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1、,九宫庙人防地下商场经营规划方案,前言,非常荣幸参与贵部九宫庙人防地下商场经营投标！,目录,项目经营定位研判思路,项目基础环境分析项目SWOT分析国内外成功经营案例项目与成功案例契合度项目经营突破口,项目四至,一,首先对项目四至进行考证，了解项目基本环境情况。,项目东北向：重钢出让地块；,项目西向：老旧住宅小区；,项目西南方向：住宅小区；,项目北、东北方向：住宅小区、通往区府方向！,步行街,项目交通主要围绕步行街设点，交通工具主要有三种方式，分别为轻轨和普通公交，BRT快速公交！其中，轻轨主要连通大渡口九宫庙-渝中区解放碑沿线重点公交站点；BRT则主要是连接香港城龙头寺汽车北站、大渡口江北沿线
2、重要站点。,人防地下商城,交通情况,轻轨,BRT,项目交通环境,二,公交站点,BRT站点,步行街,项目人流量,三,项目周边人流,A路口,A路口的人流量在下午黄金时刻，平均人流量为532人/30分钟，大多数人为买菜、逛街步行街、坐公交车。,B路口,B路口的人流量明显较A路口方向行明确，平均人流量为607人/30分钟，大多数人为买生活用品，逛步行街。,人群特征：当地居民消费结构属于生活基本消费。且周边沿街市场完全能够满足。,新山村轻轨方向,主要为上下班人员,主要为进入步行街人流,重钢出让地,A,B,步行街,人防地下商城,项目周边关系、现状,一,重钢出让地,人防地下商场地处商圈外围，基本脱离了步行街
3、商业氛围。周边“国瑞城、重钢项目等”在建及将建住宅、商业体量较大。两年后，整个商业步行街将全部投入使用。2010年3月启动第三期建设，规划1500米的大渡口商业步行街，建成后将成为一个公园式的购物广场，大渡口区区委书记刘本荣表示，其目标让大渡口人就不用去外区购物了，逛街就像逛公园一样。预计重钢项目商业部分5年内建设完毕，之后项目周边老旧社区拆迁拆迁升级，十年后项目才能融入步行街的商圈。,项目周边规划,一,项目基础环境分析总结,一,（1）、步行街未来发展前景看好；（2）、项目周边站点将是步行街以东区域通往步行街的重要交通站点之一。,通过对项目基础环境的考研，可以看出：,（1）、项目临近大渡口步行
4、街，交通方便；（2）、周边拥有大量的在建项目；（3）、周边商业环境氛围处于商圈形成的初级阶段，人流量较少；（4）、周边商业产品以满足当地生活必须为主，无法对区域外人群有吸附能力。（5）、项目纳入商圈需要十年时间。,项目周边环境基础对本项目商业的支撑点为以下几点：,项目优劣势分析,二,综合项目情况，充分理顺优劣势，为项目经营定位打下基础。,项目优劣势分析总结,二,本项目存在一定优势，机会潜力较大。但同时项目不足之处除了中心步行街商圈发展尚浅，人流量稀少和与商圈核心距离过远之外，未来潜在的竞争威胁，也同样值得考虑。,为了寻找适合本项目的经营方向，我们通过分析国内外知名地下空间、商业开发的成功案例，
5、以期从中找到启发，从中借鉴可行之处，找出最适合本项目的发展方向。,我们对地下商业的认识,二,地下商业成功的依仗为“地理位置、人流量、规模、业态、商业特色”等多元要素的和谐统一体。,因地下商业的特殊性，我们将分别对国内外成功和失败地下商业进行分析验证，挖掘成败原因，判断本项目最适合分发展方向。,北京西单【精品+零散型】,西单文化广场地下商业街的繁华与西单地上的商业生态相吻合，王府井的东方新天地与工美大厦，其活跃的地下经济也与地上并无二致，还有国贸商圈、中关村商圈、地铁沿线等，大体上地上经济繁荣的区域，其地下经济也同样繁荣。戴德梁行商铺部董事张家鹏：经营餐饮、服装、商品批发、娱乐休闲，不会受到地上
