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1、,8点的塞车，9点的打卡机，10点空调坏掉的办公室，11点瞌睡的例会，12点微波炉叮热昨晚的剩饭 18点到点下班 24小时里的10个小时，你都在身不由己 接下来，是该属于你自己的FREE TIME了！炎炎夏日，哪里有一个可以肆意宣泄的地方？！来这里，,音乐、啤酒、美食，数十万人陪你在仲夏夜无尽狂欢！,这是席卷星城第一次真正的全民狂欢！啤酒+美食+音乐+游戏，等于一场吃喝玩乐的饕餮盛宴！零门槛参与+吃喝无限量，等于全长沙市民的集体狂欢派对！铺天盖地的线上宣传+人气爆棚的地面活动，等于一次全方位广传播的宣传推广！长沙，五天，贺龙广场，10万人嗨乐PARTY，与你相约！,人群年龄年满18周岁，能喝啤
2、酒无不良反应者均可人群分布贺龙广场方圆十公里，囊括整个繁华市区，以及所有热爱PARTY，乐享生活的星城市民！预计人数现场人流超10万人大关，影响人群逾百万。,十万人狂欢,金鹰955拟邀请著名人气歌手阿信，作为本次活动的演出嘉宾，死了都要爱、离歌、北京一夜首首金曲脍炙人口，信手拈来，便是一呼百应，万人合唱。还有最具人气的明星、最本土的表演、最热辣的舞蹈，尽在其中；最最关键的是，这一切，都是完全免费的！按长沙人的性格，这个场是一定要克蹭的！,免费看信飚歌,天时正值休闲适宜的暑假，闲在家中不如户外狂欢；地利交通便利、人流众多的贺龙广场，四通八达；人和汇集明星、啤酒、美食、音乐等星城市民最热衷的元素，
3、长沙人，最爱！天时、地利、人和，尽数汇集，五天狂欢，轰动长沙！,长沙人醉爱,无论你是想在电台进行轰炸宣传，还是想让数以万计的人直面你的 产品，你都不能放过这一次音乐嘉年华！电台宣传连轴滚动播出，节目口播、新闻报道全天不停电的宣传，现场到处可见商标展示，各种游戏、奖 品 传递信息，专属展位让你浑身解数有用武之地，数十万人的口碑传播让整个星城都蠢蠢欲动！这是真正的360度无差别全方位宣传！,全方位宣传,活动名称2011广场音乐嘉年华狂欢周期2011年7月29日-8月2日，持续5天，每天下午19：30狂欢开始！,狂欢聚集点全长沙最大的市民广场贺龙广场,活动区域划分,大眼睛带你玩转广场音乐嘉年华18：
4、0019：30，吃遍美食下班后，可以直杀嘉年华现场，寻找最佳观看点，霸占最有利的座位，同时，现场的美食一条龙，可以把晚饭问题也顺便解决，绝对不用担心一会狂欢会不够气力。当然，你也可以点几瓶啤酒助兴。现场体现进大门，布偶人喜迎宾客，身上体现客户信息；大型指示牌体现客户信息；美食一条龙，客户所属展位DIY展示，配合销售；座位上，体现客户信息；,大眼睛带你玩转广场音乐嘉年华19：3022：00，免费看信飙歌酒足饭饱，演出正式开始！人气摇滚歌手阿信火爆登场，还有嗨乐热舞倾情奉上；你可以坐在座位上酌酒观赏，也可以加入万人大合唱的行列。现场体现主舞台两侧，树立巨大展架，可按客户要求设计；各种气氛道具，均可
5、体现客户信息；未演出时，主舞台LED屏幕可滚动播放客户宣传片；,大眼睛带你玩转广场音乐嘉年华22：0000：00，游戏斗酒嗨舞演出结束后，音乐依然不断，你可以嗨舞不停电，也可以前往游戏区赢走各种大奖，还可以三五结伴，坐享美食，大肆斗酒！现场体现游戏区，可按客户要求设计游戏，体现客户信息；游戏区，并派发客户礼品及宣传DM；,其他城市狂欢节盛况青岛国际啤酒节已然成为青岛这个城市的城市名片，2010年8月29日，为期16天的第20届青岛国际啤酒节落下帷幕，仅当天，便有20万人参与了这场盛会。活动预期效果此次HAPPY音乐嘉年华，是长沙真正意义上的第一次全民狂欢节，超低的门槛设置，啤酒、美食、音乐、游
6、戏等诸多元素融合，势必让好吃、好玩的广大长沙市民倾情参与，预计活动5天，总参与人数将超过10万人，影响逾百万人。,80万元,一、现场回报1、展售摊位特约支持客户享受4个展售摊位，单摊位尺寸为4米X3米，优先选择位置，总计超50平方米的展售区域，整体区域大。活动期间，展售摊位可面向超十万参与观众，进行客户自身的展示、销售、互动游戏、派发宣传品等；2、现场桌椅全场共计550套桌椅，桌椅上均带有特约支持客户的LOGO和品牌名称；冠名与特约客户独享资源，前来观看演出的观众均可直面接触客户信息。3、主舞台大屏幕主舞台LED屏幕，在非演出时间，滚动播出特约支持客户的电视宣传片；冠名与特约客户独享资源，动态
