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1、,东海大峡谷旅游项目建议书,目 录,PART1 项目背景分析PART2 项目研究思路PART3 DAO公司简介PART4 项目商务报价,PART1 项目背景分析,宏观分析：城市、经济、规划中观分析：交通、市场、资源微观分析：区位、环境、禀赋,1、宏观分析：城市,定海区域位置优越，自然禀赋和人文底蕴深厚定海位于长江口与杭州湾的交汇处，北靠富庶发达的长江三角洲，与沿海发达城市上海、南京、杭州、宁波抵背相依，又与最具潜力的上海浦东开发区和宁波北仑开发区一衣带水，毗邻国家级风景名胜区普陀山、国家级生态公园朱家尖岛，风光秀美，气候宜人。定海全区总面积1444平方公里，辖7镇3乡6个街道，古来历史悠久，遗
2、址遗迹资源众多，是一座历史悠久的海岛文化名城。,定海在全国经济圈中的地位,定海积极融入上海及环杭州湾城市群、长三角经济圈，“桥头堡”地位突出 定海位居我国东部沿海三大经济圈的长三角经济圈核心位置，“桥头堡”地位突出。在未来发展中，定海主动融入长三角经济圈，与区域内的城市群实现无缝对接，全方位接受上海及环杭州湾城市群辐射，促进当定海当地经济的发展。,定海的区域位置,1、宏观分析：经济,人口,经济,产业,定海旅游市场潜力巨大：近年来，定海人口保持了保持增长，经济发展提速，产业结构日趋合理，以旅游为主的第三产业比重逐步提高，这些因素的存在为定海旅游项目的发展形成持续推力,2011年末全区户籍人口37
3、8246人，其中男性189130人，女性189116人。2006-2011年间其人口增长率维持在0.82，未来有继续增长空间。,人口增长保持上行趋势，带动商业、旅游等向周边离散集聚特征明显，利于旅游项目发展。,2011年，全区实现生产总值310.03亿元，比上年增长15.1；2011年，全区实现区本级财政总收入20.33亿元，比上年增长47.2%，五年年均增长32.3%；、2011年，全区全社会消费品零售总额107.68亿元，比上年增长19.1 2011年，全年城镇居民人均可支配收入33077元，增长13.4。,经济发展提速，消费能力不断提升，消费市场水平较高，利于旅游项目发展。,2011年第
4、一产业实现增加值9.85亿元，增长1.1；第二产业实现增加值139.10亿元，增长18.9，其中工业增加值100.43亿元，增长20.2；第三产业实现增加值161.08亿元，增长12.9。三次产业的结构比例为3.2：44.9：51.9。,尽管目前仍以第二产业为主，但第三产业的比重逐步提高，产业结构调整日趋优化，利于旅游项目的发展。,1、宏观分析：规划,城市荣誉2008年，定海区被省委、省政府命名为第二批浙江省示范文明城区。,城市主导产业定海区产业发展总体布局呈现“一核三带”格局：一核为定海城区(含盐仓新区)，重点发展以现代服务业为核心的城市经济，成为区域综合服务中心。三带分别为南部服务经济发展
5、带、中部生态经济发展带以及北部临港产业发展带。其中，中部生态经济发展带以中部东西走向山脉为轴，由岑港、双桥、马岙、干览、白泉一线区域组成，充分利用生态山地资源，重点发展生态休闲旅游和生态特色农业。,城市规划总体目标围绕“建设海洋经济强区，构建海岛和谐社会，打造海洋历史文化名城”目标要求，着力建设生态文明，加快建设幸福宜居城市，全面建成惠及全区人民的小康社会。,本 案,定海城市定位：现代化的海岛港口城市，重点发展以现代服务业为核心的区域综合服务中心、舟山市近期政治、经济、文化中心，省级历史文化名城,2、中观分析：交通,定海主动对接舟山市“十二五”综合交通规划，积极融入长三角同城化和全域城镇化规划