6、地下的位置影响，同时成为地上高档购物场所的支持和补充。北京地下空间开发研究报告,北京西单地下商场（成功）,三,北京西单市场繁荣要点“地上繁荣，则地下繁荣”,北京西单地下商场成功研读,三,北京西单地下商场成功要点：地下商业被定义为地上商业部分的补充和商业内容延展，地上繁荣则地下繁荣。,地理位置：核心主商圈、交通便利人 流 量：商圈人流规 模：与地上商业部分相匹配的地下规模，地下规模依赖于地上规模业态差异：地上部分的补充和内容延展商业特色：地上商业驱动型，满足消费者多元化需求，与地上商业部分不 为竞争关系。,成功五元素,我们的项目没有地上繁荣商业的带动，也缺乏商圈人流支持。,重庆解放碑金鹰【规模集
7、中型】,在重庆各大商圈都可以见到金鹰女人街的商场，多半是建在地下，或者半地下的商场中，规模大多在1万平米左右。该商场主要以出售女性服装、饰品、化妆品等凡是女性有需求的均可在此购买到。且价格适中，深受广大女性朋友的喜爱。推广方面，金鹰女人街拥有整合推广的优势，重点打造品牌效应，商场气氛火爆。,重庆解放碑金鹰女人街（成功）,三,金鹰女人街商圈附近，品牌明确,金鹰女人街地下商场成功要点：利用商圈人流优势，突出品牌效应，形成商场补缺，指向性明确！,地理位置：核心主商圈、交通便利人 流 量：商圈人流规 模：平均面积1万平米左右业态差异：明确的市场空白经营方向，小件商品为主。商业特色：整合女性产品，满足中
8、低端女性饰品的各种需求。,成功五元素,可借鉴之处在于“市场补缺”，但相比之下，我们项目缺乏商圈人流支持。,重庆金鹰女人接研读（成功）,三,重庆江北金鹰女人街（失败）,三,在江北洋河一路（北城天街远东百货马路对面，海怡花园A座1楼）的金鹰女人街，即时周末，人流量也非常稀少，内部店门纷纷倒闭，只有少数几家仍艰难的存活。,远东百货,远东百货,江北金鹰女人街地下商场失败要点：商圈边缘，无法延续商圈气场吸引力不足，偏离人流主要方向！,地理位置：商圈边缘、无直接交通人 流 量：商圈人流规 模：8000平米左右业态差异：明确的市场空白经营方向，小件商品为主。商业特色：整合女性产品，满足中低端女性饰品的各种需
9、求。,五元素分析,虽然产品有市场空白，但小件商品占收入比重低，难以形成特定目的性购买，在商圈气场被阻隔，无法有效分流商圈庞大人流，是其失败的主要原因。,重庆金鹰女人接研读（失败）,三,大阪的“虹”地下商业街，总面积近4 万平方米，街顶距地面8 米，长1000 米，宽50 米，高6 米，内有4 个广场，300400 家商店，和许多餐馆、酒吧、咖啡店。商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的，地下大体俱全。地下商业街中道路纵横交错，兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。,日本大阪多类型结合商业,日本大阪地下商城（成功）,三,日本大阪地下商场规模庞大，交
10、通枢纽、商圈核心,日本大阪地下城成功要点：庞大的人流量结合庞大的商业体量，形成地下独立商圈！,地理位置：交通枢纽、体量足够自成商圈人 流 量：吸附人流，交通人流规 模：40000平米业态差异：各种业态齐全，中高低端商品齐全。商业特色：满足人们各方面生活需求。,成功五元素,足够大的体量和庞大人流的支撑，使得其脱离传统地下依附地上的格局，自成商圈吸附人群。我们项目体量、人流均无相似之处。,日本大阪地下城（成功）,三,曾经的“黑格金界”（失败）,三,“黑格金界”在规划中的商业业态繁多，其主要想打造重庆商业地产、艺术地产的一张名片。其中包括以中外小型特色餐饮为主、打造特色餐饮的量贩超市，以独立式商铺、
