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1、,英文名：BEIHPROPERTY CO.,LTD,2005,2006,2007,2003,京能置业股份有限公司,2008,2009,2010,主要内容,公司简介,京能置业股份有限公司是一家在上海证券交易所挂牌交易的房地产类上市公司，股票简称为“京能置业。京能置业成立于1993年12月，原称贵州华联股份有限公司。1999年12月，北京市天创房地产开发公司成为第一大股东，使置业公司从一个地区性商贸旅游公司转变成为全国性的房地产开发企业。2005年11月北京市天创房地产开发公司和北京阳光房地产综合开发公司所持有的全部公司股份划转与北京能源投资集团。2006年1月20日圆满完成股权分置改革工作。20
2、07年3月公司向京能集团非公开发行股票，公司净资产从3.6亿元增加到7.8亿元。总股本达到18870万股，净资产是公司成立之初的15.6倍，总股本扩张了3.77倍。,京能置业参控股企业包括北京国电房地产开发有限公司、北京天创世缘房地产开发有限公司等七家地产类公司，开发的项目有天创世缘住宅小区、国典华园、国典大厦、天创科技大厦等总建设开发规模近100万平方米，公司确立了以实现规模化发展为中心，发挥上市公司优势，迅速扩大企业资本规模,公司简介,二、京能置业财务评估,财务评估,1.1 短期偿债能力分析,表一：流动比率与速动比率计算结果,速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率。速动比率的高低能直接反
3、映企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充。,一、偿债能力分析,图中，除了2007年的流动比率超过 2 以外，其他年份的比率都是低于2的。由于在2007年，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。公司借助股权分置改革的契机，通过非公开发行，向控股股东京能集团和其他机构投资者成功发行6000万股，募集资金42,000万元；使得当年的现金项目增加，所以流动比率增加了。我们可以发现2008年,2009年,和2010年这三年的流动比率成单边的下降趋势。这就揭示了该公司的短期偿债能力在不断的下降。,资产负债率对于债权人来说是越低越好，如果指标过高，债券人就面临着更高的风险，甚至可能遭受损失。从上表
4、可以看出资产负债率的波动比较平缓，基本呈上升的趋势。说明公司的长期偿债能力在减弱，筹资的能力有所下降。除了在2007年，由于非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强公司，资产负债率有所下降。,表三：产权比率与资产负债率,2、长期偿债能力分析,长期偿债能力分析通常用：产权比率=负债总额/股东权益资产负债比率=负债总额/全部资产总额,偿债能力分析,长期资产适合率是企业所有者权益和长期负债之和与固定资产与长期投资之和的比率。该比率从企业资源配置结构方面反映了企业的偿债能力。,表：长期资产适合率与利息保障倍数,利息保障倍数是衡量企业支付负债利息能力的指标。企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用相比，
5、倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以此来衡量债权的安全程度。,2.2 其他长期偿债能力指标分析,从图上可以看出，该公司的长期资产适合率在2005年的时候达到了152%，一般而言，从企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标在100%比较好，过高会带来融资成本增加的问题。在2006年-2009年下降至10%左右，说明企业的财务结构不是很稳定，长期偿债能力的安全性和稳定性大幅下降。利息保障倍数在2007年以后也开始大幅下滑，到2009年下降至1.89，说明企业的获利能力对偿还到期债务的保证程度在降低，可能面临亏损、偿债的安全性与稳定性下降的风险。,二、
6、盈利能力分析,盈利能力,2.1 毛利分析,毛利率反映每一元钱的营业收入中包含多少毛利。对于投资者来说，毛利率总是越高越好，获利能力越强。毛利是企业经营获利的基础，企业要经营盈利，首先要获得足够的毛利，在其他条件不变的情况下，毛利额大，毛利率高，则意味着利润总额也会增加，而利润其公式：,表四：2005-2010年毛利率,由图可知，在2005-2007年，毛利率水平一直保持在30%35%。从2008-2009年，公司的毛利率水平呈快速的上升趋势。由于这段期间公司的主营业务成本下降的非常快，毛利率水平呈不断提升的趋势。,如一个企业的毛利率太低，或者与同行业同类产品相比低得太离谱，是企业盈利真实性值得
7、怀疑的地方，毛利率太低通常是虚增成本和收入隐匿的表现形式。,表：同行业毛利率分析,2.2 同行业毛利分析,下表：京能置业2005-2009年的营业利润率,从上面的表中，我们可以看出公司的营业利润率从2005年-2008年是在逐渐上升的，说明公司的盈利能力是在上升的。其中增长幅度较大的是在0706之间，在07年公司的销售大幅增加，所以07年相比06年营业利润也在逐渐增加。在08年以后，营业利润开始下降，在09年相比08年，公司的营业利润从08年17.51%下降至14.33%，由于整个房地产行业受次贷危机和地震的原因，营业利润下降了18.16个百分点，因而公司的盈利能力下降了。,2.3、营业利润率
8、,表：其他盈利能力指标分析,年份,总资产收益率的高低反映企业综合经营管理水平的高低，利用总资产收益率指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性，确定企业所面临的风险。,净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。,3、其他盈利指标分析,表：资产营运能力指标数据分析,三、资产营运能力分析,表：资产营运能力变化趋势,总资产周转率是体现企业经营全部资产从投入到产出的流转速度。反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。,从上图可以看出，从2000-2005年公司总资产营运效率一直波动比较平缓，维持在40%60%
