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1、重庆大足五金城项目地块研判与初步定位,2009.05,针对贵司重庆大足项目，我司专案小组，经对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访后，就本案项目定位提出以下初步设想.,我们的视角,开发商的核心关注点地块的现实条件市场的真实需求,分析项目地块,找准市场需求,解决核心问题,报告思路,找出核心问题,项目规划我们应该做什么?,开发商关注的核心问题,首期经营我们应该怎么做?,开发策略我们首先应该做什么？,找出核心问题,找出核心问题,分析项目地块,找准市场需求,解决核心问题,报告思路,地块的现实条件,适合做什么项目？为什么？理由！城市定位区位条件周边环境地块解读,分析项目地块,龙水镇城市解读,城市定
2、位:工业中心 商业建设中心镇,龙水镇地处重庆西部，西部最大的建制镇、大足县的工业中心,市商业建设中心镇,是著名的五金之乡，五金产业相当发达,五金机电和金属材料市场初具有规模,有中国西部五金之都之称,现已初步形成了五金机电、锶盐化工、汽摩配件、机械铸造、废旧金属加工等五大特色支柱产业。,龙水镇城市解读,龙水镇位于大足县中南部，濑溪河穿镇而过。城区南距成渝铁路、成渝高速公路15公里,接元通乡、重庆市双桥区，北距大足县城14公里，与宝兴镇、棠香街道办事处相连，东距重庆城区90公里，与石马、玉龙镇相邻，西和珠溪镇接壤。交通便捷，四通八达，龙铜路、大邮高等级公路穿境而过。县级公路北可通潼南、安岳；东可到
3、铜梁、壁山、合川、永川,乡村级公路网络如织。,区位解读:非交通枢纽 但交通便利,项目周边环境解读,本案,西面:永益街沿街都是经营五金类的商铺,南面:龙水镇主要商业区,北面:未开发的原生态农田,东面:未开发的原生态农田,环境解读:西边、北边与市场群和商业区接壤,临近城市主干道 东部为低丘坡地 南边临濑溪河,项目地块地形为丘陵,项目区位内存在民房和经营金属材料的自盖房,后续开发将涉及拆迁,面积约1.84平方公里.,地块解读:占地面积大 整体规划 多类型多业态 组团开发,项目地块解读,分析项目地块,地块可以做什么？,分析项目地块,地块可以做什么？,分析项目地块,分析项目地块,专 业 市 场,分析项目
4、地块,分析项目地块,零 售 商 业,分析项目地块,分析项目地块,住 宅,找准市场需求,报告思路,找出核心问题,分析项目地块,找准市场需求,解决核心问题,找准市场需求,市场的真实需求,我们需求什么？,我们对现状有哪些不满？,市场空白点？市场机会点？,我们可能还有哪些需要？,城市规划？,我们首先需求的是什么,找准市场需求,市场和消费者需求描述,找准市场需求,中国大足龙水五金城旁沿街商铺,姓名：刘女士 年龄：40岁左右 性别：女职业：小五金经营户 经营结构：夫妻店经营面积：90平方 经营时间：15年,访谈实录（一）案组人员:您好，生意还好吧了?刘女士:生意一般了.案组人员:经营多少年了？刘女士:十多
5、年来那这个市场存在时间很久了吧?案组人员:呀那么久了呀，那生意应该不错的哦 刘女士:就靠原来的老客户沙，比市场里面的稍微好点案组人员:哦，客户都是哪里的？刘女士:那多了沙，周围的，云南、四川、贵州都有的案组人员:那生意现在为啥差了呢？刘女士:重庆和成都的大市场方便啊，这里这么乱案组人员:哦，还有那些问题呢？刘女士:那就多了沙，交通没有重庆成都方便，规划也不好，产品都是土货，政府又没有措施，到处都这么乱这么脏案组人员:哦，您挺厉害啊 刘女士:哪有啊，只是做的年代久了，自然就知道一些，我们也到浙江、山东、河北去看过的案组人员:哦，那您认为怎么样才能把市场搞起来？刘女士:要把市场规划好，卖一样东西的
6、放到一起；光靠土货不行的，要引进先进的产品；市场要管理好；道路要四通八达，方便拉货案组人员:您听没听说要搞一个新市场啊？刘女士:听说了沙，是浙江人搞的案组人员:那您认为能搞好吗？刘女士:浙江人聪明，如果能搞的像浙江山东那样的市场能搞起来的,找准市场需求,中国大足龙水五金城旁沿街商铺,姓名：刘女士 年龄：40岁左右 性别：女职业：小五金经营户 经营结构：夫妻店经营面积：90平方 经营时间：15年,访谈实录（二）案组人员:外面的车是您的吧？刘女士:是的.案组人员:住的远吗？刘女士:不远，在大足，开车20分钟案组人员:那为什么不住在龙水呀？毕竟不方便的哦 刘女士:那也是没办法哦，龙水我也有房子的案组
