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1、-万通地产-天津蓟县旅游度假项目可行性报告二零零六年八月August,2006,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,2,地块位置与交通,地块位于天津蓟县县城以北15公里处，津围公路东侧，北距黄崖关长城（“天津十景”之首）约10公里；从大方位上看，距北京市约100公里，距天津市区125公里。,地块在蓟县的位置,津围公路是地块连通外部的主要道路，路面平整，但由于穿山而建，所以起伏弯转较多；此外，津围公路与地块之间约有3公
2、里未铺装的乡村道路。,蓟县位置,3,地块自身基本情况,地块位于杨庄截潜水库东岸，总占地面积约10平方公里，先期地块面积2600亩（约173万平米）。用地形式为未开发丘陵地，地块内主要被原生植被覆盖，间有果园和少量村落。,注：杨庄截潜水库于2003年6月开始蓄水，库存容量2380万立方米，水面2000亩；这里是未来旅游景区的主要依托，也是本地块未来开发价值的主要依托。,4,地块所在区域发展规划,项目所在的蓟县杨庄截潜水库旅游景区已经被天津市政府列为“十一五”期间重点建设的“十大旅游景区”之一；同时，这一景区也是天津市“五大湿地旅游景区”之一。蓟县政府将在水库周边引资开发大型综合娱乐区，初步规划建
3、设度假疗养区、餐饮服务区、自然观光区、亲水娱乐区、水上娱乐区和旅游市场区等6个区域，形成布局合理、功能完善、可短期游玩也可长期度假的综合娱乐区。,5,项目所在区域旅游业发展现状,由于水库建成时间较短，所以周边景区基本处于未开发状态，当地旅游业也刚刚开始由自发时期走向政府统一规范运营时期，发展水平较低；当前主要旅游项目为垂钓。目前，景区所在的罗庄子镇已经组织起家庭度假休闲旅馆200余家（同时服务于另外两个景区），日接待客户能力2000人。,建东农家院基本信息（水库边）,农家院实景,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游
4、度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天
5、津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,天津蓟县旅游度假项目基本情况天津蓟县旅游度假项目可开发产品分类解析天津蓟县旅游度假项目可开发产品互动关系天津蓟县旅游度假项目经营模式选择天津蓟县旅游度假项目定价策略与风险建议天津蓟县旅游度假项目开发的注意事项,目录,11,风险及其防范建议,风险一：在修建水库大坝时，曾因为政府补偿低的原因出现拆迁难的情况，导致最终部分拒不拆迁房屋被水淹没的悲剧，所以本项目要注意出现重新出现拆迁难的现象。防范建议：合同条款中约定由政府出面解决拆迁问题，并承诺解决开发中
6、可能出现的因拆迁出现的遗留问题。,12,风险及其防范建议,风险二：项目前期投入过大，推出后市场反应不好，导致回收周期延长，财务负担过重。防范建议：（1）收益时间不要同开发起始时间间隔过长，尽量采取“边开发，边收益”模式。（2）尽早启动推广活动，并注意借助县政府平台进行宣传。,风险三：水库可能遭遇丰水期和枯水期，水位和水面情况受季节和气候影响大。防范建议：休闲度假项目不要过于依赖水库，并应根据季节的不同设计不同项目。,13,风险及其防范建议,风险四：政府把水资源交给其他地块开发者分享，导致资源使用权归属不明，也很可能影响本项目的品质。防范建议：在与政府谈判时争取获得水面资源的排他性使用权。,谢
7、谢！Thanks！公司网址：联系方式：XXXXXXXXXXXX,15,竞争案例-京津新城,位置：宝坻县周良庄镇开发商：合生珠江总占地：22500亩（约合1500万平米）功能板块划分：休闲度假板块、生活居住板块、商贸物流板块 工业园板块和教育园区等五大 板块，配套设施投资68亿元。别墅面积：50万平米（已推出）别墅容积率：0.27住宅产品形式：独栋、双拼开盘日期：2004年9月现均价：5500（报价）；4950（成交价）户型面积：242平米（均值）销售情况：06年二季度销售117套，月均39套。,16,京津新城与本案对比,影响价格主要因素对比表,17,对比结论,影响两个项目售价的主要因素综合对比
8、差距并不明显，主要的区别在于京津新城以人造综合配套取胜，而本案以自身生态条件见长，鉴于以下几个方面原因，本案未来售价应当比较明显的高于京津新城目前成交价4950元。（1）京津新城原有条件差，楼盘价值将会随着建设进度逐渐提升，所以价格起点低，增长空间大，而本案发售时，生态景观优势已经显现。（2）京津新城土地成本低，而且规模大、周期长，所以在保证盈利的情况下，开发商会适当控制价格的上涨，以当前旺销的形势看，成交价在5500元也可维持平稳销售。（3）本案预计将在1年后上市，期间整体房价预计将有500元左右的上涨。比照津京新城，本案开盘时售价5500元，后期均价6500元市场是可以接受的。,18,借鉴
9、案例-龙山新新小镇,位置：北京怀柔区怀柔庙城镇422号开发商：北京万通总占地面积：80万平米容积率：0.56开盘时间：2004年3月产品形式：西式独栋为主户型面积：250-300平米为主现均价：4700元（成交价）销售情况：月均15套左右,19,龙山新新小镇与本案对比,影响价格主要因素对比表,20,对比结论,本案和北京龙山新新小镇拥有诸多相似之处，但综合对比影响二者售价主要因素，本案占有一定优势，所以在龙山小镇成交价4700元基础上，1年后项目开盘售价5500元，后期均价6500元并不超出市场承受能力。综合本案与京津新城和龙山新新小镇的对比，本项目最终整体均价6000-6500元（经济测算使用
10、价格）是合宜的。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02F
11、ovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogw
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