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1、华侨铝业项目前期定位报告,珠海泰合鑫谨呈2013年3月,开发商问题研判,首次开发，控制风险，实现价值最大化,泰合鑫对开发商问题及需求的梳理,自身拥有地块，开发成本较低，但作为实业企业，房地产非主业，且首次进入长沙市场的前提下，因此项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。,深入挖掘地块价值，研究城市/区域发展机会，需要以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位,4,本体分析,区域分析,市场解析,物业定位,报告提纲,本体条件分析,1,6,星沙工业园区内,项目地块位于国家级长沙经济技术开发区长浏高速以南，星沙大道沿线多为企业园区近年来，各类规模及档次不一的居住物业频频面世，以满足区域人居需求，如
2、时代星城，楚天世纪城,区位,本案,项目中小规模，地块平整，呈长方形，东西面宽,经济指标,占地46亩东西宽近300米南北长95米,本案,星沙大道,漓湘中路,东一路,蓝思科技,楚天世纪城,时代星城,长沙中富,可口可乐,项目北向,项目南向,处于星沙CBD规划辐射范围内，但有一定距离，周边居住氛围及生活配套正逐步形成,周边生活配套多为附近居住小区的外围底商星沙新兴CBD中心将集中在板仓路沿线，规划有高档住宅、大型购物广场、金融中心、高档写字楼集群、五星级酒店、百货主力店、生态公园等,周边配套,本案,东临星沙大道，路网发达，但公交线路市区覆盖面较小,项目临近可口可乐汽车站点，有3条公交线路：城市公交4号
3、线、704、星102路；项目靠近星沙汽车站，但距离一公里左右；离地铁7号线站点仅500米；漓湘路直接通向长沙黄花机场。,交通路网,本案,长沙地铁7号线,开发商持有地块，形状规整，具备一定昭示性，且南北朝向宽广，质素良好,项目所属区域为国家级经济开发区，已划为长沙市区范围，发展较快,项目处于星沙新兴中央商务区的辐射范围内，生活及商务配套正逐步形成,地块因素,公交线路市区覆盖面相对较小，且无地铁远期规划优势,项目本体评价,区位因素,配套因素,交通因素,生活配套尚待跟进，区域认知度有待提升,配套因素,优势,劣势,紧临星沙主干道-星沙大道，靠近星沙汽车站、地铁7号线站口，路网通畅便捷,交通因素,周边多
4、为工业园区，居住氛围尚未成型,区位因素,周边城市景观资源稀少，不利于打造高端居住物业,景观因素,本体分析,报告提纲,区域分析,市场解析,物业定位,区域分析,2,依据城市总体规划，项目区域属于长沙主城区八片之一的星马组团。未来，长沙将提升星马组团、黄榔组团品质，加快推进星沙新城建设，长沙县部分范围将纳入中心城区。,国家级经济技术开发区/长沙市中心城区,区域概况,星沙共有工厂约296个，世界500强企业19家，属于国家级经济技术开发区。根据2012年全国人口普查数据显示：星沙、湘龙和泉塘（星沙镇）三个街道常住人口合计277034人,星沙“西接东拓”，区域路网建设与地铁规划加速融城步伐,区域交通,星
5、沙正在将路网骨架和城市配套建设延伸到40平方公里的城区在“西接”上，全面拉通星沙与长沙市区对接的12个出入通道，加快融城步伐；在“东拓”上，以长永高速、开元东路为依托，拉动城市向东发展远大路、人民路、三一大道、星沙大道、黄兴大道等路网联系长沙市中心地铁建设拉近城市城区距离，地铁7号线途径星沙大道，并在高速路与星沙大道交汇处设立站口,长沙县GDP年产值屡获全国百强县中部六省第一,区域经济,长沙县GDP2011年位列全国排名53,2012年位列全国排名65,数据来源：长沙县统计局,长沙县经济高速发展，人民生活水平及消费能力显著提高,区域经济,2011年长沙县城镇居民人均可支配收入比上年增长14.3
