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1、酬金制与包干制收费模式比较研究第一章 酬金制与包干制收费模式概述1.1 研究背景和意义为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，2003年 11 月，国家发改委和原建设部联合发布了物业服务收费管理办法（以下简称办法）。办法第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”由此明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。
2、一直以来，有关酬金制和包干制两种收费模式的争论没有停止。现实中，我国物业服务的收费模式仍以包干制为主。伴随着物业服务市场的日趋完善和物业服务企业的不断创新实践，北京、上海、广州和深圳等城市的物业服务企业逐渐由包干制转变为酬金制，且得到了业主的普遍认可，在一定程度上也缓解了物业管理收费难的问题。但长期以来，物业管理行业尚缺乏完善的市场环境，诚实守信的企业行为尚未健全，广大业主的消费习惯和理念还停留在较为低端的层面上，并且国家尚未制订指导包干制和酬金制运作的具体规程，致使物业服务企业缺乏政策指导，在实践中做出有悖于包干制和酬金制立法原意的行为，进一步激化了与业主之间的矛盾，不利于和谐物业服务环境的
3、构建。为明确业主与物业服务企业之间的委托代理关系，保障业主和物业服务企业的权益，促进物业管理行业的健康发展，找到两种收费模式分别适用的情形，亟需开展酬金制与包干制收费模式研究，对酬金制与包干制收费模式的利弊进行深度剖析与比较，以完善物业服务收费模式，为业主提供质价相符的服务，逐步建立适合我国物业管理行业发展的收费模式，推动物业管理良性健康发展。1.2 研究内容我们将对现行物业管理收费模式现状展开调查和分析，结合酬金制和包干制的原理、性质和特点，对现阶段物业管理收费模式存在的问题进行深入分析，着重比较两种收费模式的利弊，试图找到两种收费模式适用的物业及情况，优化指导收费政策的建议意见，并探明未来
4、收费模式的发展方向。本研究主要分成以下几个部分：（一）酬金制与包干制收费模式现状调查物业服务收费模式涉及物业服务企业、广大业主等主体的切身利益。我们拟通过设计调查问卷，对北京、上海、广州和深圳等典型城市的酬金制与包干制收费模式进行抽样调查，以掌握酬金制与包干制运作实际，了解两种收费模式的适用范围、操作方式及存在的相关问题，为两种收费模式对比研究及政策建议的起草奠定坚实基础。（二）酬金制与包干制政策分析研究顺应办法的施行，我国不少省市结合各地物业服务收费实际，在办法的框架内，先后制订了涵盖酬金制和包干制在内的物业服务收费相关管理办法。我们拟通过对目前有关省市的物业服务收费相关管理办法进行系统梳理
5、，充分总结各省市的先进做法，把握政策制订的核心内容及关键问题，以分析上述政策的缺漏，进而提出完善我国物业服务收费行为的政策建议。（三）酬金制与包干制收费模式对比研究我们拟通过酬金制与包干制的内涵、计费方式（计提基数和计提比例）、运作方式、适用物业项目以及对规避企业风险能力、发挥业主大会监督职能等方面，多角度对比分析两种收费模式的差异和优劣。在此基础上，剖析两种收费模式在运作过程中存在的困难，并提出优化两种收费模式的具体建议，预测适应我国物业服务发展趋势的较优收费模式。第二章 酬金制与包干制收费模式研究2.1 酬金制与包干制收费模式现状及问题分析物业管理酬金制，是指一种在预收的物业服务资金中，按
6、约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业管理包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。由此可知，酬金制作为物业管理收费的一种模式，克服了包干制模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多
7、的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。而酬金制下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。同时，酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。 “酬金制”最早由中国香港传入中国的深圳，并逐渐为中国物业管理界借鉴和应用。“酬金制”引入了业主主导地位的理念，因此在观念上容易为业主接受。尤其是劳动合同法实施，以及CPI高涨的情况下，为了使物业服务成本的归属更加明确、物业服务成本与社会发展相适应并受到公开监督，无论是业主还是物业服务企业，都呼吁推行“酬
