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1、房地产业营改增实务操作与应对,增值税相关知识,营改增,房地产政策精髓速读,房地产业影响应对,房地产营改增实务操作与风险控制,增值税相关知识,基础知识,发票管理,账务处理,增值税,增值税基础知识,1.营增区别,2.分类管理,3.征税范围,4.计税方法,5.抵扣方法,6.税额计算,7.纳税地点,8.征收管理,1.营业税与增值税差异,2.增值税纳税人及分类与管理,4.税率和征收率 一般方法,4.税率和征收率简易方法,应纳税额,营业额,税率,包括应纳税额价内税,营业税,5.计税方法-营业税,不含应纳税额价外税,应纳税额,销售额,征收率,简易方法,应纳税额,销项税额,进项税额,不含销项税额价外税,销项税
2、额,销售额,税率,一般方法,5.计税方法-增值税,例：提供建筑业劳务，取得工程收入款项100万元。,5.计税方法-营增差异,一般计税方法,简易计税方法,6.抵扣方法,取得增值税专用发票可以抵扣。增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。,6.抵扣方法 抵扣凭证和金额,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销
3、售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。,6.抵扣方法不得抵扣项目 新老项目,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（税总公告2016年第18号）,第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）,6.抵扣方法 不得抵扣项目非正常损失,本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产
4、实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。,6.抵扣方法 进项不予抵扣特殊事宜,6.抵扣方法 发票认证不予抵扣情形,应纳税额当期销项税额当期进项税额,正数,负数,应纳税额,留抵税额,销售额税率,含税销售额,1+税率,准予抵扣,不准予抵扣,以票抵扣,计算抵扣,增值税
5、专用发票海关增值税专用缴款书税收通用缴款书,购入免税农产品（农产品销售发票或收购发票）,7.应纳税额的计算-一般计税方法适用,营业税改征增值税试点实施办法,财税【2016】36号文附件1：（基本规定）第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,7.应纳税额的计算-销售额基本规定,8.纳税义务发生时间,（一）纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的
6、当天；先开具发票的，为开具发票的当天。销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。,8.纳税义务发生时间,（二）纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定情形（即用于公益事业或者以社会公众为对象除外的视同销售情形）的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,9.纳税地点,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税
7、试点实施办法第四十六条 增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税
8、务机关申报缴纳扣缴的税款。,10.征收管理,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第五十一条 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。财税【2016】36号附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。,试点前发生的营业税业务 1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试
9、点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,10.征收管理,试点前发生的营业税业务 2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,10.征收管理,1.及时取得可以抵扣的专用发票（1）为获取尽可能多的进项税额，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商或合作对象；（2）营改增后，进项税额抵扣范围从成本上扩大到费用和固定资产
10、上，企业发生的“三项费用”以及人工费用（如通过劳务公司）应尽量取得增值税票。（3）注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。（4）及时取得增值税专用发票，及时到税务局认证，作为实现进项税抵扣的重要依据。,全面提升发票管理水平,财税【2016】36号附件1营业税改征增值税试点实施办法第五十三条 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。第五十四条 小规模纳税人
