珠海房地产市场研究报告.ppt

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1、目,录,一、珠海城市发展总括.31.1、珠海城市规划及重点项目建设.31.2、珠海市宏观经济形势.171.3、小结.21二、2009 年房地产政策扫描.222.1、货币类专题.222.2、土地类专题.242.3、税收类专题.252.4、第二套房贷专题.282.5、保障型住房专题.302.6、国四条.312.7、小结.31三、2009 年珠海房地产一级市场发展情况.323.1、出让地块信息表.323.2、历年土地出让情况.343.3、出让地块分布区域.353.4、出让地块用地性质.363.5、土地成交数据表.373.6、土地成交情况对照.383.7、小结.39,四、2009 年珠海商品住宅市场发

2、展情况.40,4.1、商品住房建设规模.40,4.2、商品住房竣工面积、销售面积情况.41,4.3、商品住宅供需分析.42,4.4、商品房价格走势.43,4.5、各区商品住房交易面积.45,4.6、市区新增供应情况.46,4.7、小结.51,五、2009 年珠海市二手房市场发展情况.52,5.1、2004-2008 年二手房交易面积及价格走势.52,5.2、2009 年各月二手房成交情况.53,5.3、二手房市场成交均价.54,5.4、小结.55,六、2009 年珠海市房地产广告统计分析.55,6.1、广告投放量.56,6.2、各区域广告投放.57,6.3、年度广告投放排行榜.58,6.4、媒

3、体投放量.61,七、总结.62,2,一、珠海城市发展总括,1.1、珠海城市规划及重点项目建设,1.1.1、珠江西岸核心城市定位,2009 年 1 月 8 日国家出台的 珠三角地区改革发展规划纲要明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略地位。伴随着一系列重点建设工程的推进，珠海成为珠江西岸核心城市的地位不断得到体现。广东省 1 月 19日发布中共广东省委、广东省人民政府关于推进与港澳更紧密合作的决定（以下简称 决定）提出，到 2012 年，粤港澳力争形成全球最具核心竞争力的大都市圈之一。,决定提出，加快推进港珠澳大桥、广深港客运专线、港深机场铁路、深港东部过境高速公路、与香港西部通道相衔接的高速公

4、路、京港澳,3,国家高速公路广珠段、广珠城际快速轨道及延伸至澳门段等跨界交通项目建设。决定还提出“建设亚太地区最具活力和国际竞争力的城市群”。粤港澳将共同编制基础设施等区域合作专项规划，设立“大珠三角城乡发展共同研究基金”，实施环珠江口地区的“湾区”重点行动计划，建设深港、广佛、珠澳核心都市区。加强在深圳前后海地区、深港边界区、珠海横琴新区、珠澳跨境合作区等规划建设的合作。,视 点：,从 珠 三 角 地 区 改 革 发 展 规 划 纲 要 到 中 共 广 东 省 委、广 东 省 人 民政府关于推进与港澳更紧密合作的决定，珠海成为珠江西岸核心城市的定位进一步明确，这将为珠海城市新一轮的快速的发展

5、带来契机，进而使珠海与珠三角其他城市以及港澳地区更加紧密联系，形成一个有机的整体，这 也 将 为 珠 海 房 地 产 业 的 发 展 提 供 后 发 动 力。,1.1.2、珠海横琴新区,4,横琴概况横琴新区是珠海市横琴岛所在区域，总面积 106.46 平方公里，与澳门一河之隔，处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合部。经过多年的建设，横琴岛已建成了连接市区的横琴大桥、与澳门相连的莲花大桥和国家一类口岸横琴口岸及各种市政设施。2009 年 8 月 14 日，国务院正式批准实施横琴总体发展规划，将横琴岛纳入珠海经济特区范围，要逐步把横琴建设成为“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区。横琴

6、发展历史变迁,1987 年成立横琴乡政府1989 年撤乡建镇,1992 年被广东定扩大对外开放位四个重点开发区之一,1998 年被确定为珠海五大经济功能区之一,2004 年广东省提出将横琴岛创建为“泛珠三角横琴经,2006 年广东省通过横琴岛开发建设总体规划纲要,2009 年1 月中央决定开发横琴岛,2009 年 6月国务院原则通过横琴总体发展规划,珠海,新世纪后有澳门舆论申请横,济合作区”（9+2合作区）,香港,琴列入澳门管辖范,2005 年粤澳合作联席会,2008 年珠三角纲要,横琴,澳门,议确定，以“泛珠合作，粤澳为主力”方针发展横琴,中横琴成为横琴新区,2009 年 8 月 14 日国