8、金制”。物业管理酬金制优势虽明显，但在实际操作中，却屡屡遭遇尴尬甚至流产的局面。据有关资料显示，至2005年10月，广州的物业公司90%以上都是实行包干制。至今年1月，郑州实行酬金制的物业公司不足5%。目前，上海实行酬金制的物业公司，估计低于广州的比例。是什么原因导致物业管理酬金制发展缓慢呢？ 第一，相关法律、法规、政策配套的不完善与实施的不彻底使“酬金制”计费模式的实施成为“乌托邦”，如：“酬金制”界定的预收业主资金概念，税务部门并不认同，仍将其作为经营收入而计收营业税，对业主预收资金的节余，税务部门仍认定为利润概念而征收企业所得税。而与此同时，业主为了将物业服务支出进入成本，也需要向物业服
9、务企业索取全额发票，在形式上已将预收资金作为物业服务企业的收入看待。（此类问题在香港不存在，香港政府认同此做法而不征税费）第二，在缺乏成熟的市场经济环境下，无论是业主方还是物业公司方，看待利益的行为大多停留在自我意识之中，而轻视市场游戏规则，从而使“酬金制”流于形式。“包干制”中的调价困难，在“酬金制”中同样存在。目前大多签订了“酬金制”合同的物业管理项目，虽然出现了物业服务费亏损，但物业服务企业无法向业主增加收费以弥补不足，亏损仍由物业服务企业承担，凸显了这类“酬金制”的包干本质。第三，追求利润是企业的永恒目标。“酬金制”由于以成本节约收益属于业主，限制了物业服务企业增大收益的可能，不利于激
10、发物业管理企业努力创新和控制成本的积极性，甚至可能会导致物业服务企业有意增加物业服务支出，以增大酬金计算基数的情况。第四，“酬金制”的基础是建立在完善准确的物业服务费用的预算之上的，但现行业主组织及物业服务企业的素质参差以及法律执行难的问题导致社会对业主大会、业主委员会及少数物业服务公司的越界行为无法监管，或监管成本过高，从而导致“酬金制”在实际实施过程中走样。第五，物业管理酬金制之所以难以推广，原因在于人们对酬金制有很多的片面理解。实行酬金制，对物业公司和业主都有利，是一种双赢的服务收费方式，物业公司可以透明收费，业主可以明明白白消费。同时，酬金制明码标价，更有利于物业管理招投标。其实，酬金
11、制与包干制一样应该是一种物业服务收费方式，而人们往往认为“实行物业服务酬金制”是解决物业纠纷的方法。另外，推行酬金制的社会条件还没有真正成熟。酬金制的推广，要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。显然，这些条件目前我国尚未普遍具备。 第六，上实物业（上海）有限公司总经理李胜来则认为，物业管理酬金制之所以在我国发展缓慢，主要是人们对酬金制的认识不足，人们的观念还依然停留在包干制的年代。上实物业公司从1997年开始就在沪上推行酬金制，目前为止，除一个居住区实行包干制之外，其余居住区都实行了酬金制。李胜来强调，当然，不管是包干制还是酬金制
12、，都是物业公司与业主委员会协商的结果。 除了以上几大因素之外，酬金制方式下必须要建立以下制度和机制：即要建立物业管理费年度预算制度、建立物业服务费收支情况报告制度、建立物业管理审计制度、建立多退少补机制以及建立奖励机制。实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主缴纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障物业服务企业能明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。第三章 酬金制与包干制收费模式对比研究3.1酬金制与包干制的本质和内涵3.1.1 概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支
13、付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对办法所下的酬金制定义，作为物业服务从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。1.采取酬金制形式时，物业服务企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。2.物业服务企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取。这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业服务企业所付出的
14、服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业服务企业通过商务谈判后确定（约定）。3.酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，其余全部用于物业服务合同约定的支出。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的
15、需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。4.节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。 “包干制”是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。由以上定义可知，包干制的定价方
