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1、,北京趋势联行2011年 7 月22 日,谨呈：国大集团,沈阳市国御温泉度假小镇项目发展研究报告,第一章 城市宏观背景分析,城市地位,中国特大城市，东北地区最大的国际大都市！,沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一。东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要重工业基地，素有“东方鲁尔”的美誉。,沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。沈阳市市区面积3945平方公里，中心建成区面积793平方公里。沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子9个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县（市）。,经济
2、发展,各大产业调整，稳定经济上涨趋势！,2010年，沈阳GDP继续保持两位数的增长速度，全年GDP达到5015亿元，增长率达到14%。沈阳的经济发展速度显示了城市强大的发展动力。从沈阳近几年整体经济走势来看，国内生产总值持续增长态势。各大产业积极调整给经济发展起到了促进作用，尤其是在2010年沈阳经济区获批国家新型工业化试验区更是为沈阳经济发展带来辛契机。,人口收入,购买力不断增强，为沈阳楼市发展提供保障！,沈阳总人口超过1000万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口720.4万人，市辖区户籍人口506.6万。2010年，人均可支配收入达到20540元，同比上涨11.2%，即2009
3、年以来沈阳城市居民人均可支配收入的增长水平下滑后，本年度再次出现上浮，整体经济的发展不断带动沈阳居民人均可支配收入的提高。,发展规划,城市外扩，中心南移，带动城市发展升级！,沈阳城市中心将南移，从现在的市政府区域移向浑河，沈阳市加快了扩城步伐，将目标瞄向了三环以外，这背后是城市化发展的必然选择沈阳的城市化水平已经达到65%以上，原有核心区域快速发展的同时，带来了交通拥堵，缺少新的发展空间等现实问题。,西部的沈西工业走廊，南部的大浑南地区，北部的沈北地区，东部的棋盘山旅游度假区，这是沈阳未来15年甚至是45年内的扩城方向。,满清文化 一朝发祥地、两代帝王都！,历史文脉,沈阳在历史上曾叫盛京，她是
4、清王朝夺取全国政权前，努尔哈赤、皇太极两朝的政治中心，所以，沈阳又有一朝发祥地、两代帝王都的美誉。就像游北京必须要去故宫一样，作为清朝入关前的皇宫，沈阳故宫也是到沈阳旅游必去的一个地方。,第二章 市场环境分析,政策分析 金融类,银行信贷紧缩，加速楼市放量规模！,2011年5月18日起，中国人民银行（央行）再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21的历史高位。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去4个月里先后4 次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大
5、中型金融机构存款准备金率达到21的高位。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700多亿元;此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性。,政策分析 地产类,沈版“限购”影响有限，或“助力”热点楼市版块！,3月8日沈阳开始实行“限购令”后，在二环内购房办理相关手续时，又增加了一道新程序，即购房人必须如实申报家庭住房情况。不符合条件的，房屋登记机构对商品房不予网上签约及合同备案，对二手房不予受理交易申请。此外，财政部门不予办理房屋契证。但从目前楼市现状来看，二环内的房源仅占沈阳市的房源的20%，而包括沈北、东陵、浑南等大量热炒的上市房源则不在限购之内。,商品住宅 供求分析,市场供求相对高位运行，但成交
