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1、富盈大朗项目商务公寓2011年营销策略总纲,报告提纲,1,本体分析,2,市场分析,3,营销目标,4,营销攻略,一,我们的项目是什么情况？,1、项目规划说明2、项目四至说明3、项目SWOT分析,本体分析。,小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分,1.1 规划说明,项目规划基本资料容积率：3.5占地面积：28050.341 总建筑面积：114818.335 酒店建筑面积：26200.02 商务楼建筑面积：37958.58 商业建筑面积：33675.52 建筑密度：40%绿地率：20.42%酒店客房数：363套商务楼：680套总停车位：610个（地下493个，地面117个）,商务公寓共有2栋，68
2、0套，面积34-63（预估，无测绘报告），主要为34 单房产品有520套，占比76%。,商务公寓户型配比,备注：因测绘报告未出，上述面积为预估面积,小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分,1.2 四至说明,东：银朗路及东方银座,北：美景大道、宏育学校,西：美景大道、景泰路、未拍卖地块,南：商会大厦,本项目地块昭示性强，交通通达便利，处于行政服务区。但周边生活配套欠缺，地块有噪音污染。,二,外围市场怎样的？有何启示？,1、宏观市场2、区域市场3、个盘分析4、客户定位,市场分析。,政策面：政策不断出台，改善与投资持续打击，各大城市限购令陆续出台，预计今年政策将继续以打压为主,1.1 宏观市场,经
3、济面：经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增，货币政策“适度宽松”转向“稳健”，流动性充裕或进一步收紧,1.2 宏观市场,经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增。前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。货币政策“适度宽松”转向“稳健”。2010年，央行八次调整货币政策。其中，六次上调银行存款准备金率，二次加息。中共中央政治局12月3日会议指出，2011 年要实施“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策。11月CPI同比上涨5.1%创28个月新高。11月居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，创28个月新高，11月份，居民消费价格环比
4、上涨1.1%。工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。,土地面：东莞2010年商住用地楼面地价温和上升,2.1 区域市场,从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2674元/，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年由于一季度高价地的增多，致使全年整体楼面价达到1939元/，同比上升12.48%。,商品房：东莞2010年楼市住宅受政策影响成交量有所下降，非住宅受政策影响小加上通胀预期加强交投两旺,2.2 区域市场,受政策调控的
5、影响，2010年住宅市场整体成交比较压抑，同比09年分别都有不同的降幅。而高档物业与商用物业受政策影响较小，在住宅市场低迷时期，开发商为了销售突围，力推商用物业加上物价飞涨，通货膨胀预期加剧、人民币升值预期压力加大、外围热钱纷纷涌入国内、投资渠道可选性较少等因素，使得这些物业交投两旺，成交都有不同幅度的增长，其中以写字楼与商铺的表现最为突出。,价格：东莞2010年洋房均价为6624元/，同比上涨 19.23%,2.3 区域市场,2010年商品房均价为7889元/，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733元/，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/，同比09年上升19.2