16、式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。“包干制”与“酬金制”的最大区别，是在于物业管理费性质的不同。“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。而“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格，物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。3.1.2 酬金制运作流程分析无论酬金制还是包干制并不是针对物业服务企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预
17、算；提交委托方审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。其操作流程为：制订年度工作计划-编制年度费用预算-提交委托方审核-实施执行计划、预算-公布费用使用情况-年终决算、结算。具体运作时，需要关注一些主要环节和细节：一、制订年度工作计划年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中有关物业服务企业的职责和义务部分，即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业服务企业提出的新的要求；三是物业服务企业自身提出的新的追求和新
18、的目标。二、编制年度费用预算 编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求；其二是往年物业管理开支的历史数据；第三是已经及/或可预期的物价调整、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。三、提交委托方审核制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给委托方留有足够的时间进行讨论审核及与物业服务企业协商。所以，物业服务企业应当将年度工作计划和年度费用预算提前3045天送达委托方
19、，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。（4）实施执行计划、预算年度工作计划和年度费用预算经委托方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中，物业服务企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的，应该事先告知委托方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下，可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用必须事先报给委托方审批，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的，可邀请第三方（如居委会、房地主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。再协调不
20、成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。（5）公布费用使用情况依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业服务企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业委会公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业服务企业应当及时给予答复。委托方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业服务企业查账。（6）年终决算、结算经过以上五个环节后，到
21、年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如果有不足，也应由业主承担，在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其它公共收益资金贴补；三是在下一核算年度中摊消。3.1.3 酬金制与包干制的利弊分析确定物业服务费标准可以有两种方式：一是根据事先提出的服务要求来测算收费标准，即量出为入；二是根据事先提出的收费标准来确定服务内容和标准，即量入为出。为了确保物业管理服务达到对建筑物及其设施设备养护的技术标准要求和满足大多数业主的需求，在招标选聘物业服务企业时，应当设置最低物业服务费标准，而不该是最高