7、人员:哦，怎么会不方便的？刘女士:太脏了，特别是水污染太厉害了，买东西也不方便的案组人员:大足好吗？刘女士:大足很漂亮啊，环境好，房价也高案组人员:哦，那是不是有钱的人都住大足去了？刘女士:基本上是的，也有在重庆买房子的案组人员:哦，那您认为怎么样大家才会住龙水呢？刘女士:当然要先把水处理好沙，环境搞好案组人员:哦，那您认为还要做好什么大家才能回来住？刘女士:生活要便利沙，商店太少了案组人员:那您认为什么样的商店少啊？刘女士:都少，买什么都不方便案组人员:好的，谢谢您 刘女士:不客气,中国大足龙水五金城,找准市场需求,姓名：陈先生 年龄：35岁左右 性别：男职业：小五金经营户 经营结构：夫妻店
8、经营面积：90平方 经营时间：10年,访谈实录案组人员:您在这个市场经营多久了?陈先生:快十年了.案组人员:呀那么久了呀那这个市场存在时间很久了吧?陈先生:是的这个市场存在20多年了.案组人员:你现在租金多少?这些房子现在卖的话多少钱一套?陈先生:一年一万多吧 30W左右吧案组人员:这个租金在龙水算比较贵了吧,和以前比租金涨幅度快吗？陈先生:哎!每年都在涨案组人员:那生意应该不错吧,到这里买的那里的比较多,外省有吗?陈先生:本地和云贵川的比较多.案组人员:如果这边新建一个市场,你会不会考虑去新市场新开一家店.陈先生:如果大家都去了,那边又有比较好的优惠措施,应该会考虑,因为这边市场物业和仓储都
9、不太好,交通也不是很便利.案组人员:你现在的房子是租的还是买的,这里的经营者大多是租的还是买的,你不会在新市场考虑新买一套呢?陈先生:租的 这里的人大多以租的为主,应该会考虑,在这里做了十几年的生意,有了点积蓄,买比租合算.,龙水废金属市场,西部金属材料交易城,姓名：方先生 年龄：30岁左右 性别：男职业：废旧金属加工,姓名：王先生 年龄：40岁左右 性别：男职业：金属材料店,访谈实录一:(废金属材料市场)案组人员:老板您好这个店的租金一年多少钱?方先生:一年8000多吧.案组人员:呀那么贵的呀里面2个店面也要一年四千多.方先生:看位置的呀,我这里离门口最近,人气旺所以价格就贵了.案组人员:象
10、你这种大件金属应该在金属钢架敞蓬的结构会比较好哦.如果新建一个这样市场你会不会考虑租呀.方先生:是的,应该会考虑,如果市场能兴旺的话.案组人员:你这边生意好吗 那里来 买的比较多.方先生:前几年生意比较好,现在不行了 这里买的还是以本地 为主少量外省的.,访谈实录二:(西部金属材料交易城)案组人员:老板您好这个市场是不是浙江人开发的 王先生:是的,四年前开发的案组人员:哦,感觉这里生意还不错哦王先生:以前还好,今年生意不太好了.案组人员:象你这种大件金属应该在金属钢架敞蓬的结构会比较好哦.如果新建一个这样市场你会不会考虑租呀.王先生:是的,应该会考虑,如果市场能兴旺的话.案组人员:你的店铺是租
11、的还是买的,买的话一年大约多少钱?王先生:租的,一年租金大约1W左右,这里买的话,刚开始这里卖大概12W左右哦上下二层,找准市场需求,找准市场需求,XXX售楼部,姓名：李小姐 年龄：20岁左右 性别：女职业：置业顾问,访谈实录案组人员:我看这里路上停的好车挺多的,为什么这边楼盘的价格那么低,高档楼盘也极少?李小姐:龙水的有钱都去大足和重庆买房子了,在这里买房子的大多都是地方下农村来的,或外来在这打工的.案组人员:这里房价这几年升的快吗?李小姐:这里房子这几年几乎没怎么涨,因为这边炒房很少,投资客户,很多客源又外流.案组人员:你这个楼盘好象卖的还不错?李小姐:是的,因为性价比比较高,这里离城区近
