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1、类别墅产品设计研究,同致行（中国）顾问,研究框架,1,类别墅产品划分,2,双拼产品设计研究,3,联排产品设计研究,4,叠拼产品设计研究,5,总结,类别墅产品划分,1.,背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。,类别墅,产品划分,类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅（根据国土资源部的释义，只有独栋产品才称之为别墅）和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，
2、都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度。,双拼别墅,设计原则,一般设计要求,2.,概念,功能间与面积参考,案例赏析,双拼别墅,概念,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。,A户,B户,充分、合理、奢侈、有节制的张扬；紧凑的平面布局和丰富的空间划分；空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势；平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感；可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等；注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,双拼别
3、墅,设计原则,地上面积区间300-400，总建筑面积420-500；宅基地面积500-650，其中集中花园面积至少200；地上二层，地下一层，地下面积120-150；室内车库，双车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；起居室面宽在5米1以上；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。,双拼别墅,一般设计要求,双拼别墅,功能间与面积参考,以320的双拼别墅为例：,案例赏析上海龙湖滟澜山双拼美墅,结合地块东西狭小、消防车可达范围大的特点，取消西侧消防车道，最大化利用间距。采用堆坡技术，形成4m的“地下空间”，增加景观面和采光度。
4、将车行道路掩埋在地下，有效节约土地。,概况：项目总占地面积14.4万，总建筑面积：21.4万。双拼:23栋;联体:20栋;叠加:89栋（规划730户）。2400会所，内部配以少量商业。,波尔多往事,托斯卡纳时光,克里特传说,莱蒙湖印象,蔷薇谷,朗月溪,紫香堤,银杏道,滟澜渡,N,嘉 松 公 路,普罗旺斯之香,创造性地解决容积率问题,龙湖滟澜山,总体规划,龙湖滟澜山,W,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。,对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层入户,因地制宜的堆坡造景手法,龙湖滟澜山
5、,立体规划,地下部分由下沉花园、地下车库及地下室组成,下沉花园,地下室,地下车库,地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。,龙湖滟澜山,高附加值的精致双拼别墅,户型核心关键词：高附加值、双挑高,主要可借鉴之处：景观开道，户型突破,滟影系列双拼别墅：3层销售面积，得到6层变幻空间，290的销售户型，得到近500的室内空间体验；赠送多：附赠非下沉的采光地下室（4高）与下沉花园，附赠夹层空间，顶层赠送阁楼露台。双挑高设计：客厅5.1米，家庭厅5.5挑高，有效增加别墅的居住感。,260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫
6、小景,龙湖追求最好的园林景观效果，坚持“景观开道”，对园林种植制定了标准化工艺,龙湖滟澜山,景观设计,巧用景观降低紧密感利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带和绿化轴带，有效控制容积率；截取1.6公里自然黄金水岸，视觉上稀释容积率。,精湛的施工技艺 全冠移植、同纬度采购、五层垂直绿化、产地制瓦、手工铺装（360度成树定位、三次移植过程、意大利购矿烧瓦、海外工匠手工铺装墙面）,龙湖滟澜山,景观设计,唯美的建筑浓郁的西班牙、意大利、托斯卡纳风格，营造地中海度假别墅风情，迎合女性产品定位,龙湖滟澜山,现场表现,意大利,托斯卡纳,红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡,四坡面屋顶浅色、大块、方正石材贴
7、面,不规则文化石贴面,西班牙,外部温馨、浪漫的现场表现,婚礼草坪,室外小品细节,售楼处外观,售楼处广场,会所下沉式休闲广场,室外小品细节,室外小品细节,室外小品细节,售楼处外景,女性主题包装,龙湖滟澜山,现场表现,狭长地块、高密度的兵营式排布,先天条件,成功要素,创新的产品充分发挥品牌开发商的规划和设计能力,定位鲜明的主题产品表现力提升项目综合竞争力,1.因地制宜的堆坡造景手法2.精湛的施工技艺3.创新型高附加值产品,1.唯美的产品2.女性主题的现场包装,克服,龙湖滟澜山,案例小结,联排别墅,一般设计要求,功能间与面积参考,3.,概念与特征,基础数据参考,优缺点,创新打造手法,联排别墅,概念与
8、特征,由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）。,特征一：联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低。特征二：高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在50以上。特征三：住宅功能的齐全性，除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走路式衣柜、工作阳台等功能上放大。,地上面积区间200-300，总建筑面积300-350，与双拼产品拉开差距，一般3联到5联；地上三层或二层半，地下一层，
