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1、评级：,Table_Title,16.14,增持,公,司,深,度,研,究,6,119,12Table_Summary,交易数据,Table_Balance,EPS（元）,26%,16%,6%,-4%,-14%,升幅(%),Table_Finance,Table_Profit,相关报告,股票研究,房地产/金融,Table_MainInfo北京城建（600266）,Table_Invest,增持,地产和投资齐飞，资产低估严重地产+X 优质低估典型代表李品科（分析师）孙建平（分析师）林鸽（研究助理）010-59312815 021-38676316 010-证书编号 S0880511010037 S
2、0880511010044 S0880111090079本报告导读：地产+X 优质低估的典型代表，北京优质项目储备严重低估、融资渠道通畅、盈利能力强劲；投资为辅，持有大量金融类股权，涉足环保和旅游投资产业，国信上市受益股。投资要点：年销售亮丽，判断将持续受益北京需求释放。预计 12 年实现销售超过 90 亿，大幅超越年初 70 亿计划。从现有产品定位和地段来看，,上次评级：目标价格：上次预测：15.26当前价格：12.592012.12.24Table_Market52 周内股价区间（元）10.00-16.22总市值（百万元）11,195总股本/流通 A 股（百万股）889/889流通 B 股
3、/H 股（百万股）0/0流通股比例 100%日均成交量（百万股）0日均成交值（百万元）69资产负债表摘要股东权益（百万元）,公司京内项目多定位刚需且地段稀缺，而近期开盘的北京世华龙樾一期也处于热销中，判断公司未来将持续收益北京需求释放。借助一二级联动和大股东施工渠道的优势拿地能力将在未来结算中,每股净资产市净率净负债率,6.881.8102%,以高毛利获得体现。1）现有一二级联动项目占全部储备的 31%，京内储备的 49%，成本优势将在未来的结算中获得体现；2）11-12 年,Table_EpsQ1,2011A0.18,2012E0.12,证券研究报告,京外拿地 89 万方，大股东资源和施工渠
4、道是京外拿地重要切入点。正视保障房对公司地产业务的带动效应。公司保障房建设全口径规模超过 150 万方（含望坛），对地产主业带动明显：1）目前北京项目多有保障房配建，带动商品房建设面积 159 万方；2）保障房融资渠道通畅，自有资金占用率低，可获取合理投资回报，公司在行业资金最为紧缩的 11 年底仍获取 7 亿元 4.5 年期 7.53%利率保障房贷款。,Q2Q3Q4全年Table_PicQuote52周内股价走势图北京城建,0.320.150.320.96,0.310.020.761.20上证综指,对外投资板块具备强烈增值前景，目前资产严重折价。主要投资为国信证券 4.9%、锦州银行 3.5
5、%、中科招商 30%、北科建 21.5%等，其中国信上市前景明朗，锦州银行 IPO 也进入初审阶段。另外公司还通过直接投资设立和收购布局环保水务，养老及医疗地产板块。预计 12、13 年 EPS1.20 元、1.62 元，NAV21.74 元，较股价折 42%。,三季末预收款 111 亿，已锁定 12-13 年全年业绩；账面现金 55.5 亿，,2011/12,2012/3,2012/6,2012/9,净负债率 11%，杠杆扩张空间巨大。考虑到四季度所新获地块对,RNAV 的增厚及板块估值重心的上移，上调目标价至 16.14 元，增持。,Table_Trend 1M,3M,12M,财务摘要（百
6、万元）营业收入,2010A4,646,2011A5,246,2012E5,902,2013E7,671,2014E10,297,绝对升幅相对指数,9%2%,22%16%,7%8%,(+/-)%经营利润（EBIT）(+/-)%净利润(+/-)%每股净收益（元）每股股利（元）利润率和估值指标经营利润率(%)净资产收益率(%)投入资本回报率(%)EV/EBITDA市盈率股息率(%),35%1,24324%1,20141%1.350.152010A26.8%23.1%18.8%9.99.21.2%,13%1,55025%855-29%0.960.202011A29.5%14.5%18.1%8.512.