11、发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。,全面提升发票管理水平,参建单位,物资公司,供应商,双方签订供应合同,物资公司支付货款,供应商提供发票,物资公司提供材料及加收管理费发票,双方签订供应合同,参建单位支付货款,保持“货物流向、发票流向、资金流向”一致，降低税务风险。,（1）税务机关认定虚开增值税专用发票采用实物流（服务流）、现金流、发票流必须一致的机械刻板标准。但是，实践中交易形式多样，货、票、款相分离的现象十分常见，难以保证三流的一致。而已有的税收法规政策又不得不执行，这就使虚开案件大规模爆发，纳税人面临巨大的法律风险。,全面提升发票管理水平,最高人民法院关
12、于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释的通知（法发199630号）,具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；二、有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；三、进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。,全面提升发票管理水平,增值税会计核算 一、会计科目的设置：（一）一般纳税人会计科目的设置：为了准确核算增值税，企业应该在“应交税费”下设置：“应交增
13、值税”、“未交增值税”、“待抵扣增值税”、“增值税留抵税额”等科目。1、“应交税费应交增值税”：明细科目的借方发生额，反映企业购进货物或者接受劳务支付的进项税额、实际已经缴纳增值税额、月终转出的当月应缴未缴增值税额；贷方发生额，反映企业销售货物或提供应税劳务收取的销项税额、出口企业收到的出口退税、进项税额转出数额、转出多缴增值税。期末借方余额反映企业尚未抵扣的增值税。“应交税费应交增值税”，应该设以下三级科目：,（1）在借方登记的三级科目：“应交税费应交增值税（进项税额）”，核算企业购入货物或者接受劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。企业购入货物或者接受劳务支付的进项税额，用篮子登记；
14、退回所购货物冲销的进项税额用“红字”登记。“应交税费应缴增值税（已交税金）”，核算企业预缴本月增值税额。本科目适用于一个月内分次预交增值税的纳税人。“应交税费应交增值税（转出未交增值税）”，核算企业月终转出应交未交增值税。月末企业“应交税费应交增值税”出现贷方余额时，借记：本科目，贷记：“应交税费未缴增值税”。,“应交税费应交增值税（减免税款）”，核算一般纳税人购进增值税税控系统专用设备和发生技术维护时抵减应纳税额的款项。此外，以1天、3天、5天、10天为一个纳税期限的增值税纳税人，还应设置“应交税费应缴增值税（已交税金）”科目。“应交税费应缴增值税（出口抵减内销产品应纳税额）”，反映出口企业
15、销售出口货物后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计算的应免抵税额。（2）在贷方登记的三级科目：“应交税费应交增值税（销项税额）”，记录企业销售货物或者提供应税劳务应收取的增值额。企业销售货物或者提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字登记，退回所购销物冲销的销项税额用“红字”登记。,“应交税费应交增值税（进项税额转出）”，核算企业将已经抵扣进项税额的项目用于非增值税应税项目、免征增值税应税项目、简易办法征税等不得抵扣进项税的行为时，所抵扣的进项税额需在发生用途改变的当月进行进项转出的金额。“应交税费应交增值税（转出多缴增值税）”，核算企业月终转出多预交的增值税。“已交税金”本月如果有实际发生额，
16、而且“应缴税费应交增值税”月末出现借方余额，用当月预缴税额与借方余额进行比较，较小的金额就是本月多缴税额。借：“应交税费未缴增值税”，贷：本科目。2、“应交税费未缴增值税”：明细科目的借方发生额，反映企业月终转入的多交的增值税；贷方发生额，反映企业月终转入的当月发生的应缴未缴增值税；期末借方余额反映多缴的增值税，贷方余额反映未缴的增值税。,3、“应交税费待抵扣增值税额”：明细科目主要用于辅导期一般纳税人实行“先认证，后抵扣”和进口企业取得海关专用缴款书实行“先稽核比对，后抵扣”征收方式的进项税核算。其借方发生额反映本期已经购进但是尚未抵扣的进项税额；贷方发生额反映次月比对无误进项发票可以抵扣的
17、进项税额。4、“应交税费增值税留底税额”：明细科目核算原增值税一般纳税人兼有应税服务的，截止到开始试点当月月初的增值税期末留底税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣的进项税额，待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额由贷方转出。,（二）小规模纳税人会计科目的设置：小规模纳税人，只需要设置“应交税费应交增值税”科目就可以，不需要进行三级明细核算。该科目，借方发生额，反映已经缴纳的增值税，贷方发生额反应应缴的增值税，期末借方余额反应多交的增值税，期末贷方余额反应尚未缴纳的增值税税额。,房地产业影响与应对,土地取得,正式招拍挂,拆迁补偿,土地出让金返还,红线外扣除,购买在建工程,购买股权,合作开发,附条
18、件招拍挂,1,投资入股,土地成本知多少？,-先看权威：全国工商联房地产业商会在2009年3月10日向全国政协会大会发言-我国房价为何居高不下-就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本总税收）所占比例为49.42%。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。而国土资源部调查的结论是地价占房价的比例全国平均为23.2%，最低的只有7.8%，最高的达到58%。,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,1.房地产开发成本构成的比重,2008-2009年度中国房地产市场报告全国工商联REICO工
