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1、上虞市42号地块项目提案报告,2011年3月,上虞市概况,上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市。总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万（2009年）；上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯通全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程；2010年，上虞全年实现地区生产总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元；上虞在市域发展结构上确定了“北工、中城、南闲”的总体空间布局；在中心城区的规划建设上，确立了主攻城北新区的发展思路。,上虞市中心城区规划,根据规划将该市从功
2、能上划分为三个区域，即北部重点开发区，中部优化整合区和南部重点保育区北部区包括沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里，临杭州湾，是上虞市出海和未来北向联系上海的通道，用地发展潜力较大，作为未来产业重点发展区域；,城北新区规划,城北新区规划用地范围南起西横河，北至市四环北路，西依曹娥江，东达329国道；规划总用地面积约12.2平方公里，实际可建设用地面积11.7平方公里；规划城北新区的功能定位为：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区。,上虞市部分在售及新建商品住宅分布,老城区：属于早期住宅区，多集资房与单位福利房，户型和品质较差；城西住宅区：属于第二代住宅集中区，品质相对老城
3、区较好，但品质也不高;城北、城南区域：现阶段集中区域，主要集中在城北，未来开发量也较大，品质都相对较高，吸引了大量老城区和城西住宅区的具有改善性需求客户和乡镇购房者。,上虞市在部分售商品住宅情况一览,项目解读上虞竞品项目分析,竞争对手选择的原因？,项目解读上虞竞品项目分析,项目解读上虞竞品项目分析,黄金海岸（上虞市江景大盘）,位置：东至三环路，西至江华路，北至兰芎路占地面积：89861平方米 总建筑面积：206680平方米容积率：1.53绿化率：41%建筑密度：11.9%建筑形态：32F9幢,东至三环路，西至江华路，北至兰芎路,开发商：浙江金通置业有限公司 开盘时间：2011年1月1日交房日期
4、：预计2013年总套数：约1500套推出房源：500套 位置：2、3、6号楼房型面积：89、139、189平方米销售报价：14000元/,项目解读上虞竞品项目分析,黄金海岸概况,售磬：#A、B幢（一期售磬，2010年8月1日）在售：#C、D、E幢（一期剩余，2010年8月1日）,滨江一号,位置：西临江东路、北临人民大道开盘时间：2008年10月1日占地面积：29924平方米 总建筑面积：69079.5平方米容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：15%建筑形态：高层5幢,项目解读上虞竞品项目分析,滨江1号（上虞市城北地区的标杆项目）,开发商：上虞市普发房地产开发有限公司香港贝尔高林国际（香港）有
5、限公司总 栋 数：5楼间距：150米 总套数：264套得房率：75%车位数量：528个（车位与总户数配比：2：1）销售报价：16000-25000元/（最高价：25000元/，A、B幢顶层）剩余套数：60套左右 去化率：70-80%物业公司：戴德梁行物业费用：3.2元/月 装修情况：毛坯产品定位：顶级豪宅，至尊藏品,项目解读上虞竞品项目分析,滨江1号概况,房型配比分析,售磬：#A、B幢（一期售磬，2010年8月1日）在售：#C、D、E幢（一期剩余，2010年8月1日）,客户来源,外地,本地,外地客户比例较小，大约占10%的比重,主要以本地客户为主,客户年龄段,40岁左右的成功人士，相对高端一些
6、。,置业动机,投资（20%）,自主（80%）,改善（大户型）,项目解读上虞竞品项目分析,滨江1号客户层分析,C幢 245 3房2厅2卫,D幢 2303房2厅2卫,E幢 210 3房2厅2卫,项目解读上虞竞品项目分析,滨江1号房型分析,项目解读上虞竞品项目分析,浅水湾(距离项目最近的同质楼盘),本案,位置：西临保盖山路、南临三环路开盘时间：2009年4月（1期）、2010年4、5月（2期）、2010年10月（3期）占地面积：41498 总建筑面积：88872.04容积率：2绿化率：30%建筑形态：高层9幢,开发商：浙江金通置业有限公司楼间距：120米总栋数：9；本期销售栋数：2总套数：1200多