7、务院批准通过横琴总体发展规划，横琴新区的开发建设上升为国家战略。横琴发展定位横琴新区的发展目标是，经过 10 到 15 年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”，经济繁荣、宜居宜业的“活力岛”，知识密5,集、信息发达的“智能岛”，资源节约、环境友好的“生态岛”。到 2015 年，人口规模为 12 万人，人均 GDP 为 12 万元；到 2020 年，人口规模为 28万人，人均 GDP 为 20 万元。横琴发展规划香洲中心,商务区,口岸,高新技术产业区,国际居住社区文化创意区科技研发区,综合服务区,服务区教学区,澳门,横琴休闲度假区,休闲度假区,休闲度假区,横琴的整体规划为“三片十

8、区”，由北至南分别为商务服务片区，科教研发片区、休闲旅游片区，各片区各具特色、功能明显、相互协调发展。视点：横琴岛处于开而未发的的状态已经好多年了，横琴的定位和功能一直在 不 断 地 调 整，也 没 能 有 一 个 很 明 确 的 规 划 发 展 方 向，这 是 横 琴 之 痛，也是珠海一大硬伤。所以，这一次国务院批准的横琴总体发展规划它不仅是对 横 琴 现 有 发 展 模 式 的 一 种 突 破，更 能 为 珠 海 提 供 新 的 经 济 增 长 点，应 该说意义深远。前 珠 海 特 区 范 围 内 可 供 开 发 的 土 地 面 积 少 之 又 少，横 琴 被 划 为 珠 海 特6,区的范

9、围也就说明它的定位已经明确，地位提升了，不再是一块“尴尬”之地，再加上其在区位及自身具有的资源等优势，未来定会成为兵家必争之地。在当今珠海城区土地资源稀缺的情况下，为房地产的开发指出了一个新的发展方向。,横 琴 的 开 发，对 于 珠 海 来 说 受 益 最 大 的 区 域 首 先 应 该 南 湾 板 块，因 为南湾是通往横琴的必经之地，具有先天的区位优势。南屏作为一个新开发的区域，房地产和商业必然重心西移，投资的机遇将大大提升。横琴作为重点开发区即将潜能不断提高，升值机会将远大于开发饱和的市区地块。,1.1.3、十字门商务区,珠海十字门商务区位于十字门水道两侧，地处西江入海口，东面与澳门一水

10、相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，整个范围覆盖了大、小马骝洲和横琴岛东北端。,按照政府的规划，十字门商务区打造成符合珠海未来发展需要的、国际化、滨水生态型、区域性现代服务业聚集平台。真正成为珠海的新城市中心、珠江口西岸生产服务中心、珠三角地区对外开放的重要窗口、粤港,7,十,字,门,标,志,澳紧密合作的平台、全国改革开放和践行科学发展观的“实验田”。十字门商务区是珠海建设珠江西岸核心城市的战略性举措和开发横琴的启动项目，具有开创性的历史意义。它的全面启动，将有效撬动横琴新区开发，开创珠海城市发展的新格局，成为珠海建设珠江口西岸核心城市的有力帮手和加速粤港澳一体化进

11、程的强劲引擎，缔造中国经济发展的又一个奇迹。视点：十字门未来将发展成为集商务办公、会议会展、商业服务、休闲旅游、文化娱乐、高端商住功能为一体的中央商务区。一个城市的居住便利在于配套的齐全。十字门商务区的建成将进一步促成珠海珠江西岸核心城市的地 位，并 发 挥 毗 邻 澳 门 的 区 位 优 势，从 令 这 里 成 为 地 产 大 亨 的 掘 金 地。1.1.4、重点交通项目,珠海市综合交通规划,广珠西线高速,京珠高速,广珠轻轨,广珠铁路,机,江珠高速,西部沿海高速香海路,凤凰山隧道,金凤路,港珠澳大桥,场,高栏杆高,高速,珠海大道,速,金海路,金海大桥珠海机场,8,(一)、港珠澳大桥港珠澳大桥