12、,配套比较齐全,交通也便利,找准市场需求,市场和消费者需求总结,找准市场需求,市场和消费者需求总结,五金机电金属材料类市场经营户数量较多,市场历史积淀深厚，但落后的经营条件和物业设施严重制约了市场的发展,经营户迫切渴望市场升级,由于租金的上涨和物业设施的落后，大部分经营多年的商户有购置新型物业的需求,五金机电类专业市场类物业面临着良好的发展机遇,找准市场需求,市场和消费者需求总结,商业基础比较薄弱,居民和经营户生活不便,重庆和大足成为当地人购物的首选地,在生活环境和居住习惯改善的前提下,零售商业物业有良好的开发前景,大足成为当地人居住的首选地,找准市场需求,市场和消费者需求总结,人们普遍认为，
13、龙水是一个不太适合居住的城镇,在城市污染得到治理和生活环境改善的前提下,未来住宅物业会有一定的潜在市场,解决核心问题,报告思路,找出核心问题,分析项目地块,找准市场需求,解决核心问题,解决核心问题,以”城”的理念整体规划 多业态组合,配套齐全 组团建设,滚动开发,核心问题一,我们应该做什么?项目规划,1.多业态组合:达到1+12的效果2.配套齐全:领袖大足商业核心3.组团建设:功能定位清晰,便于宣传.4.滚动开发:便于项目资金的回收和后续开发项目价值的提升.,解决核心问题,功能区组图布局及依据,解决核心问题,解决核心问题,解决核心问题,解决核心问题,解决核心问题,解决核心问题,组团板块关系研究
14、,关系处理：商贸流通、住宅板块为核心板块，其中会展商旅、行政商务、时尚购物三大板块主要为核心板块配套服务。开发策略：充分利用政府资源，通过市政配套、环境改造先行，提升板块开发价值；会展、物流等服务配套先行，提升商业价值；污染治理先行，提升居住价值；滚动开发策略，优化开发环节，提高开发效率；集中规划原则，对各功能区集中规划，立体利用，提高土地利用率；争取最优政策扶持市场招商和经营，赢得公众对市场的预期。,解决核心问题,各功能区描述和开发建议,住宅人居,原生态水系设计，以宁静生态环境作卖点，带出它亲水亲绿的优美生活环境 先引入完善交通配套设施，方便与外联系，从而吸引人口和人流 不应太过依赖周边商业
15、配套，应尽量提供健全的生活配套设施 按市场需求，提供不同风格、多类型房屋，吸纳不同阶层人士 顾及总体规划及确保社区的景观、统一性和协调性.提供一级社区休闲娱乐配套，增加人与人之间的交流，制造和谐社区，打造优质居住区的品牌 全套物业管理服务，确保生活环境保持高质素时，生态系统亦不受影响以商业价值提升住宅价值，以环境改造先行提升居住价值。,时尚购物,项目区域发展商业必需经历较长时间的市场培育期，先期适宜开发的商业类型是休闲餐饮及娱乐形态，并可适量增添品牌专卖店；待地块居住及商务氛围形成后，可以发展中大型超市与百货商场，以满足周边居民与商务人士日常生 活需求；一个集购物、休闲、餐饮为一体的综合性商业
16、中心；沿街线性布置，服务于周边区域各大楼盘社区,满足周边居民日常生活消费需求，弥补大型社区商业的市场空白；以商业街休闲街先行的原则提升配套示范区。,商务行政,为商贸流通区企业的商业办公和龙水政府的行政办公作配套.根据商贸流通功能区进度进行开发和商贸区互动，建立现代五金研发基地和网络贸易平台以良好的商务配套规划树立市场的形象和满足未来的商务需求。,各功能区描述和开发建议,解决核心问题,商贸流通,商旅会展,商贸流通功能区主要组成部分:市场交易区,市场加工区,五金展示区,物流园区,区域 性客运站等配套设施 定位于产地型批发市场以产业为依托,集中向外扩散和辐射.集中用地形成规模效应,但分期开发,先成熟
17、一个再开发一个,客运站等交通 配套先行.核心板块，现代专业五金市场升级版示范区。,商旅会展功能区主要组成部分:酒店 会展中心 五金博物馆 主题公园.以会展带动人流和商流.作为市场重要配套，会展中心可以提升市场，提高影响，带动商机;以五金博览会及各类主题展、论坛等形式整合行业资源，促进交易；考虑有效的消化市场展示、信息、科研等部分功能的需求，提高会展中心的利率；充分利用以展带市策略，并使会展中心成为城市地标建筑，配套公园成为市民公园。,解决核心问题,核心问题二,我们首先应该做什么?开发策略,以市场撬动项目,解决核心问题,核心问题二,选择市场的理由,趋势好,投入小,垄断性,规模适当,客户明确,该行
