造市”及即造
9、市场，创造交易的地方1、联系机电五金协会和政府组织机电五金研讨会，并宣布以机电五金市场为中心组建集市；2、要改变商户原有交易习惯，必须给于其改变的动力，公司和政府必须对新市场有政策和物质动力；二、造势：“造势”即宣传1、在沿街道路发放宣传单，在交通路口设立广告位，启动宣传车到街道进行宣传。2、通过当地短信广告发放短信，建立微信平台。3、通过专业协会发布市场开业通知等。4、通过博览会、大型演艺活动进行大力宣传，5、外地市场广告宣传以路牌广告为主，在机电五金聚集区设点发放宣传单。,客户群体分析,针对商贸专业市场分析，纯投资客户和投资自营客户应该在4:6的比例为最佳；纯投资客户比例多了 后期市场的成
10、功率是很低，自营投资客户比例多了对市场的增值空间是比较慢的。,针对本项目目前所了解情况，一期市场开业运营良好，目前推出二期商铺，二期商铺总140套，已预定30套。目前储备客户资源300于组；,一、投资客户分布比例,青园机电五金城,由于推广中，找准项目的目标客户群，才能有效的针对项目采取不同的推广策略并制定相应的营销定位，为此，我们以项目定位为依据对目标客户群进行了详细的市场调研和分析：,安庆市60%,枞阳6%,桐城10%,怀宁 潜山10%,望江8%,岳西 太湖6%,二、案场布置,1、案场人员销售与招商人员分开2、招商人员工作内容“负责项目招商及后期运营工作3、由于营销中心使用面积小，建议招商部
11、门搬出来。4、售楼中心内部从新布置，墙面广告等。主题色调 为喜庆，要把商业氛围制造出来。对销售人员强化培 训，营销中心门口字不够醒目，需要更换。沿国道项 目门口广告牌需要做起来，目前感觉没有商铺在出售。,二、推广 广告语,1、成熟市场旺铺 火爆抢购中。2、一期没有抢到商铺、再来！3、稀有旺铺 全城告急4、名品汇聚 名牌基地青园机电五金城5、聆听财富脉搏，坐拥金钻旺铺6、成熟旺铺 买两层用三层,二、营销 策略,针对目前项目本身及大环境情况建议：吸引投资客户购买商铺；实行销售反租、租金比例分成等政策，1、案场销售：负责接待客户及办理合同、按揭等工作；2、外呼电销模式：负责对本市及周边县级城市的客户
12、开发；3、直销模式：负责开发本市及周边客户；4、由于项目房源不多，不建议开展分销商合作模式,二、人员架构,置业顾问6,电销主管2人,外呼坐席40人,行销主管2人,直销人员20人,合同按揭专员1人,二、推广经济效益分析,一、外呼电销比例：意向客户2-3%；预约上客量15%；成交量1.5-3%；每坐席500通电话/天；月工作26天；按照40坐席计算；500通*26天*40人=520000通电话*2%=10400意向客户量*15%=1560上 客户量；1560组客户*2%成交量=31.2成交客户；安装目前每套总价70万计算*31.2=21840000元销售额/月；,二、直销人员：直销成交率在4%以上
13、；每天每人开展客户10组，意向客户0,。5组；每个月每人到达13组 到访客户；按照20人计算；13组*20人=260组客户/月；260*4%=10.4成交客户；10.4组客户*70万/套=7280000元销售额/月；,销售金额29120000元/月；,按照目前大环境影响及正常销售总结最低计算标准,二、推广经济效益分析,1、房租费：5000元；2、管理层基本工资：45000元；（10人）3、案场销售人员基本工资：12000元；（6人）4、外销人员基本工资：90000元；（60人）5、电话费用：300元/部/月*40部=12000元；6、客户看房包车费用：客户量1910*40%周边客=764人；按照人均30元车费；30元*764人=22920元；7、客户快餐费用：1910人*人均8元快餐=15280元；8、其他费用：20000元；合计费用：222000元/月；,宣传推广费：DM单、电视滚动字幕 报纸 道路吊旗,革新传统市场自生自灭的散乱经营方式，采用统 一规划、统一招商、统一运营、统一管理，聚合最大力量,统一规划,统一招商,统一运营,统一管理,凝聚国际前沿智库,品牌与业态的最优组合,洞察市场脉动，引领项目革新,以最小的成本获得最优质的服务,本方案为简单的思路沟通，属于感性认识判断,THE END！谢谢收看！,