6、已显下滑趋势！,商品住宅的供应量为126.56万平方米，供应套数为11387套，商品住宅共成交99.87 万平方米，共成交11032套。刚性需求为主的市场格局使得目前市场成交量依然维持在相对高位运行，目前市场观望气氛逐渐形成，调控影响逐步显现。,商品住宅 价格走势,泡沫痕迹较小，房价有望继续平稳走高！,不同于一线城市，沈阳房价平稳，泡沫痕迹较小，08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升，并出现“量价齐升”的态势。2010年房价已达5384元/平米。,2010年沈阳市商品住宅成交价格走势,年内放量充足，市场健康，但竞争日趋激烈！,2011年下半年（7-12月）沈阳市预计有114个商品住宅
7、楼盘推出，其中铁西区占26个，皇姑22个排名第二，东陵12个排名第三，其余各区上上房源个数分别为：于洪11个、和平10个、大东9个、沈河5个、沈北5个、浑南4个、其他区域2个。2011年上半年，沈城楼市迎来了有史以来最严厉的政策，但市场仍然坚挺，说明沈阳房地产市场环境非常健康。,商品住宅 后续放量,低密产品 供求分析,放量1768套，成交924套，市场呈现供大于求的状态！,低密产品 价格走势,品质化项目引领市场，价格高位空间浮动！,低密产品 区域分布情况,低密产品 各版块对比简析,定位：新沈阳生态休闲创意区产品：中高端的类别墅产品价格：联排约8500-9000元/独栋约10000-12000元
8、/销售：区域内产品的性价比高，价格相对适中，各项目整体销售适中，类别墅和洋房产品以市内消费群为主，并有较少数为投资者。发展：随着龙湖、雅居乐等国内品牌开发商的进入，北部别墅区由传统的辉山板块向道义板块扩张，区域向高端发展。区域综合分析：区域整体开发水平与市场关注度不断提升，产品线全面，未来将成为竞争度较高区域。,定位：沿浑河城市型别墅区产品：产品类型多样；以大户型为主。价格：洋房均价8000元/高端产品均价过10000元/销售：平均每期去化速度较快，主力 客户群为政府及事业单位高阶公务人员。发展：在市政府南移、大浑南建设、全运会等利好政策的促进下，区域配套逐渐完善，关注度越来越高。区域综合分析
9、：区域发展起步较早，发展较为稳定。由于区域关注度逐渐提高，新开发项目较少，因此销售价格上升。,定位：沈阳生态居住区产品：该区域基本为别墅类产品；建筑风格较多，户型设计方面以豪华大户型为主。价格：整体均价突破10000元 高端产品近30000万元。销售：板块内独体别墅的热销，兰乔圣菲、唯美十方保利十二橡树和首创棋盘山1号等高品质项目销售强劲。发展：随着区域配套的逐渐成熟，区域价值将进一步提升。区域综合分析：沈阳中央别墅区，占据优越的资源优势。,沈北板块,浑南板块,东陵板块,顶级,次顶级,中级,实用级,低密产品 购买人群分析,财富分野明显，市场客户相对类型单一！,低密产品 各区供应情况（东陵板块）
10、,集中备案放量井喷，短线回落，后期供应情况仍看涨！,东陵区5月商品房供应全部为商品住宅，供应面积为8.57万平米，环比下降78.89%，同比下降22.88%，供应套数479 套；商品住宅供应面积为8.57万平米，环比上升4.35%，同比下降60.11%，由于上个月集中备案放量创近年来新高，所以导致本月出现惯性回落的趋势，但就目前区域实际情况来看，由于前期区域内土地供求十分活跃，区域整体供应量应该会有所放大。,低密产品 各区供应情况（浑南板块）,建设“大浑南”概念，加速区域供应量井喷！,5月份域商品房供应量为23.1万平米，环比涨幅明显，环比上升了153%，同比上升了68%，供应套数为2117
11、套。各开发商提前准备以保证当期的房源充足，供应量的井喷也导致商品房供应量过剩，本月商品住宅供应量为16.8万平米，商品住宅环比上升了122%，同比上升了33%，供应套数为1681。,低密产品 各区供应情况（沈北板块）,沈北新区5月商品房供应面积为26.91万平米，环比上升89.95%，同比上升503.93%，供应套数1790套；商品住宅供应面积为26.77万平米，环比上升92.99%，同比上升529.96%，供应套数1771套。,热点开发区域，品牌化大盘云集，供应持续充足！,第三章 所在区域市场分析,沈北新区 发展概况,2006年10月，沈北新区经国务院正式批准成立，规划面积1098平方公里，