7、套；本期套数：530套左右得房率：80%单价：12000元左右/推出套数：一期，09年4月开盘，#7、8、9、10、11（售罄）；二期，10年4、5月开盘，#3、5（售磬）、#1、2、6在售，去化率：一期基本售罄，二期去化80%左右物业公司：广东中奥公司 物业费用：2-3元/月车位数量：1200多个；车位与总户数配比：1：1装修情况：毛坯推广主题：城北核心区、26万方江景阔院。,主力房型,售磬：#7、8、9、10、11（一期，09年4月）、#3、5（二期，10年4月）在售：#1、2、6（三期，10年10月）三期剩余套数100套，去化率达到80%,客户来源,外地,本地,在上虞工作或者做生意的外地
8、人，占了约2-3成,大部分还是本地客户,客户年龄段,30-40岁左右有经济基础，想改善生活的人士,置业动机,投资（比例很少）,自主（占很大比例）,刚需（小户型）,改善（大户型）,项目解读上虞竞品项目分析,浅水湾客户分析,B型 893房1厅1卫,C型 89 3房2厅1卫,D型 1393房2厅3卫,E型 139 3房2厅3卫,房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿分离，短进深大开间。,项目解读上虞竞品项目分析,浅水湾房型分析,地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路占地面积：71810总建筑面：130170容积率：2绿化率：31%建筑形式：高层
9、13栋,开发商：上虞亚厦金色家园置业有限公司景观设计：广东棕榈园股份有限公司楼间距：90余米 总 栋 数：13；本期栋数：2总 套 数：1144；本期套数：106（#3、11）销售报价：一期（#1、2、8、9），9300/；二期（#5、12），9600元/；三期（#3、11），11000元/得房率：80%左右、本次推出套数：106（三期、前两期已经售磬）剩余套数：30套左右；去化率：70-80%物业费用：1.2元/月车位数量：972；车位与总户数配比：0.85:1装修情况：毛坯推广主题：精致于形，自在于心,项目解读上虞竞品项目分析,金色家园概况,主力房型,1,2,3,5,6,7,8,9,10,
10、11,12,15,16,售磬：#1、2、8、9（一期）、#5、12（二期）在售：#3、11（三期，10年9月30日）、未开售：#6、7、10、15、16（四期预计2011年4月中旬）,最近推出套数：106（三期）剩余套数：30套左右 去化率：70-80%,项目解读上虞竞品项目分析,金色家园去化分析,客户来源,外地,本地,外地客户比例较小,主要以本地客户为主,客户年龄段,30-40岁左右的普通居民，满足大部分刚需,置业动机,投资（10%）,自主（90%）,刚需（小户型）,改善（大户型）,项目解读上虞竞品项目分析,金色家园客户分析,A型 772房2厅1卫,B-1型 87 3房2厅1卫,B-2型 8
11、93房2厅1卫,C-1型 1163房2厅2卫,大面宽、短进深，多厅全明、引阳光入室，中小户型设计、高品质，功能空间齐全，卧室带观景飘窗，南北通透，布局紧凑，电梯远离卧室，悠然随享。,项目解读上虞竞品项目分析,金色家园去化分析,项目地址：百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）占地面积：71810 总建筑面积：130170容积率：2绿化率：31%建筑形式：17F 12幢、24F 3幢、独栋/联排/叠加别墅,项目解读上虞竞品项目分析,卧龙天香华庭（唯一精装修项目）,开发商：上虞市卧龙天香华庭置业有限公司建筑设计：贝尔高林国际（香港）有限公司开盘时间：2010年9月30日（3期）、2011年4月中旬（4期）
12、栋数：27栋；本期栋数：3（#7、10、17）总 套 数：1033；本期套数：272得房率：80%销售报价：9600元/销售情况：一期，#1、2、3，09年底开盘，6300元/；二期，#7、10、17,10年9月开盘，9300元/去化率：一期售罄，二期90%已售出物业公司：上海陆家嘴物业管理有限公司物业费用：1.2元/月车位数量：1000个左右;车位与总户数配比：1:1装修情况：#5、6、8、9、11、12装修标准：3000-4000元/（具体未明细）,项目解读上虞竞品项目分析,卧龙天香华庭概况,在售房型,截止至11年3月，二期房源去化率已达到90%以上,项目解读上虞竞品项目分析,卧龙天香华庭
13、去化分析,客户来源,外地,本地,外地客户比例较小,主要以本地客户为主,客户年龄段,30-40岁左右人士，刚性需求相对突出,置业动机,投资（60%）,自住（40%）,刚需（小户型）,改善（大户型）,项目解读上虞竞品项目分析,卧龙天香华庭客户分析,E1型 902房2厅2卫,E2型 862房2厅1卫,项目解读上虞竞品项目分析,卧龙天香华庭房型分析,商品住宅市场解读,上虞市在售的商品房项目主要集中在城北和城南地区；从销售均价上看，城北地区的价格是整个上虞市最高的，商品住宅均价维持在12000-13000元/平方米；目前，上虞市场上在售的商品住宅项目主要以毛坯房为主，仅天香华庭项目是精装修标准；上虞地区