19、作室,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,2008-2009年度部分城市土地成本占总成本的比例（全国工商联REICO报告，两会发言稿）,全国工商联,-再看典型：2015年新年伊始，杭州又出现楼盘“亏本卖房”。令人大跌眼镜的是，这次喊出降价的是两家实力房企华润和新鸿基合作的“之江九里”项目；香港地产巨头嘉里建设开发的“云荷廷”项目。“之江九里”所处的地块，是华润、新鸿基在2009年以27.7亿元高价拿下的“地王”，折合楼面价格达到1.53万元/平方米，当时震惊业内。该项目在2012年入市至今，已陆续开售了多期，目前正在销售的数百套房源，售价仅为1.8万元/平方米。港资房企嘉里建设开发的“云荷廷”在2
20、015年1月11日开盘。这一项目在2012年拿地，地块总价25.36亿元，住宅部分折合楼板价约1.1万元/平方米。为精装房项目，精装修标准为3000元/平方米，目前售价为约1.9万元/平方米。,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,2013年9月4日，北京市朝阳区农展馆北路8号（位于东三环东侧，原北京军区总医院东院旧址上）开拍，用地性质为F1住宅混合公建用地，建筑规模为5.9万平方米。参与竞拍的8家房企有：住总、首成、华发、和裕、懋源、合景泰富、融创、中海。最终经过69轮竞拍，融创以21亿元（楼面价为35501元/平方米）加异地配建27.8万平方米医院面积如愿摘得，以
21、8000元/平米的建造单价计算，融创将支付给军区总医院22.24亿元的建设费用，因此，融创拿地总成本已达43.24亿元。以此计算，农展馆地块最终楼面价高达73099元/平方米，成为北京名副其实的单价新地王（按照土地出让惯例，5.9万平方米的建筑规模中起码有10%左右的不可销售公建面积，而据此计算楼面价则高达8.12万/平米）。,北京新地王诞生 融创楼面价7.3万夺农展馆地块,2.例释招拍挂土地成本的进项税额抵扣问题,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,两个问题：问题1：支付给北京市国土局的21亿元土地价款能否获得进项扣除？问题2：异地配建的27.8万平方米医院面积能否获得进项扣除？,一、招拍挂拿地
22、进项税额抵扣难题,财税【2016】36号文附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定：(三)销售额10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,11.试点纳税人按照上述410款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发
23、票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,财税【2016】36号文附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不
24、得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,一、招拍挂拿地进项税额抵扣难题,二、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一进项税额抵扣难题,问题2：异地配建的27.8万平方米医院面积能否获得进项扣除？【解惑】：首先需要明确的是，这一异地配建医院是属于拆迁补偿款或“拆一还一”性质还是项目外即“红线外附加工程”？根据农展馆地块的拍卖结果，融创中国将异地配建27.8万平方米医院面积，以8000元/平米的
25、建造单价计算，融创将支付给军区总医院22.24亿元的建设费用。而事实是，北京市朝阳区农展馆北路8号位于东三环东侧，原北京军区总医院东院旧址上。所以，这个异地配建的医院应该属于拆迁补偿款支出或“拆一还一”性质！,货币补偿,实物补偿,票据处理,拆迁补偿,各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划,第一种.货币补偿若融创中国将异地配建27.8万平方米医院面积，是以8000元/平米的建造单价计算后支付给军区总医院22.24亿元的建设费用。则相对于北京军区总医院而言，其取得的是拆迁补偿费收入。,拆迁补偿,第二种.实物补偿 若融创中国是将异地配建27.8万平方米医院面积建好后移交给北京军区总医院，则相对融创而言，这
26、是一种“以物易物”的交易。,各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划,2.拆迁人（开发商）,1.被拆迁人,对于北京军区总医院而言，其取得的拆迁补偿费收入是否涉税。,对于融创而言，“以物易物”的交易是否涉税。,各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划,增值税-财税201636号,附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。,增值税-财税201636号,附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定11.试点纳税人按照上述410款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。
27、否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,三、红线外附加工程进项税额抵扣难题,拿地时，政府要求在项目内或项目外配建一定的基础设施