7、画面，更加详细、精准的传递客户信息。,4、主舞台两侧展架主舞台两侧展架，可树立特约支持客户的展示牌一个，尺寸规格为3米X1.5米；冠名和特约客户独享资源，巨大的展示牌，让参与观众一目了然。5、现场气氛道具（由客户自己提供，设计稿需经金鹰955审定认可）现场气氛道具，包括小扇子、手掌拍、气棒等，均印有特约支持客户的LOGO及品牌名称；到场观众人手派发一个，客户信息100%覆盖。6、游戏奖品现场互动游戏奖品，可赠送特约支持客户提供的相关奖品；客户相关信息可随礼品一起传递给参与观众。,7、布偶人（由客户自己提供，设计稿需经金鹰955审定认可）全场两个布偶人，身上可印刷特约支持客户LOGO及品牌名称，
8、也可根据客户需求设计制作特定形状的布偶人；卡通形象更具亲和力，客户信息更容易被消费者接受。8、指示牌现场所有区域指示牌，均体现特约支持客户的LOGO及品牌名称；参与观众必看内容。,二、活动电台宣传 一）前期宣传1、2011年7月11日8月2日，共23天，金鹰955音乐嘉年华活动宣传片（不同阶段不同版本）24次/天，逢整点高密度高频次滚动播出。片尾加鸣谢“快乐联盟金鹰955电台音乐嘉年华活动”由*特约支持”，后接特约支持客户五秒宣传。2、2011年7月18日8月2日，共15天，主持人在全天节目中口播介绍，并在节目中鸣谢“快乐联盟金鹰955电台音乐嘉年华活动”由*特约支持，24次/天。3、7月11
9、日8月2日，共33天，快乐联盟金鹰955电台全天所有关于活动的新闻专题报道后，均鸣谢特约支持客户。,二）软性支持1、7月18日8月2日，共15天，快乐联盟金鹰955电台推出特别线性节目，对音乐嘉年华活动参与嘉宾、演出形式、内容等进行详细的介绍，该环节统一由*特约支持，节目中主持人口播鸣谢特约支持客户，4次天。2、7月18日8月2日，共15天，快乐联盟金鹰955电台脑大福大将以音乐嘉年华活动门票为奖品，开通该活动专题互动环节。节目中主持人口播鸣谢特约支持客户不少于4次。,三、特别配套赠送 回报金鹰955电台2011年现金广告30万整，2011年12月31日前消化完毕。四、特约总费用80万元整,合
10、计：打包宣传478920元刊例，30万现金广告，4个展位120000元，其他落地宣传188432元,回报一览表,宣传时间一览表,10万元,一、现场回报1、展售摊位单摊位尺寸为4米X3米；友情赞助客户享受黄金展售摊位2个。展售摊位整体均可采用友情赞助客户相关主题包装，活动期间，展售摊位将是最受消费者关注和光顾的区域，可面向超十万参与观众，进行客户自身的展示、产品销售、互动游戏、派发宣传品等。,2、游戏奖品现场互动游戏，参与观众最能亲身参与的环节，可赠送特约支持客户提供的相关奖品；将客户相关信息随礼品一起传递给参与观众。3、指示牌现场所有区域指示牌，参与观众必看内容，均体现友情赞助客户的LOGO及
11、品牌名称；,二、特别配套赠送 回报金鹰955电台2011年现金广告7万整，2011年10月31日前消化完毕。三、友情赞助总费用10万元,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市
12、场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,
13、广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求
14、潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：
15、人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP
16、与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应
17、情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理
18、特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,
19、O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重
20、宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