6、，加快构建层次分明的现代化、一体化集疏运网络，将有利于定海旅游项目的发展与全面升级,定海区未来将着力优化综合交通体系,定海属南北海运和远东国际航线之要冲，是中国内陆与世界主要港口通航最便捷的起航点之一，被国务院列入长江三角洲及沿海地区先行规划、先行发展的地区之一。,定海海陆空交通便捷,2、中观分析：交通,陆路交通目前定海区拥有1个长途汽车客运中心、1个旅游集散中心、3个客货运码头，在建1个长途汽车客运中心，规划建设2个旅游集散中心。,海上交通 定海区现有鸭蛋山轮渡码头和定海港客运码头，鸭蛋山轮渡码头通往宁波白峰车渡码头，是连接宁波和舟山的重要码头；定海港客运码头是连接上海和舟山本岛的重要海上交
7、通线路，是舟山重要的对外交通港。,空运交通距定海城区30公里处的舟山普陀山民用机场，直飞北京、晋江、厦门、上海、武汉、青岛等10多个城市。,定海交通优势巨大，陆海空立体交通网络完备，方便快捷，通达性强,舟山市定海区旅游发展规划中提出定海要构建“一核四区”的旅游发展空间格局。其中“一核”为城市旅游发展极核，“四区”为东海大峡谷国家森林公园生态旅游区、定海海洋旅游度假区（含长岗山）、跨海大桥风景旅游区和群岛海洋文化体验区,东海大峡谷国家森林公园是舟山市定海区旅游发展规划“一核四区”旅游空间发展格局之生态旅游区,2、中观分析：旅游规划,2、中观分析：旅游市场,近年来，定海区旅游市场发展形势看好，旅游
8、人次、旅游收入逐年增加，与之相随，旅游度假产业的兴起对当地旅游市场的发展又起到很好的促进作用,2012-2030年定海区游客量预测表,定海2004年2010年游客量增长趋势,2010-2011年定海区重点景区游客统计,2010年定海共接待国内外游客381.20万人次，增长26.1%，其中国内游客375.69万人次，增长26.3%，国际游客5.53万人次，增长17.0%。旅游总收入26.16亿元，增长25.7%，其中国内旅游收入24.10亿元，增长26.6%，国际旅游收入3029万美元，增长16.6%。,2、中观分析：旅游资源,旖旎的海山风光、深沉的人文积淀是定海发展休闲观光度假旅游的强有力支撑
9、,定海旅游资源总量较多，种类较齐全，为旅游开发提供了较好的资源基础。截至2011年末，定海全区有AA级旅游景区1个，A级旅游景区4个，农（渔）家乐项目100余家，并开发了一系列以休闲渔业、生态观光、文化旅游等产品构建起来的定海海岛旅游产品。,遗址遗迹类旅游资源,定海区遗址遗迹类旅游资源以古文化遗址与军事遗址为主，其分布以定海古城与马岙县为中心，主要突出史前人类活动场所中的马岙古文化遗址等以及社会文化活动遗址遗迹中的鸦片战争主战场等遗址，均是重大价值的旅游资源单体。,建筑与设施类旅游资源,定海区建筑与设施类旅游资源以舟山大陆连岛工程、特色街巷、名人故居、园林游憩区域为主。整体来看，该类旅游资源在
10、定海区旅游资源中所占比重最大，资源储量丰富，平均品质较高，是整个定海旅游开发重要的基础资源。,人文活动类旅游资源,定海区的人文活动类资源以军事文化与海洋文化二者为核心，特别是军事文化，是定海旅游资源中独具特色有极富潜力的特色资源。定海历来是一个军事要塞，建县千余年来，战事不断，名将云集，特别是爆发于1840年的鸦片战争定海保卫战，在世界近代史上有特殊意义。,“海天佛国”定海区毗邻有“海天佛国”和“南海圣境”美誉的普陀山，观音文化源远流长。,“海岛河姆渡文化”位于舟山群岛西北部的定海马岙海岛有着距今六千多年的舟山史前文化遗址，古驿道、古客栈、古窑址、古民居、古烽火台等遗址遗貌至今犹存。,“跳灶舞
11、”古逢腊月二十三，人们在灶头前跳舞，用来期盼新的一年免遭火灾和全家平安，后来当地的人们称此舞为“跳灶舞”。,“舟山锣鼓”舟山锣鼓是定海当地特别的传统民间艺术，用于乡里民间的红白喜事、庙会庆典或是渔民祭海等民间活动之中。,2、中观分析：旅游资源,3、微观分析：区位交通,项目位于定海区中心山脉4镇2街道交界山区，主要包括狭门龙头坑茶人谷、小沙寺岭自然村、马岙海岛第一村、干览南洞艺术创意谷等景点及区内古驿道驿亭景观线。,本案,本案,定海城区形成“五横六纵”的城市主干道网，“五横”包括环城北路、昌国路、解放路、环城南路、沿港路，“六纵”包括西山路、环城西路、人民路、环城东路（含文化路）、东河路和东山路