6、3；公寓均价6383元/，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/，同比09年上升12.6%。,需求：东莞投资需求基本平抑，刚性自住需求为主导，改善型需求严重受平抑,2.4 区域市场,市场上中小户型60-100二三房为市场主流产品，这种需求比较直接和迫切，同时深圳客户受深圳“限购令”的影响，看重了个别地段好、价格洼地区域中小户型的投资价值，纷纷出手购买，使得中小户型非常走俏。大户型主要是受新政影响，首付门槛和利率的提高，第三套的停
7、止商业贷款，使得以本土购房群体为主的改善性需求暂时观望甚至遗憾的放弃购房计划，因此大户型在新政后面临着严峻的考验。,大朗：外来开发商大举进入，楼市供需两旺,2.5 区域市场,自从2007年以来大朗的供应量比较四平八稳的，但2010年在外来开发商楼盘集中上市的情况下，新增住宅供应快速放量，全年供应2715套，供应面积30.76万，同比增长近一倍；成交住宅1891套，成交面积20.64万，同比增加21.29%，其中普通住宅均价5996元/，同比上升19.85%。可见在外来开发商的开拓之下，大朗楼市供需两旺，房价也不断攀升。,大朗：2010年大朗楼盘集中上市，存量呈拔高趋势,2.6 区域市场,200
8、8-2009年由于大朗楼市供需有限，所以存量一直很平稳的在低位徘徊，进入2010年大朗的住宅存量才逐渐上升，主要原因是楼盘的集中上市，很多货源还没来得及消化，实际上各大楼盘开盘的销售量都很高，截止年底存量1850套，需要1年即可完全吸收掉。,大朗：大朗楼市年尾成交火热，外地品牌开发商独占鳌头,2.7 区域市场,2010年大朗量价月度变化较大，特别是在万科金域蓝湾三期集中签约的6-9月当中，均价接近7000元/，远远超乎大朗的普通住宅价格，此后10月供应出现缺口，楼市成交量短暂的沉寂，不过在11月碧桂园、东方银座中心城上市之后就迎来了全年的成交高峰，并延续到年底，这2个楼盘定价都很谨慎，所以区域
9、价格也稳步回落到6000元/以下。不难看出，全年大朗楼市几乎被外地的品牌开发商所占据，本地的开发商只有汇盛实业开发的汇盛国际在圣诞节入市，并取得不俗的销售业绩，稍稍增添额外的色彩。,大朗：2011年供大于求，供需比3.47，竞争将异常激烈,2.8 区域市场,2010年大朗普通住宅销售前十名一览,2011年大朗潜在供应楼盘一览,2011年供需比=（存量+潜在供应）/10年成交=3.47,今年的二次调控由第一次调控打压的投资性群体转变为刚性需求群体与投资性群体一起打压，加上全国各大城市的限购令出台，加大了客户的购房门槛月供压力，楼市观望气氛变浓。CPI再创新高，通胀压力与人民币升值压力加大，货币政
10、策将继续走“稳健”策略，流动性充裕或进一步收紧。资金的收缩将进一步影响楼市。东莞楼市住宅成交量有所下降，非住宅交投两旺。住宅受政策影响较大，非住宅受政策影响较小且通胀预期加剧，写字楼和商业成交量都有不同幅度的提高。中小户型非常走俏，大户型改善性需求持续遇冷。中小户型是主流刚需产品，同时受深圳客户影响，造成异常火爆。而新政的出台，加大了购房门槛和月供压力，本土购房群体为主的改善性需求得到压抑。大朗外来开发商大举进入，楼市供需两旺，房价也不断攀升，年底存量达到1850套，2011年供大于求，供需比3.47，竞争将异常激烈。,2010年在售楼盘7个，新在建楼盘1个，分布区域较为分散,3.1 大朗楼盘
11、,2011年公寓含余货共 230套，含本项目约1000套，洋房可销售总计约2500套面市。2010年总去货1600套,3.2 大朗楼盘,11年,2,6,4,8,10,12,预计2011.6月推出.107-156平米三房，158余套,预计9月推出53-142平米共180余套,预计6月推出，88-90平米三房，共700套,洋房预计于4月份推出，90-140平洋房共500套,1,3,5,7,9,11,凯悦美景,碧桂园,3月底一期余货约80套清售,260套剩余货量持续销售,五期怡景湾正在规划中,四期星湖岸余货约28套245-507别墅,金域松湖,东方银座,碧水天源,汇盛国际,财富公馆,金沙,剩55-8
12、9 公寓3套，写字楼余2-3层,剩34-66 公寓121套,剩38-41公寓21套，47-112 洋房230套,本项目,今年11月初推出30-60 公寓680套,2010-2011年有4块较有影响力的地块拍卖，分别是深物业地块、汇盛新地块、中熙地块、方略地块（东方银座后）,3.3 大朗楼盘,富民路,富丽路,莞樟路,毛织交易中心,富康路,汇盛新项目,深物业地块,金域松湖,中熙地块,汇盛商业项目：产品预计为酒店+公寓+大型商业综合体，预计在2012年底推出，错开了本项目的销售期,3.4 大朗楼盘,地块周边,深物业项目（松山湖东郡）：该项目预计2012年年初上市，交通便利，建面较大，产品预计为高层洋