11、小商品柜台、便利店、小型品牌专卖店为主的百货业态，以体验休闲为主、结合项目文化定位和建筑设计进行有序穿插的各种小型主题吧如运动城等，同时还有各种公共设施、银行、广告位、文化墙、艺术展示等多种业态。项目全长1100米、宽16米、高8米，总建筑面积2.5万平方米。,黑格金界多类型结合商业,黑格金界地下城失败要点：大阪模式缩小版，但体量小，规划业态杂乱，无法形成特色，同时资金链断裂！,地理位置：解放碑商圈人 流 量：吸附人流，交通人流规 模：25000平米业态差异：各种业态齐全，目标不明确。商业特色：无。,五元素分析,由于体量小，业态混杂，造成商业无竞争特色，资金链断裂，是黑格金界失败的主要原因。可
12、以看出，商业特色将是商城成败的核心因素。,黑格金界（失败）,三,轻轨名店城（成功）,三,轻轨名店城属于重庆轻轨临江门2号车站通道配套工程，位于渝中区解放碑邹容路、邹容支路、中华路道路地下，平面规划呈三角球形布置，总建筑面积约9000平方米，工程结构形式为框架式。,轻轨名店城除与轻轨临江门地下车站B出入口通道相连外，还另设八个出入口与地面连通，将该区域地下、地上交通、人流实话有机的结合。轻轨名店城建成后除连接各地面口岸外，还与相邻的重庆国际商务中心、重庆国际贸易中心地下负一层、世贸中心地下负一、负二层直接相通，是集出行、购物、休闲娱乐为一体的全新的轻轨捷运商业街。,轻轨名店城交通枢纽、整合推广,
13、轻轨名店城成功要点：庞大的人流量、统一的推广模式！,地理位置：交通枢纽人 流 量：交通人流规 模：9000平米业态差异：以服装为主的外贸商品，价格低；与解放碑地上互补。商业特色：满足优质低廉，时尚年轻人需求。,成功五元素,在解放碑庞大人流的支撑下，名店城外贸定位与解放碑地面高端服装商品定位互补、统一推广。,轻轨名店城（成功）,三,八一地下商城（丽岛春天）（失败）,三,解放碑首个地下商城丽岛春天2004年开业时，售价曾炒到2万多元/平方米，300多个铺面在短时间内被抢购一空，最高租金曾达到350元/平方米。但因为生意惨淡，丽岛春天开业不到一年就关门歇业。几经周转，2006年12月东言房地产管理公
14、司接手该商城，一度完成了70%的招商，2007年3月，八一路地下商城重新开业后的一两个月时间里，生意还勉强，但“五一”过后便走下坡路，商户开始陆续撤场，八一路地下商城因此再度关门。随后，东言开始着手调整该商城定位，改走餐饮、娱乐和休闲路线，东言不惜将租金下降了三四成。目前人气冷清，仍然还未从失败中走出困境。,八一地下商城失败要点：没有商业特色，缺乏统一规划！,地理位置：商圈核心人 流 量：商圈人流规 模：4500平米业态差异：业态零散。商业特色：无鲜明特色。,成功五元素,与名店城都处于商圈核心，但八一路商城没有特色，业态零散。可以看出，即使在如此优良的地段，商业特色和统一规划仍然是地下商场的命
15、根。,八一地下商城（失败）,三,杨家坪美侬负二楼婚庆商场（成功）,三,婚庆商场特色商场,杨家坪婚庆商场位于杨家坪商圈辐射范围，但其入口并非人流量要道。,美侬婚庆商场总的建筑面积为：11300平方米。,美侬婚庆商场定期统一组织各种大型婚庆活动、商品折扣活动、抽奖活动，辐射范围包括九龙坡区、大渡口区、高新区、渝中区。,杨家坪美侬负二楼婚庆商场（成功）,三,杨家坪美侬负二楼婚庆商场成功要点：特殊产品的特色市场定位，形成目的性消费，回避地上商圈人流支持不足,地理位置：商圈边缘人 流 量：吸附针对性人流规 模：11300平米业态差异：汇聚婚庆需要各种产品商业特色：整合市场空白需求。,成功五元素,婚庆商场