12、示意图项目概况港珠澳大桥跨越珠江口伶仃洋海域，是连接香港、珠海及澳门的大型跨海通道。港珠澳大桥路线全长 49.968 公里，海中桥隧工程长 35.6公里，采用桥隧组合方案(隧道长 6.753 公里，桥长 28.525 公里，其中,港珠澳大桥人工岛效果图,香港境内桥梁长 5.976 公里)，为设,计速度 100 公里每小时的双向六车道高速公路标准，桥面宽 33.1 米。口岸与大桥设连接匝道桥，设计速度为 40 至 60 公里每小时。大桥方案估算总投资 726.67 亿元，由中央以及粤港澳三地政府共同出资兴建，9,其中海中桥隧主体工程含息总投资 385.4 亿元。项目进展2009 年 12 月 1

13、5 日，港珠澳大桥珠澳口岸人工岛率先动工，拉开首个跨越粤港澳三地的世界上最长跨海陆路通道建设的序幕。项目大记事,1987 年政府 开 始酝 酿 开辟 珠 港跨 海 通,1997 年伶仃洋大桥项目获国务院批,2003 年发改委确定兴建港珠澳大桥,2005 年初确定单 Y桥型和港珠澳三地落脚点,2009 年 10月国 务 院批准港珠澳大桥工程可行性,准立项,研究报告,1992 年编制 伶仃洋跨海工程可行性研究报告,2008程可报告国家委,年工行性上报发改,2009 年 12月港珠澳大桥开建,视 点：港珠澳大桥建成后，珠海至香港的车程将由目前的 3 个半小时缩短至半小时，港澳两地经由陆路往来的车程将

14、由现时的 3 小时缩短至 1 小时以内。港 珠 澳 大 桥 的 建 设 将 促 使 珠 海 经 济 的 腾 飞，激 发 珠 海 特 区 的 后 发 效 应，进一步推进港澳与珠三角城市的融合，珠海的房地产将面临前所未有的契机。10,(二)、机场高速公路,珠海机场高速公路景观设计总平面图,项目概况,路线走向：珠海机场高速公路起于珠海机场，改建机场西路至木头冲水库西侧，往北穿越眼浪山，从三灶工业园区中沿河涌高架至金湾大道，跨大门河至大林山东边往北至珠海大道，沿双林大道，跨越鸡啼门水道后线路向东偏移，经象山高压西侧设置象山隧道至珠峰大道，设司马山隧道，跨越东村塘东侧的洼地，设置锅盖栋山一号短隧道、锅盖

15、栋山二号隧道从乾务水库东侧穿过，上跨西部沿海高速公路、黄杨大道并设置西部沿海互通与其连接，终点位于田心村边的黄杨大道上。全长约 31.102 公里。建设标准：按双向四车道高速公路标准设计,设计速度 100km/h,路基宽 26m,最小平曲线半径 700m,最大纵坡 2%,桥涵设计荷载等级公路-级。本项目投资估算（未审核）36.4 亿元。,11,视 点：,广 东 省 航 空 运 输 的 主 要 份 额 被 广 州 和 深 圳 两 大 机 场 牢 牢 把 控，致 使 珠海处于“尴尬”的境地，为人所诟病。究其原因，珠海机场是全国唯一未通高速公路的大型空港。交通的瓶颈一直是阻碍珠海机场发展的重要因素。

16、交通瓶颈不突破，珠海的港口、机场等优势难以发挥应有的作用，重大产业 项 目 也 难 以 落 户。机 场 高 速 的 建 设，将 结 束 珠 海 机 场 不 通 高 速 公 路 的 历史，直接缩短了与珠海机场的心理距离，便于外来企业的投资和融资，为珠海带来更多商机。,(三)、高栏杆高速公路,项目概况,项目位置：高栏港高速公路是在原珠港大道基础上新建和改建。全线北起中山板芙接广珠西线高速，经竹洲山进入珠海，沿珠海市西部边缘向南至高栏港，全长约 61.5 公里，按高速公路规划分期建设。一期工程为黄杨大道南水段，利用现有四车道一级公路，按高速公路进行改造，起点位于黄杨大道，接西部沿海高速公路，往南跨过

