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1、湘价服（2010）76号湖南省物业服务收费管理办法释义,培训人：彭振超,目 录,一、新旧收费管理办法对比呈现的12个亮点1、亮点1 2、亮点23、亮点3 4、亮点45、亮点5 6、亮点67、亮点7 8、亮点89、亮点9 10、亮点1011、亮点11 12、亮点12二、新收费管理办法的5个注意环节1、环节1 2、环节23、环节3 4、环节45、环节5 三、菜单式收费的解读1、关注点1 2、关注点23、关注点3 4、关注点45、关注点5 6、关注点67、关注点7 8、关注点8,新旧收费管理办法对比呈现的12个亮点,鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企
2、业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。结论：对物业管理费定价原则予以了新的规定，鼓励公开招投标，物价局会批准招投标确定的价格出处：第十条,亮 点 1,物业管理住宅区内，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。结论：谁侵权、谁承担责任出处：第十二条,亮 点 2,亮 点 3,已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。结论：清洁卫生费比例得到明确出处：第十九条,亮 点 4,管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。结论
3、：物业服务企业总部费用分摊有了政策依据。出处：第十六条第8小条,亮 点 5(1),住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准；未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。结论：明确了物业管理费计费依据同房屋产权证、购房合同之间的关系出处：第十八条第一段,亮 点 5(2),物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。结 论：对无正当理由不收房
4、业主物管费的收缴，遵循开发商先垫付并追缴的原则；由开发商追缴的法律依据：交房前，产权还在开发商手中，防止管理服务权更迭情况下的民事债务纠纷。出处：第十九条,亮 点 6,已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。结 论：明确了空置房的收费标准，关乎行业利益。出处：第十九条,亮 点 7,亮 点 8(1),前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。结 论：明确了不同服务阶段的
5、收费对象；收费计月从通知业主交房次月开始交纳；开发商原因致业主无法收房的，通知至整改期的物管费由开发商交纳。出处：第二十条,亮 点 8(2),物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。结 论：将新老业主交替各阶段交费责任作了清楚的界定。出处：第二十条,利用道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得
6、相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。结 论：物业公共区域经营收入归全体业主所有 出处：第二十一条,亮 点 9,亮 点 10,物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管服务费实行市
7、场调节价；车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。结 论：1、场地的提供方：开发商、指定业主、全体业主（共用）；2、收费原则：场地归谁，收益归谁；3、共用车位的收费标准：按业主临时规约处理；4、发散思维：物业公司可大胆的进行车辆保管服务，买公共保险，在车场进行功能分区，双方达成协议，明码标价，化解收费矛盾。5、新停车收费预计导向：地上会高于地下（方便停车原因）。出处：第二十二条,亮 点 11,有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的
8、，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付13%的代办服务费。结 论：要求资源提供方服务到终端，收费到终端，规避了本不应该由物业公司承担而实际上物业公司在部分承担的责任。出处：第二十四条,亮 点 12,市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。结 论：（1）菜单式基准价比以前大幅提高；（2）基准价的幅度予30%上下调整；（3）停车收费：提倡、引
9、导业主正确消费。引 申：（1）装修服务费收费标准还有待长沙市物管收费实施细则明确；（2）改变使用性质的物业经相关利益人的同意后，作收费标准变更。出处：第二十四条,新收费管理办法的5个注意环节,环节 1,住宅采用政府指导价；非住宅采用市场调节价。出处：第七条,1、前期介入时需提示开发商明确前期物业服务收费价格，因为事先未明确的业主可拒交；2、住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、服务质量（获优秀物业管理称号及住户满意度等情况）、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执
10、行标准。必要时可邀请属地乡、镇人民政府及街道社区参与协调。结论：前期协议未约定服务收费标准的，业主可拒绝付费；依法依程序，防止业主委员会腐败。出处：第十条,环节 2,环节 3,装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商确定。装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修
11、复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。出处：第二十三条,环节 4,物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主（使
12、用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。结论：对收费标准进行公示，明明白白消费。出处：第二十六条,环节 5,物业服务合同在2010年7月1日之前签定的，按原合同执行；物业服务合同在2010年7月1日后签定（到期续签）的，按新办法执行。出处：第三十四条,菜单式收费的解读,关注点1,5大项目，5大级别，45个类别,关注点2,适用于住宅包干制收费，不适用于商业及其他物业类,关注点3,等级划分：在等级上有变数，在内容上很难变动,关注点4,硬件是影响收费等级的重要因素,关注点5,第九条首提省定基准价的概念，考虑到了价格系数及价格的合理性问题,关注点6,项目组合为最终申报价格,关注点7,前期物业服务协议约定的服务收费标准同样由主管部门在分项指导价内核定,关注点8,第十一条约定，提供发电机等非常用的公共设施等专项服务，可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。,
