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1、,皇家花园项目市场定位,2,宏观经济分析,项 目 解 析,项 目 定 位,产品规划建议,人 员 架 构,营销推广策略,简报目录,3,宏观经济分析,全国及上海GDP同比增幅（略）固定资产投资同比增幅（略）历年房地产相关政策 近期房地产调控政策研判 上海房地产市场相关数据（略）,4,项目解析,项目位置项目四至及经济技术指标交通可及性分析周边生活机能配套相邻区域项目现状SWOT分析,5,本项目地块位于上海长宁区安顺路和伊犁路交界处，临中山西路、内环高架、延安高架等交通主干道，毗邻虹桥CBD和古北新区，同时也紧邻西郊国宾区域。周边区域内集中了大量的办公楼、高星级宾馆与商业设施，学校、医院、文化设施等配
2、套齐全。本案也邻近宋庆龄陵园、新虹桥中心花园。,本 案,项目解析,项目位置,6,东：爱建新村、虹桥石油公寓和中华别墅南：上海血液中心西：伊犁路北：临安顺路,爱建新村,项目解析,项目四至及经济技术指标,虹桥石油公寓,中华别墅,上海血液中心,伊,犁,路,路,安,顺,规划总用地面积：27985 M2 总建筑面积：79727 M2 其中住宅建筑面积：58609.96 M2 酒店式公寓建筑面积：12933.04 M2 商业建筑面积：1184 M2容 积 率：2.84建 筑 密 度：19.3%绿 化 率：41.2%,7,中山西路及内环高架,明珠3号线虹桥站,地铁1号线徐家汇站,延安路高架,古羊路,宋园路,
3、本 案,虹桥路,至徐家汇约3.2公里,至虹桥机场约8公里,通向市中心区,地块邻近内环高架、延安高架、中山西路、虹桥路等城市主干道，与城市各区域联系紧密，交通便捷，交通条件具有均好性。,项目解析,交通可及性分析,8,项目解析,周边生活机能配套,9,本项目与众多上海重要规划区域相邻（具体如图所示），这些相邻区域的功能定位与未来规划前景为本项目带来极大利好。,项目解析,相邻区域,本 案,10,项目解析,项目现状,经过实地踏勘，目前该项目所有五栋建筑均已结构封顶，外立面已经部分落成,11,市场定位,研究方法定位原则定位策略研判战略定位理念借鉴案例研究整体市场定位,目标客户定位产品定位形象定位价格定位策
4、略商业定位策略,12,借鉴案例研究,香港凯旋门案例对本项目的借鉴,13,香港稀有地段和景观，规划设计时最大限度利用景观资源,小面积单位为主配少数大面积单位，户型组合极为丰富，豪宅并不一定以大面积为必须条件,以大面积豪宅单位创香港豪宅成交最高单价纪录，吸引市场关注,从某种程度上说，香港豪宅引领了东南亚及中国消费群体的诉求品位和趋势,对本项目的借鉴,市场定位,借鉴案例研究,凯旋门（The Arch）,14,市场定位,商业定位策略,商业原规划为两层，面积为1184平方米，每层面积不超过600平方米。我行商铺部专业人士已至本案实地勘察，并给予了专业意见：本案项目的商业规划可在原有的基础上加盖一层，但总
5、层数不宜超过三层。因为一层的沿街面积有一定局限性，若再加盖2层以上楼面，会造成产生水平和垂直建筑尺度比例失调，影响建筑整体美观。建议商铺部分可以加盖一层，总建筑面积控制在1700平方米左右。,建筑层数和体量,商业部分,15,营销推广建议,香港豪宅营销手法香港豪宅营销案例借鉴销售策略推广策略,品牌策略（略）推广口号及广告诉求项目VI设计形象广告设计,16,一、开盘前4个月接受咨询预订，充分预热，积累客户,二、多批次逐步加价，共分6批加价（每批加价幅度510）推出,三、针对新地会星级会员可以优惠折扣选购,四、在与凯旋门隔海相望的国际金融中心二期，两亿港币巨资 打造5万平方呎展馆,五、七个以瑰丽宝石
6、为主题的特色示范单位,营销推广手段,凯旋门（The Arch）,营销推广建议,香港豪宅营销案例,乘升降机体验高空会所在私人影院欣赏会所专题介绍影片欣赏极致豪华的水疗按摩室感受天际独立屋的空中花园、顶层私人泳池,17,将顶层4套单位打通成为超大单位，总面积超过800平米，房间数超过14间该单位通过各大媒体进行全球范围内的豪宅招标方式出售,海名轩（The Harbour Front）,营销推广手段,原均价水平8000港元/平米呎顶层单位招标出售成交价格高达30,000港币/平方呎该项目市场知名度由此迅速窜升其他单位均价由8,000每呎调高至12,000每呎,营销成果,营销推广建议,香港豪宅营销案例
7、借鉴,18,通过加价的顶层豪宅全球招标出售方式，吸引媒体的注意力，更使该案成为各大媒体热炒的话题在以高价招标出售成功后，其他单位大幅加价，实现利润最大化,营销推广建议,香港豪宅营销案例借鉴,可供本案借鉴的营销手法,海名轩（The Harbour Front）,19,销售策略,寻求销售策略项目卖点提炼销售周期与节奏销售价格建议,20,推广策略,PR及SP活动推广公众媒体推广渠道戴德梁行推广渠道,21,产品规划建议,室内精装修建议公共部位装修风格及标准中央系统配置建议（略）装修品牌配置建议（略）会所功能及面积配比建议,样板屋建议售楼处建议样板段建议户型修改建议,22,室内精装修建议,精装修成本建议精装修标准,23,公共部位装修风格及标准,24,会所功能及面积配比,会所功能定位会所功能模式会所功能设置会所服务理念,25,样板屋建议,样板屋选址样板屋风格建议,26,售楼处建议,售楼处选址方案建议售楼处设计风格售楼处功能建议皇家管家式服务体现名画及艺术品示意图（略）背景音乐系统（略）灯光系统（略）电脑设备（略）,27,户型修改建议,28,Thank You!,