6、%，每百户家庭拥有家用汽车36辆,数据来源：长沙县统计局,星沙开发区处于发展阶段向成熟阶段升级的节点，蕴藏巨大的商务商业升级机遇,区域发展,发展阶段,起步阶段,1992,未来发展进程,星沙开发区发展历程,产业依托阶段,产住结合阶段,商业商务升级成熟阶段,产业区发展模型：,2010,2000,2005,产业起步,居住与产业配套,商业升级启动,创建长沙经济技术开发区以乡镇企业发展汽车产业,2000年，国务院批准为国家级经济技术开发区,世界500强企业纷纷落户,居住与产业配套：工业化的发展促进新城人口导入，配套居住新区不断发展,长沙县规划建8条商业街，星沙商圈将提档升级政府开始大力推动园区商贸服务产
7、业发展,作为长沙市两大核心经济开发区之一，星沙是政府未来重点打造的东部新城。,区域规划,麓谷,星沙,“市中心东拓”：在长沙市总体规划(2001-2020)中，将星沙正式纳入长沙市中心组团，打造市级商业副中心。,星沙：以工程机械、汽车及零部件为两大主导产业，电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装等四大优势产业为辅。,政府规划重点打造的东部新城：,湖南汽车产业走廊,中国工程机械之都,星沙将打造三大核心区：北部RBD、中部CRD、南部CBD,区域规划,星沙未来打造三大核心概念区，使各区域之间形成优势互补、错位发展：北部以松雅湖为中心的游憩商业区（RBD）中部以旧城区相关产业功能为载体的中央休闲娱
8、乐区（CRD）南部即是经开区中央商务区（CBD）,星沙CBD规划摘自星沙中央商务区控规与城市设计,星沙CBD一期规划：东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，占地面积约1.2平方公里。后期建设范围将往南延伸至盼盼路，总面积扩大到2.4平方公里。,尚都花园城,国防科大项目,新长海广场,明城国际酒店,紫鑫四季酒店,洲际酒店高端百货,万象汇,长永加盖广场,268米金融中心,快乐购总部,板仓小学,写字楼、商业街,文化展览中心,写字楼办公建筑群,明城公园,星沙CBD一期规划蓝图,区域城市化进程 长沙城区扩张迅猛 未来星沙将向配套齐全、功能分区明确的产业新城的方向转变 郊区地带的城市化进程加
9、速，居住需求增加 对城市化的物业形态需求增加,区域商业化进程 城市化进程势必带来高档商业及商务配套的跟进 高档商业商务配套将辐射更大范围，吸纳更多客户置业 本项目处于星沙CBD规划辐射范围内，高档商业及商务配套将为区域带来较为充足的人气及客源,催生,加速,优势Strength,项目综合条件SWOT分析,自身地块条件良好；区域路网通达性好；高端商业商务配套逐步形成；,区域发展存在未知因素 市场竞争态势日益激烈 未来政策环境存在一定变数,威胁 Threat,机会 Opportunities,劣势 Weaknesses,生活配套尚待跟进，居住氛围有待营造；城市资源及景观资源相对稀少；区域认知度有待提
10、升；开发品牌市场知名度不高；,东部新城规划蓝图将带来区域城市化发展；星沙CBD区域规划将为区域带来更多人气及口碑；属于长沙新兴城区，具有一定升值空间；相对其它地块而言，项目为开发商自身持有，拿地成本是有力的竞争优势；,地块价值（是什么？）,项目价值,产品价值（做什么？）,深入挖掘地块价值城市化发展方向区域CBD规划方向众多企业园区将面临区域形象转型中小体量的项目,产品打造的方向？,东部新城的区域经济中心,本体分析,报告提纲,区域分析,市场解析,物业定位,市场解析,3,2012年长沙楼市回顾,土地需求分化商住综合受宠,供求略有回落存量压力存在,成交走出低迷行情胜过去年,市场量升价跌价格先扬后稳,
11、2012年，长沙土地市场大幅上涨的情况下，商住综合体的占比增加尤为明显。受土地位处政府规划新兴区域或郊区位置影响，项目商业自给，五分钟商业生活圈成为发展趋势。,2012年，内六区新建商品房新增供应超过1000万方，同比减少11.60%。未来短期内住宅新增供应量有下降趋势，长期来看，住宅供应依然充足。内六区住宅存量超800万方，消化时间9.3个月。,2012年，随着政策环境变化，楼市成交市场走出低迷，回暖迹象明显。除开福区外，各区住宅成交量同比上升趋势明显。二季度、四季度回升之势明显。,2012年，内六区住宅整体均价为5961元/平米，结束前四年的上涨趋势，稳中有降。下半年月度均价交替涨跌，环比