13、房+联排别墅,3.5 大朗楼盘,地块周边,中熙地块：紧邻毛织贸易中心，项目初步规划为70-120平刚需户型约800套，含少量公寓，预计2012年下半年推出,3.6 大朗楼盘,地块周边,方略地块（东方银座后）：2011.3.10拍卖由方略实业获得，最快2012年才上市，加强了行政服务区的规模效应,3.7 大朗楼盘,2010年在售楼盘7个，新在建楼盘1个，2011年公寓含余货共 230套，加上本项目约1000套。洋房2011年可销售总计约2500套面市。2010年去货约1600套，供大于需，竞争将非常激烈。90-120平米三房户型供应量相对较大，约1700套，集中在4-7月份推出约1000套，主要
14、放量楼盘除本项目外有：万科金域松湖、凯悦美景、碧桂园。140平四房市场供应相对较少，近150套，除本项目外主要集中在金域松湖，凯悦美景也有少量产品。90平以下集中在凯悦美景、万科松湖有少量放量供应近300套，公寓主要集中在财富公馆、凯悦美景、金莎约230套，加上本项目约有1000套公寓面市。到本项目11月推出时，呈稀缺独享公寓优势，无竞争对手。2010-2011年有4块较有影响力的地块拍卖，分别是深物业地块、汇盛新地块、中熙地块、方略地块，未来供应旺盛。汇盛商业项目产品预计为酒店+公寓+大型商业综合体，预计在2012年底推出，错开了本项目的销售期，存在潜在威胁。,汇盛国际：2010.12.26
15、开盘，公寓基本售罄，主打5A级写字楼概念，毗邻长盛广场,4.1 公寓楼盘,写字楼,公寓,位于大朗中心区，毗邻长盛广场；地块较成熟，周边配套完善；5A级写字楼，提高附加值，比如：LOW-E玻璃、智能系统、洗手间冷热水系统等；公寓全部带带精装修发售，每户均有赠送，1房变2房、2房变3房；,处于闹市区，噪音影响较大；公寓总共只有10层，四周均为高层建筑，采光不理想；车位数量严重不足，只有155个；,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：6896平方米建筑面积：6258平方米容积率：4.5,项目简介：,项目现状：,公寓10层，共80户，面积为55-89平米的1-3房，每个户型均有赠送空间，带精装修均价为6
16、800元/，装修标准为1000元/，2010年12月26日开盘，现仅余3套较小户型单位；写字楼23层，8000元/平米，剩2层；本地客户占80%，其余为深圳及港台客户。,汇盛国际：54平米一房可改成两房，87平米两房可改成3房，赠送面积大，达到14-16平米,4.2 公寓楼盘,赠送近14平米，1房可以做2房；双阳台设计。,优点：,54平米，2房1厅,赠送空间采光较差；餐厅阳台开间较小。,缺点：,超大赠送空间，赠送16个平米空间；双较大阳台设计。,优点：,87平米，3房2厅,赠送的空间没有采光；卫生间的采光通风不理想。,缺点：,财富公馆：2007.12.15开盘，公寓剩121套，6800元/平米
17、送5万装修，很少做营销推广,4.3 公寓楼盘,围合式院落设计，营造一个相对私密的空间；赠送面积较大，53平米可做小三房；周边配套较为优越。,项目07年开卖，托的时间太久；项目几乎没有做宣传推广；楼间距比较密，对望影响严重。,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：14713平方米建筑面积：66783平方米容积率：3.85,项目简介：,2#,3#,1#,财富公馆：户型多带夹层空间，超大景观阳台,4.4 公寓楼盘,客厅挑高，空间感强；明厨明卫，通风采光好；赠送夹层，空间无限延展。,优点：,40平米，2房1厅,赠送超大夹层空间；动静分区，避免交叉干扰；超大景观阳台，优质视觉感受。,优点：,53平米，3房2
18、厅,金莎雅苑：2007.12.15开盘，公寓剩121套，6800元/平米送5万装修，装修不被认可，很少做营销推广,4.5 公寓楼盘,东莞首创外挂廊板式结构美寓；东莞首个循环式生态建筑，会呼吸的房子；每户都赠送私家入户花园；全南北朝向，享受穿堂风。,“工字型的楼栋设计不被客户接受；户型采光有问题，入户花园封闭后室内空间光线非常暗；装修质量较差，不被客户认同；项目宣传推广力度很小，在市场上没有形成足够的影响力。,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：9531平方米建筑面积：34636平方米容积率：2.72,项目简介：,1,2,金莎雅苑：48-50平米一房可改成两房，赠送面积大，达到8-12平米，部分带