7、91.6%,12%1,378-11%1,06825%1.200.252012E23.3%15.8%12.3%10.710.32.0%,30%1,92240%1,44035%1.620.342013E18.3%14.6%7.77.62.7%,34%2,46928%1,83227%2.060.432014E24.0%19.6%11.3%8.06.03.5%,Table_Report销售出色，资金充裕，价值低估2012.08.1912 年业绩锁定强，超额表现可看国信2012.04.05估值大幅折价，国信上市兑现收益渐行渐近2011.11.01估值大幅折价、国信“狼来了”故事可能成真2011.08.1
8、1隐含价值高，业绩确定强2010.08.13,请务必阅读正文之后的免责条款部分,Table_Forcast,Table_OtherInfoTable_Industry,86652,评级：,公司网址,公司简介,Table_PicTrend,绝对价格回报（%）,52 周价格范围,北京城建（600266）,模型更新时间：2012.12.24股票研究金融房地产Table_Stock北京城建（600266）,财务预测（单位：百万元）损益表营业总收入营业成本税金及附加销售费用管理费用EBIT公允价值变动收益投资收益财务费用营业利润所得税少数股东损益,2010A4,6462,7203561331941,24
9、30631261,849440214,2011A5,2462,2199631833311,5500265631,756461446,2012E5,9023,2187282063731,3780276701,583344171,2013E7,6714,2298732444021,9220307672,162481241,2014E10,2975,8281,0623435952,46903451072,708608268,Table_Target,上次评级：,增持增持,净利润资产负债表货币资金、交易性金融资产其他流动资产,1,2012,5642,8552,9942,1,0683,74836,1,4
10、404,17036,1,832-26836,目标价格：上次预测：当前价格：Table_W,16.1415.2612.59,长期投资固定资产合计无形及其他资产资产合计流动负债非流动负债股东权益投入资本(IC)现金流量表NOPLAT折旧与摊销流动资金增量资本支出,1,9437214017,95110,6111,8045,2065,05194816-351-40,2,50612014221,99010,2215,2495,8956,3381,14422-1,099-60,2,50616914128,34113,3557,4496,7418,7711,0780-2,712-48,2,506217140
11、33,56916,7017,9497,88110,2301,4940-1,489-48,2,50626613940,02620,9408,4499,33216,8871,9150-6,690-48,Table_Company公司是以房地产为主业的大型专业品牌地产商，拥有北京城建兴华地产有限公司、北京城建兴业置地有限公司、北京,自由现金流经营现金流投资现金流融资现金流现金流净增加额财务指标,574211296117623,7-33322742430,-1,681-1,4552281,980753,-429925964422,-4,823-4,668297-67-4,438,城和房地产开发有限责任
12、公司等十五个,成长性,控股子公司。公司是“中国企业 500 强”之一，“世界 225 家最大国际承包商”之一，在国内近 30 个省市承揽业务和项目，其中包括：国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村等 41 项奥运项目及其配套设施工程，国家大剧院、首都机场 3 号航站楼、银泰中心、国家博物馆等大型公共建筑，国内多个城市的地铁、高速公路等重大工程建设项目。公司荣获中国建筑业最高奖“鲁班奖”和国家优质工程奖 55 次，北京市“长城杯”奖和省市优质工程奖 673 次，多次被评为“中国最具影响力企业”、“中国1m十大影响力 品牌”。3m,收入增长率EBIT 增长率净利润增长率利润率毛利率EB
13、IT 率净利润率收益率净资产收益率(ROE)总资产收益率(ROA)投入资本回报率(ROIC)运营能力存货周转天数应收账款周转天数总资产周转周转天数净利润现金含量资本支出/收入偿债能力资产负债率净负债率,35.1%24.0%41.3%41.5%26.8%25.9%23.1%6.7%18.8%1341112970.181%69.2%27.9%,12.9%24.7%-28.8%57.7%29.5%16.3%14.5%3.9%18.1%214421389-0.391%70.3%39.3%,12.5%-11.1%24.8%45.5%23.3%18.1%15.8%3.8%12.3%193021556-1.
