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1、昆明弥勒寺片区改造概念方案(市场部分),2011-7,目录,1,2,第一章：城市层面,第二章：房地产市场宏观层面,1,第一章：城市层面,第一节：城市概述,第二节：历史沿革,第三节：规划分析,第四节：经济发展,第五节：城市层面小结,城市层面城市概述,昆明云南省省会云南省政治、经济、文化、科技、交通中心云南省唯一的特大城市重要的旅游、商贸城市国家级历史文化名城西部地区重要的中心城市滇中城市群的核心圈中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽中国面向东盟的第一城未来理想的亚洲航空中转港,城市层面城市概述,昆明市行政区域划分,昆明市五大区域划分,城市层面历史沿革,公元前三世纪（公元前298277年间），楚人入
2、滇，与当地部族联盟，建立了“滇国”，称“滇王”。公元前109年（西汉元封二年），汉武帝征发巴蜀，以大兵临滇，滇王被迫归降。汉王朝以滇池地区为中心设置了益州郡，郡下设县：昆明为谷昌县后历经各朝，史称昆川、昆州，随经中原战乱，但由于其地理位置偏安西南，大体经济发展尚属稳定，到了东晋时期，即公元414年，在当地大姓爨cun氏的治理下，滇池地区已是“户口殷众，金宝富饶”、“多骏马、犀象、明珠”，成为当时西南在经济上较为繁荣和富庶之地。公元937年，大理段氏统一云南，设立鄯阐府，即今天的昆明。后元朝攻占云南后，建立昆明县，昆明命名即始于此，一直沿用至今。,城市层面规划分析,核心网络、两轴、两带”的城市空
3、间结构,核心网络：由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心，依托绕城公路系统和快速铁路系统构成的交通网络，连接中心城与嵩明、昆阳和晋宁新城等城市组团。两轴：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亚铁路等南北向发展主轴：依托昆安公路、昆石高速公路形成的东西向发展次轴。两带：与城市建设用地平行的西部生态控制带和东部生态景观控制带。,城市层面规划分析,城市轨道交通规划,2010年5月1、2号线首期工程全线开工，将于2012年底投入运营。3、5号线2011年全线开工建设，2014年内建成运营。其中，1号线的西寺塔站以及1、2号线换乘的环城南路站均是近邻书林街地块。5号线的五华体育馆站紧邻环城南路地
4、块，青少年宫站紧邻38号地块。,城市层面经济发展,昆明GDP水平,2004-2010昆明GDP水平及增长幅度,单位（亿元）,2005年，昆明市GDP为1080.13亿元，2010年，也是“十一五”末年，昆明市GDP达2120亿元，首次突破2000亿大关，五年增长千亿。从2005年至今昆明是GDP水平年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。,数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统),城市层面经济发展,西南五城市2010年GDP水平,重庆市面积远大于其他城市，所以总量方面较大，昆明总量水平弱于成都，排名第三。增长速度方面，在2010年昆明GDP增长速度大于其他西南城市。,西南五大城市2010
5、年GDP及其2010年增幅,数据来源：北京红鹤智业,单位（亿元）,城市层面经济发展,西南五城市2010年人均GDP水平,西南五大城市2010年人均GDP,数据来源：北京红鹤智业,单位（亿元）,虽然昆明GDP总量方面在西南省会城市中处于中游，但其人均GDP水平仅次于成都，位于西南五大城市次席。,城市层面经济发展,昆明产业状况分析,昆明2010年三产业总量分析图,数据来源：田野咨询机构,单位（亿元）,在昆明2010年GDP产值中第二以及第三产业占较大的比重，同时第三产业略高于第二产业。昆明老的支柱产业主要有三种：旅游业、烟草业、矿产业。当下的昆明已经在传统的老三样的基础上，逐步发展了机电生产业、经