19、超大景观阳台,4.6 公寓楼盘,赠送率高，赠送12平米，赠送空间可多做一个房；客厅空间比较开阔；卫生间空间比较舒适。,优点：,48-50平米，2房1厅,赠送率高，赠送8平米；主卧尺寸比较舒适；主卧带大采光阳台，延展空间。,优点：,38-45平米，单房,凯悦美景：目前剩余344套，单房剩余83套，3房只带1个卫生间市场不认可，周边环境较差，缺少推广,4.7 公寓楼盘,大朗中心地段，镇政府旁；打造人文社区；围合式设计，保障一个大的中心景观园林；,二期项目缺少推广，在市场缺乏影响力；项目周边均为农民房，降低了项目的品性；物业太差，对项目造成极差影响。,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：38421平方
20、米建筑面积：139908平方米容积率：2.80,项目简介：,一期已售罄，现在售二期产品6、7、9、10栋，产品面积35-140，均价4700元/；大朗本地客户约占85%，其余为松山湖及周边镇区客户；,项目现状：,东方银座：目前剩余567套，以108-118平为主，打中国首席国际酒店社区概念，装修不被认可,5.1 典型楼盘,大朗行政中心地段；中国首席国际酒店社区，25K金管家服务；2万东南亚园林，80米宽楼距。,周边生活配套不健全；交通不便，城区过来需开很远的路掉头；1200元/装修价，市场接受度低。,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：42616平方米建筑面积：115572平方米容积率：2.4,
21、项目简介：,9、10栋已基本售罄，11栋剩余多为119平米单边位，7、8栋精装房余货量较大，均价5800元/；预计在6月底推出5、6栋，10月初推出1栋。,项目现状：,东方银座：宣传主题较为统一，围绕中心概念制造话题，针对性较强，在市场上建立了较好的项目形象,5.2 典型楼盘,大朗占64%，纺织类行业占24%，37%为私企业主，大规模园林认可29%，地段27%，配套抗性28%，交通23%,5.3 典型楼盘,碧桂园：去年11月推出洋房别墅，销售6.3亿元，采取平价价格策略，快速开发，快速销售模式,5.4 典型楼盘,碧桂园品牌；托斯卡纳园林风格，营造成熟庄园氛围，三大湖景观；国家一级资质物业服务。
22、,地段较偏，周边生活氛围不成熟，配套差；周边环境较为复杂，受外部噪音影响；朝向东西向较差小平面居住舒适度较差。,项目卖点：,项目劣势：,占地面积：23.7万平方米建筑面积：35万平方米容积率：1.5,项目简介：,2010年11月20日推出第一批产品，80-120平二三房，5800元/平(简装)已售罄，200-600平米别墅310套，剩余24套，10000元/平；预计11年6月份预计推出700套88平两房。,项目现状：,碧桂园：大型活动造势，公关关系推动销售，2011年大量平价洋房推出将会挤压大朗本地需求，对本项目客户有分流,5.4 典型楼盘,成功点：平价的价格策略，别墅价格集中在290-350
23、万，价格相当优惠；碧桂园的品牌号召力，吸引香港、深圳、广州等地客户，一定程度上挤压本地客户，促进成交；强大的公关关系，推动企事业单位团购；宣传渠道不断制造热点维持市场热度，线上线下双管齐下；众多大型活动，持续吸引市场眼球；,金域松湖：预计今年3月底推出500套，9月推出140-160大户型，将成热点关注楼盘，与本项目不存在直接竞争,5.5 典型楼盘,万科品牌；松山湖北唯一大型社区；项目位于大朗毛纺织中心附近，配套相对完善，交通状况良好。,项目卖点：,占地面积：11万平方米建筑面积：40万平方米容积率：2.82,项目简介：,四月底首推临路1-5栋，预计至少推出约500套单位，户型面积集中在80-
24、120平米两房三房；预计11年6月份预计推出700套88平两房。9月份加推140、160平两种户型，部分80-120平米单位；,项目现状：,上东国际（公寓部分）：诉求形象明确，铂金名座体现产品优越品质,6.1 借鉴楼盘,鼎峰卡布斯：以CBD投资价值，强调财富感，中心区配套打造等为主打，突出核心价值,6.2 借鉴楼盘,帕萨迪纳：突出酒店式服务和自身配套优势，营造“玩物着的天堂”，与聚星岛、星河城商业中心等打造大型综合体,6.3 借鉴楼盘,公寓楼盘：本项目今年11月推出时，大朗公寓呈稀缺态势，本项目将成公寓主导作用；大朗公寓户型呈赠送面积大（赠送景观阳台、夹层），而本项目户型赠送面积小，是不利因素
25、；很少做营销推广、概念包装，无市场影响力；价格不包含装修约5600元/平，带装修1000元/平，质量和价格客户普遍不认可；典型楼盘：东方银座热炒行政中心，客户对其地段升值潜力也很认可，但周边配套认为不成熟，这是本项目在营销上需充分考虑的因素。碧桂园大型活动造势，采取平价策略，在市场反应度非常高；金域松湖凭借万科品牌和大社区优势将成为今年热点之一，同时也将给大朗注入了快速提升形象的动力。借鉴楼盘：上东国际打“铂金名座”概念，走形象品质策略，鼎峰卡布斯主打地段CBD投资价值，帕萨迪纳则走酒店式管理服务和自身配套优势。,本项目需充分挖掘外在和自身价值，突出稀缺唯一、地段升值、品牌精装，营销造势，走特
