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1、,沧州青县项目考察报告,目 录,PART1.,PART2.,项目背景,项目情况及分析,PART3.,项目经济测算,PART1,项目背景,一、城市背景,青县隶属河北省沧州市，位于华北平原东部，南接沧州，北依京津，位置优越。青县地处于环渤海湾经济圈及京津塘经济技术辐射区内，距北京150公里，距天津80公里，距沧州35公里。现辖6镇、4乡、1农场，共14个社区居委会。全县面积968平方千米，人口40万。城区规划建成区面积28.35平方千米，规划人口20万，建成区面积17平方千米，人口10万，城市化率47.7%。,（一）、青县简介,京沪铁路、京沪高速铁路、京沪高速公路、104国道、津保公路、沧廊高速公
2、路等交通干线从境内穿过，京杭大运河纵贯南北。交通便利，通达性较高。,（二）、交通情况,1、人均收入 2010年城镇居民人均收入17100元，农民人均纯收入为6460元；2009年城镇居民人均收入为15272元，农民人均纯收入为5647元。2010年较2009年城镇居民人均收入及农民人均纯收入分别增长为10%和9.97%。,2、财政收入 2010年青县政府财政收入为9.27亿元，比2009年政府财政收入（8.12亿元）增加 亿元，实现增长。,3、GDP生产总值 2010年青县GDP生产总值为 115亿元，比2009年GDP生产总值（103亿元）增加 亿元，实现增长。,（三）、经济状况,4、主要产
3、业发展状况 近年来，青县大力实施“工业兴县、工业强县”的发展战略。形成了韩商工业集中区、电子机箱工业集中区、城东石油器材工业集中区、特种钢材工业集中区和缝纫机工业集中区等五大工业集中区。是华北地区最大的石油器材、特种钢材、食品饮料、电子机箱、工业缝纫机和针织服装生产基地。此外还有仿古家具产业，也形成了青县特色产业之一。其中知名大型企业有：华北石油管理局第一机械厂是中国最大的石油装备制造企业。河北小洋人生物乳业有限公司是青县乳品饮料行业龙头企业，2002年，“小洋人”商标被河北省工商局评为“河北省著名商标”，2005年获得“中国驰名商标”荣誉称号，被农业部推荐为2008年奥运会指定乳品饮料。,小
4、洋人生物乳业,华北石油管理局第一机械厂,沧州民谣：“一文一武，一国宝，一人祖。”文者，是一代文宗纪晓岚，武者，是沧州乃驰名中外的武术之乡，国宝指沧州铁狮，人祖即盘古，盘古遗址就在今沧州市所属的青县境内。沧州人常以此为自豪。,青县觉道庄是省级宗教文化旅游景点，已有上千年历史。忆过去非常神秘，它源于春秋战国时老子李耳修性成道，著作“道德经”观光的人们他们主要看青云观、老君墓、老子湖、老子堂、八仙阁、乾坤塔、丰都庙和四大城门；看社会主义新农村的主要看居民住宅商业街、庙寺街、美食城、体育馆、地热游泳池和高级别墅区翰林村等景观。,大孝子墓观音寺观音寺在河北省沧州市青县大孝子墓村，位于青县城西南20公里。
5、,（四）、文化旅游,2010年旅游收入不到1.6亿，旅游业不发达。,主要景点,大孝子墓观音寺,青云观,盘古庙,（五）、城市规划,青县主城区,新行政中心,青县经济开发区（工业园区）,地块位置,新行政中心主要集中了青县县政府五大机关、文化娱乐中心以及城市广场为主，聚集多个大型住宅项目，是将来城市政治、文化、居住为主的区域。从京沪高速公路出口一直至高速公路的两侧。目前政府单位已经开始搬迁完成并且开始办公。,青县城东工业集中区位于青县城区东部，西起京沪铁路，东至罗店村小公路，北起北环路延伸线，南至规划新南环路。占地面积约22.64平方公里。青县城东工业集中区距北京200公里，距天津83公里，能够借助京