6、贸物流业、生物医药业、文化产业等新兴产业。其中旅游业2010全市旅游总收入284.81亿元，同比增长25.83%，旅游总人数3557.35万，同比增长14.2%。,城市层面经济发展,昆明固定资产投资,2005-2010昆明固定资产投资及增长幅度,数据来源：北京红鹤智业,单位（亿元）,昆明固定资产投资在2008年之前保持一个平稳的增长态势，年均保持在25%左右；2008年之后开始急速上涨，2009年达到了52%，2010年达到了35%，其部分原因是因为城中村改造的开始。,城市层面经济发展,昆明房地产投资,2005-2010昆明房地产投资及与固定资产投资比例,数据来源：田野咨询机构,单位（亿元）,
7、昆明房地产投资在社会总固定资产投资所占比例为20%-25%，处于一个相对合理的水平，房地产几乎不存在泡沫，房地产市场相对比较健康。,注：发达国家此比例的标准值为20%-25%，中国为发展中国家，此比例的标准值有所放宽，约为30%-35%，北上广一线城市约为50%左右。,城市层面经济发展,昆明人口状况分析,2005-2010昆明房地产投资及与固定资产投资比例,数据来源：田野咨询机构,单位（百万）,昆明在2006年至2009年人口增长率极低，2010年有所增长，增长幅度达到10%左右。,城市层面经济发展,昆明人均收入支出水平,2005-2010昆明人均可支配收入、支出与增长比率,数据来源：田野咨询
8、机构,单位（元）,昆明居民消费与收入比率常年保持在70%左右，2010年消费支出增长率首次超过可支配收入增长率，达到了16%，居民消费意识有所增强。,城市层面经济发展,东盟：全称是东南亚国家联盟，目前包括10个国家。文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南。总面积约446万平方公里，人口约5.6亿。其中的三个国家与云南省接壤。2010年1月1日，中国-东盟自由贸易区正式建立。中国东盟自由贸易区，缩写CAFTA，是中国与东盟十国组建的自由贸易区。2010年1月1日贸易区正式全面启动。自贸区建成后，东盟和中国的贸易占到世界贸易的13%，成为一个涵盖11个国家、19
9、亿人口、GDP达6万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区。,东盟自由贸易区,城市层面经济发展,昆明南亚商品交易会,第19届昆交会暨第4届南亚国家商品展上，昆明实现进出口成交额22836万美元，同比增长20，其中出口额为16657万美元，进口额为6179万美元。本届展会昆明与东盟国家的进出口贸易总额为6850万美元，占昆明市成交总额的30；与南亚国家的进出口贸易额达4360万美元，占昆明市成交总额的19%。昆明与东盟国家经贸合作渐入佳境。在本届昆交会上，昆明市共签订招商引资项目98项，13项外来投资项目中，涉及农业加工制造、基础设施、生物制药、现代物流、能
10、源、环保、旅游、商贸服务、金融、城中村改造等行业和领域。从资金来源地看：香港仍是本次昆交会的主要外资来源地，有7个签约项目，拟利用外资3.98亿美元，其次是美国，投资项目2个，总投资1.04亿美元；内资项目主要来自东部地区，投资项目共17个，拟引进资金346.42亿元,城市层面小结,核心网络、两轴、两带”的城市空间结构是昆明整体规划下的发展方向；昆明轨道交通规划中，1、2、5三条地铁线从本项目三块地周边经过，对未来项目升值具有一定的推动作用；昆明经济GDP水平在西南五个省会城市中排名靠前，其中二、三产业占主导地位；社会固定资产投资连年上涨，其中房地产投资比例适中，房地产市场健康发展；昆明常住人
11、口近年变化不大，且人均可支配收入连年上涨，消费支出涨幅较大，居民消费意识增强；东盟自由贸易区是昆明发展的有利契机，昆明借势促进进出口贸易的发展。,2,第二章：房地产市场宏观层面,第一节：政策研究,第二节：土地市场分析,第三节：商品房市场分析（住宅、商业、办公）,第四节：房地产宏观层面小结,房地产宏观层面政策研究,2010.04.17,2010.09.29,2011.01.26,首套：建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；二套：贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；三套及以上：房价过高地区可暂停发放第三套房贷；限外：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险