18、业的一级客户、二级客户和终端客户容易锁定，有利于降低后期运营成本和实现精准营销，快速确立市场地位。,行业的规模适中，要适合项目地块的发展空间。,市场运营后形成垄断经营，加大竞争对手进入该行业的风险，公司拥有行业定价权。,前期投入最小化，而利润产出高。充分降低公司启动资金和风险，短期与长期效益相结合。,行业发展趋势较好，政府形象需要，物业价值高，有利于公司快速回笼资金。,解决核心问题,核心问题三,我们应该怎么做?首期经营,贸 易 流 通 区,解决核心问题,贸 易 流 通 区 功 能 划 分,解决核心问题,板块：五金市场交易区、五金厂家展示区加工区、五金商品仓储区、物流基地五大专业板块功能：集贸易
19、、物流、商务、交易、加工、展示、信息发布、网络等多重功能为一体平台：立足重庆、辐射西部、面向全国、走向世界的新一代五金商贸平台方向：与传统专业市场相比，本案可提供更多扩展功能，体现了未来专业市场发展的方向,贸易流通区功能划分说明,解决核心问题,贸 易 流 通 区 规 划,交易区：紧靠商旅会展区，可充分利用会展区功能，并形成互动物流园区、加工区：紧邻老的市场交易区，外部环境最差，但两面临街，交通最为便利仓储区：宜设置在交易区与物流、加工区之间，即是货物流通的枢纽，又能有效分隔两个区域展示区：与交易区和仓储区紧密相连，又成为时尚购物区的过渡带,解决核心问题,首 期 开 发 策 略,解决核心问题,首
20、 期 开 发 策 略,1、配套先行策略：会展中心、物流、仓储先行2、核心功能先行策略：交易区之小五金市场先行3、市场需求先行策略：时尚购物区可先做一条商业步行街,解决核心问题,一期 开 发 建 议,五金城-小五金交易区+物流、仓储等相关配套,解决核心问题,为什么是小五金？,当地悠久的五金产业经营历史所形成的产业规模及影响力，且经营幅射范围已经走出西部 面向全国。当地五金经营户数量庞大,有很多超过十年以上的老经营户,有一定的积蓄,而现有经营场地 基本以租赁为主,随着租金的逐年上涨，有相当大一部分经营户有购置物业的需求.现有五金经营市场物业形态和经营服务管理已经远远跟不上市场经营者的需求，经营者有
21、 强烈的市场升级改造要求。目前存在的各类经营市场中，五金市场是最具备现代市场形式和最能快速实现投资收益的 一类业态，在各类市场中五金市场的商铺售价和租金也是最高的.结论 打造一个全新的现代升级版的五金交易市场既符合当地的产业基础又是现有市场需求所带来的巨大商机。需要指出的是，这不是一种简单的市场扩容，而是市场的升级改造。,解决核心问题,我 们 的 市 场 是 什 么 样 的？,1、现代化整体升级型市场，拥有江浙同类市场基本硬件标准2、拥有金融、通讯、信息、仓储一条龙服务3、拥有专业经营管理团队进行招商和后期的经营管理4、拥有行政办理一条龙服务5、拥有网上贸易平台6、立足重庆辐射西部的市场,解决
22、核心问题,建 筑 形 态 参 考,解决核心问题,市 场 攻 击 策 略,解决核心问题,市 场 攻 击 策 略,新市场成功密码 一、差异化定位 二、打败老市场,本案是同类市场，所以只有打败老市场,解决核心问题,如 何 打 败 对 手？,政府造势政府牵头发起宣传攻势引起经营户,开发商抛绣球在政府配合下成立行业协会，给大户优惠诱惑经营户,立体推广本地异地推广互动迫使经营户,恐慌,下单,抢购,市场样板示范区成功,解决核心问题,如何借助政府力量？,1、把本项目作为城市规划的核心，推动政府以本项目为中心进行城市改造升级2、由政府推动，逐步改造策略，确保项目周围环境与本项目协调发展3、借用政府力量，通过划行
23、规市等手段配合项目招商4、政府牵头成立行业协会，通过主力商家的示范效应带动经营户跟进，使老市场自然死亡5、通过政府实施统一业态、统一招商、统一经营、统一管理、统一营业执照的服务 模式提升市场档次6、充分发挥会展中心的功能，通过五金博览会、出口交易会、五金订货会、五金采购节、五金高峰论坛等形式为项目造势，为市场发展搭建平台,解决核心问题,如何租售？,1、主力业态（如五金）直接销售2、辅助的业态(如汽摩配)可采取先招商后销售（后期根据招商和经营情况确定销售政策）,项目营销的核心是围绕出售来实现开发投资回报！,解决核心问题,如何解决销售与业态统一问题？,购房业主自主经营权,？,业态统一规划,利用政府工商资源,由工商行政部门根据项目业态分布,统一发放营业执照,平 面 表 现,LOGO标志,道旗,道旗,引导系统,引导系统,名片,户外广告,户外广告,