6、津优势，易培育青县经济新的增长点。,启动了小洋人工业新城、振发工业园、耿官屯工业园、范官屯工业园等4个“区中园”建设。韩商园区，投资3000多万元，基本完成了所有基础设施建设工程，具备了完善的功能和花园式的环境。电子机箱园区、上伍园区、盘古园区、青崇路沿路经济带等其它工业区也都取得了不同程度的进展。,1、城市发展定位,通过该定位，不难看出，青县将在人居环境、休闲旅游度假及工业方面大力发展，这三个方面都具备了很大的发展机会。但是对于人居环境而言，城市经济发展、人口发展将对其产生重要的影响。,（围绕“一个定位”、坚持“六个理念”，高标准、大手笔修订完善各类城市规划）,“一个定位”，即以沧州和天津的
7、卫星城和环渤海经济带第一腹地为发展定位，打造“一城多星、城村相隔、功能分明、绿林环绕、三网（路网、林网、水网）相连的，百平方公里、30万人口现代化中等城市”。定位分解：,一是坚持全域规划理念，扩大城市外延。二是坚持深度规划理念，提升城市内涵。三是坚持特色规划理念，彰显城市魅力。四是坚持人本规划理念，完善城市功能。五是坚持统筹发展理念，构建城乡一体的规划体系。六是坚持规划即法理念，保障规划刚性执行。,“六个理念”：,2、城市发展目标,至2020年，城区规划面积由24平方公里扩大到42.4平方公里，30万人口的中等现代城市。（目前建成区面积17平方千米，人口10万，城市化率47.7%。）,三年内把
8、青县打造“四城五清”（“卫生城、生态城、文明城、精品城”和“卫生清洁、水面清澈、空气清新、居住清静、满目青翠”）新青县。“三年大变样”的纵深展开，对青县既是机遇也是挑战。面对环京津卫星城市的盛誉，青县必须借着这一契机打响“环京津”优势牌，建设京津人首选的最近宜居城市。,城市背景分析,1、县城位于环渤海经济圈内，离京津唐地区较近，从位置而言具有一定的的区位优势，经济发展稳定，在未来具有较大的发展潜力；,2、由于多条高速公路及高速铁路穿过境内，使得青县至天津、北京等周边城市快捷方便，为经济能够快速发展提供了一定的条件；,3、随着环渤海经济圈的不断向外延展及产业升级，给周边二、三线城市（如青县在内）
9、带来较大的发展机遇，很多大型企业及产业将迁移至这些中小型城市；,4、由于河北省政府把青县确定为“京津卫星城”，必然加大对青县的投资建设、招商引资的力度以及各方面政策的优惠，这对于青县的发展来说是一次千载难逢的发展机遇；,5、青县政府通过城市规划及建设，积极为招商引资及城市发展创造有利条件，最近几年对市政配套、城市环境的改善作出了较大的努力，城市面积也在按照城市规划的步伐在突飞猛进；,6、最近几年由于新行政中心的建设，对青县的房地产市场影响较大，房地产开发的量较大，县城的西边已经基本形成了以行政、居住为核心的板块，而且整个县城的功能格局也越来越明显，县城的东面逐渐形成了工业核心区；,二、政策背景
10、,1、全面上调契税、营业税、印花税等征收标准；2、全国大中型城市发布限购令；3、实行明码标价出售商品房；4、实现土地拍卖限价商品房；。,2010年至2011年5月国家控制房地产的政策,1、收缩购买住房贷款（取消购房住房 银行贷款优惠，提高贷款利率，提 高客户审核的要求，限房限贷；2、多次上调央行贷款利率；3、多次上调银行储备金率；4、控制开发商融资渠道；。,房地产政策：,银行政策：,遏制房地产价格过快上涨，打击投资性购房,政策调控的结果,1、2011年3月份房价涨幅出现回落，但4月份北京、上海、杭州等大 城市房价强势回暖；2、房地产成交量从2010年下半年至2011年3月份出现有所下滑，但4