12、缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,首套：贷款首付款比例不得低于30；三套及以上：暂停发放第三套房贷；限外：房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数,二套：首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上：限制购买第三套住宅。限外：拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭限购,“新国十条”调 控,“新国五条”巩 固,“新国八条”深 调,房地产宏观层面政策研究,昆明房地产政策细则,2011年3月4日，昆明根据新国八条出台限购细则，细则中规定，在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内暂时实行限购政策。对昆明本地居民限购第三套住房，对非昆明户籍的外地居民限购第二套住房。,房地产
13、宏观层面政策研究,宏观政策下的市场走势预判,一线城市,一线城市目前全部限购，成交量在短期内将再次探底，年内受流动性趋紧的影响，成交量将保持低位震荡，而最大的影响因素是房产税的试点。价格方面一线城市的城市化带来的巨量需求将强烈支撑房价，只有当负利率接近消失或产生更稳定的民间投资渠道，才能降低购房者对楼市保值增值的追逐。,二线限购城市成交量应声而跌，非限购城市也进入了下滑通道，在二线限购城市限购尚未扩大化之前，购房者及资金将有向非限购城市转移的趋势，总体成交量将有一个小的反弹，但总体趋势还是向下的。价格方面将出现分化，因投资推动房价上涨过快的城市，将面临下行压力，而成交均价缓慢上涨的城市，刚需会成
14、为房价上涨的动力，从而支撑房价。,三线城市成交量在调控初期并未出现下滑趋势，但受一二线成交量下滑的带动，刚需选择观望，导致成交量将出现走低趋势，但下降幅度将弱于一二线城市。价格方面，由于房地产泡沫较少，将保持平稳状态。,二线城市,三线城市,房地产宏观层面土地市场分析,土地供求状况,昆明2007年至2010年土地供求状况分析图,单位（亩）,数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统),2008年城中村改造开始，土地供应连年上涨，2010年涨幅达到227.7%。成交量2010年环比上涨82.5%，年底部分成交集中2011年初备案，故成交量偏低。流拍土地仅为3%。整体供求比从2008年城中村改造开始不断上涨
15、，未来随着城中村改造的加速，供求比将继续上涨。,房地产宏观层面土地市场分析,土地成交状况,昆明主城区2010年土地成交状况,单位（亩）,数据来源：田野咨询机构,2010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城。由于城中村改造从城市中心向外围的逐步推进，主城区及南市区土地供应将逐步减少，未来此区域内土地具有一定稀缺性。,房地产宏观层面土地市场分析,土地成交价格状况,市中心区域无论是在土地价格还是在楼面地价方面均处于较高的位置；南市区土地价格处于较低的位置，土地价格方面仅高于北市区，楼面地价方面仅高于北市区以及呈贡新城。,数据来源：田野咨询机构,房地产宏观层面土地市场分析,住宅、商
16、业用地成交价格,住宅地价以及楼面价在2006-2009四年间基本保持平稳的态势，2010年迅速上涨，楼面价上涨幅度达到了100%。商业地价以及楼面价在2008年达到一个低谷，之后随着城中 村改造的开始，商业地 价迅速上涨，2010年 相对于2008年涨幅达 到5.6倍。,数据来源：田野咨询机构,昆明主城区2006-2010年住宅、商业用地成交价格分析图,房地产宏观层面土地市场分析,城中村改造土地所占比例,数据来源：田野咨询机构,昆明主城区近三年城中村改造土地所占比例,单位（亩）,2008年，城中村土地开始推进，年底只有凤凰新村的一块用地成交，仅占房地产土地成交量0.67%；2009年之后城中村