12、涨跌幅度不大，整体平稳。居于5000元-6000元/平米房源销量占比49%，稳居主力价位。,2,1,3,4,73,2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%，成交量为590.80万方，成交占比较去年上升8.9%。从近两年面积段成交变化可以看出，2012年市场刚需特征较去年更为明显。,长沙商品住宅市场2012年刚需客户带动楼市回暖，70-130平米面积段需求占比较去年明显增加,2012年长沙土地市场成交趋势需求分化明显 商住用地成主导,长沙内五区成交土地类型宗数和面积情况（2011-2012年）,长沙内五区各类型土地成交详情(2012年）,2012年各类型成交面积情况,198987万元
13、1112066447万元/亩1789元/0.0%岳麓区,267478万元8184811442万元/亩3268元/13.3%开福区 岳麓区,1511615万元7891966489万元/亩1915元/1.8%岳麓区 雨花区,总成交额建筑面积土地价格楼面价格溢价率集中区域,929.711.96%445,1012.45.00%185,39206.283.04%3092,宗数土地面积占比亩数,纯住宅,纯商业,商住混合,2012年，商住综合用地成交占比呈现扩大趋势，同比上涨117.4%。纯商业成交量、成交占比均减少，但依旧是高溢价浮现的领域。纯住宅成交量、成交占比均微幅上涨，但均未出现溢价。纯住宅与商住混
14、合楼面差价为126元。,2012年各类型成交宗数情况,2011年各类型成交宗数情况,2011年各类型成交面积情况,住宅市场持续调控，限购政策一方面使得住宅市场的投资性需求被堵压，另一方面压制了开发商通过住宅市场走量，获取利润的能力。这两方面因素都迫使供需双方更多地转向商办市场。因此，2012年商办物业供求占比都有不同程度的上升。,长沙商办物业整体市场在住宅限购政策的大环境下，2012年商品房市场商办物业供求比例有所提升,在住宅遭受调控的同一时期，商业市场量价成温和上升走势，2012内六区商业物业（涵盖40年产权公寓产品）成交72.06万方，比2011年上升47.2%；供应量159.14万方，相
15、比去年上升33.7%；成交均价17290元/平米，比去年上升1.6%。,长沙商业市场商业市场持续发酵，量价稳步上升,2012年办公市场稳步上涨，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，比2011年上涨57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。2012年办公市场供应量达到142.35万方，比2011年上升332.2%，供求比达到了2.49。,长沙办公市场办公市场成交稳步上涨，供应量激增,注：目前二线城市商办市场平均去化周期在2-4年间。,长沙商办市场存量分析2012年商办市场去库存周期仍在正常范围内，但未来需谨慎对待,长沙市2012年目前为止商业物业存
16、量达266.37万方，去化周期达3.7年，压力较大。办公市场2012年目前存量105.89万方，去化周期达1.9年。目前长沙商办市场存量去化周期在二线城市中仍在正常范围内。从2012年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出，未来两到三年长沙市将面临较大的商办供应量，必将拉长整个市场的去库存周期。,泰合鑫发现,随着城市化扩张进程，长沙商业办公市场需求增幅较大；商业办公市场的量价齐升，带来供应量的激增，城市综合体项目大量涌现；目前商业办公物业去存压力属正常范围，但仍需谨慎对待。,长沙城市化高速发展，势必带来商业办公物业的需求增幅,【区域市场调查与分析】,周边典型项目整体规模及建筑形式,周边项目在