22、服务费限额，这样才能保护业主的基本利益和保障物业管理的正常开展，限制低价恶性竞争行为，使物业管理行业得以有序竞争和健康发展。包干制对业主的好处是：其一在物业管理中，所有费用都由物业服务企业自负盈亏，业主可以省心省力的接受服务；其二业主可以根据服务内容和服务标准自我估价测算（表面上看可以严格控制费用，但无法享受到物业服务企业的增值服务）。包干制对物业服务企业的好处是：其一能够强化成本意识，提高企业生存能力。物业服务企业是承包商的角色，自身承担着因其经营以及管理水平优劣而带来的盈亏压力。因此，在积极的情况下，将直接促使物业服务企业在履行物业管理合同时，努力提升经营管理水平，努力提高成本意识，降低成
23、本费用，积极完善成本控制的各种手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。其二有利于提高员工素质，促进行业发展。物业服务企业最大的支出就是人员薪酬。采用包干制，其人工成本不必经过业主的审核，因此，在提高了内部管理，降低其经营成本后，可以从企业获取的利润中拿出一部分来提高从业人员的工资水平和待遇，留住现有人才，还可以吸引更多的高素质人才加盟。在高素质人才被吸收后，又能激励现有员工不断地学习提高，从而能够提高员工素质，提高整个管理服务水平，促进物业管理行业整体的发展。酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其
24、二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。酬金制对物业服务企业的好处是：其一物业服务企业始终以满足业主的需求为导向，促使物业服务企业规范运作、诚信经营。通过前期详细编制预算，控制资金的正常合理使用；期末公布全部决算执行情况，真正做到将业主的每一分钱合情合理的用好；其二能使物业服务企业规避经营风险，有利于保护企业幼稚期的成长。即采用酬金制，虽然这种收费方式利润不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，它的经营几乎不存在风险，还能确保物业服务企业永远处于盈利状态，并有机会再次承接项目的扩大性生产。现我国绝大多数物业公司实行的是包
25、干制。这种方式有一定弊端：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。酬金制则克服了包干制模式的弊病。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。同时，也是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬
26、金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。另外，由于酬金制是要公布账务的，不像包干制是由企业独自操作，所以不易使业主对物业服务企业无理取闹、故意挑剔，并由此引发矛盾和纠纷。3.1.4 计费方式（计提基数和计提比例）物业管理酬金制是物业管理企业向业主提供物管服务和其它服务获得报酬的一种分配方式。由于它明确了业主与物业管理企业之间的利益关系和利益尺度，既维护了业主利益，也可以保障物业管理企业的利益，因此，在实践中被业主和规范的物业管理企业普遍认可。然而如何确定物业管理酬金的计算基数，以多大比例计提酬金比较合理，一直是一个比较模糊的问
27、题，同时也是广大业主和物业管理企业比较关心的问题。 一、 酬金计提基数与比例的现状（一）实行酬金制的代表性行业的特点市场经济条件下，产业分工的不断细化催生了很多以代理为主要特征的服务性行业。有些行业的某些职能开始由专业公司经营。比如，旅游业中，出现了专门为组团社介绍业主并收取酬金的代理社；保险业中，出现了专业的保险经纪公司。物业管理业也在房地产行业中逐渐分离成一个代业主管理私有财产的服务性行业。为了适应市场，这种代理性的服务行业自然引入最直观、最简单的交易和报酬方式。酬金制也称为佣金制就是这种交易和报酬的主要方式。为全面了解和认识酬金制，现选取常见的采用不同形式的酬金制的行业，如旅游业、证券业
28、、保险业、房地产代理业等，就其实行酬金制的具体情况进行比较分析，可以得出这样的结论：酬金制适用于专业化分工较细的、存在明显代理行为的行业；酬金的计算基数一般为实际的交易金额，即全部业务收入，而不是其中的一部分；规定上限并可向下浮动是制定酬金比例的一般做法，其在市场竞争中会自然达到平衡，政府只对与消费者根本利益相关的项目规定了酬金计提上限，除此之外，政府鼓励交易双方自由约定。在计划经济向市场经济转型过程中，有的行业制定的酬金比例不尽合理，就会出现突破规定比例的情况。事实上，在具体的运行过程中，酬金制还表现出其他一些特点。比如，在酬金的计提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方