17、改造土地所占比例明显放大，2010年所占比例达到44%，未来一段时间城中村改造土地将成为昆明是供应土地的主要来源之一。,房地产宏观层面商品房市场分析,商品房供求状况,昆明2004-2010年商品房供求量分析图,单位（万平米）,数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统),昆明商品房市场整体保持供需平衡的状态，2007年达到一个供不应求的峰值，之后随着城中村改造的推进，供求比不断上涨。未来由于城中村改造进入高速发展期以及国家宏观调控政策的影响，供求比具有进一步上涨的趋势。,房地产宏观层面商品房市场分析,商品房成交价格状况,昆明2004-2010年商品房成交价格分析图,单位（元/平米）,数据来源：CRIC
18、(易居克尔瑞系统),2010年昆明商品房成交价格继续大幅上涨，成交价格超过6000元/平方米，相比去年有较大幅度上涨。近7年年均增长率在21%左右。,房地产宏观层面商品房市场分析,2010年商品房成交面积及价格,昆明2010年商品房成交价格分析图,单位（元/平米）,昆明主城区2010年商品房成交状况受新政影响呈现中间短、两头高的状态，5月份调控后达到一个谷底，之后不断回暖，12月份产生一个峰值。价格方面整体稳中有升，全年均价6537元/平米，年尾比年初增长了38%。,数据来源：田野咨询机构,房地产宏观层面商品房市场分析（住宅）,住宅销售情况,昆明主城区2006-2010年住宅销售情况分析图,单
19、位（套）,从昆明主城区住宅供求状况来看，2009年之前年均销售率在55%左右，整体供求比约为2。昆明2010年销售率接近80%的原因是由于市场的供给量的下降，导致销售率上升，而实际销售量变化不大。,数据来源：田野咨询机构,房地产宏观层面商品房市场分析（住宅）,住宅价格情况,昆明2004-2010年商品房成交价格分析图,单位（元/平米）,数据来源：田野咨询机构,本项目三个地块所在的市中心以及南市区是昆明主城区住宅价格最高的两个区域，分别在2010年达到了9661元/平米以及7606元/平米，涨幅达到了13%以及22%。南市区价格较高的原因是由于滇池别墅区的价格较高，从而导致了整个区域的价格偏高。
20、,房地产宏观层面商品房市场分析（住宅）,2010年住宅供求状况,昆明2010住宅供给情况分析图,昆明2010住宅成交情况分析图,数据来源：CRIC(易居克尔瑞系统),昆明2010年住宅供应总计631.3万平方米，环比上涨8.7%，占到商品房供应的79.2%。从月度来看，以2010年11月供应最高，达到158.2万平方米，占到全年度的25.1%。住宅市场受调控影响，成交呈现两头大、中间小的状态，5月继调控后达到一个低谷，之后不断回暖，12月份达到全年成交的一个峰值。全年总体来说供略大于求。,房地产宏观层面商品房市场分析（商业）,商业销售情况,昆明主城区2010年商业销售情况分析图,单位（万平米）
21、,数据来源：田野咨询机构,2008年城中村改造以来昆明商业供求量明显上升，年均销售率在70%左右，销售情况乐观。2008年至今，供应量连续下降，2010年比2009年下降42%。主要是由于商业供应量主要来自城中村改造项目，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品的有效供给。但未来供给量将有爆发性增长的可能。,房地产宏观层面商品房市场分析（商业）,商业价格情况,昆明主城区2010年商业销售价格分析图,单位（元/平米）,数据来源：田野咨询机构,2010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/，价格涨幅达到了37%，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。其