26、色形象概念包装。,目标客户大朗本地为主，以投资为主，年龄集中在30-40岁,7.1 客户定位,由于东方银座邻近本项目，且都为洋房，有面积较小户型，具有一定可比性，综合大朗公寓成交客户户型，结合本项目产品可得出本项目目标客户群体,目标客户区域：东方银座大朗本地客户占比64%，其他镇区占13%，常平和深圳各占10%，可以得出本项目的目标客户群体将以大朗为主，常平和深圳占第二梯队，其次为寮步、东坑、黄江镇区，价格洼地吸引深圳客户，性价比和环境配套吸引周边镇区客户。目标客户年龄：由于本项目主要为34平公寓，目标客户以投资为主，年龄主要集中在30-40岁，兼顾25-30岁首次置业年轻族。,目标客户群行业
27、主要为毛纺织类和电子科技类，职业主要为私企业主和个体工商户,7.2 客户定位,目标客户行业：东方银座毛纺织类客户占比24%，电子科技类占比18%，其次为贸易类和机关类，可见本项目的重点客户群行业为毛纺织类和电子科技类。目标客户职业分布：东方银座私企业主占比37%，个体工商户占比18%，其次为中层管理者和自由职业者，可见本项目的目标客户群体主要为私企业主和个体工商户。,本项目目标客户主要看重项目自身配套和户型，其次为地段区位，抗性主要为周边生活配套不成熟，交通不便,7.3 客户定位,目标客户认可点：从东方银座客户可看出，本项目的目标客户群主要看重项目自身的配套（如绿化、物业服务等），然后是地段区
28、位，第三是价格户型。目标客户抗性点：通过本项目的地理位置和东方银座客户抗性分析，可看出本项目的目标客户群体主要抗性为周边生活配套不成熟，第二是交通不变，本项目的客户群若从黄江过来也需绕一段路方能掉头，且无天桥连接到对面，第三是价格。不利因素需多加引导，通过未来规划展示来给到客户信心。,配套管理成为消费者作出最终购买行为的重要因素，并看重升值潜力，核心客户为30-40岁大朗本地私企业主和个体工商户投资客。,客户定位,绝对,主力,强力补充,游离补充,核心客户,强力补充,游离补充,大朗本地私企业主、个体工商户投资客,深圳、常平投资客,周边镇区投资客、少量自住客,48,客户描述,他们是一群正值中年，3
29、0-40岁，家庭稳定，事业处于快速发展期；他们是一群拥有一定财富的人，已拥有自有住所；他们是一群具有较强投资理财观念的人，是一群精明的投资者；他们是一群了解酒店公寓产品的人；他们是一群看中商务公寓升值潜力的投资客；他们具有鲜明的个性，接受新事物快，追求有品质和健康的生活；他们有着固定优厚收入，但还在不断追求财富增长的人；,关键词：正值中年、财富阶层、投资客户,三,项目要达到什么目标？,1、营销目标2、面临问题3、策略推导,营销目标。,高速目标,目标,在自身建议配套到位下，力争实现高出片区均价5600元/！,2011年11月推出680套公寓，开盘力争销售率达到70%，即销售476套！12月份销售
30、余下204套，2011年实现完美售罄！速战速决，快速回笼资金，2012年重心转移到商业和酒店上。,价格目标,品牌目标,通过本项目的打造，提升富盈品牌在大朗和东莞的影响力！,目标下的问题：,如何同时实现销售高速和价格目标？如何在公寓楼盘中脱颖而出？如何实现综合体价值形象的最大化？如何解决客户对配套的抗性？如何拓取更多的客户资源？,形象策略,占位CBD行政中心圈首席综合体形象,展示策略,将园林、样板房、售楼处打造成体验营销区，精装发售,公寓策略,打造“超5A智能公寓”，在众多公寓楼盘脱颖而出,配套策略,商业先行，售公寓前，引进大型超市和五星级酒店,价值挖掘,区位地段规划前景、轻轨高速、教育资源等,
31、活动策略,大型活动造势，在市场形成聚焦点,发出强音,拓客策略,走出去策略，深耕本地市场，拓展外围市场,四,要用什么策略才能达到目标？,1、价值挖掘2、形象定位3、营销策略4、营销费用,营销攻略。,成就东莞首个“超5A智能公寓”,区位价值,配套价值,展示价值,区域价值被低估！,应该以怎样的全新区域理念重塑提升区域价值，促成价值飞跃？！,思考,从区域项目影响力及发展潜力看,大朗是毛织重镇和电子产品名镇，据东莞市大朗镇总体规划（2008-2020）将借势松山湖，对接松山湖，融入大城区,1.1 区位价值,大朗镇位于广东省东莞市中南部，北至广州市区70公里，南至深圳市区46公里。总面积144平方公里，是