9、地下面积60-80；进深15-18米；起居室面宽在5米左右；室内车库，一般单车位；3-4间卧室，包括1个主卧区，2-3间次卧室；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、厨房、卧室；二层和三层主要功能空间为家庭室和主次卧室；设备间与用人房置于地下。,联排一般设计要求,联排别墅,一般设计要求,联排别墅,功能间与面积参考,以320的联排别墅为例：,联排别墅,基础数据参考,联排别墅只有端头户型的采光为三面，中间户型均为两面采光，采光条件不如独栋和双拼别墅；在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹；若排布处理得较密集，社区的公共休闲空间将受限，将造成仅限于自身花园内活动，休闲、健身等多功能需求便难以得到全面满足
10、。,经济型联排产品占地较小，且有多种排布组合方式，比较容易出容积率；性价比高：总面积较独栋和双拼小，总价相对便宜；联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性均较强。,优 点,缺 点,联排产品占地面积和舒适程度适中，是别墅类产品中性价比较高的明星产品,联排别墅,优缺点,打造手法1：首层局部连接参考案例：保利林语溪手法：相邻两栋建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、三层建筑分离。优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,联排别墅独栋化,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,创新打造手
11、法,创新打造手法,打造手法2：“凹”形建筑布局改变组团形态参考案例：南京仙林翠谷总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；内凹型庭院使户型形成两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，提升独栋式感受。,改变建筑形态组织组团,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价能力,联排别墅独栋化,打造手法3：错排布局、类独栋设计参考案例：保利 叶上海通过错排设计，让联排别墅产生独栋别墅的透视效果。有效降低传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，扩大花园面积以及增强空间的通透性，不足的是别墅朝向全部为西南向。,类独栋别墅，三联排,联排别墅独栋化向独栋产品看齐，提高联排产品溢价
12、能力,联排别墅独栋化,创新打造手法,附加值升级,内庭院的布置试图解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题，并在居住空间内营造人与自然交流的过渡空间。,内庭院布置，将室外景致引入室内参考案例：上海万科燕南园 餐厅中庭透光采光，错层分隔客厅餐厅；二层内庭空中花园，避免过高产生的压抑感；三间卧室既有露台景观又有内庭景观。,联排别墅附加值升级内庭院的布置1,创新打造手法,附加值升级,内庭院布局的演变参考案例：重庆协信Town城传统的内庭院进行后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内
13、庭院，二层三层观景露台，形成立体化景观。,联排别墅附加值升级内庭院的布置2,创新打造手法,附加值升级,联排别墅附加值升级高赠送率的经济型别墅,经济型别墅（建筑面积205平方米）：参考案例：上海金地格林世界赠送：半地下室：车库，储藏，洗衣房，工人房功能俱全；一层前后私家花园、二层三层观景露台；宽阔大气：餐厅和北入口位于一层夹层，客厅挑空，（玄关挑空）；舒适性：两个朝南开间，客厅三卧南向，三层主卧+卫生间+书房/衣帽间+观景露台。,创新打造手法,双主卧，舒适度更高 参考案例：深圳振业城建筑面积226平方米；二层、三层各设一个主卧，形成“双主卧”格局；功能细分，起居室和家庭室分离，工人流线和主人流线
14、分离。,附加值升级,联排别墅附加值升级加强主卧功能间,创新打造手法,叠拼别墅,一般设计要求,优劣势与机会点,4.,概念与特征,创新打造手法,叠拼别墅,概念与特征,一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地”,叠拼别墅,一般设计要求,层数：一般地上是四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低；房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加
15、式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园；室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。,叠拼别墅,优劣势与机会点,华润橡树湾创新的三叠联庭别墅有以下优势：化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次；每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感；总价在8001000万之间，价格与普通联排别墅相近，树立了北上海新江湾城区的标杆。,叠拼别墅联排化,参考案例：上海华润橡树湾,创新打造手法,独立入户方式，确保私密性参考案例1：上海华润橡树湾,每户单独楼梯入户1:二、三层位于一层的独立入户；2：一
16、层住户入口；3：四、五层位于一层的入户口；,创新打造手法,创新入户设计1,参考案例2：中海蓝湾错层设计，上下住户同享前后景观资源交通组织：入户方位错开，提升私密性顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园,创新入户设计2,北向上叠入户楼梯,优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长的进户路线劣势：影响下叠采光,入户方式模拟,参考案例3：上海龙湖滟澜山创新户型,创新打造手法,多重庭院,参考案例：上海华润橡树湾创新三叠“联庭”别墅,一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。,创新打造手法,以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。,总结,5.,研究小结,通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。,