16、通过对消费者具有特殊意义的商品的集中销售，形成自身吸附能力，弥补市场空白，统一整合推广，形成强有力目的性消费，盘活市场。,案例借鉴总结,四,大渡口地上商业不发达，缺乏由地上商业驱动的人流，项目体量又适中，难以实现类似于大阪地下城式的地下商圈概念，因此在地理位置、地上商业人流、规模等要素存在明显短板的前提下，只能够选择通过强化业态规划与挖掘商业特色两个要素入手来打造项目的核心竞争力，必须要以目的性消费为导向来规划业态，以集中化、个性化消费为导向来形成商业特色。,1、设计规划上具有前瞻性，在交通、人流通畅和消费者体验上上不会形成短板；2、产品必须专注于某一特定狭窄门类，产品消费占消费者收入比重较高
17、或产品对消费者具有特殊的含义；3、产品在地域上必须具有较大延展性，具有广阔的市场需求，辐射面可达全市；4、项目必须要跟其它竞争市场存有明显的差异性，在形式上与内涵上要与其它项目有明显区别。,项目成功必备要素,案例启发我们,寻找项目经营突破口,五,利用项目现有优势挖掘经营方向不可行，因此，从项目潜在机会入手，寻找经营突破口。,项目机会回顾：,关键词：住宅量大，物质生活需求增加！,重钢搬迁后，有一大片土地即将开发，随着中国西南地区的国际中央休闲商务区的开发，大渡口原工业区将转变为居住副中心。可以预见，随着区域土地供应的发展、城市化进程的加快，未来房地产行业将是大渡口区发展重点，其经济结构中第三产业
18、的发展核心之一必将是以房地产为核心的服务业和周边产业。因此，我们将以房地产相关的服务行业和周边产业寻找突破口！,寻找项目经营突破口/相关服务行业、产业,五,和房地产相关服务行业包括：房地产中介服务机构、物业服务企业、房地产评估机构、广告顾问机构、销售代理公司等；其办公环境特点主要特征是：（1）、房地产项目多，交易量或潜在交易量大的区域；（2）、注重自身形象，办公环境主要集中于大型写字楼、高档公寓等；（3）、交通便利，中介机构必须临街。和房地产相关行业包括：除房地产开发期主要带动建筑、金融、保险、制造等外；房地产后期主要带动：家装、零售、公共事业、煤气及水的供应业等；,房地产直接或间接带动的行业
19、繁多，首先我们从行业经济结构出发，分析适合本项目的发展方向。,寻找项目经营突破口/区域经济结构分析,五,注：信息来源：大渡口政府网站 2009年,从整体经济结构来看，大渡口经济结构竞争力较强，但经济增长竞争力却排名中等。,其中，地产产业的增加值占GDP排名倒数第一。,寻找项目经营突破口/服务业与本项目的契合度分析,五,从行业特征特征来看，房地产相关服务行业的硬件需求，明显不与项目特征契合，且受经济结构影响，未来很长一段时间内大渡口不可能形成服务业集中高速发展的市场态势。,以家装的零售行业对卖场的要求较低，家装卖场的市场空间如何？市场需求怎样？是决定本项目可行与否的关键。,寻找项目经营突破口/房
20、地产相关行业与本项目的契合度分析,五,从房地产相关行业的属性分析，以房地产开发后期行业的硬件要求相对较低。,家装行业包括：设计、施工、基础装修物料、软装物料、大件家具；零售行业主要为直接面向单位个体消费者买卖行为，包括：超市、卖场、公共事业主要包括：公交、煤气、及水的供应业,寻找项目经营突破口/房地产相关行业市场容量,五,小结从2009年至2010年大渡口区房地产市场走势来看，商品房成交量处于上升态势，对家装市场的发展基础是重要利好之一！：,注：2010年成交量统计时间为1-10月,大渡口区房地产市场近年来成交量平均量约为55万平米，每年的商品房供应量平均约为6400套，随着重钢的搬迁，土地供
