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1、近期全国房地产市场表现,上海易居房地产研究院,2010 年第 19 期,总第 156 期,主,电,地,作者介绍本文由上海易居房地产研究院发展研究所和中国房产信息集团研究中心共同完成。关键词,全国,房地产市场,目录一、房屋销售价格指数环比上涨，二手住宅超新建住宅1、全国 70 个大中城市房屋销售价格环比小幅上涨2、全国七大区域板块房屋销售价格指数均上涨,编：李战军执行主编：朱 光主 办：房地产发展研究所印发日期：2010 年 6 月 24 日话：021-60868898址：上海市广延路 383 号文武大楼 5 楼邮 编：200072Email：,3、二手住宅销售价格环比涨幅超新建住宅环比涨幅二、
2、国房景气指数近一年来首次环比下降三、房地产开发投资环比小幅下跌四、土地市场表现谨慎，热度有所下降五、房屋新开工及竣工面积均环比下降两成六、商品住宅销售面积环比下跌，商业和办公销售面积环比上涨1、全国商品房与商品住宅销售面积环比小幅下跌2、全国商业用房与办公楼销售面积环比上涨,欢迎投稿,承接研究,3、全国七个区域板块商品房销售面积涨跌互现,近期全国房地产市场表现一、房屋销售价格指数环比上涨，二手住宅超新建住宅1、全国70个大中城市房屋销售价格环比小幅上涨近一年全国 70 个大中城市房屋销售价格指数 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比及环比,全国 70 个大中,全国 70 个大中,月度0912
3、1001100210031004,城市房屋销售价格同比107.8109.5110.7111.7112.8,城市房屋销售价格环比101.5101.3100.9101.1101.4,资料来源：国家统计局2010 年 4 月，全国 70 个大中城市房屋销售价格环比上涨 1.4%，同比上涨12.8%。从国家统计局的数据可以看出，国务院“新国十条”政策效果还未全面显现，部分地方政府细则及二套房认定标准还未出台，由于目前仍处于调控政策的“消化期”，到底是“全部吸收”还是“消化不良”仍是未知，市场销售价格无法及时反映新政效果，政策处于时滞期。因此 4 月份房屋销售价格惯性延续，环比值创近一年内数据的新高。2
4、、全国七大区域板块房屋销售价格指数均上涨近一年全国 70 个大中城市房屋销售价格指数2010 年 4 月,区域,房屋销售价格指数,新建住宅价格指数,二手住宅价格指数,同比,环比,同比,环比,同比,环比,华东平均值华北平均值华中平均值华南平均值东北平均值西北平均值西南平均值,109.6108.0108.0118.1107.6110.1107.4,101.2101.4101.0100.4101.2101.4100.4,111.4110.0108.8120.7108.1110.6108.6,101.1101.8101.1100.3101.2101.6100.5,108.8105.4106.7115.
5、1108.0109.8105.7,101.2101.0100.7100.2101.0100.9100.1,资料来源：国家统计局,2010 年 4 月，从全国七大区域板块房屋销售价格指数看，同比和环比均上涨。其中房屋销售价格指数环比值上涨前两位是：华北和西北，均上涨 1.4%；同比值上涨的前两位是：华南和西北。新建住宅环比值前两位是：华北和西北；同比值上涨的前两位是：华南和华东。二手住宅环比值前三位是：华东、华北和东北（华北和东北均上涨 1%），同比值前两位是：华南和西北。3、二手住宅销售价格环比涨幅超新建住宅环比涨幅从新建住宅和二手住宅销售价格环比走势图看出，2010 年 4 月二手住宅销售价
6、格环比增幅已经超过新建住宅销售价格环比增幅。而从 2009 年 7 月-2010 年 2月，房地产保持高速增长的过程中，新建住宅销售价格环比增幅是超过二手住宅的，说明今年 4 月份新建住宅供应量相对于二手住宅供应量减少，因此环比增幅相对放缓。,全国 70 个大中城市新建和二手住宅销售价格环比指数,月度,新建和二手住宅销售价格环比新建住宅销售价 二手住宅销格环比 售价格环比,09121001100210031004,101.9101.7101.3101.2101.4,101.0100.9100.4101.3101.7,资料来源：国家统计局二、国房景气指数近一年来首次环比下降,近一年国房景气指数趋
7、势图,国房景气指数及环比增幅表,月度0912100210031004,国房景气指数103.66105.47105.89105.66,环比增幅0.881.810.42-0.23,资料来源：国家统计局,自 2009 年 8 月国房景气指数环比增幅由负转为正之后，持续了 7 个月的持续增长，在 2010 年 4 月又出现了环比下降，并且这也是经济危机过后的首次环比下降。主要由于房产新政“国十条”的影响，使房地产投资、土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积均有下降的幅度，市场上观望气氛浓重，国房景气指数及时的反应了新政出台后房地产整体的市场情况。三、房地产开发投资环比小幅下跌2010 年 4 月