12、现有人口56万，享有市级经济管理权，享受国家级开发区优惠政策。沈北新区是沈阳市重点推进的四大发展空间之一，是沈阳经济区综合配套改革试验先导示范区。新区以开放为战略，以创新为动力，以生态为品牌，科学规划发展空间，全力打造新型产业聚集区、生态城市建设的先行区、和谐社会的示范区。,“沈北战略”腾飞中国创新新区！,沈北新区 区位优势,东北城市群枢纽，沈阳经济区的核心腹地！,新区地处东北亚中心地带和环渤海经济圈的核心区，是东北城市群枢纽和沈阳经济区的核心腹地，南依沈阳母城，北接火电之城铁岭，东临煤油之都抚顺，西接辽宁装备制造业的重要聚集地沈西工业走廊，1小时车程可达沈阳经济区7个重要城市，覆盖人口240
13、0万。,沈北新区 交通优势,大交通格局全线拉开，快捷通达！,公路：区内公路外成环、内成网，绕城高速公路环区而过，可直达沈大、沈抚、沈本、沈铁、京沈高速公路网。“八横八纵”主干网络、18条公交线路贯穿新区。铁路：铁路运输四通八大，京哈、沈大、哈大、长大等铁路干线在此汇集，京沈高速铁路沈阳新北站工程已经启动，区内设铁路专用5条（2条可接海、陆免检联运业务）、货场2座、货运站1处。轨道：沈阳地铁2号线、4号线直达新区、轻轨11号线、七星观光轻轨、沈阳铁岭城际铁路贯穿新区。航空：沈阳桃仙机场距新区半小时车程，目前已开通至58个国家和地区的百余条国际国内航线，年客流600万人次。,沈北新区 产业优势,“
14、文化创意”为重点扶持、发展的主导产业！,新区着力发展的动漫游戏、文化休闲、软件开发三大创意产业，集聚效应和规模效应都已在逐步显现，将逐步成为东北最大、辐射东北亚、在全国有影响力的文化创意产业基地。,开放促进发展，产业兴旺新区。新区已成为产业发展的龙头、项目聚集的洼地，汇聚世界500强、中国500强、中国驰名商标和中国名牌产品等各类知名企业4000余家。,区域市场调研分析 板块特征（道义）,“金廊”核心，高端配套，品牌开发首选区！,该区域是目前整个沈北新区项目最为集中的区域。随着去年大量品牌开发商在该区域内地，加上新北站、医大盛京医院、华强迪士尼的入住，使得该区域升值空间大大提升，周边配套也趋于
15、完善，吸引着更多开发商来此，使得该区域楼盘竞争激烈的同时带动区域整体档次感不断增强。,产品研究 销售价格,各类产品价格梯次清晰，且区间合理！,区域内普遍以多层（洋房）和高层产品为主，其中高层产品均价主要集中4900-5100元/平米，多层产品均价主要集中5500-5700元/平米，洋房产品6300-6500元/平米，而别墅项目依然维持在7800-9000元/平米。,产品研究 主力户型,紧凑户型仍是市场主力，低密产品尺度偏近实用！,目前选择该区域的客群还是以中小户型的刚性需求客户为主，高层60-90平米区间面积为该区域的主力供应产品，功能齐全，总价较为适中，销售状况较好，多层及洋房80-105平
16、米为主力面积，别墅产品在300-320平米左右。,配套匮乏，自然资源优势明显，高端低密产品主导！,区域市场调研分析 板块特征（辉山）,本区域凭借辉山、浦河等自然原生态优势成为诸多别墅项目的聚集地，别墅项目以香格里拉、九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山为主，翔凤山水国际借助保利的品牌更名为保利温莎庄园，而大溪地则被绿地集团收购，其他如水木康桥三期花语岸、阳光温泉花园、天恒森林里则以多层高层产品为主。,产品研究 销售价格,价格趋近于两极化，中端价位体现尚不明显！,区域内普通住宅普遍以多层以及洋房产品为主，高层主要集中在4200-4500 元/平米之间，洋房均价主要集中在4600-5100元/平米之间，而