21、应加大，未来将会有更多的住宅供应推向市场。,全市“两江四岸”6大重点项目中，大渡口占2个。一是，至2010年重钢搬迁完成后，将有7500亩土地有待开发。二是，位于重庆主城西南的钓鱼嘴半岛三面临江、背靠青山、地势斜缓，紧邻小南海水利枢纽工程，又与重钢老厂片区南北呼应。用地总面积：8.7平方公里（13050亩）。项目性质：超七星级酒店、7A级写字楼、国际会议会展中心、大型Shopping Mall、国际游艇俱乐部、山地高尔夫俱乐部、商业风情街、高档住宅。功能定位：中国西南地区的国际中央休闲商务区（CRBD）。,4年住宅成交面积,4年土地可建面积,大渡口区土地储备丰富，随着城市化进程的加速，地产开发
22、也将处于高速发展阶段，预计大渡口区住宅市场未来15年内土地开发量将逐年上升，是家装行业发展规模的重要保障！,寻找项目经营突破口/家装行业市场容量土地市场,五,寻找项目经营突破口/房地产相关行业布局,五,隆鑫钢材,龙文钢材,绿云石都,恒胜钢材,金科五金机电,义乌小商品,陶瓷市场,巴国城,周边各种专业市场林立，陶瓷市场在家装板块的份额主要为，地砖、卫浴、厨房、墙纸、涂料等装修基础装修必需品。,寻找项目经营突破口/市场空白软装行业,五,根据对房地产市场发展态势、土地开发商走势和现有专业市场的考证中可以看出：家庭装修软装行业市场存在市场空白。,软装行业包括：软装是相对与硬装而言的，即指除了室内装潢中固
23、定的、不能移动的装饰物如地板、顶棚、墙面以及门窗等之外，其它可以移动的、易于更换的饰物（如窗帘、沙发、靠垫、壁挂、地毯、床上用品、灯具以及装饰工艺品、居室植物等）。,项目基础条件与市场环境：1、项目交通发达，轻轨贯通全城2、项目体量较适应3、项目规划合理，不会形成人流通畅与现场体验短板4、营运商有充分的实力和经验,打造重庆特色软装精品市场,六,我们的目标：打造重庆特色软装精品市场,软装产品市场概述：1、产品门类相对专一，能在一个相对较小的经营规模下形成对整个行业的全覆盖，形成局部垄断。2、市场容量大。3、产品占消费者消费收入比重较高，占家装25%的比重，消费者愿意花费较大精力去选择。4、产品对
24、消费者具有特殊含义（家与婚姻一样，使人有归属感，消费者愿意花费时间与精力进行细致选择。5、创意型特征明显，产品表现形式多样化，易于使用较少包装成本与其它市场形成显著的差异。,软装市场的运作及推广,我们将要打造的软装精品市场：以一体化为基础、个性化为导向、点面结合的新型局部垄断性标杆市场。,总体目标,一,总体目标,重庆市内目前不存在专业性的软家装市场，本项目先期进入，产品门类将覆盖软家装市场的全部，能在现有基础之上显著增加消费者在进行软家装消费上的效率与一站式购物体验，在较短时间形成并养成消费者消费习惯，形成先发性优势，对后发者产生较高的模仿成本。,具有较高复制成本的、目前重庆唯一的标杆软家装专
25、业市场,一体化目标：“四个统一”的一体化经营新型市场，同时其他整合商场竞争力，实现经营模式的可持续发展。,一体化目标,二,统一管理、统一营销、统一推广、统一结算,一体化目标,统一管理,二,【业态规划】在业态规划中要根据本项目的功能定位统一划定不同类型的经营区间，产品严格分为四大类，第一类为基础软装产品区，第二类为进口产品区、第三类为DIY区，第四类为寄售区。,【招商环节】在招商环节中要根据项目定位按统一的招商标准进行招商，坚决杜绝经营理念与本项目定位不相符的商家进入影响本项目的定位与形象。,基础软装产品以家居软装为主，包括各种雕塑、布艺、小工具、玩家等；进口产品区主要由通过营运商组织向国外厂家