17、珠峰大道、赤三线、升平大道、珠海大道，重点位于高栏港内与规划的金海路相接，全长 31.575 公里。,12,建设标准：主线为双向四车道高速公路标准，两侧设双向四车道的城市次干道；主线设计速度 100km/h,辅道 40km/h;路基宽度主线 30.5m，辅道 17.5m，全线总宽 48m；一般最小平曲线半径 4530m、最大纵坡2.76%、最小坡长 250m，桥梁设计荷载城-A 级。本项目投资估算约 34.09亿元（未审核）。,视 点：,高 栏 港 高 速 是 高 栏 港 服 务 珠 三 角 西 岸 各 市 的 唯 一 直 达 高 速，不 仅 是 港口综合交通网络中的重要组成，也是珠海、中山公

18、路网的进一步完善。高栏港高速公路不仅能带动珠海打造石化、航空等具有国际竞争力的优势产业，还能带动珠海形成区域物流中心。,高 栏 港 高 速 公 路 与 广 珠 铁 路 一 同 成 为 高 栏 港 的 重 要 交 通 基 础 设 施。项目建成后，将使高栏港区与高速公路网络相衔接，并与广珠铁路优势互补，实现港口集疏运的快速运输，使港口向珠江西岸、乃至粤西地区辐射，发挥枢纽港的龙头作用，带动珠海经济的发展。,高 栏 港 高 速 公 路 区 域 范 围 内 有 众 多 的 土 地、旅 游 资 源 和 工 业 园 区，高栏港高速公路的建设将大大改善这一地区的交通条件，对加快这一地区土地、旅游资源开发和工

19、业园区发展，也将发挥积极的作用。,13,(四)、广珠西线高速公路,珠海西部沿海高速公路磨刀门特大桥效果图,项目概况,广珠西线高速公路珠海大道至横琴口岸段（即西部沿海高速公路支线延长线）。该项目起于西部沿海高速公路支线终点的南屏互通立交南侧，沿南琴路的南洪段线位，经洪湾港东侧外，跨洪湾水道进入横琴岛，在大横琴山西南侧设横琴互通转向东，沿规划的中心北路到横琴口岸，全长约18 公里。,视 点：,珠海西部沿海高速公路的建设将拉近珠三角地区的更密切联系。周边的城市与珠海的距离由此拉近。西部沿海成为四通八达的中转站，为打造一 小 时 生 活 圈，做 好 了 充 分 的 准 备。,14,(五)、金港路,金海

20、大桥效果图,项目概况,项目位置：工程北起京珠高速终点，设置金鼎立交与京珠高速相接，向南依次穿越了珠海市的唐家湾开发区，香洲区、南屏工业园区、横琴岛、三灶镇、高栏港经济开发区，终点于高栏港经济开发区与高栏港高速公路连接。金海大桥及北引桥横琴侧起点位于规划的横琴互通，沿中心沟西堤西侧至横琴岛西面大井角，往西跨磨刀门水道经横沥岛再跨泥湾门水道，终于三灶东咀与 S272 紫竹湾互通相接，全长 10.7 公里。,视 点：,金海大桥建设发展将有利于打通珠海北至南的交通弱点。本项目由京珠高速公路延长线和金海路两条高速公路组成。路线全长约 75km，其中京珠 高 速 公 路 延 长 线 路 线 全 长 3 1

21、.5 8 k m，金 海 路 4 3.2 2 k m。为 连 接 西 区 与 主 城区搭建了再一个便利通道。,15,(六)、金凤路,金凤路凤凰山削足式洞门效果图,项目概况,金凤路段项目全长 8.28 公里，起点于港湾大道，终点接梅华立交（不含凤凰山公路隧道、三台石北立交）。凤凰山公路隧道工程按两洞、双向 6车道的高速公路标准建设，设计时速 80 公里。工程建设规模全长 3480 米，其中隧道部分长 16425 米，洞外连接线长 18375 米，附属工程土方约140 万立方米。项目总投资约 53 亿元，工期一年半，计划 2009 年上半年建成通车。,视 点：,作为高新区、大学园区与主城区香洲联系

22、的快速通道，其建设对缓解珠海市主城区交通压力，完善市区北部出口路网将起到重要作用。同时，也 可 作 为 太 澳 高 速 公 路、江 珠 高 速 公 路 和 港 珠 澳 大 桥 的 连 接 纽 带，对 完 善珠海高速公路网络起着举足轻重的作用。便利的交通也为房地产带来利好，,16,凤凰山隧道为唐家来往于市区打造了接近，为唐家及公路沿线的房地产市场增添了活力。1.2、珠海市宏观经济形势1.2.1、珠海地区生产总值图1.2-1：03年-09年区域生产总值及增长情况（单位：亿元）,12001000800600400200,18%16%14%12%10%8%6%4%2%,0,03年,04年,05年,06