11、月份成交量再次放大；,政策调控效果不明显,调控力度进一步加强，新政策可能继续出台，而且政策持续时间可能被延长；,政策趋势,可能出现的政策：首套房贷款首付比例可能提高至40%-50%，贷款利率进一步被提高，对房产交易税收进一步提高或增加。,由于2010年至今多项银行政策及房地产政策实施之后，市场在沉寂一段时间之后出现报复性增长，依然存在几方面的问题：1、刚性需求依然存在且量很大，刚性需求不会因为政府政策的压制而消失，按照国家城市化进程的目标，将有几亿人口进城，必然会增加对住房的需求，不可能因为政策调控而消失；2、在刚性需求与投资性需求之间，从政策调控而言，未进行明显区分，一方面对投资性需求打击有
12、一定影响，同时且反复加重了刚性需求的购房成本，与调控目的相背离；3、目前来说房地产投资依然是投资者理想的投资渠道，其他行业很难与之相比，房地产投资依然是高投入高收益的行业；4、追溯至房地产市场的调控，除了需求，很多程度是中央政府与地方政府之间的对立面的协调，地方政府为了保政绩、保财政收入、保GDP等多方面的原因（归结为政府对土地财政和房地产税收过分的依赖），在短期不可能彻底执行房地产调控政策；,政策背景分析,1、市场供应量,目前房地产市场供应量主要来源于旧城拆迁改造及新城建设2个主要方面，其中城中村拆迁区域达16个（主要集中在华兴大街西侧）及30多个个新项目的开发建设。建设的项目有孔雀城、合心
13、家园、华联皇城、银都国际等。自2008年至今，已经达到预售条件，拿到预售许可证的房屋建筑面积如下：,三、市场背景,数据统计显示，从2008年至2010年，青县的房地产市场供应量跳跃式的增长，特别在2010年市场供应量几乎是2009年的一倍，是2008年市场供应量的3.13倍。,市场供应量放大主要体现在一下二个方面,（1）、新行政中心建成以后，由于市政配套设施的完善、生活环境优美带动新行政中心周围片区大量商品房及政府配套性集资建房项目开发，对房地产市场的影响巨大。,（2)、从2008年至今，青县共有16个片区城中村进行了拆迁，已经拆迁完成的各类建筑面积达到115万平方米，目前正在拆迁的3个片区，
14、拆迁面积达到20万平方米。拆迁完成的项目逐步进行开发，使得市场供应量增长较快；,2、房地产市场价格,青县城区房价（普通住宅）从2006年均价1400元/m，目前已经涨至3500元/m的均价，最高房价已经达到4800元/m。从2006年，青县平均房价上涨2100元/m，累计增长150%,青县房价自2006年以来，共经历了2次快速上涨的过程，第一次是2008年世界金融危机之前，一次是金融危机之后，年涨幅均超过25%，即便在2008年世界金融危机的打击下依然保持11.11%的高速增长。,房价上涨的原因是多方面的，一方面全国房价在2006-2011年均保持大幅快速增长，在全国大势的影响下青县也不例外；
15、另外一方面自2008年开始，青县进行大范围的拆迁，拆迁导致在短时间内需求增长，房屋紧缺，最终导致房价大幅上涨；此外，由于政府对土地政策及房地产税收的过分依赖，以及对GDP快速增长的需要，必然推动房价快速上涨。,3、房地产产品,目前在开发的项目中，普通住宅建筑均以小高层和高层为主，极少数项目还存在多层建筑。普通住宅产品的面积主要集中在90-130平方米之间，产品结构多以两室两厅及三室两厅位置。详细情况如下：,房地产产品概述,(1)、青县市场上供应量及购买量最多的产品是二室二厅及三室二厅的产品，其他四室二厅、五室二厅的普通住宅在市场很少。而二室二厅的户型面积主要集中在87-100，三室二厅的户型面