26、进口高品质或具有强烈异域风情的产品出售；DIY区充分发挥客户自主性，在专业艺术院校师生的指导下自行DIY产品，温馨而浪漫；寄售区以美院师生和其它具有创意的机构个人的作品为主，产品唯一，艺术价值较高，适合一定欣赏水平的客户。,以上的统一化产品经销管理将极大提高本项目对于消费者一站式购物体验，增加消费者的购物效率，形成与其它竞争市场的显著区别。,统一管理,二,【运营环节】在运营环节中要划定本项目的若干主力门店归于营运商自己经营，以主力店引导其它商家门店遵循正确的理念来经营，确保本项目的定位与档次；【组织环节】在组织环节中要坚决贯彻统一的标准来约束商家与本项目定位不相匹配的经营行为，要定期对所有商家
27、进行统一的培训学习，确保本项目定位的单纯性和项目档次。,统一营销,二,本项目中所有的商家均将统一按照【实体店+网店】的形式进行营销，由市场营运商在国内各大电子商务网站统一开设以“重庆精品软家装市场”为店名的网店，本市场中所有的商品均统一上架销售，以规模化、专业化措施来消除单一商家在实体/网络营销中由于信誉不足、实力较弱所造成的营销效率损失，极大提高本项目的竞争优势。本项目中所有商家的产品均将由项目营运商组织，统一进入世界500强、全球最大电子商务服务商美国paypal公司的全球电话营销系统，为本市场中的商品打开全球化销售渠道，一扫单一商家由于信誉低、实力弱所带来的具有鲜明国际竞争优势的特色产品
28、难以打开国外市场的障碍；本项目中所涉及到的商家与产品生产厂家的产品供销活动、与银行的筹融资活动，均将由营运商统一组织和见证（或担保），以市场规模化的优势，增加单一商家与生产厂家的谈判砝码，有效降低商家成本、争取到更为优惠的付款条件，显著提升商家的经营难度。,统一推广、统一结算,二,【统一推广】本项目的市场推广活动将严格按照全市场一体化的方式来进行，采取类似于大型百货商场的推广模式，做到统一广告、统一促销、统一服务等有别于其它市内其它地下商业中所存在的零散、无序、杂乱的推广现象，极大提升本项目的档次，形成与诸如朝天门市场的显著区别。【统一结算】本项目的货款结算将严格按照全市场统一化的方式来进行，
29、采取类似于大型百货商场的统一结算模式，做到所有商家统一结款、对供货商统一付款，这样首先将杜绝目前地下商业中大量存在的乱标价宰客、欺诈等严重影响市场形象与档次的行为出现；其次，将极大提升商家对于供货商的信誉水平，将有效降低商家成本。再次，在网络营销中，也将极大提高本市场商家的经营信誉，增加其网络销售的竞争力。,个性化目标,三,个性化目标：“三个个性”的个性化经营新型市场。个性化也是确保商场核心竞争力、长期稳定经营的特色性。,个性化体验、个性化产品、个性化服务,个性化目标,个性化目标,三,【个性化体验】本项目运营规划中将市场分为工艺品区、DIY区以及寄售区，消费者可根据自己的独特购物需求，个性化的
30、选择产品形成方式，产生与其它竞争市场中截然不同的购物体验，极大提升本项目的竞争力。【个性化服务】本项目的招商中，在同一定位的前提下，将遵循宁缺毋滥的原则，选择具有创新性、开拓性的商家入驻，这些商家将与竞争市场中其它死板、散漫、低端商家形成显著区别，消费者在这些商家处购物，将得到与竞争市场截然不同的个性化服务。,【个性化产品】本项目营运中，基础软装产品区与进口产品区的进货渠道将由市场营运商牵头组织选择重庆市场上相对稀缺品牌产品与热销产品，将出台措施鼓励商家自行设计生产产品，形成与其它竞争市场显著的产品区别；在DIY区中将有艺术专业师生为客户提供有力的服务，帮助客户自行DIY软家装产品，充分表现出