14、361%73.4%55.4%,30.0%39.5%34.9%44.9%25.1%18.8%18.3%4.3%14.6%187021240.071%73.4%48.4%,34.2%28.5%27.2%43.4%24.0%17.8%19.6%4.6%11.3%18002114-2.550%73.4%93.8%,估值比率,12m,PE,9.2,12.9,10.3,7.6,6.0,0%,4%,9%,13%,18%,22%,PBEV/EBITDA,2.19.9,1.98.5,1.610.7,1.47.7,1.28.0,P/S股息率,2.41.2%,2.11.6%,1.92.0%,1.42.7%,1.13
15、.5%,Table_Range市值（百万）,10.00-16.2211,195,股票绝对涨幅和相对涨幅,利润率趋势,回报率趋势,净资产(现金)/净负债,33%24%14%5%-5%,29%21%13%5%-3%,35%28%21%14%7%,23%18%14%9%5%,87537003525235011751,94%75%56%38%19%,-14%2011/12 2012/3 2012/6 2012/9,-11%,0%10A,11A,12E,13E,14E,10A,11A,12E,13E,14E,0,10A,11A,12E,13E,14E,0%,北京城建价格涨幅北京城建相对指数涨幅,收入增长
16、率(%)EBIT/销售收入(%),净资产收益率(%)投入资本回报率(%),净负债(现金)(RMB)净负债/净资产(%),请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 15,北京城建（600266）投资逻辑一级开发能力强劲，一二级开发联动效应明显。公司已有北京小营项目（世华龙樾）、北京筑华年和重庆西彭三个项目实现一二级开发联动，占公司现有二级开发项目权益面积的 31%，北京区域二级储备的 49%，我们认为公司一二级开发联动拿地的成本优势在未来的利润结算中将会逐步体现。86652销售业绩亮眼，判断北京市场需求将持续转暖，京内项目将持续奠定销售基础。预计公司 12 年将实现销售金额超过 90 亿，根据
17、我们平时追踪的信息显示，公司本年销售绝大部分销售是于 5 月之后完成，这事实上说明北京市场转暖后真实购买力的庞大潜力。而在政策风险充分消化，购房者预期得到反转，北京长期压制的真实需求在未来相当长时间持续释放具有必然性，我们持续看好北京市场未来销售前景。城建现有在售产品线无论在价位还是户型上来看都与真实需求复苏完美契合，而三季度末开始北京世华龙樾项目的持续热销也验证了公司项目在户型和地段上的优势，我们继续看好公司未来销售前景。公司融资渠道良好,受益保障房融资通道。公司作为国企资金面状况相对较好，一方面从总体资金面压力来看，得益于较好的销售回款和通畅的融资渠道（银行借款和债券融资），公司的账面现金
18、和净负债率等指标在 09 年后就一直保持在非常健康的状态，12 年三季末长期借款占总借款的比重更是高达 90%；另外一方面从资金成本来看，07 年和 09 年发行的 7 年期债券成本分别为 6.08%和 6.8%，而 11 年末获取的 7 亿元 4.5年期保障房贷款利率为 7.53%，开发贷借款成本为基准上浮 10%之内，均显著低于同期同业贷款陈本，公司在融资成本上的优势十分明显。借助大股东施工渠道加大京外拿地，分散风险。公司 11 年京外拿地建筑面积合计 65 方，占当年拿地面积的 54%，创历年新高；而 12 年公司也在海南三亚以 12 亿元获取了面积达 23.4 万方的旅游地产项目。公司
19、未来在拿地竞争中的比较优势将是充分利用大股东的施工渠道，获取京外项目，以应对目前项目过度集中于北京所面临的政策风险。地产和投资业务双双进入收获季，公司未来业绩极具保障性和防御性。地产业务方面从 11 年开始，旗下北京高毛利项目包括首城国际、筑华年、世华泊郡等陆续进入结算季，完全足以支撑公司地产业务收入的高增长，而 12 年三季末高达 111 亿的预售账款已锁定 12 年和 13 年全年业绩，业绩锁定性超强。对外投资板块方面 11 年公司投资收益贡献税前利润达2.65 亿元，资产质量扎实，其中北科建和中科招商的盈利能力处于持续释放过程，而国信上市已无实质性障碍，锦州银行也处于上市进程中。攻守兼备