32、东莞市面积最大的镇区之一。大朗镇下辖27个村(居)委会，户籍人口6万，外来人员约60万。中国毛织重镇。毛纺业成为大朗支柱产业，1/3以上的从业人员为毛纺行业。中国电子信息产品名镇。全镇共有1400多家企业和个体工商户从事电子信息行业的生产、销售、服务。2008年，电子信息产业完成工业总产值180.1亿元。,三位一体，从地脉关系看，大朗已经成为主城区不可割离的一部分；松山湖信息产业园的打造，将成为东莞产业升级和居住升级的引擎。未来松山湖的发展将不再仅仅是松山湖，而是泛松山湖片区，大朗是泛松山湖片区的核心区域。,本项目位于松山湖科技园向东，大朗向心，本项目处于新行政服务区，紧邻商会大厦，打造“CB
33、D行政中心圈首席综合体”生活圈,1.2 区位价值,据东莞市大朗镇总体规划（2008-2020），大朗将以“对接松山湖，融入大市区”的城市发展战略为指导，重点打造“一个中心，三个聚焦点”，即以长盛广场为龙头的商贸文化中心区、以毛织贸易中心为龙头的毛织工贸片区、以商会大厦为龙头的新行政服务区，以及松佛片区创意产业孵化基地。同时，中心城区、毛织工贸片区、松佛产业片区、富民产业片区和象山产业片区将被打造成大朗的五个城市功能区，大朗镇南部则形成一个怡人的生态 景观休闲带。而本地块正依托的“以商会大厦为龙头的行政服务区”为主要载体。未来该区域将集政务服务、商务办公、信息交流、产品展示、企业家活动于一体的综
34、合性服务区。在大朗城市发展中占据极为重要的战略地位，城市商务中轴，跨界交通的交点处，区域价值日趋明显。,本案,大朗现有莞深高速、莞樟路，未来3条城轨环绕，交通网络完善发达，融入莞深港半小时生活圈，对深圳投资客户有巨大的吸引力,1.3 区位价值,依据东莞市大朗镇总体规划（2008-2020），未来有3条城轨穿过大朗，其中莞惠城际轨道的大朗站位于大朗镇东北角、碧桂园背面：东莞市城际轨道交通R1线也从大岭山、松山湖穿越大朗镇，进入黄江镇；而东莞市城际轨道交通R3线从大朗镇北部穿越。本项目紧靠银朗路，西接莞深高速、东靠东莞火车站，北靠大朗汽车站，莞惠城际轨道、轻轨R1、R3环绕，交通便利，融入莞深港半
35、小时生活圈，升值前景可观。,本案,本案,大朗拥有荔香湿地公园、大朗公园、巷头公园等，临松山湖仅10分钟车程，给本项目客户营造了舒适休闲迷人的生态环境,1.3 区位价值,大朗荔香湿地公园总投资5000多万元，总面积1700套，其中绿化面积约300亩，荔枝园面积约600亩，水域面积约400亩，配有数十个景观，是一座集经济、观赏、休闲于一体、富有荔枝之乡特色的农业生态园。里面还有游乐场，设有自控飞机、海盗船、碰碰车、豪华转马松林飞鼠、鬼屋“恐怖城”等20个娱乐项目。松山湖离本项目仅10分钟车程，入围2010年世博会的“城市最佳实践区”案例，坐拥8平方公里的淡水湖，相当于1.5个西湖，33个香蜜湖、1
36、00个银湖。14平方公里的生态绿地，绿化覆盖率超过60%，珠三角无可比拟的的城市自然生态。,本案,荔香公园,巷头公园,大朗公园,松山湖,商业、酒店先行，售公寓前引进大型超市和国际五星级酒店，凸显本项目独一无二的配套及商业投资价值，给到客户信心与憧憬,2.1 配套价值,引进大型超市：调查发现，投资者对有国际品牌商家进驻的大型购物卖场更具信心，可先期与大商家洽谈，如沃尔玛等，南城金域华府就是成功案例，根据需求为其量身定制。引进世界知名五星级酒店：如洲际酒店、希尔顿酒店等，洲际酒店是世界上客房拥有量最大（高达650,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店
37、集团。若引进类似国际级酒店，那么项目的知名度和形象瞬间得到拔升。,精装发售，风格极简但却精致无比，高品质装饰材料贯穿始终，提升公寓价值，迎合投资客户嫌装修麻烦心理，交房即可出租,2.2 配套价值,全套品牌家私家电、厨房卫浴，设施齐全,打造东莞首个“超5A智能公寓”，差异化营销，在众多公寓楼盘脱颖而出，成为市场经典标杆，为后期营销造势奠定基础,2.2 配套价值,电梯刷卡入户和指纹入户门锁系统,2.2 配套价值,电梯刷卡入户持有效卡人能方便、安全的使用电梯。持卡人只能进出授权指定的楼层。外来无卡人员或持无效卡人员不能使用电梯。不影响原有电梯系统的运行，保证整个系统的安全性。管理人员能方便的设置人员
38、的进出楼层权限和查看人员的出入记录。经济合理的运营成本。,指纹门锁系统是利用人体的生物特征指纹来进行身份安全识别，具有不可替代、不可复制和唯一性，其采用数字图像处理、生物识别及指纹比对算法等技术，用于门锁安全、进出人员识别控制，是符合现代安防要求的新一代门锁系统。,操作制动化随心而定的家居,2.2 配套价值,墙上面板、手机、终端显示器、PDA、遥控器等都能成为你控制家中电器的主脑，简单，轻松。,将安防、智能化控制、电梯控制、信息传递、物业管理、小区各种增值服务等集成在同一平台上，保证客户私密安全和生活品质,2.2 配套价值,智能舒适的网络系统和公共区域安防烟感、温感报警系统,2.2 配套价值,