22、主要原因是由于2010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。,房地产宏观层面商品房市场分析（商业）,昆明商业市场现状,以2011年为例，其2010年商业物业成交用地可建商业面积达289万，加之已规划审批通过的133万，再加之2010年存量商业办公物业47万，按开发周期预计，2011年可新增商业办公物业供应达180万左右，而2010年商业和办公物业销量综合仅为78万，市场压力可见一斑。（云南华海房地产公司总裁助理宋畅）据一项调查数据显示，2010年到2011年从市场供应量上来看，昆明人均商业网点面积为1.6，深圳2010年的人均商
23、业网点面积，也不过1.38，商业高度发达的香港，人均商业网点面积甚至不到1，而国际发达城市人均商业面积是在11.8。昆明百万方体量的商业崛起的背后，数据悬殊带来的残酷显示很容易让人不寒而栗昆明人均GDP远低于深圳、香港，也没有达到国际发达城市的水平，所以从供应量上来分析昆明商业市场的供应量已大大超过市场的承受力。言外之意不难理解，昆明商业盘量“超限”，无疑对昆明市场的商业承载能力提出了巨大的挑战。（2011年4月22日都市时报）,房地产宏观层面商品房市场分析（办公）,办公销售情况,昆明主城区2010年商业销售情况分析图,单位（万平米）,数据来源：田野咨询机构,2008年之前昆明办公市场相对冷淡
24、，销售率较低，2008年城中村改造后，供应量以及成交量明显上升，近两年销售率达到了55%以上。整体供应量近三年基本保持在60万平米左右，未来城中村改造进一步深入，办公市场的供应量将有进一步扩大的可能。,房地产宏观层面商品房市场分析（办公）,办公价格情况,昆明主城区2010年商业销售价格分析图,单位（元/平米）,数据来源：田野咨询机构,成交价格方面办公物业的售价明显低于商业物业的售价，昆明主城区2010年均价为8887元/平米，2008年后随着销量的增加，价格有所上涨。相对于商业物业，作为旅游为主的昆明，办公市场相对冷淡。,房地产宏观层面商品房市场分析（办公）,昆明商业办公规划,根据城市规划，昆
25、明市形成以盘龙江为界构成现代化城市带和古典建筑群，以及城市CBD和核心商业区。在南端则构成对外贸易和运输为主的商贸、交通板块。西北方向则以各大高校为核心形成文化与科研的高知信息板块。一二环间辅以配套、居住。形成一个功能完善的现代化城市岛。,房地产宏观层面商品房市场分析（办公）,昆明办公市场潜在供应,昆明市关于办公的规划主要集中于两大板块，一个是城市的核心商务板块，也就是第一CBD，另一个是核心商贸板块，也就是城市第二CBD，两个CBD将给昆明未来带来大量的写字楼供应。因此，在需求量没有明显增长的前提下，未来本项目写字楼产品存在一定的风险。,房地产宏观层面小结,土地部分,昆明城中村改造工程201
26、0年进入高速推进期，土地供应放量，从而带动了商品房供应量不断上涨，未来入市体量有进一步放大的趋势；主城四区土地经过2008-2010年的整理改造，未来二环内土地供应将逐步降低，土地成交逐步集中于二环外区域，本项目在区位上未来具有一定的稀缺性；主城区2010年住宅项目楼面地价是2009年的两倍，而2010年商业项目楼面地价是2008年的5.6倍。,房地产宏观层面小结,房地产市场部分,商品房价格方面年均涨幅在21%左右，2010年年内涨幅达到了38%，但受新政影响，未来价格增长幅度将有可能放缓；住宅产品供求基本平衡，价格年均涨幅约为15%左右，但受新政影响较大。商业需求量旺盛，2010年价格涨幅达
27、到了37%，但未来存在爆发性增长的可能性。从人均商业网点面积来看，目前昆明商业市场的供应量已大大超过市场的承受力。办公市场供应量近年变化不大，销售量有所上涨，价格方面，相对于商业项目的价格明显偏低。由于两大CBD的潜在供应，办公市场同样面临较大的风险。2011年上半年，写字楼开发投资额达到11.31亿元，同比增长了127.9%。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN
28、1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4u
29、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,