23、年,07年,08年,09年,0%,区域生产总值,476.71,551.68,634.95,747.7,886.84,992.06 1037.69,同比增长,14%,14%,13%,15%,17%,9%,6.60%,数据来源：珠海市统计局2009 年珠海完成地区生产总值（GDP）1037.69 亿元，同比增长6.6%，相比去年增幅放缓了 3.4 个百分点，但是放缓的弧度相比去年却有所减弱，可见 2009 年珠海的经济开始出现转暖的迹象。珠海区域生产总值自 2003 年以来均保持较高的增长速度，其中2003-2007 年生产总值同比增幅均超过 10%。2008 年受金融危机的影响增速放缓明显，20

24、09 年在珠海城市一系列利好的刺激之下，经济危机的影响逐渐在消弱，房地产出现复苏的迹象。17,1.2.2三大产业结构不变，第三产业贡献率提高图1.2-2：珠海市三大产业构成（单位：亿元）,第一产业,6005004003002001000,03年17.72,04年17.99,05年19.33,06年21.05,07年22.67,08年29.08,09年29.4,47%46%45%44%43%42%41%40%39%38%,第二产业,245.29 285.09 339.18 413.56 501.4 542.49 536.66,第三产业,213.7,248.6 276.44 313.09 362.

25、77 420.49 471.63,第三产业所占比例,45%,46%,44%,42%,41%,42%,45%,数据来源：珠海市统计局第一、二、三产业对 GDP 增长的贡献率与去年同期相比，第一、三产业贡献率相应有所提高，增长结构进一步优化。尤其是第三产业在房地产的带动下，增长速度较快。第一产业在珠海市全市总量中比重最小，2009 年产业总量 29.4 亿元，同比增长 6.4%。第二产业是珠海的支柱产业，2009 年产业总量 536.66 亿元，占生产总值的 52%。第三产业对珠海经济贡献率持续提升，2009 年总量 471.63 亿元，同比增长 10.8%。18,1.2.3、全社会固定资产投资情

26、况图1.2-3：04-09年珠海市固定资产投资情况(单位：亿元）,300200100,120%100%80%60%40%20%,0基础建设更新改造房地产开发房地产开发增幅,04年121.916.0640.464%,05年147.0919.7549.4222%,06年165.3923.8563.6124%,07年183.0625.06130.2799%,08年194.8228.16147.6513%,09年200.1630.79168.4414%,0%,数据来源：珠海市统计局在珠海全社会固定资产投资中，基础建设一直占主要比例，逐年呈递增的趋势。2007 年随着楼市的迅速升温，房地产投资暴增，受楼

27、市调控的影响，2008 年房地产投资整体增幅有所放缓，2009 年增长相对平稳。1.2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长图1.2-4：03-09年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位：元）250002000015000100005000,0人均可支配收入人均消费支出,03年1660211708,04年1834712826,05年1890814324,06年1767114426,07年1929017422,08年2094916517,09年2285917948,数据来源：珠海市统计局19,2009 年珠海市人均可支配收入达 22859 元，同比增长 9.1%，涨幅比去年提高 0.5 个百分点，

28、居民收入获得进一步提升。2008 年受经济危机的影响，人均消费支出有所下降，2009 年随着经济的转暖，消费信心见长。1.2.5、人口规模图1.2-5：珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）,16014012010080,127.8982.02,133.286.17,141.5789.6,144.9992.63,145.4495.69,148,98,149.66101.68,6040200,03年,04年,05年,06年,07年,08年,09年,城市总人口,城市户籍人口,数据来源：珠海市统计局珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，2008年购房入户的取消将对珠海的户籍人口数

29、产生一定的影响。但是随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，利好的港珠澳大桥动工、横琴新区开发以及珠江西岸核心的确定，珠海城市建设进一步升级，将会吸引更多的人气。从 2010 年 1 月 1 日珠海开始实施的新政：珠海市内 16 周岁以上60 周岁以下的流动人口，从 2010 年 1 月 1 日起可免费领取居住证。对流动人口管理从暂住证制度向居住证制度转变，珠海城市未来的常住人口将会不断上升。20,1.3、小结,珠海的城市规划已趋明朗化。珠江西岸核心城市的定位为珠海城市的发展指明了方向，横琴岛的开发、高栏杆经济区的建设、港珠澳大桥和广珠铁路的开工、广珠轻轨的落成等一系列重大项目的投资兴建为珠

