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1、海曙区电业局南侧地块可行性分析报告,XX地产营销部2011.04.16,一、项目地块描述,1.项目方位 位于海曙副中心(望春)，新星商业中心西侧。项目西至丽园北路，东、南临河道。,本案,新星商业中心,青林湾2期,21码头,宁波中医院,海曙区新行政中心,电业局,恒威后孙地块,区域环境：背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角策应态势。,望春街道地处市中心城区西迎宾线两冀，东靠市中心，南接杭甬高速公路段塘入口处，西与鄞州高桥镇接壤，北靠余姚江北段。区域总面积为9平方公里，下辖12个股份经济合作社，11个社区，2个渔工商公司，社区服务人口近15万
2、人。,2.望春概况,2002年望春平面图,3.望春规划,由新星、后孙等8个村蜕变,海曙后发基地中心城区唯一的集中拓展区域,新海曙的标志“海曙芯”象征,大型住宅区,旧城改造安置区,新行政中心,大型商业区,简而言之，本案地块“不是一人在战斗”，而是可以成为一个支点，撬动整个宁波中心城区。,4.土地属性,参照万科对土地的4分类,二、产品定位构思,基本经济指标用地性质：商务金融用地面积：19757最大总建：49392建筑限高：100建筑密度：35%绿地率：20%,楼面地价3700元/平米,思路1、商办楼宇思路2、SOHO公寓思路3、平层大宅,“改商为住”,基于对土地属性剖析，营销部得出：3类产品定位思
3、路,走个性商服路线,以市场为准绳，将3种产品定位放到现行市场中，通过模拟对比，以排除法检验我们的定位,思路1、商办楼宇,1、市场现状,2007-2010年办公市场供求走势,同比住宅15331元/差幅54%,价格基本原地踏步已陷入红海,该数据为预售许可量未含南部商务区和东部新城潜在释放量,（1）海曙租赁市场：亚细亚、建筑大厦、阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在1.3元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦、银泰国际等大楼立面形象好，地段又好，因此能保持一直较高的出租率，租金也比较稳定，基本稳定在1.5-2元左右（2）江东租赁市场:嘉汇国贸、中信泰富世纪东方商业广场等高端写字楼所形成的商务群，
4、基本在1.5-2元（3）较远非主流写字楼：国际会展中心、九五国际广场等基本维持1元左右,2、租赁市场,写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺,3、周边参照案例真汉子大厦,占地面积：约9800 容积率：2.55地上建筑面积：24997 地下建筑面积4552建筑形态：地下19（裙房2层）,项目为真汉子电器投资，2010年交付。除了部分房源以二手房形式定向低价出售外。主要物业为真汉子公司持有，作为企业总部和以“真和大酒店”形式运营。,3、周边参照案例丽园尚都,占地面积：约16010 容积率：5.6总建筑面积：90000 建筑形态：A座19F,B座17F,A座 成交均价8100元/精装+大金中央空调,B座
5、 成交均价6200元/,主力成交时间2006年,A座 二手均价13000元/升幅84%,A座 二手均价10500元/升幅69%,同区域的丽园馨都商品房成交均价6561元/。目前二手均价在20000-21000元/，升幅200%,总结：,1、海曙以西区域，长期为”非办公区“观念积怨已久，虽经国际经贸区、丽园尚都、金都国际等拓展，仍未能融入商办主流，后域客群面窄。2、与住宅投资相比，商办楼宇的销售周期更长，投资回报率相对过低，不符合恒威地产的发展战略。3、随着东部新城、南部商务区及江北门户区等大型商务区的发展近三百万的综合体量洪流，使得本案容易市场淹没和屏蔽。,因此，否定,思路2、SOHU公寓,S
6、OHU公寓是目前“改商为住”的主流，包括：万达广场、联盛商业广场、银亿环球中心等在内皆是走此路线。主打低总价、低单价，“双低”路线，分流住宅市场。随着“双限令”执行深入，商业产权的SOHO也迎来一波热销风潮，也引得众多开发商跟风转型“商业地产”。,本案北面的“21码头”，西面的“新星龙湾”，东南面的胜丰商贸园项目，皆是此列。,1、周边参照案例21码头,占地面积：47955 容积率：2.0总建筑面积：约95910 建筑形态：W-Street商业模式商业别 墅和 江小公馆构成的建筑群,H1 挑高 公寓：35M2 43套 11%35 50M2 317套 83%50M2 20套 5%,H2 挑高 公寓