17、别墅产品主要为联排产品，价格基本维持在11000-13000元/平米之间。,产品研究 主力户型,改善型购买为主，空间尺度保证较高居住需求！,高层户型集中在集中在90-120平米之间，多层及洋房主销区间在100-130平米之间，比较符合追求养生以及生活品质的购房人群的需求，另外部分项目也推出80 平米以下的功能性高层住宅，别墅项目则多以250300平米为主。,第四章 项目定位建议,项目本体分析,位 置：新城子区（距市区核心地带30公里）交 通：地铁2号线、4号线；道义街、虎石台大街配 套：中小型购物广场、药店、宾馆、影剧院、餐饮娱乐 少年宫、图书馆、中小学（83中）地块现状：一定规模的农田及农房
18、内部资源：温泉、河流开发目标：旅游度假型小镇开发模式,项目SWOT分析,S优势,综合性复合地产开发，机能互补，能量聚合；特有温泉稀缺资源；地块内河，利于整盘景观带氛围营造。,W劣势,距主城区物理距离较远；地板周边尚未形成浓厚居住氛围；周边配套档次感不高。,O机会,高端品牌化开发企业云集，产品竞争激烈；土地市场活跃，存量巨大。,“限购”导致楼市购买需求外扩；本地居民对于温泉休闲业态热衷；板块城市化建设加速升级。,T威胁,项目客群定位,沈北新区内，地缘性客户挖掘。,市内主城区客户皇姑、沈河、和平,抚顺、铁岭区域的客户,1、抚顺煤炭行业大客户。2、铁岭私营业主。,企业高管：经济区内各进驻企业高管。政
19、府官员：蒲河管委会等各政府企业高官事业单位：沈北校区教授。,私营企业主，个体经营户，如：北行,休闲度假、兼投资需求,改善型居住需求,改善型居住需求,区域划分 职业类别 购买用途,客群特征 产品类型 配套要求,项目客群定位,重点研究分析 龙湖香醍漫步,推选理由：同区域+品质型,重点项目研究分析 龙湖香醍漫步,建筑风格：托斯卡纳内部配套：会所（2000平米），商街项目卖点：龙湖品牌、项目高端品质项目优势：园林景观细致优美 完备配套（东北育才、实验中学、二中高中名校和奥特莱斯购 物娱乐中心、盛京医院沈北分院、华强迪士尼等）项目劣势：缺少对外部景观、稀缺资源的占有性,销售情况,重点项目研究分析 沈阳碧
20、桂园,推选理由：规模型,建筑风格：西班牙、地中海内部配套：涵盖了娱乐、餐饮、度假、商务等功能的五星级标准山景酒店项目卖点：园区配套，五星级酒店，紧临世博园项目优势：五星级酒店坐落于该项目 项目位于棋盘山风景区 价格相对较低项目劣势：容积率较高 园区品质与外立面品质过低,重点项目研究分析 沈阳碧桂园,销售情况,重点项目研究分析 棋盘山 1号,推选理由：资源占有型,重点项目研究分析 棋盘山 1号,建筑风格：地中海风格内部配套：会所（一期2000平，二期10000平左右）商业街项目卖点：产品品质，地理位置。项目优势：本项目位于棋盘山入口，离市区较近 沿浑河而建，自然环境优越 园区内部配套齐全项目劣势
21、：总价相对较高，项目较为封闭，外部配套匮乏,销售情况,概念定位,定位引导：别墅要在资源上划分等级，在文化上决出高下！,龙湖(品质型),首创(资源型),碧桂园(规模型),养心泉墅 第二居所享美泉之极，成就第二居所“养生、养心、休闲、度假”,（特征定位）,（功能定位）,第五章 项目开发方案,规划方向,原则：以内河为核心轴线，经营为主的公建开发区，与高端私密区分置两侧（公建与居住类产品资源共享，双重价值提升）。河道整体拓宽，打造内湖区域，制造景观节点，规划 支流水系，合理区分各类产品分布。河道南侧，进入性好，且接近泉眼，布置公共开放区（大众温泉主题园、特色商业街区等），星级酒店位于地块东南边角位置，
22、形象感突出，昭示性强；河道北侧形成以居住物业为主的区域，与经营性物业形成相对的区隔，其中临近河道一线规划高端产品线。根据客户类型不同，划分各种组团，包括老年度假组团、第二居所温泉公馆、度假投资的度假村等；建议，住宅占地约1300亩，公建占地600亩。,经营区与居住区形成相对的区隔!,经营性公建区域,高端型产品,中高端产品,中端产品,内湖,中端产品,中端产品,中端产品,中高端产品,类别,内容,户型配比,经济型尺度，低总价区间，类别墅主销！,产品设计 建筑,建筑设计,多元化建筑风格，合理减弱同质化竞争风险；(地中海、新中式、美式、欧式建筑)单体建筑外观展现适度差异化特征，拒绝雷同；洋房4.5-5.