16、积集中在105-145平方米之间；,(2)、在产品设计上，大多数项目都没有亮点，整体户型设计都做得不够紧凑，存在房屋内浪费的不合理的设计，可见市场上开发商成熟度不高；,(3)、从项目开发品质上，有部分知名企业及外来开发商相对比较重视项目的品质，同时注重企业、项目的宣传及包装（至目前为止，还没有大型的房地产开发商进驻），但是本地的一些小开发商还停留在房地产开发的最初级层面上，如圣府花园、德越花园项目等，既不住宅产品、项目的环境，同是也不注重销售及企业项目的包装和宣传；,(4)、开发商在产品的打造方面，主要致力于传统的几个方面，如自然景观、水域、地段及城市配套方面来建立项目的价值体系及项目卖点；,
17、4、市场销售情况,青县自2010年底房地产市场成交量大幅下滑，年底开盘及2011年开盘的项目除个别项目销售较好之外，市场整体销售情况较为冷清，个别项目销售情况不到30%：,从具体项目销售情况看，如华联凰城，南海国际，盘古新天地等项目销售情况相对较好，销售率完成80%以上。而圣府花园、德悦花园等项目销售情况仅30%左右，原因主要是开发商不注重项目品质、产品设计规划、项目包装、推广，同时在政策环境的影响下，这些开发商将面临巨大的生存压力。,市场背景分析,1、青县房地产市场自2006年以来，发展迅速，销售价格和销售量每年呈上升的趋势。从2010年年底至今，受到房地产及银行政策的影响较大，目前市场观望
18、情绪严重，在售项目面临的销售压力较大，但是从价格上看，依然没有出现降价销售的状况，买方和卖方处于相互对峙的阶段；,2、青县房地产市场成交量逐年放大，在将来几年中，由于16个区域城中村项目的改造，城西片区的开发，已经工业区内配套住宅及商业用房的开发房地产开发量将继续增大；,3、房地产价格在近几年中已经达到目前的最高点，按照目前房地产形势来看，价格在一定时间内将处于缓慢增长阶段。,PART2,项目情况及分析,一、地块描述,1、区位（位于青县老城与工业开发区之间）,青县主城区,地块位置,青县经济开发区（工业园区）,2、地块基本情况,地块面积109亩，呈梯形布置，东边大，西边小，属于大地化工240亩中
19、的一部分，地块内化工厂工业厂房尚未拆迁；其余近130亩已基本完成变现，手续已经完成，但未进行拆迁及建设；,地块上建筑,地块上工厂,地块上电线杆,3、地块的四至情况,东临大地化工其余地块，过东环路至工业区；南临新华东路；西临二支渠至李家镇小学；北临二支渠至工业区。是老城区通向工业区的门户位置。,东环线,二支渠,新华东路,地块南侧,地块东侧,地块北侧,5、土地基本费用,出让基本价为80万元/亩，加上政府规定土地变现补偿金30万元/亩，以及土地交易金，共计成本125万/亩。,4、地块属性,土地属于工业用地，地块系基本净地，未经抵押，原权属单位为沧州大地化工有限公司，实际股东为3人，名义股东8人土地权
20、证6本，其中一本权证为109亩（该地块），土地股东较多，由于一定的复杂性，这可能是该地块存在的最大疑难问题。,二、地块周边情况,项目地向西边方向为青县老城区，有李家镇小学、县特教中心、气象局、华联商厦、青县火车站等设施。,项目东边为23平方米公里的工业区（经济开发区），临近占地3000亩的河北小洋人生物乳业有限公司生产基地（已圈地但未开始建设）及中国最大的石油装备企业华北石油管理局第一机械厂（已经投入生产）。,项目地南边和北边为小型工业厂房。,项目周边主要交通干线有：东环路、新华东路、储运大街以及京沪铁路。,1、地块周边配套,2、地块周边主要自然资源,地块周边主要资源为二支渠水资源，但河流未进