7、:35M2 69套 30%35 50M2 66套 30%50M2 93套 40%,H4 挑高 公寓:35 50M2 162套 30%,H3 挑高公寓：35M2 4套 34%35 50M2 20套 66%,挑高公寓(794套):35M2 116套 15%35 50M2 565套 71%50M2 113套 14%,销售均价16800元/,（1）挑高公寓,（2）平层公寓,H 3公寓户型套数比例,H3 平层公寓:35M2 126套 34%35 50M2 240套 66%,平层公寓(366套):35M2 126套 34%35 50M2 240套 66%,销售均价13200元/（与复式价差3600元/）,
8、协议价1700025000元/不等（借助集群商业贴地效应）,与同期的青林湾5期和维科上院相比，基本接近。,1、周边参照案例新星龙湾,占地面积：15000 容积率：2.0总建筑面积：约24000 建筑形态：3栋5F沿河双拼办公，1栋11F商务公寓,单身公寓（190套）面积为3366，朝南10000元/，朝北9000元/,墅式洋房（24套）面积为200-480，均价13000元/,302户型,322户型,墅式洋房户型,(一)拟定规划设计条件时，用地性质一般宜划分至小类。确需划分为中类用地性质的(C2)，则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。(二)在规划设计条件
9、中，应明确办公建筑的类型：一般办公楼或公寓式办公楼(含酒店式办公楼)或两者兼而有之，并对各自的建设规模规定相应的比例，其中，公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。宁波市政府关于调整宁波市城市规划区内重要地段和重要建筑的通知(甬政发(2007)45号)文件规定的城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼(含酒店式办公楼)。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。(三)公寓式办公楼(含酒店式办公楼)的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。控制性
10、详细规划对上述(一)、(二)项已有明确规定的，从其规定。,二手房交易时对象是否为企业法人？,2、限制政策：宁波市办公建筑行政许可暂行规定,由于“宁波大公馆事件”，宁波市办公建筑行政许可暂行规定颁发后，这一开发思路几近被堵塞。,SOHO公寓，被否定,思路3、平层大宅,1、限制政策带来的新机遇 宁波市办公建筑行政许可暂行规定为“改商为平层大宅”预留出口：重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。“双限令”分别从“购买资格”和“银行贷款”方面策应，使得“商业性平层大宅不限购、不限贷”获得比较性优势。随着“双限令”而来的企业购房，作为资产保值和避
11、税需要，已渐趋热。“平层大宅”商务/居家双功更被“活跃成长型企业主”接受。,2、市场价值的比较性优势,从前述的丽园尚都、21码头、新星龙湾等不完全归纳，同区域内3类产品的市场价值如下：,纯办公,SOHU公寓,平层大宅,利益趋势为“改商为主”提供可能，+“双限令”的政策支持,3、2010-2013年大量“平层大宅”上市，消费引导,包括：维科上院（大平层未推）、长岛花园、新海景花园、雅戈尔滨江地块、荣安府、荣安公馆、荣安心居,随着众盘在高端市场密集引导，平层大宅日益为高端市场所接受，也为本案定位提供契机。,4、“工建形态”成为高端物业标志形象之一,荣安心居,绿城玉兰系列,从2006年杭州银马公寓开
12、始，杭州大型开发商绿城、金都等相继投入“工建”形态楼盘开发。,金都城市芯宇,银马公寓,因此，YES,三、风格定位参照案例蓝色钱江,4室2厅5卫1厨346.00,4室2厅6卫1厨399.00,5室3厅7卫1厨701.00下层,5室3厅7卫1厨701.00下层,四、投资分析,1、本案周边土地价格商务用地,本案周边商务土地楼面价3240-5460元/,1、本案周边土地价格住宅用地,本案周边住宅土地楼面价8530-11000元/,同区域中住宅与商务用地价差：5290-5540元/,2、本案周边楼盘销售价格,由此得出本案价格参照区间：在17000-25000元/（白坯）,正对中医院太平间劣势,邻机场路劣势,别墅式低层,3、本案产品配比与总销售金额,建安成本6000元/计算，合计约29600万元,仿造海景花园持有,全案19922元/,全案17930元/,4、倒推土地成本（以总销88560万，全案单价17930元/）,