9、左右。从2006年起，资产的周转速度逐渐加快，是由于公司的销售能力逐渐增强，销售收入陡然上升，产品的市场占有率增大，资产的利用效率开始大幅上升，在2007年达到最高点。2008年开始逐步大下滑，由于宏观的经济政策和金融市场环境的变化，大量闲置资产的增加，销售收入也大幅下降，所以资产的利用效率。,存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。在正常情况下，如果企业经营顺利，存货周转率越高，说明企业存货周转得越快，企业的销售能力越强。营运资金占用在存货上的金额也会越少。,从上表存货周转变化的趋势看，公司存货的周转率从2000-2005年一直下滑，说明存货的管理水平在不断下降，存货占用大量资金，影响公
10、司营运能力，从2006年开始逐渐上升，到2007年达到最高点，之后便开始下滑。这说明公司应该不断加强对存货的管理，降低其占用营运资金的水平，从而提高其营运能力。,公司的应收帐款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收帐款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收帐款周转率就是反映公司应收帐款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收帐款转为现金的平均次数。,公司在2000-2004年，其应收账款的周转率基本上是在上升的（波动平缓），说明公司收帐速度快，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。在2005，2006年应收账款的周转率下降至9.2。这说明了公司可能催收帐款不力，使资产形成了呆帐甚
11、至坏帐，这对公司正常的生产经营是很不利的。,股东权益回报率简称ROE，是一个衡量股票投资者回报的指标。它亦评价企业管理层的表现盈利能力、资产管理及财务控制.般而言，ROE越高越好，高于15%是属于理想，而大于20%则是属于优异水平。项成功的股票投资是取决于公司基本业务能否具备持续产生收益增长的获利能力，因为公司利润将会随着时间而不断增加，公司股价也会因反映公司内在价值的增加而持续上升，当中ROE便是一个不错的监察指标。,表：2005-2010股东回报率,四、股东回报分析,中国国贸（北京地产行业）：股东回报率,北京万通地产：股东回报率,表：同竞争行业：股东回报率,五、发展能力分析,下表：发展能力
12、分析指标,发展能力变化趋势,1.营业收入增长率是反映企业销售增长情况的财务指标，说明企业营业收入的增长情况。,从上表我们可以看出公司的营业收入增长水平从2005年呈快速上升的趋势，在2007年达到244.38%，有一个良好的趋势，但是从2008，2009年，出现负的增长，由于国家实施从紧的货币政策，针对房地产市场的调控政策不断密集地出台，国内自然灾害、国际金融形势的突变引起的累积效应，市场份额量剧烈下降，房价大幅度下降，主营业务利润开始滑坡。,总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。从2005年-2007年期间企业总资产规模增长速度平缓，在200
13、8年的时候达到126%，是由于公司管理层着眼于长久的可持续发展的战略，针对国家宏观经济政策，应对金融危机，以保证了报告期内公司经营业绩的稳定，通过各种融资渠道，获得了11亿元资金。导致总资产的大规模增长。,2、总资产增长率,A：京能置业收购天创世缘10%股权,2009年 3月11日，京能置业以1,169万元收购天创公司持有的天创世缘10%股权。本次股权收购完成后，公司将持有天创世缘62%股权。京能置业相关负责人接受此举有利于公司更好地管理项目运营，有利于未来提升盈利水平。,原因分析：,股票上涨分析,原因分析：,B：本国币种升值对股市具有利好效应。实例：“广场协议”指的是在1985年9月，由美、
14、德、法、英、日五国财政部长及中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，最终达成协议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。1985年“广场协议”签订后的10年间，日元平均每年上升5%以上。“广场协议”签订后的5年时间里，日本股价每年以40%的速度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右，从而形成了上世纪90年代著名的日本泡沫经济，日本经济迅速泡沫化，并在“广场协议”签订5年后走向崩溃。从人民币升值和股市联动这个主线来看，人民币升值给股指期货带来的是机遇，投资者可以从人民币升值角度来把握股指期货的投资机会，但必须考虑人民币升值的临界值，人民币升值压
15、力控制在合理范围内对于金融市场投资是件好事，但万一超过合理范围，其投资风险就会放大。,C：流动性过剩。,中国目前流动性过剩严重。要缓解这种情况，只有三条出路。第一条物价上涨，通货膨胀。老百姓的资金不往里面钻，全部钻到不可再生物，或者再生很困难的产品，如石油、黄金，城市的房地产，成长性好的优质股票。资金往股票市场，钻房地产市场宣泄，这是引起股票市场房地产市场上涨的一个重要的原因。,杜邦分析以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平，具体很鲜明的层次结构，是典型的利用财务指标之间的关系对企业财务进行综合分析的方法。杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：净资产收益率(ROE)资产净利率(净收入/总资产)权益乘数(总资产/总权益资本)而：资产净利率(净收入/总资产)销售净利率(净收入/总收益)资产周转率（总收益/总资产)即：净资产收益率(ROE)销售净利率(NPM)资产周转率(AU,资产利用率)权益乘数(EM),五、财务报表综合分析,杜邦分析,35,Thank You!,京能置业股份有限公司,