39、智能网络系统社区无线网络覆盖。顶级家居综合布线技术。远程网络视频系统。公共视频。可视对讲记录功能。可以设定3种安防模式。智能门禁识别系统,公共区域安防烟感、温感报警系统光电式烟感有黑色迷宫在里面，超迷宫炊烟能报警。温感一般使用热敏电阻做传感器，为了最快探测火情，热敏电阻要外露，但这样在运输工程中容易损坏传感器，一般还有塑胶保护。温感是感应温度变化来报警的。,五重智能安防系统,2.2 配套价值,第一层：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况可制动报警并录制现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助。第二层：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入。第三层：电梯管理系统制动呼
40、叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入。第四层：每户配备智能门锁等形成特色安全保护。第五层：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮。厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统。,长距离感应IC卡,2.2 配套价值,远距离读卡技术采用无源远距离卡，在您开车进出入小区时不必停车拿卡，为您节省时间。系统具有脱机运行功能，控制机本身具有对卡的读写功能。设备包括中英文高清晰度显示屏、语音提示功能，增加人性化。道闸监控功能：对道闸的开启、关闭状态进行。,现代新材料工艺，做工精细入微,2.3 材料价值,天然文化石,LOW-E玻璃,轻型钢结构ASA板,与大朗中心小学、
41、幼儿园联系，购买本楼盘可获得学位。由于本项目有60-70平户型，会有青年首次置业者，对学位比较看重,2.4 教育价值,引进知名国际酒店管理公司，如法国雅高酒店集团诺富特酒店管理，打造国际酒店服务标准,2.5 物管价值,诺富特(Novotel)作为世界知名的商务型酒店品牌，经过逾30年的不懈努力，正在向一个新的发展里程迈进。令人瞩目的400间酒店分布在全球61个国家，其中包括在亚太区的80间,诺富特的酒店网络跨越全球，并定能在下一个世纪保持其快速的增长。诺富特品牌分布于主要城市以及旅游胜地，为商务散客和商务团体以及渡假客人提供达国际标准的住宿及服务,让客人充分体验物有所值。,法国雅高酒店集团是欧
42、洲酒店业的领导者和全球最大的酒店管理集团之一，也是全球最大的企业服务集团之一。经过四十年的不懈努力，法国雅高集团建立了一个在90多个国家拥有4,000多间酒店(约500,000 间客房)的全球酒店网络。其主要酒店品牌包括索菲特(奢华)、铂尔曼(高档商务)、美爵(时尚)、诺富特(一流)、美居(多层中级市场品牌)、宜必思(经济型)。,富盈地产，东莞地产巨头，实力品牌保障，将品牌价值最大化,2.6 品牌价值,个性化样板间设计纯色系，打造具有强烈的艺术性和个性化，极具设计感,3.1 展示价值,个性化样板间设计混色系（新都市风格），突出时尚温馨，宾至如归的居家感受,3.1 展示价值,门厅设计简约精致、线
43、条明快，玻璃和钢材质和谐搭配，凸显品质感、时尚感、商务感,3.2 展示价值,大堂客户感知的重要元素，空间设置应注重商务氛围的营造，并适当引入生态功能，让人在其中心旷神怡,3.3 展示价值,销售中心将销售中心打造成独一无二科技体验营销区，如大环形屏幕3D影视厅、电子楼书、远程实景传输、超大液晶洽谈桌,3.4 展示价值,通往样板房通道两侧玻璃橱柜展示水晶饰品及高科技模型、玩具类，增加销售现场的科技趣味性和观赏性,3.5 展示价值,提前打造东南亚景观园林结合入口轴线与入口景观广场，设计生态绿色景观轴线，最大程度地实现步移景至的景观空间,3.6 展示价值,形象定位,整体案名建议,豪布斯卡（HOPSCA
44、）起源自巴黎的拉德芳斯。在豪布斯卡（HOPSCA）中，有精装全配的酒店公寓（Hotel）；高档情景办公空间（Office）；主题园林（Parking）；时尚国际商业街区（Shopping mall）；五星级会所（Convention）；高档景观公寓组团（Apartment）。豪布斯卡（HOPSCA）是一种国际领先复合地产模式，最大价值在于资源共生、聚合增值，从而达到社会效益与经济效益的最大化。在本项目，豪布斯卡（HOPSCA）的形式就是“智能公寓星级酒店时尚商业景观花园”的有机组合。豪布斯卡（HOPSCA）模式的引进，必然成为城市经济生活的核心之一，它所发挥出的巨大的“漩涡效应”和“辐射效应”