20、，迈入成长通道中的老牌新锐国企。除了老牌国有企业所共通的储备优势、融资优势和股东优势等特点，我们还需要注意到北京城建本身也处于快速成长通道中。一方面公司异地拓展开始出现实质性进展，公司在成都和重庆两地的项目逐渐成熟，而天津项目在年内也有可能开盘入市，异地拓展初见成效；另一方面公司开始意识到产品打造的,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 15,86652,北京城建（600266）重要性，公司将利用北京小营、重庆华岩和成都世华蓉湾三个项目合力打造“龙樾”产品系列，特别是北京世华龙樾系列凭借其稀缺性将打造成为公司首个高端精品项目，我们认为通过经营品牌并打造可复制的产品线是公司未来做大做强的必
21、经途径。1.公司历史沿革公司北京市区域房地产龙头国企之一，具有一级开发资质，大股东北京城建集团为北京市国资委 100%控股。2001 年公司实现与大股东资产置换，完成从建筑企业到房地产企业的转型。（1）1999 年，公司成立并在 A 股上市。公司是由北京城建集团独家募集设立，大股东主要注入的是建筑施工和建筑业相关资产。（2）2000 年，公司与大股东完成资产置换，转型房地产开发。公司已全部施工类资产与集团公司的房地产类资产进行了置换。交易完成后，股份公司完全退出了建筑行业；而集团公司则开始有步骤地退出房地产行业。截止目前大股东仅剩余少量房地产业务也由上市公司托管。（3）2003 年，中标奥运项
22、目，品牌形象实现飞跃。公司先后中标五棵松文化体育中心和北京市奥林匹克公园（B 区）国家体育馆及奥运村项目，公司的盈利能力和品牌形象都获得了质的提高。（4）2004 年，置出低质资产，打开盈利空间。公司将持有的北京城建房地产开发有限公司 49.5%的股权转让给了大股东，此举解决了北京城建房地产开发公司一些低质量项目对公司资源的占用，优化了公司的资产结构，为公司未来盈利能力的提升打开了空间。（5）2007 年，完成定向增发和债券发行。是年公司完成了定向增发，募集资金净额为 11.69 亿元，大股东持股比例稀释至 55.53%，公司还以6.08%的票面利率发行了 5 亿元七年期债券。（6）2009
23、年，再次完成债券发行，加大投资业务布局。以钢研高纳在创业板完成上市为标志，公司的创投业务进入收获季；公司还出资 2.6亿元认购了锦州银行 4.68%的股份，进一步拓宽了公司的投资业务布局。另外，公司还以 6.8%的固定票面利率发行了 9 亿元 7 年期债券。（7）2010 年，中标小营项目，一级开发助推二级拿。公司通过投标方式获得了建筑面积达 62 万平米的北京小营项目的开发权，楼面地价仅为 5900 元，一二级开发联动效应得到凸显。目前公司领导层基本来自于大股东，董事长刘龙华，为控股股东北京城建集团董事长兼党委书记。,图 1请务必阅读正文之后的免责条款部分,北京城建股权结构图,4 of 15
24、,北京城建（600266）86652数据来源：公司公告、国泰君安证券研究2.大股东情况介绍公司大股东是北京城建集团，为部队改制大型建筑企业集团。城建集团成立于 1992 年，前身是组建于 1964 年的中国人民解放军铁道兵十二师和铁道部北京地下铁道工程局，1983 年 7 月，基建工程兵北京指挥部整建制转业，改编为北京市城市建设工程总公司，即为北京城建前身。城建集团是一家以工程总承包、房地产开发、工程设计及咨询三大业务板块为主业的国有独资企业。集团现有总资产 510 亿，年经营额 540 亿，施工面积 3000 万方，集团是“中国企业 500 强”之一，“世界 225 家最大国际承包商”之一，
25、目前城建股份是集团唯一上市平台。工程承包，拥有双特级资质。集团是全国三家同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司之一，拥有房屋建筑工程和公路工程总承包双特级资质，同时还涉足地铁建设领域，是世界 225 家最大国际承包商之一。在 2010 年由中国建筑业协会组织的 2010 年中国建筑业企业百强评选中，城建集团位居竞争力百强名单的第四位。地产板块，持有大量商业地产资产。除了控股上市公司北京城建，大股东旗下还拥有北京城建房地产开发有限公司，北京新城顺城投资开发有限公司、北京城建三房地产开发有限公司等子公司。为了避免同业竞争，城建集团先后将全资子公司北京城建房地产开发有限公司和北京新城,顺城投资开发