30、海城市起飞提供无限的动力。珠海将再次成为世人关注的焦点，其房地产的发展势必潜力无限。,2009 年随着全国经济形势的好转，加上众多利好的刺激，珠海的国民经济呈现出复苏的迹象，尤其是房地产行业率先回暖，从而带动第三产业对珠海经济的贡献增大。,2009 年珠海城镇居民收入水平较上年涨幅有所上升，消费信心开始重建，显示出经济危机的阴影正在消退。珠海城市的人口呈平稳增长之势，随着城市的发展，珠海将吸引更多的人士来此投资置业，珠海人口的增长还具有较大的上升空间。,21,二、2009 年房地产政策扫描,2.1、货币类专题,固定资产资本金下调,5 月 27 日，国务院发布国务院关于调整固定资产投资项目资本金

31、比例的通知，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调至20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例下调至 30%。,视点：,目前国内房地产所面临的问题，一方面是开发投资出现明显的回落，另一方面是在各种集合因素的刺激下，房价正面临新一轮上涨的压力。本次 资 本 金 比 例 下 调，为 房 地 产 投 资 在 下 半 年 的 回 暖 作 了 一 定 的 铺 垫，为 经济的发展注入动力。同时，资本金比例下调将为市场释放出大量的资金用于闲置土地的开发，以增加市场的供应量，从而对抑制房价过快上涨具有积极的意义。,公积金贷款利率,自 2009 年 5 月 1 日起，珠三角八城市开始实施公积金互贷政

32、策，这些城市包括广州、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、江门、肇庆。以上城市中，凡缴纳住房公积金的购房者，在其他任何一城市购房均可参照当地市民待遇，向当地住房公积金中心申请购房贷款。除了贷款额度不同之外，八城市将执行相同的贷款利率。,22,视 点：,该 政 策 的 实 施 为 有 异 地 置 业 的 购 房 者 提 供 了 不 小 的 便 利，公 积 金 贷 款利率较商业银行要低，对减轻购房者的经济负担有一定的作用，尤其是在当前的经济形势下对普通老百姓更具有实际意义。但是对于异地置业者来说，公积金的优惠问题，并非是刺激其购房的关键因素，主要还是看其个人 的 需 求。此 外，目 前 公 积 金 与

33、商 业 贷 款 的 利 差 并 不 太 大，用 公 积 金 买 房和商业贷款买房的价差不足以吸引异地置业。因此，八城市公积金互贷虽给市民提供了方便，但是短期内对于楼市的利好并不明显。,上调存款准备金率,中国人民银行决定从2010 年月 18 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。此次存款储备金率上调后，大型银行存款准备金率将达到 15，中小银行也将达到 13.5。存款准备金率 0.5 个百分点的上调幅度将直接冻结 2500 亿元-3000 亿元的资金。,视点：,存款准备金率的上调是对通胀预期的管理。新年伊始，信贷开闸，出现“井 喷”的

34、现 象，政 府 公 布 的 各 项 经 济 指 标 开 始 转 正，央 行 较 早 地 上 调准备金率表明中央对信贷过量、物价上涨、通胀压力的担忧。此举旨在调,23,节市场流动性，管理通胀预期。,另外，之所以对农村信用社等小型金融机构存款准备金率不做调整，央行此举主要是体现出信贷投放有保有控的原则。近期楼市高涨，此时上调存款准备金率更多的是释放出国家信贷政策转向的信号，给楼市过快 升 温 产 生 一 定 的 警 示。,2.2、土地类专题,土地出让金收支管理,12 月 17 日 财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的

35、50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1 年。,视 点：,在 现 有 的 土 地 出 让 中，多 数 开 发 商 的 土 地 出 让 首 付 款 仅 为 2 0%，不 少 开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。通知关于土地出让首付款和分 期 缴 纳 期 限 的 规 定，实 际 上 抬 高 了 开 发 商 的 拿 地 门 槛，将 对“囤 地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的 大 开 发 商 和 国 企 将 更 容 易 拿 地。此 规 定 另 一 个 弊 端 还 在 于，将 会 在 一 定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节