28、或保障房等逐渐成为土地出让市场的常态！南京2014年初在全国范围首创“限地价+竞保障房建设资金”模式：针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%左右，在达到最高限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人。,三、红线外附加工程进项税额抵扣难题,【解惑】：1.若是配建保障房或限价房，不论是项目内的还是项目外的，其在税收处理上，在移交给政府时，不论是否“营改增”，营业税或增值税都需要视为销售处理，其
29、销售价格按照政府规定的价格确认。保障房或限价房的价格虽然明显偏低，但其价格是政府确定的，不是开发商的主动行为，而且是“拿地”的必要条件之一，因此属于“正当理由”，不用调整计税营业额。如营业税实施细则第20条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）。,三、红线外附加工程进项税额抵扣难题,2.若配建的是南京市所首创的这种
30、“竞保障房建设资金”模式，则意味着开发商在支付土地出让金之余，还需要缴纳额外的一部分“保障房建设资金”给政府，由政府安排实施保障房的建设，这种模式不论是否”营改增“，开发商的税收风险都极大！风险一，增值税抵扣风险：政府行为，无法取得增值税专用发票，进项抵扣无望！风险二，土地增值税风险：不属于本项目的配套设施支出，能否扣除成疑！,三、红线外附加工程进项税额抵扣难题,3.若配建的是项目外的基础设施，即“红线外附加工程”，则”营改增“前后的处理可能差异极大！如某地块竞拍时，政府部门在招拍挂文件中明确要求竞得者必须在项目红线外无偿建造一条长5公里、宽50米的城市一级道路和一座占地100亩、造价不低于3
31、000万元的市政公园，两项附加工程的造价由竞得者承担，不包含在土地出让金之内。这种做法明显属于“红线外附加工程”,红线外附加工程涉税风险与纳税规划,2.”营改增“后的处理：财税【2016】36号文附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十四条 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。,1.购买限价房,2.补助回迁房建设,3.补助拆迁,4.补助公建配套或基础设施建设,5.没有具体名目的返还,返还第三人,土地出让金,土地出让金返还涉税风险与纳税规划,返还,购买烂尾楼的涉税风险与纳税规划,问：我公司通过产权交易所项目转让信息平台购买了其他房产公
32、司一项烂尾楼，该烂尾楼已建成近8000平方米，包括土地等在内的总建造成本为3200万元，转让价为7000万元，我公司继续建设完工后对外销售。请问：1、购买过程我公司要交什么税？2、我公司继续建成后营业税能否享受差额征税待遇?3、出售方要开什么票据给我公司？,财税【2016】36号文附件1：营业税改征增值税试点实施办法附：销售服务、无形资产、不动产注释三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,1.卖方涉税风险营改增后,财税【2016】36号文附件二营业税改征增值税试点
33、有关事项的规定：（八）销售不动产1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机
34、构所在地主管税务机关进行纳税申报。,2.买方涉税风险营改增后,财税【2016】36号文附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定：(四)进项税额1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定,
35、2.买方涉税风险营改增后,不动产投资入股营改增涉税风险,【案例】：甲公司用不动产投资入股乙企业，不动产原值1000万，评估增值为3500万，取得了被投资乙企业3500万的股份，应如何进行营业税处理？营改增后呢？若是以土地、在建工程作价投资呢？,不动产投资入股是否涉及增值税风险,纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第14号）第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。,增值税暂行条例实施细则第四条：,增值税管控（营
36、改增后）,单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。,股权收购涉税规划,【案例】：甲公司注册资本3000万元，为房地产开
37、发项目公司，2009年在金融危机期间以招拍挂方式获取土地100亩，支付土地出让金及补偿费用15000万元。2012年甲公司股东准备将该地块转让，经高人指点，甲公司股东认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。乙公司拟受让该地块，经协商，甲公司股东与乙公司同意以土地评估价值作价50000万元将其拥有的甲公司股权全部转让给乙公司。假设投资当日，甲公司所有者权益为3000万元。,股权转让（收购）是否涉及增值税风险,财税【2016】36号文附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定（二）不征收增值税项目5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关