29、向上，有的采用单向收取，有的采用双向收取。物业管理行业，同上述行业相比，也具备了实行酬金制的条件。首先，物业管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种带有明显代理性质的活动，大量代理行为的存在是采用酬金制的客观基础。其次，以交易金额为计提酬金的基数是最容易被交易双方接受的方法；再次，物业管理行业是关系到千家万户的、关系到广大人民群众切身利益的，酬金计提的比例不应放任主体之间自由约定，应由政府给出指导性标准，即计提比例的上限，并允许向下浮动。（二）酬金比例市场化是趋势在政府主导且竞争激烈的市场条件下，当规定的酬金比例上限过低时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业；而规定的酬金比例上限
30、过高时，酬金折让（Commission Discount）的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上，证券商给客户酬金折让即“返佣”的现象频繁出现。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而酬金比例的市场化是必然趋势。物业管理酬金计提的确定，也应考虑市场因素。有人担心标准定高了会对业主的利益造成影响。事实上，这种担心是多余的。物业管理酬金比例的确定，应结合行业的实际情况。具体来讲应看行业的单位收入总额和利润空间的关系，并应满足弥补物业管理企业经营运作所需成本和获取合理利润的需要。通过对上述所列
31、行业的分析，可以看出：若规定的酬金比例指导性标准过高时，酬金折让的情况就必然会发生，最终会在市场竞争中达到平衡。因此，在制定物业管理酬金计提标准时，防止其过高是应该的，但更应防止其过低。二、物业管理酬金计提的计提基数及其合理性（一）计提基数的确定物业管理酬金应以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数。在实际管理服务过程中，其它收入的内容包括物业管理区域内利用属于业主共有的设施设备和场地所取得的经营收入和成本费用列支在物业管理项目的其它（如特约服务）收入。具体操作中，由于物业管理公司的努力，在充分利用属于业主共有的设施设备和场地场所的经营过程中，也应按上述方法计提酬金。但有可能会出现两种
32、情况，一是所开展经营项目利润率低于管理酬金的比率，会导致侵占业主权益的现象发生；二是所开展的经营项目取得的利润较高，其主要原因又是靠物业管理企业的努力或利用了物业管理企业自身的资源，仅按收入提取酬金对物业管理企业就不公平。所以，对这两种经营情况也可以通过合同约定具体的利润分配比例，而不必采用计提管理酬金的方式。这种计提发放反映出两个层面的问题：一是物业管理企业代全体业主理财，理财的行为必须以全体业主的根本利益为出发点；二是保护业主权益的同时，不能偏废物业管理企业的利益。以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数计提酬金，有利于物业管理企业加强服务成本控制，进行科学合理的成本预算，以降低需
33、列成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向。因此，这种方法更科学。（三）以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为计提基数的合理性分析首先，从物业管理特殊性的角度看，物业管理是一种具有代理性质的活动，同时绝大部分资金都用回到业主身上。这样的性质决定了物业管理活动是先付费后服务，所付费用涵盖了全部物业管理服务活动，就应当获取相应的报酬。因此，物业管理的这种特殊性决定了物业服务收入和物业管理酬金是相对应的。其次，从物业管理企业能动性的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提物业管理酬金，可以促进物业管理企业积极开通多种经营，既拓宽了全体业主增加收入的渠道，又通过提取管理酬金的方式，增加了物
34、业管理企业的经济来源。同时，将酬金的提取和收入挂钩，还可以提高物业管理企业的收费积极性和主动性，使物业管理企业真正代表全体业主的共同利益，真正把全体业主的利益和物业管理企业的利益紧密联系在一起。再次，从管理和监督的角度看，以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金符合简单、直观和便于操作的原则。这种方法具有较高的透明度，便于业主的监督和行业的监管，可以促使物业管理企业提取酬金的行为更加规范。三、物业管理酬金计提比例的确定物业管理酬金比例的确定是一个非常重要的问题。有的地方规定的计提比例过低并按管理成本计提酬金，有关部门对物业管理企业计提酬金行为的监督力度也不够，使得物业管理企业为了多
35、提酬金，人为地增加成本开支，甚至将公司的成本费用转嫁到物业管理项目上。所以，对于实行酬金制的物业管理项目，为了保证物业管理企业能够提质价相符的服务，规范物业管理企业的行为，限制物业管理企业虚增成本，同时尊重业主和物业管理企业的自主选择，就应确定和选择适合的酬金计提比例。（一）政府指导价和市场选择相结合由于物业管理在国内的发展不平衡，很多地方还落后，酬金制尚属于新事物，其性质和特点也未被业主普遍认识。同时，业主的自我保护能力还不强。也就不能形成业主和物业管理企业协商定价和确定酬金比例的能力。所以，从市场发育角度看，政府还有必要通过制定指导标准向市场性的协商定价过渡。政府在制定物业服务指导价格的同