12、。项目所在区域内规划有定海中部快速通道（待建），交通便捷。,东海大峡谷国家森林公园生态旅游区项目是定海总体规划的城市绿脉，是定海重点建设国家级群岛型旅游目的地的核心板块，项目规划打造成为浙江省著名的生态人文走廊,3、微观分析：资源禀赋,定海属北亚热带海洋性季风气候，年平均温度16.3度，年降雨量1322.5毫米，冬暖夏凉，四季分明，光照充足。区内水库水系山谷众多，森林植被茂密，森林覆盖率达52.2%，山谷山岭景色优美，自然旅游资源丰厚。,定海历史人文资源丰富，有流传盛久的古吉祥寺、单奇洞、土墩、韭菜鳗、龙潭坑等历史人文故事典故传说。目前已形成双桥茶人谷、小沙三毛故居、马岙海岛第一村、干览南洞艺
13、谷、古驿道驿站等特色景区、景点。,定海古城,定海古城街,定海茶人谷,定海风光,市场形势有利：定海高端休闲观光度假需求日趋旺盛，未来市场发展形势看涨旅游消费已成为定海当地居民消费的重要组成部分。相对于整个市场，长三角由于经济发展水平相对较高，人均可支配收入多，催生了高端休闲观光度假旅游市场的兴起。定海作为长三角区域核心旅游资源集聚区，其高端旅游市场需求呈现出以下特征：,避暑旅游需求日趋旺盛 长三角及其周边区域年平均气温高，夏季尤其炎热，以上海为例，夏季平均持续期为117天，最高气温达3538。据上海气象局统计，近50年来长三角地区气温升高增幅明显。这些城市有巨大消费力，对避暑旅游的需求日益旺盛,
14、定海休闲观光度假需求日趋旺盛,观光旅游市场持续繁荣“高富、高知、高压”人群规模不断扩大，使得以休闲度假、观光体验、等为代表的休闲体验式旅游市场持续繁荣,高端度假市场方兴未艾 国内消费市场的持续升级，有效地激发了高端旅游度假市场的繁荣。以山水养身、休闲度假和体验教育为主题的高端度假市场发展形势看涨。,4、综合评价：市场分析,自身条件优越：近年来，定海整体经济发展较快，城镇居民的人均可支配收入保持了较高的增长率，居民生活水平的不断提高对新兴旅游消费市场形成持续的需求。定海当地的生态保持良好，自然景观兼人文底蕴深厚，对于客源市场的形成提供了有利的支撑。,4、综合评价：自身条件,发展契机成熟：定海应紧
15、密契合历史机遇，大力发展特色旅游，找到适合自身发展的旅游之路,旅游是关联度很高的产业，除了旅游产业自身外，还能带动酒店餐饮、农业观光、科技会展、运动教育等的发展。旅游是城市的形象名片，借助旅游业的发展，城市可以有效积聚人气，形成持续的人流、物流、资金流，进而促进城市建设，树立城市形象。定海具有发展旅游业的战略优势和区位优势。伴随着国家海洋经济战略和长江三角洲区域规划的提出，定海国家级新区建设被提上议程，定海具有丰厚的旅游资源，以旅游为引擎，以旅游为窗口，加快促进以旅游为特色的城市营销，对于定海、舟山乃至浙江的发展意义重大。,4、综合评价：项目机遇,5、本案开发的关键问题,1、如何结合舟山群岛规
16、划及舟山旅游发展战略对东海大峡谷旅游项目进行定位？2、如何抓住舟山群岛开发的历史性机遇，使定海区旅游业以及东海大峡谷得以实现可持续、跨越性发展？3、如何确定旅游开发的功能与主题定位？理顺旅游开发与生态环境保护的关系？4、定海旅游业发展有哪些关键驱动因素？本项目中又有多少因素得以运用？5、目标市场如何定位？如何根据市场需求和旅游资源基础设计针对性的旅游产品？6、近期旅游开发重点启动哪些项目？7、如何进行合理的空间布局和功能分区？8、如何科学地布局旅游服务要素和旅游体系？9、如何充分挖掘本地各类资源，并结合时代的潮流趋势，设计出独特的产品，形成国际一流的特色品牌？,6、本案开发方向所在,如何将本项