8、，全国房地产开发投资 3338 亿元，其中住宅开发投资 2332 亿元。两个指标均相较于去年同期水平上涨了 38%左右，这是由于 2009 年 4 月份我国处于走出经济危机的阶段，房地产正逐步回暖。而今年 4 月份房地产及住宅开发投资水平低于近一年总体平均水平，说明房产新政出台后，房地产开发投资环比小幅下跌，住宅开发投资环比涨幅收窄。说明部分房地产开发商在新政出台后选择的是静观其变。,近一年房地产开发投资及住宅开发投资趋势图,房地产和住宅开发投资环比增幅表,月度0912100210031004,房地产开发投资环比增幅75.24%-36.63%9.73%-3.25%,住宅开发投资环比增幅34.5
9、8%-31.29%2.51%1.88%,资料来源：国家统计局四、土地市场表现谨慎，热度有所下降受房地产调控政策影响，土地市场在 2010 年 4 月有所降温，全国土地购置面积环比下降近 20%，比去年经济危机回暖时期上涨约 20%。环比下降有两种可能：一种是土地供应减少；一种是开发商拿地热情下降。根据全国各地正在加大保障房及商品房的土地供应，因此很可能是由于开发商受到政策影响，拿地热情减少。从图中可以看出，近一年的土地购置面积环比增幅呈锯齿型发展，若后期对“新,2,国十条”各部委及地方政府没有相关细则出台，同时，加上各地大力供应保障房用地，则土地市场会触底反弹，环比增幅加大。,近一年全国土地购
10、置面积环比和同比趋势图,全国土地购置面积及环比表,月度0912100210031004,土地购置面积（万 m）4815240737593017,土地购置面积环比59.49%-50.01%56.17%-19.74%,资料来源：国家统计局5 月，全国土地市场表现相对谨慎，虽然仍有部分高总价、高溢价率地块出现，但整体热度已经有所下降。,2010 年 5 月典型城市经营性土地供求面积列表,单位：万平方米,区域,城市,成交面积,2010 年 5 月环比增幅,同比增幅,2010 年 4 月成交面积 同比增幅,2010 年 1 季度成交面积 同比增幅,上海,72.17,821.7%,18.6%,7.83,-
11、90.26%,349.05,539.97%,华东华北华南中西,南京杭州北京天津广州深圳重庆成都武汉,21.7044.52120.95200.234.1057.07118.20111.8033.20,29.0%173.4%172.4%-28.0%-65.8%/-37.35%24.9%-23.70%,-25.8%485.7%-9.9%193.4%-96.1%/-52.65%331.1%-75.41%,16.8216.2844.40278.1611.980.003.1389.52101.27,1118.84%-60.41%40.1%3.37%30.98%-100.0%-38.75%191.12%82
12、4.84%,80.58244.82267.82995.2324.1428.2225.75696.38446.97,-0.01%538.25%529.65%278.68%-41.12%212.33%681.37%639.20%409.43%,注：2010年5月数据为初步统计数据,资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,受供应节奏影响，5 月典型城市土地成交量环比普遍上扬，但同比涨跌互现，北京、天津、重庆和成都的当月成交面积均超过百万平方米。与 1 季度同比普遍大幅增长的形势相比，成交节奏已经有所放缓。部分城市出现流标土地，如成都,1,2,3,5,6,7,9,有 6 幅商业或商住类地块由于自身资
13、质和区域环境欠佳等因素而流标，北京顺义区马坡镇新城 9 号地西侧地块由于开发商报价均低于政府底价而遭遇流标，此外朝阳区金盏乡等 4 宗商办性质的地块也遭遇无人问津。,排,2010 年 1-5 月总价 TOP10 地块对比表5 月,单位：万元1-5 月,名,城市,地块名称,成交总价,受让方,城市,地块名称,成交总价,受让方,杭州重庆,杭政储出201026 号观音桥组团 O 分区（部分）宗地,257000242217,杭州滨江地铁投资金融街,黄浦区外滩国际金上海 融服务中心（8-1）922000地块天津 津南（挂）2010-11 705000,证大置业富力,上海 广富林 2-6 号地块 18400