17、售房源不多，但有存量较大。在售项目容积率大多在5.0以上，产品以刚需客户和投资性客户为主。,【市场调查与分析】,周边典型竞争项目户型结构及配比,产品以紧凑型户型为主，大多设有小户型公寓形态。,【市场调查与分析】,周边典型项目网签均价及销售情况,紧邻本地块两个典型项目时代星城、楚天世纪城，价格在4400-4800元/平。靠近星沙老城区中心区域的公寓项目价格在6500以上。处于星沙新兴CBD中心区域的尚都城（新长海广场），现推公寓，价格在6000元/平上下。,泰合鑫发现,区域项目容积率较高，以刚需及投资性产品为主；本地块周边市场认知度不高，价格在5000元/平，属于长沙城区房价洼地；星沙CBD新兴
18、区域价值提升较快，正逐步拉近与星沙老城区中心的价格差距，但目前仍有一定距离。,区域发展已成必然，本地块开发需借势而为,本体分析,报告提纲,区域分析,市场解析,物业定位,物业定位,物业定位思考之前，我们先要寻找客户，再为客户量身定做产品。目前星沙热销楼盘购买人群分布如下：1、经济开发区的企业职工2、本地拆迁人口3、周边地级市的外来人口（以浏阳、岳阳、常德、邵阳、益阳为主）4、长沙市其它区域的购房人群（比例较少，仅占15%左右）区域客户三大特征：地缘性、刚需性及投资性,42,从整个长沙市客户分布来看,特征,供应,发展,价格,一环内,二环沿线,三环沿线,区域,发展成熟，地段属性充分体现,城市次中心地
19、带，发展与建设平稳,潜在发展区域，配套设施建设速度快，升值潜力大,受土地限制，供应相对比较匮乏,供应量大,供应量大,地价优势促使价格稳步攀升,价格基本比较稳定,价格存在进一步上涨的空间,房价较高基本成为富裕阶层置业首选区域,区域置业者的家庭特征较为明显，多为市民阶层,价格洼地及升值空间使此区域成为新兴中产阶层置业首选,城市置业格局的变化：一环“富豪化”，二环“市民化”，三环“中产化”,星沙规划发展，城市导向使板块持续成为热点与关注区域在此区位优势之上建造市场成交旺盛的中层群体产品和低门槛的自用兼投资产品将使项目立于安全的不败境地,需求：星沙大盘的集中放量改变长沙楼市版图，星沙快速经济发展致使需
20、求激增。,导向：三环内及沿线构成长沙主流中产阶层置业区域。,交通：交通快步建设，位置时间距离大为缩短，客户来源范围有效拓宽。,发展：区域价值下档支撑强劲，发展前景良好，投资自用俱佳。,地块因素,位于星沙工业园内,1,占地46亩，规模较小,2,呈长方形，东西面宽,3,制约项目景观、配套等品质,主干道商业昭示性有限,做高容积率可提升利润空间,利于打造住宅品质及舒适度,园区环境不利于打造高档物业,园区大量职工有住房需求,物业定位思考一,现状,不利因素,发展因素,星沙工业园内，东部新城发展规划,1,星沙CBD规划孕育高端商业形态,2,交通路网完善通达，对接长沙城区,3,有一定距离，无法立刻享受,目前公
21、交线路覆盖面小,带动片区发展，提供完善配套,缩短城区距离，吸纳更多客群,区域人气不足，成熟度不够,城市化进程带来居住及商业需求,物业定位思考二,区位因素,现状,不利因素,发展因素,商住综合受宠，城市综合体激增,1,刚需客户带动市场回暖,2,区域产品价格属长沙房价洼地,3,客户地缘性强，区域人口有限,区域市场认知度和认可度不足,政策环境不利于打造纯刚需产品,客户基数大，具备一定升值空间,市场竞争激烈，比拼品质及品牌,易形成集群效应，商业中心扩散,物业定位思考三,市场因素,现状,不利因素,发展因素,开发商目标,安全开发兼顾利润空间,1、风险可控制前提下2、尽量挖掘地块价值3、物业类型较为丰富4、未
22、来有增值的可能,泰合鑫理解,公寓（投资性高，过渡产品）,定位思考,泰合鑫建议,写字楼（特色化，不求高档配置）,高层住宅（舒适度高、刚需产品）,泰合鑫分析,泰合鑫沟通,地块、区位、市场等因素考量,物业定位,不同物业可互相促进，填补空白，满足客户需求的多样性，使项目更加丰满。,公寓,办公,商业,保证现金流和商业潜在客流的同时，兼顾其它物业高档人群自用投资需求,提升物业形象和档次，保证品质，并为住宅和公寓带来潜在客户,为其它物业提供商务、生活基本配套,各物业形态相互作用：,住宅,刚需客户，满足其它物业人群的置业需求，为项目聚集人气，提升市场知名度,价值分布高层住宅写字楼公寓商业,远离交通主干道，且地