26、有限公司,股权的交由上市公司托管。另外集团还在,北京拥有超过 100 亿元的商业地产资产。设计咨询，地铁规划与工业民用建筑规划齐飞。集团公司下属的北京城,请务必阅读正文之后的免责条款部分,5 of 15,86652,北京城建（600266）建设计研究总院有限责任公司，是中国工程建设行业知名的勘察设计综合型咨询公司。地铁规划方面，是具有城市轨道交通可行性研究评估资格的三家单位之一。目前已成功评估了北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等 18 个城市的 30 条城市轨道交通项目。工业与民用建筑规划领域战绩彪炳。代表设计建筑有北京中关村地下空间开发及综合管廊、奥林匹克运动员村、五棵松奥林匹克文化体育中
27、心、北京城建大厦、北京动物园公交枢纽等。,图 2,大股东业务结构图,北京城建集团,工程承包,房地产业务,设计规划,北京城建投资发展股份有限公司,由上市公司托管房地产业务,其他房地产业务,北京城建设计研究总院,北京城建房地产,地铁规划,托管,开发有限公司,北京新城顺城投,工业民用规划,资开发有限公司数据来源：公司公告、公司网站、国泰君安证券研究3.公司经营情况公司的主业为房地产开发，另外还涉足股权投资，创业投资，环保投资和经营性物业管理领域。地产业务，一级开发是亮点，同时大量参与保障房建设。二级开发方面，公司现有在售项目主要分布在北京，由于公司具备特别拿地能力且积极运用了一二级开发联动模式，大部
28、分北京项目盈利能力均较强，毛利均超过 40%，而从公司目前预售账款分布和在售项目情况来看，我们预计未来两年内公司的结算毛利率仍将可以维持 45%左右的高盈利水平。在对外投资方面，公司的股权投资主要包括持有国信证券、北科建、中科招商和锦州银行的股权。公司目前投资参股企业有 15 家，总投资额为 13.26 亿，11 年现金分红收益达到 1 亿，其中国信证券现金分红达到了 6860 万元。目前国信证券上市前景较为明朗，而北科建和锦州银行,请务必阅读正文之后的免责条款部分,6 of 15,86652,北京城建（600266）的上市进程也在积极推进。在创业投资领域，公司参股的创投公司中科招商大量介入了
29、创业板项目的投资活动，部分创投项目已经成功上市。在环保投资领域，公司在 08 年组建环保公司并通过收购南昌青山湖污水处理厂 20%股权开始介入污水处理领域，公司希望未来环保板块能够实现分拆上市。4.房地产，一级开发是亮点，大量参与保障房建设公司目前二级开发项目储备权益建筑面积 369 万平米，另有一级开发折合权益建面超过 120 万平米，其中京内储备超过 60%。除了北京。公司在重庆、成都、天津和三亚有项目布局。目前公司通过与母公司合作积极参与保障房建设，助力公司房地产业务扩张，由于目前公司北京区域项目大部分均有保障房配建，我们估计公司现有保障房项目的全口径开发建筑面积超过 150 万方。公司
30、二级开发项目合计共有 15 个，短期可售 160 万方，其中在售项目有 6 个，分别为北京的首城国际、世华泊郡、徜徉集、世华龙樾；以及成都龙樾项目和重庆熙城项目，我们估算目前这六个项目的未售部分面积尚有约 160 万方左右，将是公司短期内的销售主力。而公司未售项目共有 9 个，合计规划建筑面积约 200 万方，其中北京平谷项目、重庆龙樾湾和天津武清项目已处于在建阶段，有望于 13 年形成可售，其余项目尚处于前期阶段。表 1：公司二级开发权益项目储备 300 万方，其中 63%位于北京（单位：万平米）,项目名称北京首城国际北京世华泊郡北京筑华年北京徜徉集北京世华龙樾北京顺义项目北京平谷区马坊镇项
31、目北京密云县观光塔项目北京北苑家园公园 2008北京世华水岸住宅成都世华蓉湾青岛项目天津市武清区项目重庆熙城重庆龙樾湾北京经开区地块三亚红塘湾旅游地块北京望坛项目北京动感花园项目二级开发合计一级开发合计,产品类型商住商住，配建回迁房商住，配建廉租房住宅，配建两限房商住，配建保障房限价房商住住宅住宅住宅城市综合体住宅住宅住宅住宅住宅商业、旅游、居住一级开发，保障房一级开发,城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京成都青岛天津重庆重庆北京三亚北京北京,占地面积23.73210.142932.588.0126.6520.628.6751.720.131.621.6713.3426.798.152