23、5层；别墅2.5层；注重空间赠送利益，提升产品性价比优势；季节因素影响，不建议地下空间设计；温泉入户，资源优势最大化利用。,产品设计 园林,园林设计,水资源的最大化利用，形成亲水景观；田园式草坪铺种，搭配灌木树植，增强园林 参与及体验性，并合理控制资金成本；注重布局设计，及整体景观的情趣体验性，避免大面积、多种类的植物堆砌（例：龙湖）。,开发时序,河道拓宽工程,沿河景观营建,一期住宅组团开放,经营区（温泉公园，商业）启动,星级酒店启动建设,后续住宅产品开发,第六章 销售情况预测,可比项目分析,销售价格预测,（联排产品）,联排价格=本案加权综合得分 加权【m】=5.131346=6990 元/平
24、米（二期末静态均价）,分析当地市场规律，结合各类产品差价进行预估：花园洋房 联排别墅 双拼 独栋,1500元,1500元,1000元,本案各类住宅产品均价预估：花园洋房 5500元/联排别墅 6990元/独联体别墅 8500元/独栋别墅 9500元/,销售货值预估：,花园洋房：5500元/（700000 15%）=5.8 亿元联排别墅：6990元/（700000 50%）=24.5 亿元独联别墅：8500元/（700000 25%）=15 亿元独栋别墅：9500元/（700000 10%）=6.7 亿元,住宅类产品货值预估合计：52 亿元,住宅区占地按1300亩计算，容积率按0.8，则住宅部分
25、建筑面积约70万平米,销售及回款速度预测,2010年沈阳别墅市场各项目成交情况分析,成交前五位项目，月均成交套数接近10套，考虑到本案开发产品整体尺度及相应总价区间等因素，初步预估前期单月去化15套作为参考，以此判断前期产品销售及回款速度。,按目前的沈阳市场的别墅销售速度，本项目以年均180套别墅销量，相当于4.5万平米，240套洋房销量，相当于2.5万平米，按此销售量，年销售额约4.8亿元。(此仅为按当前市场状况预测的数据，未来受届时市场波动的影响，销售速度将会有所浮动）,综合评估分析,机会,风险,沈阳楼市整体运行健康（全国35个大中城市商品住房平均房价泡沫为29.5%，沈阳低于10%）；政
26、策对市场影响力度较弱，“限购”出台，加速购房需求外扩速度；本地对健康、养生，温泉洗浴类休闲方式极为热衷；大型省会级城市+本地人群性格特征=较为强劲的市场消费能力。,品牌化开发企业云集，同质化产品特征明显，竞争日趋激烈；楼市发展趋于成熟，市场对于产品拥有较为理性与客观的判定标准；城市外扩，土地资源丰富，后续市场供应潜力庞大；别墅类产品销售速度较为迟缓，资金快速回拢存在障碍。,第七章 于洪区地块简析,于洪区 发展概况,沈阳西部的“黄金节点”，构筑商贸发展新平台！,于洪区位于沈阳市区西部与北部，呈半月牙型环抱母城，东临铁西、皇姑两城。总面积499平方公里，三环内城市规划区85平方公里，总人口66.2
27、万，其中户籍人口30.7万人。展望未来，于洪区将在沈阳西部形成优势产业高度聚集的工业区，区域环境和谐优美的生态景观区。,区域市场调研分析,市场表现十分活跃，整体呈现供需两旺的局面,目前区域项目主要集中在荷兰村板块内，并且主要以中海、恒大、万科等全国知名品牌开发商的大盘项目为主，区域板块市场活跃度一直很强，今年随着区政府大力推动“沈阳最大人工湖”之称的丁香湖地区建设脚步，已经吸引了比如：万科、中铁、远洋以及绿地等知名开发商。,产品研究 销售价格,开发过于集中，同质化严重，导致价格差距较小！,目前该区域高层均价5000-5500元/，多层6500-7400元/，洋房8000-11000元/，别墅1
28、4000 元/左右。由于橡树湾推出园区中央楼王产品所以洋房均价上涨2000元/，而中海城推出的虹郡组团的高层产品临近园区景观带，因此均价上涨200元/。,产品研究 主力户型,刚性需求为主，以中小户型供应为主！,因为选择该区域的客群还是以刚性需求客户为主，所以区域内在售项目主要还是以中小户型为主，70-90平米的一室以及两室实用户型依然是市场供应的主力，而洋房产品和别墅产品主力户型也得到了客户的认可，目前洋房主力户型主要集中在120-135平米之间，别墅产品主力户型普遍控制在250-300平米左右。,重点说明,于洪区热点开发区域为丁香湖一带，而本案选址地块在其北侧，直线距离约8公里，地块东南侧紧
29、邻规划中的物流集散中心；目前地块所在区域尚未启动开发，周边无配套设施，道路正在改扩建过程中；地块位置的浦河河道尚未治理；地块周边的温泉出水口温度约58度。,约8公里,沈北道义,物流中心,项目选址,丁香湖,综合比对,区域,项目,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu
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