23、形规整，东西面宽，居住价值高,形象昭示性好，商务商业价值高,星沙大道,东一路,社区规划路,社区规划路,漓湘中路,拥有一定人流量，商业价值较高,蓝思科技，大量企业职工,时代星城，已基本入驻，漓湘路上人流量大,楚天世纪城,价值分布高层住宅写字楼公寓商业,高层住宅,高层住宅规划设计初步建议参考,充分利用南北朝向，点式高层偏东错落布局,1,根据限高要求设立楼层，尽量做满，底层部分架空，设入户大堂,2,户型面积考虑刚需客户需求，建议两房75-85平，三房89-115平,3,户型设计考虑产品附加值，增加N+1、一步阳台、双阳台等设计,4,景观设计强调景观轴概念，可在架空层引入植被，作为景观延伸。中心景观广
24、场设于住宅区与写字楼、公寓的交接处，以作区隔。,5,设计阳光地下车库，在景观带里开设天井，电梯可由车库直接入户,6,价值分布高层住宅写字楼公寓商业,写字楼规划设计初步建议参考,写字楼对朝向要求不高，根据地块价值分析，可设在西北角,1,外立面以大面积玻璃幕墙为主，隔绝西晒，保持办公物业的特征。,2,设立精装酒店式大堂，挑高5-8米,3,根据平层办公体量设立电梯数量，建议采用进口品牌电梯,4,8-9米大跨度柱网，保证办公空间的可塑性及实用性；3.5米层高，走廊宽度按照1.5米设计，保证办公功能的舒适性,5,写字楼配置参照5A甲级智能标准配置,6,价值分布高层住宅写字楼公寓商业,公寓规划设计初步建议
25、参考,公寓建议设在项目西南角，角度偏西摆放，景观视野更加开阔,1,建筑风格、立面与写字楼整体风格保持统一、协调,2,公寓单独入户，单位室内层高2.9米，公共走廊宽度建议1.5米,3,空调位统一设置，以保证立面美观。,4,户型面积考虑总价控制，建议单间37-45平，在景观朝向位置较好的地方可设立一房或小两房，面积控制在50-65之间,5,价值分布高层住宅写字楼公寓商业,商业规划设计初步建议参考,充分利用西临主干道优势，为写字楼，公寓设立商务配套性商业,1,西向商业设2-3层，可自由分割，商业将连接写字楼与公寓,2,利用南向具备一定人流量的特点，设立1层底商，作为社区生活配套，层高在4.5米以上，
26、可由商户隔断，做2层使用,3,在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响，从而确定建筑单体的位置排布，具体细节以规划设计院的意见为主。,物业定位再思考,如本地块变性较为困难，仅用作工业用地，项目需打造什么样的产品？接着我们来了解长沙工业地产的现状，以作借鉴,长沙高新区,目前，长沙工业地产项目主要集中在长沙高新区。,金霞工业园,隆平高科园,环保工业园,工业地产市场分布,主要集中在麓谷高新区，产品以厂房为主,微观环境竞争格局,金霞工业园,隆平高科园,长沙高新区,环保工业园,当前各项目自身配套主要集中在企业活动中心（会所）、公寓、食堂、超市及银行等基本生活配套上，体育娱乐及医疗配套较少。
27、,工业地产配置分析,来源基本以省内为主，外省企业占据一定比例，据不完全统计，省内企业以生物医药、现代农业为主，外省企业以电子产品、轻工制造为主。本项目蓄客渠道应当立足本省，适度外扩。,工业地产客户构成,厂房：以多层厂房为主，面积可分割组合，最小面积在200平米，标准层层高控制在3.6-3.9米。,工业地产产品特点,工业地产产品打造,如项目作为工业地产进行开发，需经双方沟通，待了解区域工业项目对产品打造的具体要求后，我们再针对项目物业定位进行深入探讨。,THE END,THANKS FOR YOUR TIME,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEm
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