32、4.0546.610.637957,建筑面积59.0939.5325.9346.1878.224.5247.3531.714329.299.452.593840.0439.3914.6623.4014.84682113,可售面积45.9629.8820.9336.3851.8620.0234.8624.2534.421.0269.381.6532.531.832.6713.0223.4098.5714.84524113,未结面积7.5029.8820.9336.3851.8620.0234.8624.250.360.4269.381.6532.531.832.6713.0223.4098.57
33、14.84431113,权益比例50%100%100%100%100%100%50%100%100%100%66%51%50%100%100%100%100%100%80%86%97%,权益建面3.7529.8820.9336.3851.8620.0217.4324.250.360.4245.790.8416.2531.8032.6713.0223.4098.5711.87369110,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7 of 15,86652,北京城建（600266）数据来源：公司公告，国泰君安证券研究4.1.借助强大一级开发的优势拿地能力，进一步夯实北京区域核心储备能力公司目前拥有北京望
34、坛和北京动感花园两个在建一级开发项目，权益建面共 122 万方。稍早的另一个一级开发项目北京东坝已经于 11 年完成开发，由于项目二级开发由于全部规划为保障性住房，公司没有获得，而由大股东下属的兄弟公司城建开发公司获得，北京城建获得搬迁补偿费4.56 元。目前动感花园项目已经完成用地拆迁和征地结案，基本具备了入市条件。而位于北京南二环外的望坛项目也开始进入前期准备工作，望坛项目地上规划面积达到了 98.57 万方，该项目大部分将用于保障性质的回迁安置房试用，剩余部分将按照经营性土地入市交易。我们判断未来公司都有通过一二级联动拿地的方式获取相关地块的可能，特别是我们了解到位于朝阳区来广营的动感花
35、园已基本具备入市条件，我们预计公司公司有较大可能获得该地块的二级开发权。表 2：公司一级开发项目推进情况,项目北京东坝望坛项目动感花园,推进情况一级开发已完成，二级开发由兄弟公司城建开发公司获得加紧开展前期工作,初步拟定了项目一期拆迁方案已经完成用地拆迁和征地结案，基本具备了入市条件,数据来源：公司公告，国泰君安证券研究一二级开发联动效应带来拿地的比较优势。通过一级开发，公司可以比竞争对手获取更多的项目土地的相关信息，在未来的拿地过程中具备比较优势。公司目前为止已经完成一级开发项目一共有四个，其中除了东坝项目的二级开发由于全部规划为保障性住房，由公司兄弟公司城建开发公司获得了开发权，其余三个完
36、成的一级开发项目的二级开发权均由公司以 100%的权益比例获得。公司一二级联动开发模式的项目建筑面积合计 118.7 万平米，占公司二级开发项目储备的 22.17%，占北京区域二级开发储备的 49%。表 3：公司一二级联动开发项目一览（单位：万平米，亿元）,项目名称北京世华龙樾地块 1北京世华龙樾地块 2重庆西彭项目北京筑华年,类型商住住宅住宅商住,一级开发获得时间2005200520082005,二级开发获得时间2010201020092008,建筑面积37.9814.7940.0025.93,地价28.128.561.5812.01,楼面地价（元）740457883954623,合计,11
37、8.7,50.27,4235,数据来源：公司公告，国泰君安证券研究4.2.以保障房建设切入点，实现曲线扩张公司以配建方式大量参与保障房建设，带动商品房建设，保障房开发面积达到 159 万平米。公司目前正在开发建设的项目大多配建保障房，其中包括土地的一级开发。主要的开发项目世华龙樾、筑华年、长阳（徜徉集）、小营配有保障房建设项目，建设的保障房涉及公租房、廉租房、限价房和安置房。另外公司一级开发项目望坛项目主体也为回迁安置房,请务必阅读正文之后的免责条款部分,8 of 15,86652,11,北京城建（600266）配建。我们统计估算公司现有保障房开发全口径建筑面积超过 150 万方（含 80 万
38、方望坛项目），带动商品房建筑面积达到 159 万方。表 4：公司目前保障房开发面积达到 140 万平米左右,项目北京望坛危改北京世华龙樾北京筑华年顺义项目北京徜徉集北京世华泊郡合计,保障房类型一级开发，回迁房公租房、安置房、限价房、回迁房公租房、廉租房限价房限价房限价房,总建筑面积98.678.225.924.546.239.5312.9,保障房建筑面积80234.8201610153.8,带动商品房建筑面积18.655.221.14.530.229.5159.1,数据来源：公司公告，国泰君安证券研究估算注：望坛项目具体事宜仍在协调，处于前期阶段受益保障房融资渠道，获得获得 7 亿元低成本贷款