14、缺乏真正的豪宅项目，作为市场标杆的滨江1号仅在房型面积和景观上满足了豪宅的标准；从客户层来看，客户主要以本地自住硬性需求为主，投资性客户较小；,建议本项目以精装修房的标准推向市场，装修标准5000元/平方米销售均价18000元/平方米,项目解读周边未上市项目,位置：东至望山路、南至王充路、西至华维路、北至三环路开发商：浙江滨江集团占地面积：94508平方米 总建筑面积：187016m2，其中住宅186886m2容积率：2绿化率：30%建筑密度：12%户数：1540户车位：1479个建筑形态：332F+829F建筑高度101.7米,项目解读周边未上市项目,滨江城市之星概况,项目解读周边未上市项目
15、,滨江城市之星解读,城市之星系列一向是滨江集团所有商品住宅项目中定位最高的；参照杭州滨江城市之星的定位，预计本项目会走精装修路线，项目报价将在20000元/平方米以上。,位置：南至江广路，西至江东路，东至兰芎路，北至规划道路，位于本案西北面开发商：浙江滨江集团预计开工时间：2011年11月1日预计竣工时间：2013年8月占地面积：96417平方米 总建筑面积：约212100平方米 其中，住宅建筑面积：148456平方米 商业建筑面积：63624平方米容积率：2.2绿化率：30%建筑密度：15%地块成交总价：11.05亿元楼板价：5210元/平方米,项目解读周边未上市项目,滨江阳光海岸概况,位置
16、：经济开发区聚英路以东、滨江路以南、舜江西路以西、五星路以北地块 开盘时间：未定占地面积：8.4万平方米 总建筑面积：240155平方米容积率：2.2绿化率：35.5%建筑密度：12.41%地价：8.12亿元楼板价：4700元/平方米建筑形态：30F17幢,项目解读上虞竞品项目分析,宝华和天下概况,开发商：上虞恒业房地产开发有限公司（上海宝华集团）预计竣工时间：2013年商品住宅建筑面积：182006平方米总套数：1460套车位数量：1413个 其中地下：1326个 地面：87个建筑高度：80-100米预计销售报价：15500元/平方米,项目解读上虞竞品项目分析,宝华和天下概况,项目解读区域位
17、置,本案位于上虞市城北新区新行政中心的西北侧；与新建的上虞市民中心、文艺中心、图书馆等城市公共服务设施隔仅一路之隔；项目北面为规划中的高铁枢纽站；,本案,项目解读周边配套,项目解读基地现况,项目解读项目概况,占地面积：62516平方米总建筑面积：150000平方米 其中：住宅建筑面积：110714平方米 社区用房：453平方米 商业及公建配套：1583平方米容积率：1.8建筑密度：16%建筑形态：9幢高层组成总户数：687套绿化率：45.2%车位：958个,项目解读房型配比,从房型面积上看，本案各房型的单套面积都大于上虞市场上的主力房型面积，尤其是一房的房型多在87平方米以上，从空间布局来看使
18、用率不高；,项目解读房型分析,从房型上看，1、2、3号楼全部安排了一房的房型，面积过大，走道动线过长，利用率较低；建议2-14F的房型从4套一房的房型左右拼接成两套三房房型；或中间两套一房拼接成三房房型；,关于1#、2#、3#楼,项目解读房型分析,B-4房型为一房，从单套面积来看相对较大；建议将两套B-4房型进行拼接，将西侧或东侧的卧室接入B-3房型，形成两梯三户的格局；或直接将B-4房型拼入B-3房型，形成两梯两户的大平层格局，提高每户的私密性；,关于4#、5#楼,项目解读房型分析,楼内C-3房型的面积是243平方米的大平层房型，两种房型面对的客户层不属于一类，因此建议这两栋楼内的房型全部拼
19、接成两梯两户的大平层房型；在装修上形成套种套的格局；,关于6#、8#楼,项目解读SWOT分析,威胁周边即将开工建设的项目众多，且规划、体量都与本案较为接近，未来竞争激烈；周边土地储备量较大；,劣势周边尚处于开发状态，整体环境有待提高；相比较滨江1号本项目缺少自然生态景观；单套房型设计面积较大（尤其体现在一房房型），实用性略低；,优势本项目位于城北新区，紧邻新行政中心区，地理位置优越；城北新区规划起点较高，周边项目品质较高；本项目产品环境规划较好，两面临景观水景；,机会城北新区高起点的定位被市场所认可；目前周边竞争项目较少；上虞缺少真正意义上的豪宅项目；限购令政策在上虞尚未实施；,项目解读产品定
20、位,城北新区标杆性的豪宅品位人士理想居所,谢谢聆听!,Thank you!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNO
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