36、时，可以根据行业特点制定佣金计提的上限比例，由业主和物业管理企业参照执行。在此基础上，也可以按照服务内容和程度协商确定。（二）科学地制定管理酬金的计提比例为了物业管理行业能够健康发展，合理的酬金比例必须能让物业管理企业获得合理的利润。目前，有的地方不考虑物业规模、类型和素质，一律按不超过管理成本的10%计提酬金，是不合适的。笔者曾了解了若干家深圳的不同类型的甲级公司的实际情况，发现这些公司当年按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。另外，物业管理企业的交易方式和规模与旅行社较类似，所以，物业管理行业的酬金计提比例上限应不低
37、与15%。（三）几个需要说明的问题一是，目前仍有一种错误的认识，把管理酬金的计提比例当成物业管理企业的利润率。实际上，管理酬金比例只是物业管理企业的毛利率。二是，物业管理的运行具有明显的规模效益的特点，规模越大，单位运行成本就越低。同理，物业管理项目的面积越大，其酬金的计提比例就可以降低。三是，从业主角度讲，企业信誉、服务质量和服务承诺也是确定酬金计提比例的重要因素。这体现了市场性原则。四、物业管理酬金的计算方法以代收代支的物业服务资金和其它收入的和为基数计提酬金，应扣除物业服务资金和其它收入中所包含的应提的酬金部分。一般来说，管理酬金是以物业服务资金和其它收入的和为基数按一定的百分比计提，由
38、于物业服务资金和其它收入中已包含了酬金，如果计算方法不正确，酬金本身也会被计提酬金。 错误的计算方法是这样的： 含酬价=净 价酬 金 酬 金=含酬价酬金率 净 价=含酬价（1酬金率） 按照上述公式，酬金额的计算方法可演化为： 酬 金=（净价酬金）酬金率 =净价酬金率酬金酬金率 此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。为了真正显示计提酬金的合理性，物业管理酬金应该采用价外计提的方法，即按物业服务资金和其它收入的和扣除管理酬金以后的净价提取的方法，避免酬金本身计提酬金。具体计算方法如下： 含酬价=净 价酬 金 酬 金=净 价酬金率 含酬价=净 价（1酬金率） 假如已知含酬价，则酬金的计算方法为： 酬
39、金=含酬价（1酬金率）酬金率 下面，举例说明物业管理酬金计提的方法： ABC物业管理公司2003年11月收到业主交来的物业服务费115万元，按15%计提物业管理酬金，则该月份可计提管理酬金的金额为15万元，计算公式如下： 115（115%）15%=15万元 如果按错误的方法计算公式为：11515%=17.25万元，则多提酬金2.25万元。3.1.5 成本风险伴随物业管理市场的发展，竞争加剧、风险俱增，如何在现行物业服务收费模式下降低和规避成本风险已成为物业服务企业生存发展所面临的重大课题。因此，基于酬金制和包干制的内涵，研究其降低和规避成本风险的差异性，具有重要的理论意义和现实意义。一是，酬金
40、制和包干制承担成本风险的主体不同。从两者本质来看，实行物业服务费用包干制的，其实质为市场定价，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业服务成本与物业服务企业的利润存在彼此消长的关系，物业服务成本的提高，将挤占利润的空间，因此物业服务企业须独自承担风险成本；而实行物业服务费用酬金制的，其实质为成本定价，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，由于两部分费用均属于预收代管性质，并按照按实结算原则多退少补，由于成本提高引起物业服务支出增加所带来的风险，并没有完全转嫁到物业服务企业，而是由物业服务企业与业主共同承担。二是，酬金制和包干制降低成本风险的手段不
41、同。随着国内CPI持续攀升以及劳动合同法的实施导致用工成本的显著提高，物业管理进入了高成本时代，物业服务成本和收入“倒挂”现象愈演愈烈，物业服务企业竭力采取各种措施降低成本，提高物业服务收益，确保企业持续经营的能力。在包干制下，物业服务企业为保证利润，一般通过提高物业服务收费标准的方式达到降低成本风险的目的。但是提高物业服务收费标准须物价部门审批核实，业主大会决策通过等系列程序，是多方利益主体博弈的一个漫长过程，往往无功而退。由于物业服务收费标准长期维持不变，远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准和服务质量，易滋长企业“偷工减料”、“偷鸡摸狗”行为。在酬金制下，物业服务企
42、业则通过编制预算、年终决算结算等程序降低成本风险。一方面，在编制年度费用预算过程中，物业服务企业不仅要结合年度工作计划的内容及其往年物业管理开支的历史数据，还须充分考虑可预期的物价调整、费用变动情况。另一方面，在年终决算结算时，物业服务费出现结余的，归全体业主所有；物业服务费不足的，采取增收补交、收益补贴和预算摊销等方式由全体业主共同承担。通过这种操作手段，物业服务企业能有效控制与规避成本风险，严格分离物业服务企业的权益与业主的权益，切实保护了业主的利益，确保科学合理地利用物业服务费。三是，酬金制和包干制降低成本风险的效果不同。在包干制下，因物业管理消费观念尚未形成，物业服务企业提高物业服务收