31、本市场产品的个性化；在寄售区中，将选择在渝高校艺术类专业师生以及任意个人或机构具有较独特艺术特性的作品进行出售，形成与其它竞争市场中显著的产品个性化区别。,个性化目标,三,【项目特色与人防内涵的完美契合】,如何做好本项目,四,我们深知，不管本项目经历如何的包装营运，她从根源上仍然为人防工程社会化服务项目，这就决定了我们的项目不仅要实现较明显的经济效益，更要实现显著的社会效益。长期以来，人民群众在日常生活中时时刻刻享受着人防工程所提供的诸多便利，但从内心深处对人民防空事业仍然缺乏了解，人防工程社会化服务提供了向社会公众展示人民防空事业、宣传人民防空事业的平台，因此我们确保本项目商业操作成功的前提
32、之下，也要注重在商业营运中时时刻刻展示人防、宣传人防，要将商业运作与人防内涵统一化，要在保证长期稳定经营下的租金保障的同时创造民防商用新模式。,结合项目特点，满足长期稳定经营所需的必要条件是：1、市场需求量和容量。（已验证满足）2、有思想，勤奋努力的经营者。3、优质价廉的供应渠道 4、统一经营的模式 5、有效的资金支持 6、长期的经营整合、培训 7、稳定的销售渠道,如何做好本项目,四,盘活支撑：管理运作,-拥有较强的管理运作能力，先后成功完成“永川商贸城”，“半岛国际商务大厦（再改）”等一系列的商场管理运作能力。此外，-作为-投资旗下子公司，在房地产开发商方面拥有较强的实力。,商场运营/供货渠
33、道,五,盘活支撑：稳定供应渠道,我司拥有稳定优质的供应商渠道，主要包括国外、浙江、上海、宁波等国内知名软装产品源产地。统一管理后，产生集群合力效应，确保租户能够拿到高质量、低价产品；市场竞争力更强！避免市场杂乱！,本项目在供应渠道上将选择与美院等专业机构的合作，以及寻找具有创意的商家，是探索了一条将高校成果市场化、产业化的新路，实现了工学一体，产学研相结合的低碳、创意、创业扶持、增加就业等社会效益。由于全市人防工程均体量相对较大，本项目模式复制到其它人防工程项目具有一定的可操作性，无异于开拓了一条创意成果产业化的新路将大大提升实现人民防空服务人民的社会化效应。,同时，管理公司将亲自代理5个国外
34、高端品牌，以奠定商场的经营方向与品质标杆。,商场运营/供货渠道,五,盘活支撑：营销大课堂,我们将定期邀请国内知名零售营销培训专家到渝讲座，解决租户在销售过程中碰到一系列问题；同时可实现“1对1”的现场顾问指导。不断提升商场竞争力！,零售连锁培训专家王山,全球品牌网专栏作者，上海第一财经杂志、超市周刊、糖烟酒周刊、赢周刊、理财杂志、华夏时报中国营销传播网商界特约撰稿人曾咨询及培训的部分企业：中移动深圳公司、中移动四川省公司，深圳市海王星辰医药连锁有限公司，深圳市万泽医药有限公司，深圳正大华鞋业有限公司，广东大地影院连锁公司，深圳可颂食品有限公司，东莞市光大经济贸易有限公司，东莞市华家商贸有限公司
35、等,盘活支撑：资金配合,重庆-投资有限公司 成立于2006年12月。是一家高速发展的民营股份制企业，目前平均年产值达1.5亿元。公司由重庆多家大型企业主要股东组成，致力于房地产投资开发、物业管理、商业运营等多个领域，聚集着一批专研地产领域多年、有着中、高级专业职称的资深人士。成功的商业运营离不开庞大的资金运作配合！重庆-投资有限公司有实力运作大型商业开发项目。我司已和邮政储蓄银行就本项目提供创业贷款达成框架性协议，由-投资直接出资300万元对凡在本商城创业的具有开拓创新精神的创业型人才和勤奋努力的再就业者提供融资担保！,知名度：整合推广与创业海选,定期在重庆各大媒体进行统一宣传，整合推广，提升