36、奏。,24,2.3、税收类专题,土地增值税清算,5 月 20 日，国家税务总局在其网站上发布关于印发土地增值税清算管理规程的通知，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。该规程将于 6 月 1 日起开始生效。,视 点：,该政策主要针对房地产开发项目的土地增值税清算工作。土地增值税是对开发商的利润部分采取 30%-60%的四级超率累进税率，而目前各城市房地产开发商大多按照 0.7%-1提取土地增值税，预提部分比实际缴纳部分要 低，清 算 房 地 产 增 值 税 将 使 开 发 商 预 期 利 润 减 少，为 了 缓 解 资 金 的 压 力，开发商势必会加大

37、开发投资，尽快销售，来加大现金的流动，从而在一定程度上会打击开发商囤地捂盘的行为，对抑制房价上涨起到一定的作用。但此项政策关键还是执行力度的问题，如果能落到实处，将产生深远的 影 响。早 在 2 0 0 7 年 2 月 份 国 家 也 出 台 过 清 算 土 地 增 值 税 的 规 定，但 后 来并未真正落实，本次重新清算更多的是释放出如果房价上涨势头迅猛，即将面临新一轮调控的信号。,个人所得税,财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按 20的税率缴纳个人

38、所得税。,以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：,25,（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；,（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；,（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。,对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其

39、他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。,此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。,视 点：,对 于 房 屋 赠 与 所 得 税，此 前 相 关 法 律 也 有 类 似 的 规 定，由 于 操 作 性 不强，各地方的执行不一。这是首次明晰地指出哪三类可以免交个税，对于,26,堵塞税收管理漏洞，规避钻空逃税情况的发生有一定的作用。,该新政策在

40、操作上还需要一些细节，需要监管部门后续完善。如应对为亲属的时间上进行界定。一些价值不菲的住房转让，可能涉及个税较高，不排除当事人会采用临时婚姻、假装成亲属等情况来进行偷税。,关于调整个人住房转让营业税政策,12 月 9 日国务院讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见第七条：个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。12 月 23 日财政部、国税总局联合发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的非普通住房或者不足 5 年的

41、普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年(含 5 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。,视 点：,财 政 部 关 于 调 整 个 人 住 房 转 让 营 业 税 政 策 的 通 知 此 次 政 策 为 1 2 月9 日中央促进消费工作会议中对营业税优惠政策由 5 年调整为 2 年表述的细化。细则对 5 年内普通型住房采用差额征收,保护自住性需求的意图明显,而针对 5 年以外的非普通类住宅则仍按照差额征收营业税,体现了持续打击投 机 性 需 求 的 决 心。,征收细则的调整对二手市场短期内会有一定的影响，但是影响的程度有限。主要理由在于一方

42、面由于目前二手市场交易主体仍为普通类住宅，政府此次采取差额征收带有保护意图的政策有助于稳定市场情绪；另一方面,此 次 政 策 调 整 着 力 打 击 的 非 普 通 类 住 宅 属 于 在 二 手 市 场 上 房 源 占 比 较,27,小、总价较高的品种,客户购买力较强,有实力采取全额付款的方式来做低合同价格而规避营业税,因此对量的缩减影响有可能会比预期的要小。,2.4、第二套房贷专题,严格把关二套房审查,银监会办公厅已于 6 月 22 日正式向各地银监和各银行总行印发了名为关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知(下简称“通知”)。通知要求各银行，严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释

43、二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。,视点：,银监会在此时下发通知，再次申明从严执行第二套房贷政策具有深 远 的 意 义。中 国 的 实 体 经 济 尚 未 处 于 全 面 复 苏 的 阶 段，在 实 体 经 济 没 有彻底好转的情况下，宽松货币政策的主基调不会变。但有迹象表明，资金过 度 流 入 到 股 市 和 楼 市，促 使 房 地 产 发 展 面 临 风 险 增 大。尽 管 房 地 产 市 场的回暖成为当前实现保增长目标的主要推动力，但是短期投机需求将导致资 产 泡 沫，一 旦 第 二 套 房 贷 条 件 减 少 造 成 投 机 型 购 房 乘 虚 而 入，房 价

44、又 会出现疯涨的局面，真实的购房需求反而会被部分挤出，这并不利于房地产市 场 的 发 展。因 此，如 果 房 价 继 续 上 涨，国 家 将 不 排 除 进 一 步 出 台 调 控 措施，银监会重申二套房贷政策就是一个很好的预示。,28,二套房贷首付不低于 40%,2010 年 1 月 10 日，国务院发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出了包括加大保障性住房供应，抑制投资投机性的购房等十一条措施，简称“国十一条”。通知要求进一步加强和改善房地产市场调控，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于 40%，贷款利率