38、联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,【案例】：A企业有土地但没资金，找到有资金的B房地产公司合作。协议约定：由B房地产开发公司负责立项开发，建成后按A企业40%、B企业60%的比例分配房产。请问：1、A、B要不要交营业税、土增税、企业所得税？2、营改增后，合作建房如何缴纳增值税？3、B企业的土地成本如何确定，需要A企业开具正式发票吗？,五、合作建房进项税额抵扣难题,二、合作开发的司法认定,合作建房进项税额抵扣难题,根据最高人民法院法发19962号、法释20055号相关条款整理。,一方应该具有房地产开发经营资质,必须办理土地使用权变更登记,必须
39、以合作双方名义办理合建审批手续,二、合作开发的司法认定,合作建房进项税额抵扣难题,房地产业影响与应对,开发建设,甲供材料,园林绿化,2,购置园林绿化材料和产品,营改增：一、自产自销农产品免税政策1.增值税暂行条例第十五条：农业生产者销售的自产农产品免征增值税。2.增值税暂行条例实施细则第三十五条限定：农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。3.农业产品征税范围注释（财税字【1995】52号）：增值税暂行条例第十六条所列免税项目的第一项所称的“农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植
40、物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品；对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。,三、园林绿化工程营改增后的涉税风险控制,房地产业影响与应对,预售销售,未完工产品预售,视同销售,特殊产品,3,地下车库、车位、阁楼、会所、仓房、储藏间,公共配套移交、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产，实物补偿等,首付款与按揭款如何纳税,买一赠一,【案例】：某开发商开发的楼盘开始预售，王先生于2
41、016年3月25日购买了其中一个商业铺面，价格400万元，并按规定在签订预售合同的当天支付了50%首付款，计200万元，其余的50%余款根据合同要求办理银行按揭，请问，开发商2016年4月份应该如何申报纳税？要是2016年5月1日后开发的新项目呢？,一、营改增后首付款与按揭款如何纳税？,财税【2016】36号附件二营业税改征增值税试点有关事项的规定：（八）销售不动产9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。【解读】：不论新旧项目，在按预征率预缴增值税时肯定不能扣除土地出让金！不过老项目的预收款预征率从营业税的5%改为增值税的3%，降了！,
42、一、营改增后首付款与按揭款如何纳税？,财税【2016】36号附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,一、营改增后首付款与按揭款如何纳税？,二、“买一赠一”行为如何纳税？,讨论题：,金秋购房九重礼超级促销送汽车,增值税暂行
43、条例实施细则第四条：,单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。,营改增后“买一赠一”行为如何纳税？,财税201636号
44、,2.增值税管控（营改增后）,附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,公共配套设施涉税如何处理？,【问题】：房地产开发企业开发建造的与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，在项目销售过程中或者结束后
45、，可能存在几种如下处置方式，这些处置在税收方面都该如何处理呢？有偿转让或租赁；无偿移交给政府、公用事业单位；部分移交给物业管理机构使用；移交给全体业主；开发商自己占用等。,二、增值税财税【2016】36号附件1：营业税改征增值税试点实施办法第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,公共配套设施涉税如何处理？营改增后,二、增值税财税【2016
46、】36号附件1：营业税改征增值税试点实施办法附：销售服务、无形资产、不动产注释三、销售不动产转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,公共配套设施涉税如何处理？营改增后,利用地下人防设施形成的车位车库涉税争议,利用地下人防设施形成的地下车库，涉税争议较大。人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积规模小，要缴纳“人防费”（这可以直接作为配套费用在“开发成本”中列支）；而达到一定规模的，则必须建造人防工程或设施。按法律规定，人防工程的所有权属国家所有。开发商不能卖，不能办理产权，但现
47、实中开发商往往将其或售或租或随房赠送了，该怎么办？,利用地下人防设施形成的车位车库涉税争议,【法规依据1】-人民防空法第5条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。【法规依据2】-国家人防委、财政部关于平时使用人防工程收费的暂行规定第1条：凡使用人防工程的单位和个人，应向当地人防部门提出申请，经审批和履行立约手续后，方可使用。已经使用人防工程而未履行立约手续的，应补办立约手续。该文第2条：人防工程及其设备、设施是国家财产，平时使用应本着有偿使用的原则，交纳使用费。使用国家拨款或按国家规定地方筹集的人防经费修建的人防工程，由人防部门收费。【法规依据3】-物权法第52条：国防资产属国家所有。,房地产业影响与应对,自营租赁,自用,经营租赁,自营,4,开发产品转为自用是否视同销售，如何扣除进项,房产税、增值税需统筹考虑,