43、费标准难以让大部分业主所接受。即使不提高物业服务收费标准，被动吸收自身增量部分以保本定价方式维持原有服务规模，亦容易使业主对物业服务企业产生猜疑、不信任；若采取下调服务标准和服务质量方式，势必引发与业主的矛盾和纠纷。在酬金制下，同等的收费标准，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。由于年度费用预算须经过业主大会的审核，搭建了物业服务企业与业主沟通的平台，业主根据成本的变化情况及考虑成本风险的因素，有权自主选择增加或筛减服务项目，有利于规范物业服务企业的行为，提供质价相符的服务。3.2 提出优化两种收费模式的具体建议，预测适应我国物业服务发展趋势的较优收费模式在面临法律、市场
44、环境和实际操作的难题下，如何选择收费模式以及如何实施，成为业主与物业服务企业需要解决的问题。一、在现实选择方面，应根据区域不同选择不同的收费模式：在经济发达地区，市场经济环境较为成熟，不同物业类型的物业价格都已形成了市场价格体系，在这种情况下，在这种情况下，可采用酬金制，通过市场定价使价格趋于合理，而通过市场行为对物业服务企业的服务进行监管，有利于降低监管成本和提高物业管理的创新和成本控制的积极性。在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，物业管理的价格确定没有市场价格可以参考，定价存在困难，选择“包干制”收费模式更容易执行，既易于让业主接受，又可以让物业服务企业及行业在这些地区进行价格确定
45、和立足，平稳度过当地行业发展的幼稚期。二、从公开透明和利于监管的角度看，“酬金制”应在大力推行，但需要有更完善的法律和社会经济环境来培育。首先是相关法律环境的建设，相关法律法规应完善对“酬金制”中的业主与物业服务企业权利责任的明细界定，以及监管、责任追究方面的明细规定，避免“无法可依、有法不依”的情况。其次是要理清相关的政策配套，保证“酬金制”的实施顺利进行。如税务政策方面，对于“酬金制”中业主预交资金的性质判定，以及业主预交资金在本单位报销票据问题等，只有作出适应性调整，“酬金制”才具有真正现实操作的可能性。再次是法律执行的问题，对于已签订“酬金制”合同的社区，无论物业服务企业还是社区业主，
46、都应该严格遵守合同的规定。物业服务企业对于节余资金应结转下年，业主应补交物业服务资金不足部分。对于不遵守合同的物业管理或业主，法律执行都应是以合同为依据，严格执行责任的追究。只有这样，“酬金制”才能在法律的规范约束的前提下，由业主与物业服务企业双方共同推行。选择“酬金制”或“包干制”，哪个更符合物业管理行业的健康发展，这不是一个行业愿望的问题，而是一个现实可能的问题。针对“酬金制”在实施过程中出现的尴尬。彻底解决“酬金制”收费模式生命力的问题，还是要在政府的配套政策、相关法律的完善和“有法可依、有法必依”这个法制建设的大环境中找出路，这是解决问题的根本所在。同时，还要考虑各地区因经济发展的差异
47、性造成的认知度和适用性问题，不能一概而论。而在物权法中物业管理形式多样性的提出，势必导致物业管理收费模式的创新。综上所述，随着物业管理行业的发展，物业管理市场成熟度的提高，酬金制是被应该推广的，也将是未来物业的发展趋势。目前，酬金制在物业管理活动中得不到很好的推广，原因是多种多样的。这些问题造成物业管理酬金制目前在我国实行的比例很低，还需要不断总结国外成熟经验，不断建立和完善适合我们国情、民情的相关配套制度来协调业主与物业公司之间的利益关系。同时，还需要政府的大力扶持与指导，制定具体详细的法律法规及物业服务合同示范文本。第四章 完善我国物业服务收费模式的对策建议4.1完善物业服务收费模式政策体
48、系一、物业管理“酬金制”与会计法的接口问题根据财政部财基字19987号物业管理企业财务管理规定的通知，第四章“营业收入及利润”第十三条规定：“营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所得的各项收入，包括主营业务收入和其它业务收入”，第十四条又解释：“物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。”明确规定了管理服务费是物业管理公司的收入，而不是“酬金制”所说的是预收的物业服务资金，在执行会计核算时必须按营业收入进行科目归类核算；第十八条规定：“主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。”可以确认，管理费的结存在会计核算上就是企业的利润，属于企业的投资者。从以上两项看，“酬金制”违背了会计核算中对收入和利润的确认原则，否定了股东对企业净资产的所有权。另第二章的第三条和第四条仅对房屋共用部位及共用设施设备维修基金按代管基金的企业长期负债管理，并没有把物业管理服务费规定为预收性质的物业服务资金，这与“酬金制”的管理模式发生了