45、严格按照风险定价。,视 点：,从 通 知 的 核 心 内 容 来 看，基 本 上 是 对 2 0 0 9 年 末 中 央 经 济 工 作 会 议和 2009 年 12 月 14 日国务院常务会议出台的“国四条”基调的重申及细化。但是与之前的类似房地产调控政策相比，可以看出“国十一条”有不少的新意。,首 先，是 出 台 时 间 与 以 前 历 次 调 控 不 一 样。以 往 房 地 产 调 控 政 策 的 出台一般都在 3 月份两会之后。2005 年、2006 年及 2007 年的房地产调控政策都是在 3 月份之后出台的，在年末出台房地产调控政策这还是第一次。表现出政府对市场的敏感度及对楼市过热

46、的担心。,其 次，以 前 的 调 控 主 要 注 重 抑 制 住 房 需 求，本 次 调 控 在 抑 制 住 房 需 求的同时积极增加住房供给，进行双向调节。可见政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。,最后，更加注重房地产市场的长期制度建设。,只 要 这 些 措 施 基 本 得 到 落 实，控 制 房 价 的 效 果 一 定 会 比 以 前 几 次 房 地,产调控要好。,29,2.5、保障型住房专题,关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见,广东省人民政府于 3 月 3 日出台关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见。该意见总计 15 条，包含了加大保障性住房力度、进一步鼓励普通商品

47、住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化等三个方面的内容。核心内容有：,1、直系亲属首次置业可提取住房公积金。,2、个人转让自用 2 年唯一住房免征地方政府部分个人所得税。3、个人首次置业契税征收 1%（原为 90 以下）。,视 点：,该政策实为 2008 年国家系列政策的延展，主要有两方面的内容，一方面是通过进一步调整住房交易环节的税收以达到刺激刚性需求的目的，另一方面也适度松解开发商因市场环境不利所面临的压力，给予其积极应对市 场 变 化 的 空 间，可 以 看 出 政 府 提 振 市 场 信 心 的 目 的，从 效 果 上 看 对 珠 海楼市的复苏起到一定的推动作用。,30,2.6、

48、国四条,关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见,12 月 14 日 国务院发布”国四条“，遏制部分城市房价过快上涨的势头。（一）要增加普通商品住房的有效供给；（二）继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；（三）要加强市场监管；（四）要继续大规模推进保障性安居工程建设。,2.7、小结,2009 年进入到金融宽松、优惠扶持的时期，楼市拉开小阳春的序幕。上半年的救市政策让楼市回暖，后期接近疯狂。直到年底，以财政部、国土部等要求房企拿地首付翻倍提高，付款时限缩短为标志，救市政策有退市迹象。但楼市的暖冬依然存在，伴随着利好消息持续不断，珠海楼市依旧保持火热。,31,1,1,1,1,三

49、、2009 年珠海房地产一级市场发展情况3.1、出让地块信息表表 3-1,地块来源09003 号/珠国土储 2009-0109008 号/珠国土储 2009-0209010/珠国土香工 2009-001,宗地位置南屏珠海大道南侧、南屏中学东侧情侣北路南段填海区格力工业城A1052404 号地块,宗地用途办公总部与研发基地工业用地,宗地面积（）7403.56212750.340001.28,容积率0.8-1.0,价值起始价（元/）楼面地价500楼面地价400地面地价480,估值(万元)3105,09016/Tj090109032/珠国土香工 2009-00209033/珠国土香工 2009-00

50、3,唐家湾镇科技创新海岸科技九路北侧南屏科技工业园屏北一路北侧 A4-9 号地块南屏科技工业园屏东五路西侧、屏北一路南侧 A11-9 地块,工业用地工业用地工业用地,1200011221.967505.08,1.0-1.51.02.01.02.0,地面地价480地面地价480地面地价480,4000元/平方米31054400,09036/珠国土,工字(斗门)2009第 1,珠海市斗门区莲洲镇莲花山,仓储用地（剧毒品）,1857.6,地面地价277,号,09044/TJ090209048/GL-2009-00109049/GL-2009-002,金鼎京珠高速路东、金峰北路北侧珠海高栏港经济区石油