14、0,上海北方城市发展,上海,闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块,702000,上海天祥华侨城投资有限公司,4 哈尔滨 2010HTQ05 号地块 182610 海富兴盛,福州,宗地 2010-02 号,600000,福建正荣集团,北京,昌平区北七家工业区配套住宅用地,180733,金融街,北京,丰台区六圈 A 居住项目用地,597000,中海,北京,房山区长阳镇起步区 2 号地及 3 号地,170753,首开,大兴区亦庄住宅及北京 商业项目（X1-1B）524000地块,中信,杭州,杭政储出201024 号,绿城、西子 大望京村环境整治170000 房产、紫元 北京 土地储备项目 4 号、50
15、4000教育 5 号地,保利,8 哈尔滨 2010HTQ06 号地块 163976,巨鹰,佛山,佛禅（挂）2010-002至 005）地块,470500,嘉荟有限公司,上海,浦江镇中心河以南A-1、2 号地块,152800,陆家嘴、张扬商业,北京 A-001A-005 地块 454000,通瑞万华置业,10,北京,房山区长阳镇起步区 6 号地,146000,中铁建,大望京村环境整治北京 土地储备项目 1 号 408000地,远洋,资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统从成交总价来看，5 月仍有高总价地块出现，中铁建、首开、金融街等国有,1,2,3,4,5,上,海,6,7,8,9,企业拿地依
16、旧较为积极，纷纷竞得优质地块，占据排行榜绝对主力地位。但无一地块进入 1-5 月总价 TOP10 排行榜，高总价地块整体水平明显下降。此外，一些大型知名上市企业也相对活跃，如万科再度与中粮携手，摘得长阳起步区 3 号地南侧地块，绿城则与杭州紫元教育和西子房产联合，竞得杭政储出201026 号地块。,排,2010 年 1-5 月楼板价 TOP10 地块对比表5 月,单位：元/平方米1-5 月,名 城市,地块名称,楼板价,受让方,城市,地块名称,楼板价,受让方,上海,浦江镇中心河以南A-1、2 号地块,16585,陆家嘴、张扬商业,天津 津和滨（挂）2010-060 76720 场经营投资有限,天
17、津市小白楼市公司,杭州,杭政储出201023号,13796,浙江万厦房地产开发有 上海限公司,闸北区苏州河北岸东块 1 街坊地块,52783,上海天祥华侨城投资有限公司,上海,广富林 2-6 号地块,13724,上海北方城市发展投资 上海 黄浦区 163 街坊地块 51821有限公司,新黄浦,上海,浦江镇中心河以南C-1、2 号地块,11988,保利建锦有限公司,福州,宗地 2010-10 号,38381,余波,2010 年 17 号公告杨浦区新江湾城 C4 地块,上海城投置10005 地（集团）有 上海限公司,黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块,34148,证大置业,上海,浦江镇中心河
18、以南A-3 号地块,9544,保利建锦有限公司,福州,宗地 2010-11 号,27362,余盛元,杭州上海,杭政储出201024 号江桥镇 E02-1 地块,91438861,绿城、西子房产、紫元教育宁波宁兴浙江新中源,鹿城区绣山街道巨一温州 村、横渎村三产安置地 26357块杭州 杭政储出201017 号 24621,温州光大房地产开发有限公司堡业投资有限公司,杭州,杭政储出201025 号,8567,万科,北京,大望京村环境整治土地储备项目 1 号地,24066,远洋,10,济 历城区辛祝路 54 号南 地块,7744,山东中泉置业有限公司,青岛,市南区泉州路 5 号I-A-2002-3
19、 地块,19500,北京远坤房地产开发有限公司,资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,从楼板价来看，5 月楼板价 TOP10 地块主要集中于上海和杭州，但仅有 5 幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入 1-5 月 TOP10 排行榜，楼板价水平大幅降低。2010 年 1-5 月地块溢价 TOP10 地块对比表,排,5 月,1-5 月,名,城市,地块名称,溢价率,受让方,城市,地块名称,溢价率,受让方,合肥,肥西201015 号地块,478.79%百胜置业 深圳,G17301-1576、1577、1578,871.1%,中港淘宝城,兰州,城关区 G0
20、936 号地块,337.50%,张军海,北京,平谷区 E04-03A 项目,703.6%,北京达新新创,顺义区板桥创意,北京,天承其他多功能,275.49%联富置业 合肥 肥西20102 号地块,700%,成实置业,用地,龙桥镇成彭路西成都 侧（渭水社区）地 216.67%鑫怡地产 北京块,平谷区 E05-02、03项目,650.5%,北京嘉厚房产,合肥,肥西201013 号地块,204.17%合肥泰来 合肥,肥西201015 号地块,478.79%百胜置业,顺义区板桥创意北京 天承 其他多功能 198.22%北京旺晟 南宁用地,五象新区GC2010-005 号地块,444.3%,广西航洋信和