45、，对于整个城市的发展将具有跨越式的意义。,富盈豪布斯卡,本项目的整体案名需考虑“富盈品牌”的嫁接，和捆绑“豪布斯卡”国际领先复合地产模式,整体案名,各功能案名建议,商务公寓作为本项目HOPSCA综合体的首推产品，商务公寓将以东莞首个5A智能公寓、精装全配的居住品质和保底稳赚的投资保障，成为东莞唯一“美钻”！,在国际上，以颜色(colour)、净度(clarity)、重量(carat)及、切工(cut)，衡量钻石的标准，在克拉天寓，用自己的标准，享受自己的克拉生活。天寓，既极言本项目高层建筑的气宇轩昂，亦带有高贵只能仰望之意。,案名,克拉天寓,商务公寓,五星级酒店,富盈豪布斯卡克拉天寓,富盈豪布
46、斯卡洲际酒店,富盈豪布斯卡洲际公寓,酒店公寓,辅推案名建议,本项目商务资源高度集约，在这里，办公、居住、商业配套一应俱全，“富盈国际”是一个开放、升级感，商务性质强的命名，同时是一个有品牌内核的命名。,案名,富盈国际,商务公寓,五星级酒店,富盈国际克拉天寓,富盈国际洲际酒店,富盈国际洲际公寓,酒店公寓,营销攻略,推售攻略,活动攻略,拓展攻略,促销攻略,推广攻略,商业、酒店招商先行，商务公寓抢时出售，速战速决，快速回笼资金，同时避免潜在大型竞争对手的威胁和市场政策的风云变幻,1.1 推售攻略,7月初临时咨询处入场，8月初邀请政府及名流人士举办区域论坛 并贺大型商业超市及五星级酒店强势入驻，突出本
47、项目配套优势,2.1 活动攻略,9.24 销售中心开放并启动诚意登记，举办项目产品发布会，东莞首个“超5A智能公寓”形象登场，成为市场关注焦点,2.2 活动攻略,10.15 样板房开放、商务公寓认筹，当天举办大型明星见面会造势，发出市场强音，吸引客户上门，为盛大开盘做好蓄客准备,2.3 活动攻略,11.19 商务公寓开盘，邀请著名投资理财专家，举办理财讲座，凸显项目的高投资理财价值，给到客户信心，促进成交,2.4 活动攻略,周末暖场活动不断，保证现场活跃气氛和人气，逼定成交。可间歇性组织大朗企事业单位、银行医院等圈层活动,2.5 活动攻略,步步为营，循序渐进，分阶段按步骤推广,3.1 推广攻略
48、,形象起势,3月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,蓄客造势,开盘发力,节点,推广,主题,7.9 临时咨询处入场,户外T牌、围墙、楼体条幅、路旗、网络、电视、短信、报纸,9.24 销售中心开放、商务公寓启动诚意登记,11.19 商务公寓开盘,CBD行政中心圈首席综合体荣耀面市暨贺沃尔玛和洲际酒店入驻,东莞首个“超5A智能公寓”登场,通栏软文、楼体条幅、电视、短信户外、派单、报纸、社区展架、DM,10.15 样板房开放、商务公寓认筹,稀缺臻品，升值首选,2011，聚焦富盈,资源整合充分利用，挖掘潜在资源,3.2 推广攻略,中介资源,富盈资源,媒体资源,1、客户资源2、二三级联动3、各中介
49、会4、内部邮件5、网络平台6、刊物,1、客户资源2、富盈会3、富盈酒店展场4、富盈企业刊5、东莞各项目展示6、网络平台,1、短信2、户外广告3、DM4、电台 5、电视/电影6、报纸7、网络8、杂志9、电子读物10、楼宇视频,1、生态/环保2、基金公益3、公司组织4、政府资源5、银行医院等6、民间团体7、各类协会客户资源,社会资源,3.3 推广攻略,大朗为主，三大战区（常平、深圳、松山湖）渗透！,媒体选择及组合策略：路牌：树立形象，截流客户，目标指向，传播力较强的传播路径；短信：是传达即时信息的低成本高效手段；电视广告：树立形象，传播范围广电影广告：树立项目形象及大盘气势；电台：针对有车一族可进
50、行有针对性的宣传；报纸广告：具有信息量大、及时性、权威性的特点，具有深入人心的传播效果；网络通栏：具有针对性、醒目突出的特点，可在上网购房群体中引起极大反响；直邮/银行对帐单：有效客户群体点对点。,巩固大朗：户外、电视、短信、DM、电台、大客户拓展；抢占深圳区：短信、报纸、DM、电台、网络；渗透常平、松山湖周边镇区：短信、电视、报纸、DM、电影广告。,关键营销大节点，增加宣传渠道及宣传力度，精确化针对性推广,3.4 推广攻略,投放策略：重要推货及活动节点，配合电视及报广投放，增加渠道宣传力度；户外广告：重点在银朗路、松山湖大道、美景大道、莞深高速增设四处广告T牌；电视投放选择：大多投资客户倾向