17、目的生态资源极尽其用？如何能在低碳生态的理念下合理有效益的开发项目，使项目得以持续性发展？,如何将旅游与城市生活巧妙结合，既为城市品牌做营销，又真正能为城市配套做贡献？,如何使旅游产业化，使旅游既为定海区品牌化做贡献，又为定海经济贡献，真正实现产业结构调整，提升产业效能？,DAO观点：,DAO观点：,东海大峡谷,目标：成为长三角唯一、全中国独有的、东亚著名的、世界知名的、充满古文化与现代文明和谐共生的国际文化游憩新亮点,慷懒的,文化的,知名的,PART2 项目研究思路,研究思路运作关键研究方法工作内容,于政府开发项目而言，旅游项目产生效益最便捷有效的方式是实现资本运作（招商运营），但旅游项目清
18、晰定位、良好经营前景是受到运营商关注的前提，因而，我们将为定海设计了独有的旅游项目，DAO亦提供规划设计对接与运营策略支持的整体发展思路。,打造具有前瞻性、创意性的旅游项目，以资本运作为目标，最终达到开发运营收益最大化。,以项目经营体现价值以产品塑造显现品牌最终打造定海旅游新品牌,旅游项目优良前景,项目产品创意体验,定制项目,DAO,项目功能定位,规划设计建议,我们提供的服务,两大前提条件,1、研究思路,2、运作关键点,思路：从概念、环境、文化角度求市场突破,旅游项目是所有项目中面临的基础消费群最难捉摸，主题特色要求最高的类型。例如：海南亚龙湾、浙江千岛湖、成都宽窄巷子等无不拥有鲜明的个性特色
19、，或立于独特自然，或行于历史渊源，或专于民间文化，因而，旅游项目可谓无题不立，概念塑造与氛围营造格外重要。,思考点,亚龙湾,千岛湖,宽窄巷子,2、运作关键点项目主题的创意性,思路：从概念、环境、文化角度求市场突破,从项目面临的现有的市场瓜分格局与趋势，寻找差异化定位与市场关注点，从而制定行之有效的定位策略,市场趋势研究,增长性策略,消费者特征,自身条件,竞合性研究,市场目标群,定位策略,2、运作关键点优化业态业种组合，平衡多方利益,思路：共享有限消费群，实现最大化的全局利益,本项目从资源属性上看，资源本身并非极具特色，对于差异化不大的资源，注重全局一体规划，突出自身差异化的定位，有效实现整体开
20、发价值，共同创造丰富的项目内涵以及共享区域人流资源的思路,整体化思路,各项目间功能融合与区分,创造一体化的旅游体系,建立旅游项目市场辐射范围,共享消费资源,实现最高整体利益,2、运作关键点局部与整体一体化考量,思路：融入社会生活、服务体系，借力打力,公益性场所通常具备为客流的服务社会功能，对于旅游项目而言，公益性场所会有着明显的支持、补给的作用。定海区森林公园目前以绿化为主，并没有独特的、明显的景点，我们认为把旅游项目与公益性项目整合起来，可以提升项目高度，接近消费者的心理距离。,旅游项目在形象上可作为品牌形象对外推广，在实质上，可以在产业结构上作为实质的中坚力量,东海大峡谷当前主要功能：旅游
21、、水库,生态休闲森林公园特色休闲旅游区,旅游与公建融合为一体，服务与休闲消费于一体的公共空间,2、运作关键点促进公益性与商业化的协调,公益性场所通常具备为客流的服务社会功能，对于旅游项目而言，公益性场所会有着明显的支持、补给的作用。定海区森林公园目前以绿化为主，并没有独特的、明显的、太吸引人的景点，我们认为把旅游项目与公益性项目整合起来，可以提升项目高度打造品牌，又可以增加社会效益，接近消费者的心理距离。,2、运作关键点导入现代化运营操作理念，保障招商经营可行,DAO的项目小组将通过内部谋划、实地考察、深度访谈、数据分析、案例解析及等研究方法，来展开前期的市场调查研究工作,3、研究方法,背景分析,项目定位,项目时间：2周,项目时间：2周,项目时间：2周,项目前期策划的内容与步骤,开发运营,项目时间：2周,规划建议,4、工作内容,PART3 DAO公司简介,公司简介研究团队相关经验公司资质,PART4 项目商务报价,工作时间。,