39、（利率 7.53%）。1）公司于 11 年 10 月公告，向北京市保障性住房建设投资中心申请 7 亿元贷款，经与有关部门协商并审批后，确定贷款利率为 7.53%，贷款期限为 4.5 年（54 个月），委托贷款手续费（费率 0.08%）由北京市保障性住房建设投资中心承担；2）而公司也以北苑南区公租房项目向北京市保障性住房建设投资中心申请不超过 3.1 亿元贷款，期限不超过 5 年，预计预计获得该低成本贷款的可能性大。4.3.二级开发加快京外布局，分散调控风险从 11 年开始，公司明显加快了二级开发项目京外布局的进度，充分利用大股东的施工渠道，获取京外项目，以应对公司项目过度集中于北京所面临的政策
40、风险。年公司先是以 7.74 亿元获得了位于重庆九龙坡区的住宅项目，然后又分别以 2.9 亿和 1.56 元获得了位于天津市武清区的两个住宅开发项目，三个项目的建筑面积合计 65 万方，占 11 年拿地面积的 54%，创历年新高；而在 12 年公司也在海南三亚新获取了三亚红塘湾旅游项目。利用大股东渠道资源，切入二级开发，立足京城，全国拓展。表 5：公司 2011 年拿地情况一览（单位：万平米，亿元）,地块名称三亚红塘湾旅游度假区北京经济技术开发区河西区 X83R1 地块天津市武清区 2011-164 号地块重庆市九龙坡区大渡口地块天津市武清区住宅地块顺义区新城 9 号地西侧限价商品住房北京市平
41、谷区马坊镇 B 地块北京市平谷区马坊镇地块,位置三亚北京天津重庆天津北京北京北京,类型商住、旅游住宅住宅住宅住宅限价房住宅商住,获得时间2012 年 11 月2012 年 9 月2011 年 9 月2011 年 7 月2011 年 7 月2011 年 8 月2011 年 6 月2011 年 5 月,建筑面积23.414.711.532.7212016.517.1,地价11.516.41.64.72.94.75.86.4,京外拿地小计拿地合计数据来源：公司公告，国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分,891579 of 15,2154,86652,北京城建（600266）5.对外投资，
42、多点布局目前公司参股企业有 15 家，总投资额达到 13.26 亿。公司现有投资领域包括金融、特色地产和环保水务三大板块。金融板块主要包括参股国信、锦州银行并持股中科招商创投公司；特色地产板块包括持股北科建和国奥投资并参股乐健医疗和君道勤合公司等；环保水务板块方面公司通过设立环保公司并投资于南昌、绩溪、宁国等多地污水处理厂。表 6：公司主要对外投资情况,投资标的锦州银行股份有限公司国信证券股份有限公司深圳市中科招商创业投资有限公司北京科技园建设集团股份有限公司国奥投资发展有限公司北京乐健医疗投资有限公司君道勤合南昌青山湖污水处理有限公司北京城建环保股份有限公司,类别金融类金融类金融类特色地产特
43、色地产特色地产特色地产环保水务环保水务,简介城商行，拟上市综合性券商，拟上市创投公司园区地产，有上市计划奥运地产养老和医疗养老和医疗持有绩溪、大成等污水处理厂,持股比例3.5%4.9%30.0%21.5%20.0%40.0%40%20.0%70%,数据来源：公司公告，国泰君安证券研究5.1.金融板块，国信上市渐进，中科招商创投能力卓越国信上市渐行渐近，将带来业绩高增长。公司目前持有国信证券 3.43 亿股，占比国信目前总股本的 4.9%。该项股权于 1999 年出资 1.27 亿元获得，每股成本仅 0.37 元，而国信 11 年度仅现金分红就达 0.69 亿元。国信上市目前已经没有实质性的障碍
44、，处于等待上会的状态，时间窗口极可能在 2013 年，上市后将可带来业绩的高增长。国信证券 2011 年实现净利润 18.11 亿元，按照目前上市券商中规模和业务结构与国信相近的广发、招商等券商平均 30 倍左右的市盈率计算，同时按国信如果成功上市股权稀释 20%计算，公司持有的国信证券股权的价值为 21 亿元左右，折合成每股价值为 2.40 元。公司作为第一大股东，通过控股中科招商公司参与创投业务。深圳市中科招商创业投资管理有限公司成立于 2000 年 12 月，由中科院、招商局、北京城建、中国华录、鄂尔多斯等著名机构和大型企业集团联合发起设立，是中国首家经政府批准的创业投资基金大型专业管理