21、置业,常州兰州上海,常州市横山桥镇潞横路南侧地块七里河区 G0901号地块闵行区浦江镇中心河以南 A-3 号地块,187.56%178.89%176.63%,张玲陈凡保利,武汉上海南宁,江夏区纸坊街大花岭村地块青浦区徐泾镇徐盈路 B4-01龙岗大道东面GC2010-008,443.3%431%375%,鸿信世纪置业仁恒房地产福建茂源,闵行区浦江镇中 陆家嘴、上海 心河以南 A-1、2 171.84%张杨商业 北京号地块 建设,顺义新城 19 街区多功能用地,372%,中国民航,资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从溢价率来看，企业竞地热情有所下降，5 月仅有一幅地块跻身 1-5 月溢价,率
22、 TOP10 排行榜，且由于地块普遍规模小总价低，出现了个人拿地上榜的现象。典型城市高溢价率地块比重普遍下降，底价成交占据主力地位。在政府调控压力下，众多开发商拿地态度已经开始趋于谨慎。五、房屋新开工及竣工面积均环比下降两成2010 年 4 月，全国房屋新开工面积 13400 万平方米，环比下降 23%。同比上涨 73%；全国房屋竣工面积 3903 万平方米，环比下降 22%，同比上涨 18%。相比较 3 月份数据，4 月份可能受新政影响，房屋新开工面积环比下降；而房屋竣工面积可能由于 2008 年经济危机的影响，房屋新开工面积减少，导致 2010 年 2-4月份房屋竣工面积的大幅减少。,近一
23、年全国房地产新开工及竣工面积趋势图,房地产新开工和竣工面积环比增幅表,月度0912100210031004,房屋新开工面积环比增幅9.96%-16.35%16.78%-22.99%,房屋竣工面积环比增幅296.25%-76.51%-17.78%-22.19%,资料来源：国家统计局六、商品住宅销售面积环比下跌，商业和办公销售面积环比上涨1、全国商品房与商品住宅销售面积环比小幅下跌,近一年全国商品房销售面积趋势图,全国商品房销售面积同比和环比表,月度0912100210031004,全国商品房销售面积（万 m2）18510715582068039,同比增幅43.03%39.45%32.83%27.
24、26%,环比增幅109.53%-61.35%14.69%-2.04%,资料来源：国家统计局,1,2,3,4,2010 年 4 月，全国商品房销售面积 8039 万平方米，环比下跌 2%。同比上涨27%。而商品住宅销售面积占商品房的 90%，商品房与商品住宅销售面积走势趋同。今年商品房销售面积相比 2009 年经济危机刚回暖时期，上涨了近三成；但其环比小幅下跌主要是由于“新国十条”引起的，实际上根据历史房地产政策出台的市场表现，最敏感的就是商品房的销售面积，也是市场上最先变化的指标，它引导着市场价格的后续走势，而 4 月份的数据也验证了这一经验。2、全国商业用房与办公楼销售面积环比上涨2010
25、年 4 月，全国办公楼销售面积 164 万平方米，环比上涨 10.7%，同比大幅上涨 102.5%；商品用房销售面积 487 万平方米，环比上涨 2.1%，同比上涨70.28%。可见“新国十条”对商业地产领域的影响非常小，相反，一些住宅市场的投资客可能会受到调控的影响而转战商业地产领域。,近一年全国办公楼和商业用房销售面积趋势图比表,办公楼和商业用房销售面积环比和同,月度0912100210031004,办公楼销售面积同比增幅26.93%85.37%71.26%102.50%,环比增幅110.00%-54.76%-1.97%10.07%,商业用房销售面积同比增幅26.60%42.86%55.8
26、8%70.28%,环比增幅171.71%-68.19%8.41%2.10%,资料来源：国家统计局3、全国七个区域板块商品房销售面积涨跌互现4 月份七大板块销售面积及环比排名,销售面积排名,区域华东商品房销售面积（万 m2）环比增幅西北商品房销售面积（万 m2）环比增幅西南商品房销售面积（万 m2）环比增幅华中商品房销售面积（万 m2）环比增幅,2010 年 4 月3092.3821.07%1190.59-19.69%894.72-15.07%853.852.65%,5,6,7,华南商品房销售面积（万 m2）环比增幅东北商品房销售面积（万 m2）环比增幅华北商品房销售面积（万 m2）环比增幅,800.20-9.42%793.61335.12%524.7615.03%,数据来源：国家统计局从 4 月份数据看，华东、东北、华北、西北均出现了商品房销售面积环比上涨，其中东北区域涨幅达到 300%，这主要是由于吉林省在 3 月份商品房销售面积只有 18 万平方米，4 月份商品房销售面积达到 174 万平方米。故出现了大幅环比上涨。而西北、西南、华南的商品房销售面积均出现了环比下跌。,