36、商场知名度。为租户解决后顾之忧，同时通过整合推广，形成竞争合力，提高商场收益！招商初期通过开展赢在大渡口海选活动，挖掘创业人才，吸引就业。,活动主题：赢在大渡口参赛要求：重庆籍年满18周岁，无不良嗜好即可。合作媒体：CQTV卫视创业之星节目 新浪财经、大渝网、交通广播、重庆晨报、重庆时报、重庆商报、重庆日报等推广平面：CQTV，公交车，广播，公交站台；优胜奖励：-投资出资300万元和邮政储蓄银行对优胜者提供反担保创业贷款,大心理学家佛洛依德说过：“人们的购物行为根本上是人格的延伸”。软家装市场已经逐步体现出以80后、90后为主导的市场情况，只有有思想，勤奋努力且深具个性化创意的商家才有可能在这
37、个以个性化生活为主题的市场中做大做强，也只有这样的商家才能使本项目与其它诸如朝天门式的低端零散市场形成显著的区别，因此将举办以“人民防空战时，我们保护你的躯体；盛世，我们捍卫你的梦想”为主题的创业大赛，从而甄选项目的进场商家。,知名度：整合推广与创业海选,赢在大渡口,美誉度：解决就业 和谐社会,将人防地下商场项目打造成解决就业，服务市场，满足人们需要的和谐商场。通过反担保贷款解决资金问题、通过免费整合宣传解决推广难问题、通过稳定高质量低价格的供货渠道解决进货问题、通过定期销售培训解决“卖”的问题，从根本上解决群众创业、就业难问题；着实体现大渡口区政府人防工程和谐社会，小康社区的发展之路！,社会
38、效应：符合“十二五”规划,九宫庙人防地下商场的经营，在贵部的精力指导，-投资的鼎力运作下，解决产业结构中的大批沿海回渝苦于没有资金平台，有知识、有能力的高级人才创业需求。同时，为加速城市化进程改造中的一些问题，起到良好的示范作用。符合“十二五”规划产业结构调整的总体思想！,经济测算,市场租金接受度测算民防租金收入测算优昊投资投入产出测算,市场租金接受度测算,一,根据大渡口区每年的商品房平均成交面积为55.43万平方米计算，按每年的入住率70%入住计算，约有38.8万平米软装需求。以目前每平米装修价格1200元/平米计算，其中用于软装的花费约300元/平米(25%），那么大渡口每年的软装需求规模
39、约1.2亿元，其中20%购买力外流，剩余80%由本项目消化，即为9600万元，其中毛利率按20%计算则租户毛利1920万元，其中20%为租金成本，则每平方米租金为29.90元！从市场规模测算的租金价格基本和周边铺面相当。因此定价30元左右的商品租金比较适合。,方式A风险共担、利益均享,第一种方式：起租租金为18元/月/平米，每年按5%的幅度上涨。第一年免租6个月，用于前期招商；第一年后6个月和第二年租金后付，平摊到第三、四、五年收取，吸引客户入驻。预计15年后租金水平保持为51.31元/平米/月，15年总的租金收益为67443万元。,民防租金收入测算,二,方式B不担风险、稳定收益,第二种方式：起租租金为20元/月/平米，每年按3%的幅度上涨。开始免租4个月，用于前期招商；4个月后开始全额支付租金。预计15年后租金水平保持为30.25元/平米/月，15年总的租金收益为4690万元。,民防租金收入测算,二,前期招商，-投资预计总投资额为498.2万元。,-公司投入测算,三,本项目建成以后，将成为：重庆再就业者生活的新起点！创业者的摇篮！重庆软家装市场的领潮者！创意产业化的孵化器！是切实贯彻城乡一体化综合配套改革，构建和谐社会的有益尝试！切实体现：人民防空，服务人民！,THANKS,