45、机构，是我国第一家由政府批准成立的以受托管理创业资本为主营业务，按照基金管理公司模式运作的规范化、专业化创业投资（基金）管理公司。截至目前，中科招商管理三类基金，包括创投基金、产业基金、并购基金。中科招商团队成功投资了数十个项目，很多企业先后在国内外资本市场成功上市。中科招商的投资产业集中在资源类、快速消费品、高科技、教育、医疗、金融等行业。中科招商一期 4 亿资金（其中公司投了 1.22 亿，占 33%），一二期总共资金 6 亿，已投资近 5 亿，一期已有 4 家公司（钢研高纳、数码视讯、杰赛科技等）在中小板、创业板上市，其中前两家已经解禁。公司未来会继续自身在中科招商的投资，未来会续签管理
46、合同，另外中科招商二,请务必阅读正文之后的免责条款部分,10 of 15,86652,北京城建（600266）期基金在 12 年发行，基金一期是二期 40%的大股东。表 7：不完全统计中科招商投资企业情况（单位：万元，%）,投资标的深圳中科招商创业投资公司,持股比例30.00%,投资金额14579,创业投资基金管理机构,备注,中科招商创投项目举例：,三北种业彩虹精化深圳九鼎粤富华锌业股份广州捷赛南京微创先锋软件钢研高钠青牛软件,26%7.47%-0.56%0.49%20%46.43%22%20%0.8%,29345650-193547161340520001980828,玉米、水稻、棉花等种业
47、/拟上市环保涂料/中国 A 股上市安防设备/美国 OTCBB 转板发电及玻璃纤维/中国 A 股上市有色金属冶炼/中国 A 股上市通讯和电子/已上市微创医疗器械/拟上市电子信息化知识管理软件供应商/拟上市高温材料硬质合金/已上市电信增值服务/拟上市,数据来源：房地产板块中的创投先锋：中国宝安、张江高科、北京城建，国泰君安证券研究5.2.地产类投资，北科建盈利能力佳，布局医疗和养老地产北科建盈利较强，预计每年贡献 7000-8000 万投资收益。北科建是全面负责中关村一二级开发的负有政府职能的北京市国企,为从事城市功能区、专业园区和房地产开发的大型综合房地产集团，于 1999 年成立，注册资本 1
48、3 亿元，定位是集城市功能区开发、专业园区建设和房地产开发于一体的大型综合性房地产集团。前几大股东分别为北京市国资委、北京城建、北京海淀区房地产集团以及北京城市开发集团。目前北科建的盈利状况较好，预计未来几年每年实现 3-4 个亿净利润，按公司 21.54%的持股比例计算，每年能够获得 7000-8000 万的投资收益。北科建现在有上市计划，按现有发展势头未来公司无论是继续持有还是在上市后退出均可获得丰厚收益。入股乐健医疗和君道勤合，开始布局养老地产和医疗地产。公司通过增资方面入股北京乐健医疗投资有限公司并参与发起设立城建中投（海南）投资管理有限公司，同时以 0.4 亿获君道勤合 40%股权间
49、接持股北京爱普益医学检验中心有限公司，我们判断公司这些投资行为均是为未来进入养老地产和旅游地产奠定了基础。5.3.环保投资，污水处理项目陆续投产公司环保投资始于 2008 年，为培育新的利润增长点，公司出资 5500 万元、持股 55%成立了北京城建环保投资发展股份公司，并通过增资，持股比例增至 70%。主营水务环保投资、建设与运营。通过收购和直接投资，参股 7 家污水处理公司。其中绩溪，大城、宁国、污水处理厂已在2010 年开始投入运营，江西青山湖污水处理厂在 2010 年完成升级改造也投入运营；巢湖污水处理厂完成施工目前正处于调试阶段，预计将很快投入运营；新中标的禹城污水处理厂即将完工；济
50、源污水处理厂处于施工建设结算。目前，污水处理每吨盈利在 0.5 元左右（根据区域及成本会有不同），若,请务必阅读正文之后的免责条款部分,11 of 15,86652,北京城建（600266）公司参控股的 7 家污水处理厂能够达到设计规模并正常运营，日处理污水权益量约 57 万吨（南昌股权 20%），预计环保公司每年可收益 1.05 亿元，为公司贡献 7350 万元收益。公司污水板块的未来发展思路是将最大的南昌污水处理厂作为平台，把其他污水公司注入，到 2014 年底环保板块收入等指标具备上市条件，污水日处理量 130 万吨处理量，实现上市退出或者打包出售。表 8：公司投资环保项目细表,污水处理