21、行改造，水质较差，河流两侧环境较差，但可以进行改造开发，成为项目的可利用资源。,三、项目SWOT分析,优 势,1、地块在环城线以内，距离老 城区较近；,2、地块临新华东路，通达性高；,3、地块西面及北面临河；,劣 势,1、处于工业区边缘，存在隐性污染；,2、原用地为化工厂，存在一定的土 质污染及心理影响因素；,3、铁路线把老城区及县城东片区划 分开，几乎看不到商气和人气的延伸；,机 会,1、城市最近几年处于高速发展 阶段，发展机会大；2、项目周围，由于银都国际、和兴花园及家和花园的建设，形成了小范围的居住氛围；3、大地化工的另外130亩的开 发建设将提升该地块的影响力；,威 胁,1、工业区的大
22、规模建设，可能给该地块 带来较大的环境污染；2、青县居住区主要集中于县城中心区域 及新行政中心区域，该地块不属于住 宅区主要集中范围；3、房地产调控政策可能变得更加严厉；4、城区旧城改造持续放量；,四、地块周边项目分析,1、银泰国际 尚府,开发商：天津银泰投资集团有限公司投资商：香港银泰国际投资有限公司位置：新华东路（大地化工地块斜对面）建筑类型：18楼小高层占地面积：总建筑面积：户型档次：89-176 主力户型：114-138 开盘时间：未看盘工程，正在蓄水价格：预计开盘均价3500元/装修情况：初装修（不详）交房时间：未知工程进度：10层以上,银泰国际尚都,2、合心家园,开发商：合心房地产
23、开发有限公司位置：新华东路与李镇新村路交叉口建筑类型：多层、小高层占地面积：总建筑面积：165000 户型档次：99-164 主力户型：118-146开盘时间：3500元/装修情况：毛胚房交房时间：2011年底,合心家园,PART3,项目经济测算,一、项目模拟,1、基本经济技术指标设定 占地面积：109亩；容积率：2.8 总建筑面积：203568（地面以上）其中：住宅建筑面积为198268，商业建筑面积为3300 地下建筑面 积约为15000（此项以当地政府对小区车位、人防的要求而定）2、项目基本设想 项目为17层全小高层建筑，临新华东路一侧一层和二层为街铺（临街面长约220米），其余部分为住
24、宅。由于特定的地块及位置条件，本项目商业体量不宜过大。3、项目基本定位为中高档住宅小区，分二期进行开发；4、价格设定 商业均价为6000元/，地下车位均价为2500元/，方案一住宅均价为3200元/，方案二住宅均价3500元/，方案三住宅均价3800元/；,二、经济测算表,方案一：住宅销售价格相对保守，基本按照目前青县该地段的价格来测算。,方案二：住宅销售价格为市场平均水平，按照项目的体量，如果能保证项目品质的情况下基本能实现的价格。,方案三：住宅销售价格主要考虑市场在能够正常上涨（项目销售从半年以后启动，销售周期为2年，考虑1-2年价格上涨因素），且项目品质也能充分显现的情况之下，可以获取丰
25、厚的收益，但在目前市场调控趋严的情况下，要实现利润目标存在很大的不确定性。,1、经济测算表中存在的问题 A、散装水泥专项资金、项目前期费用、基础及配套设施费、税收因地 区差异，每个地方缴费标准不一样，在此表中为昆明市标准；B、地下部分建筑面积不包含在容积率所计算的建筑面积内；C、由于该地块原址为化工厂，可能会产生去除化学污染的相关费用，此项未在测算表中体现。D、房地产市场能否继续向好是项目是否能够赢利，赢利多少的前提。,三、经济测算表分析,2、项目利润分析,3、项目实际投入成本估算 实际投入成本主要是土地成本及达到商品房预售条件的项目运作成本，总额为：土地成本+前期费用+工程费用+其他费用=实际投入成本,工程成本计算：25592.2/3/2=6245.37万元注：工程施工达到主体的1/3可以进行预售，项目可以进行2期开发（暂估二 期开发的量各占一半）,
